裙楼商铺

1、项目在城市的位置

2、项目周边的商业氛围及其配比

3、项目本身的定位及体量，其销售进度和销售情况

4、项目商铺的面积组成及其具体系数，比如层高，进深，面宽，等等

商业物业操作难度比住宅大，涉及的面比较广，所以应该深层次的挖掘项目本身和市场需求，这是首先需要确定的

先包装地段，后包装产品。

先做好功能规划再做产品定价。

商业项目的客户是商人，楼主要做好商业调查

造成高空置率的主要原因是发展商运作项目的时候比较盲目，很多发展商从“人有我有”和高回报的角度出发，缺乏商业物业运作的经验，对周边商业环境考虑不足，往往是项目做出来了再去找市场，而不是有针对性地设计商场的规模、大小、用途等。

目前商业裙楼的低迷更主要的原因还在于定位上的偏差。现在的商业裙楼往往是在住宅部分销售后，再进行策划推广，形成住宅和裙楼在策划销售上的脱节和滞后。但是根据成功商业裙楼的经验，商业裙楼的定位应该是“补缺型”的，即优先弥补物业自身配套和周边配套的空缺或不足，为住宅的销售服务，成为提升楼盘附加值的卖点。

针对宝安裙楼商业目前高空置的困境，要从定位上找到投资刚需，在销售上找到合理的方式，有统一的经营管理更重要。

目前投资裙楼商业一般是手头上有钱，从住宅投资市场退出的投资刚需，在裙楼商业定位之前，要找到这部分投资刚需，了解他们买商铺是用来做什么？买来谁打理？投资回报有多少？：“在如何锁定投资刚需的需求上，要从以下几个方面着手：第一是识别身份，即投资刚需的可能取向及其占的比例；第二是区域识别，目前投资刚需存在的区域以及该区域的消费习惯和商业规模、气氛；第三是购买力识别，即投资刚需可机动支配款项的来源、时间、地点及其比例数额。最后一点在于对购买目的的识别，开发商必须弄清楚消费者购买的目的是什么，投资、自经营、炒卖，还是转租，目的不同，要求也不同。”

在定位上，城市中心区，裙楼可作综合商业中心，而在偏远的地方，裙楼可走专业市场路线。从一些成功项目的操作中，定位先行显示了它的优势。例如深圳华强北的赛格广场裙楼，赛格一个6平方米的档口在2008年时租金6~7千元，2012年已达到2万元左右，转让费也由20~30万元涨到了70~80万元；南山商业文化中心区的西海湾花园裙楼、前海的新德家园裙楼（30000多平方米）和港湾丽都裙楼（约20000平方米），都已能分割的早已出售或者引入了主力店，而且售价和租金相比前些年有很大提高。据悉，目前西海湾家园的沿街商铺和新德家园沿街商铺售价高达12万元/平方米；港湾丽都沿街商铺单价更是高达15万元/平方米；位置稍偏的振业星海商务中心裙楼6层共36000余平方米，由于定位精准，成功引入了天虹和太平洋影院等主力店的进驻，同时还有金融类等实力雄厚的机构准备进驻，该裙楼沿街商铺的价格由前两年的2-3万元飙涨到了最高超过12万元。

销售：裙楼适合租售并举

目前国内除了资金雄厚的华润等少数地产商明确表示会持有商业地产外，多数住宅开发商转型商业地产更多是为了销售。根据调查，大多数的开发商考虑的仍然是出售商业物业获利，而不是长期持有。目前，宝安区多为集中式裙楼商业，集中式裙楼商业全部直接卖掉或者返租卖掉都不可能真正让商场“活”起来，然而不卖商铺也是不现实的。那么只卖一部分能不能既减少对整体商业的伤害又能回笼一部分资金呢？在两种情况下应该是可以的。第一种是在规划设计的阶段已经考虑到部分需要销售的面积，把这部分商业面积与自留商业分别考虑，

规划设计上做到独立成型且互不影响，这样是最有效可靠的解决方法，但在规划设计阶段却常被忽视。第二种情况是发展商对经营管理有丰富的经验和强大的控制力，通过占主要面积比例的自有商业来带动和引导已售出的小部分商业，这样也能解决售后经营混乱的问题。

运营：“地产+商业”模式

“地产+商业”模式是近期深圳商业裙楼市场上出现的一种新的裙楼商业运作模式。这种模式是与专业商业运营企业结成战略联盟，通过专业的商业运营企业的运作，将裙楼进行分割销售。这种模式的商家组合、经营收益与风险控制等多方面更加合理、更科学，其准确的商圈分析、合理的市场定位和业态组合可减少各种资源的浪费，使开发商的资源效用最大化，同时专业商业运营企业的进驻以其稳定的租金可提高商场整体经营的稳定性。

这种模式，目前在深圳做得比较好的一个案例是深圳尖莎咀百货公司与星联地产公司结盟运作模式，具体操作方式是由星联地产代理招商招租，通过尖莎咀百货的进驻运营实体作为裙楼的主力店，这就解决了开发商的裙楼招商的难题，然后对裙楼进行分割出售，解决了开发商的裙楼销售的难题，同时也帮购买裙楼分割小商铺的业主解决了招商和前期商业市场培育等问题，目前操作成功的项目有深圳的沙井干货批发城、宝安创业路的尖莎咀百货、深圳西部茶叶茶具批发城等。

投资裙楼商铺技巧与风险

随着深圳楼市的发展，裙楼商铺的发展也逐渐进入成熟期，越来越多裙楼商铺的推出，吸引着投资者的目光。

根据经营内容来寻找投资裙楼

对于现场观众问到裙楼的投资技巧与风险防范时，目前深圳裙楼商铺若投资准确，裙楼商铺的回报率相对住宅要高很多。目前裙楼商铺价格并不是特别高，但因其长期投资回报高、升值潜力大等优势，使成交量逐步上升。市场上投资裙楼商铺的投资者，一般以自营人群为主，如大型电讯公司购买裙楼作营业厅，既减免租金的支出，又获得较大的营业面积。但不是每个裙楼的功能都一样，投资者要根据自身预计的经营内容，来寻找可投资的裙楼商铺。如自营饮食则需选择有饮食功能的裙楼，因为很多商铺都不能经营明火的饮食生意；如以棋牌、沐足、美容美发为自营内容的，则需要选择周边小区常住人口多的裙楼，定位高端一些的楼盘为首要的考虑对象。

中小型投资者适合50-100平方米左右商铺

一般的裙楼商铺，都有较大的招牌展示面，使自营商铺有宣传优势。目前，很多裙楼商铺都适合做饮食、棋牌、沐足、桑拿、公司营业厅及接待处、美容美发等服务性行业，以零售为主的商店比较少。如果是中小型投资者，投资50-100平方米左右的商铺比较适中，因为这种面积的铺位，无论自营或者出租都比较方便。

要注重考察地段、人流量、经营管理