成都商业地产案例分析

商业地产关键环节：
前期的设计与后期的招商
相应的人才：
项目总经理、设计总监、工程总 监、招商总监
除了企业自己培养外的三个 渠道：
一是通过万达、华润、中粮、凯 德置地等知名企业； 二是通过百货企业，如银泰、 恒隆等； 三是通过以“五大行”为代表的 知名商业咨询机构。
招聘时机
薪酬
企业文化
内部环境
代表人才
城市的地位。
重点案例分析
SWOT分析
万达广场
教育：人北试验小学、七中、成都外国语学校、成都 . 铁中、铁二局子弟校、三十一中以及西南交大 医疗：怡和医院，铁二局中心医院，成铁中心医院灯 银行：中国银行、成都银行、民生银行、招商银行 交通状况：地铁1号线，32、27、27A等公交车均直达 万达旗下的商场购物，可谓方便快捷。规划中的六号线 贯通南北，规划中的地铁三号线、五号线环绕其间
（1）丰富的娱乐设施，包括 健身房、xbox、棋牌等； （2）免费的美食、饮料等 等。 优益的内部环境对有打拼经验 的高层管理者极高的吸引力。 带动的员工自豪感口口相传有 利于吸引新人才。
对员工的关怀： 实行员工带薪休假制度，除法 定假期外，每季度额外给四天假 免费提供一日三餐 目前全国各主要城市几乎都有 万达集团的五星级酒店，员工自 由选择度假地点。
0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
三、主流投资产品商铺、 写字楼、商务公寓等价格
飞涨，投资者风险防范意
识淡薄;
二、产品体量越玩越大， 尤其是城市综合体的大规 模建造，同时周边区市县
四、供应量加大，品牌开 发商受追捧，投资市场价 格带与区域性差异明显;
商业地产市场高速发展;
发展分析：成都商业地产问题分析
开发商自身承担了过多自己不应该承担的责任 招商及经营管理缺乏专业团队去运作 整个商业地产项目运转过程中缺乏金融机构参与 开发商对投资者承诺空泛、不切实际 缺乏完善的法律监控和规范体系 房地产开发、商业产业经营与物业管理三者严重脱节
城南副中心商圈
现状分析：销量、价格震荡上行，市场前景看好！
2007年-2012年大成都各类型商业地产供销走势图（备案口径下写字楼、办公楼、商铺）
180
新增供应量
销售备案量
备案均价
18000
160
16000
140
14000
120
12000
100
10000
80
8000
60
6000
40
4000
20
2000
国务院总理温家宝1日主持召开国务院常务会议，
讨论并原则通过《成渝经济区区域规划》，那么成
渝经济区2015年将建成西部重要经济中心。 处于成都市政府重点发展的板块，地段和便利的 生活配套优势得到了大多数成都人的认可
Opportunity Strength
机会 优势
Threat Weakness
威胁 弱势
重点案例分析
商业环境分析
苏宁广场
.
•项目位于三环南路以北，火车南站以南， 天府大道以西 •中产家庭消费为主的休闲娱乐广场 •集精品百货、特色餐饮、时尚零售及休闲 娱乐于一体的大型购物中心 •物业形态：1、2F:电器、精品百货、品牌 旗舰店、化妆品，3、4F:品牌服饰、餐饮、
休闲运动，5、6F：儿童主题、休闲娱乐，
800-4000
4000-8000 8000-10000 10000-15000 15000-25000 ＞25000
快速发展期
平稳发展期 住宅衰退，商业启动 商业爆发期 CBD复合商业时代 金融理财品，金融衍生品
现状分析：成都社会固定资产投资、房地产投资稳步增长！
2000-2012年1-11月成都全社会固定资产投资及房地产投资情况
0
月份
1月
2月 17.48
3月
4月
5月 35.96
6月 38.28
7月 18.67
8月 3.10
9月 73.27
10月 20.39
11月 32.36
12月 99.22
合计 421.2
备案面积 17.57 （万m²）
36.38 28.59
发展分析：成都商业地产开发特点分析！
一、普通投资者数量激
增，商铺俨然成为唯一 且最好的“摇钱树”;
人才层级
迫切需求
招商经理 挖 角 与 培 养 商业地产策划师
高级人才
内部 推荐
自我实现
职业发展 培养提高
中级人才楼层经理 校园ຫໍສະໝຸດ 招聘销售经理初级人才
机会立足
把握时机——好的时机和形象吸纳好的人才
曾利用IPO上市的热度，正面宣传，吸 引了大量人才，人才推荐服务网站Top Prospect公布的一份科技领域的人才
这套发展模式已成为万达的核心竞争优势，很难模仿和复制。因为万达拥有全国唯一的商业规划
研究院和唯一的全国性商业管理公司，形成了商业地产的完整产业链。
21世纪最紧缺的是什么？
人才
案例借鉴意义
万达集团代表了目前国内商业地产发展的最高水平
1、以城市综合体项目为发展重点，打造区域商业地标式建筑
2、租售策略
3、招商及运营管理 强化招商能力，逐步与国内外部分知名品牌商家建立合作关系；商业物 业的运营管理现阶段以外包为主，但可逐步积累这方面的人才和经验， 条件成熟后逐步转向自己运营管理； 4、加强企业综合能力（包括人力资源、组织架构、企业文化、专业化 流程化管理、信息化、激励机制等）建设，提升公司治理水平。企业能 力及治理水平是企业长期持续发展的的内部根基，必须夯实！
Opportunity Strength
机会 优势
Threat Weakness
威胁 弱势
品牌商家较少，招商率偏低，导致集客能力低
业态配置不均，商品种类不能满足消费者需求 新南天地商圈商业项目较多：汇集凯丹广场、欧 尚超市、宜家家居、迪卡侬等六大主力商贸企业， 竞争压力大
重点案例分析
苏宁广场
健身
重点案例分析
SWOT分析
苏宁广场
教育：成都七中初中学校、成都玉林中学 . 医疗：成都市第一人民医院、成都市中西医结合医院
地处繁华商业核心区，周围具有一定的消费水平。 近年成都市政府对城南经济发展的支持。
银行：招商银行、建设银行、工商银行、中国银行、 等。 交通状况：公交路线有501、93、84、115、153、80 5、809等多路公交车；三环路、武侯大道东延线、孵化 园北干道构成便利交通。
企业文化——软性实力硬把关
能够容纳不同教育、工作和文化 背景的人才进入联想
——吸引了大批外来人才，管理 人员和技术骨干加盟 （国外+长 期在外企工作），融合外来文化 十分注意把握公平公正的原则， 处理问题时做到对事不对人、以 结果为导向
团队精神+个人发挥
龙湖理念：怎样才是一个好的 团队？当企业文化和团队精神 成为每一个成员的理性选择， 就是最好的团队。 成功的概念=宁静的心灵+人 生的目标+身体的健康+金钱 的自由+爱!
五块石专业市场带 城北商圈 沙湾商圈 金沙·光华商圈 城西商圈 核心商圈 骡马市商圈 双楠商圈 高升桥商圈 成都IT商圈 城南商圈 永丰立交商圈 盐市口商圈 川师校园商圈 荷花池商圈
太升商圈 十里店商圈 建设路商圈 万年场商圈 九眼桥商圈 城东商圈 成仁路商圈
春熙路商圈
玉林商圈
高攀商圈 国际城南商圈
受政府宏观调控的影响，商家对于市场价格还 存在一定的观望心态； 该片区存在大量已售、待售项目，在地段、建 筑形式上有相当相似性、卖点重合，存在竞争激 烈、客户分流的情况。 项目体量不大，无法形成规模效应； 开发企业阶段性品牌力度弱
重点案例分析
原因分析：
万达广场
1、在商业地产开发中所具有的独特竞争优势是其他开发商所不可比的 良好政府关系和银行信用资源，毕竟商业地产的价值首先在地段； 2、万达创立了订单地产的独特模式 与国际零售巨头沃尔玛、百安居、百盛等结成了战略合作的伙伴关系； 3、强大的营销能力 铺天盖地的广告，将万达订单地产中的国际国际巨头商家的品牌号召力、万达自身的品牌影响力， 以及项目地段优势发挥得淋漓尽致，做足了卖点，极大地促进了项目的销售； 4、连锁经营 万达凭借其实力和品牌号召力，一开始就高举起连锁经营的大旗，在全国各地攻城略地，连锁开发 经营万达购物广场，使万达商业地产真正实现规模化开发，连锁化经营； 5、已形成自身的商业物业招商及运营管理团队
2013年预估 成都市
GDP总额 （亿元）
9100左右
GDP增速 （%）
12%左右
2012年末户籍人口 （万人）
1200
人均GDP （美元）
9800左右
世界房地产发展阶段规律：
GDP增长率 ＜4% 4-5% 5-8% ＞8% 房地产发展状况 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 人均GDP（美元） 0-800 房地产发展状况 启动期
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
全社会固定资产投资总额（亿元）
房地产投资（亿元）
房地产投资占固定资产投资比重
40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%