城镇土地分等定级

土地估价：

（二）城镇土地分等定级
城镇土地分等定级：对城镇土地的自然和经济 属性及其在社会活动中的地位作用综合分析的
基础上，划分土地等级。
揭示了城镇不同区位条件下土地价值的差
异规律，并为城镇土地价格的评估提供基础。
1、城镇土地分等
“城镇土地等”：反映该区域不同城镇之间利用土地
效益高低的差异;土地等的顺序是在各城镇间进 行排列。我国已统一对全国的城镇进行了土地等
（3）定级单元的划分：
土地定级单元是所划分出的土地空间单位，其内部土地 特性和区位条件相对均一。土地定级单元是各定级因素分值 计算的基础，也是评定土地级别的基础空间单位。方法有 主导因素法 即用两个以上主要定级因素，沿城镇主要方向选择一定 数目特征点作各自分值剖面图；根据因素分值变化规律，选 择突变曲线段的位置作为单元边界位置，将因素得分一致区 域划分为一个单元。 叠置法 将主要因素作用分图进行叠置，勾绘出作用分基本一 致的区域，形成图斑，作适当调整后得到定级单元。 网格法
e
M j
e
n
M ij
eM j——i级商服功能对j单元的作用分；n ——商服中心的级别数目。
M eij
面状土地因素（基础设施状况、自然条件和绿地
状况等 ）分值的计算方法：
作用分值采用的模型
ei 100 X i X min X max X min
ei——某土地指标值的作用分；
果有三种，设有A、B两因素，若A比B重要 （给A因素赋值1，给B赋值0）；若A与B同等 重要（给A、B各赋值0.5）；若B比A重要 （给A因素赋值0，给B赋值1） 层次分析法：对定级因素相对重要性进行判 别，组成矩阵，计算权重值
因素成对比较表
v1 v2 v3 v4 v5 v6 v7 比较 值总 计 3.0 5.5 1.5 1.5 5.5 4 0 权重
——次一级中心的规模指数； f min ——最低级功能的功能分； I iM 1
M M I min ——最低级商服中心规模指数。
4、确定商服中心的服务半径
商服中心各级功能的服务半径以商服中心边缘为起算点，通过商服中心分布图 按以下确定：


市级商服功能的服务半径等于市级中心边缘到连片建成区边缘的最大距离；
（3）城市基础设施－单位用地公交车辆；单位 用地供水量；单位用地电话数；单位用地城建 资金
城镇用地的分等
城镇间土地分等的指标体系
（4）城市用地产出水平：单位用地GDP；单位 用地零售商品总额；单位用地工业利税额 （5）城市用地潜力：市域农业人口人均耕地； 城市人口密度
（6）当年城市投入强度：单位用地基建资金； 单位用地外商投资；单位用地劳动力投入
的划分，全国434个城市可分为7个等级，共分为
10个等； 土地等的实质：各城镇之间土地质量状况的排序。 土地等的顺序在全国或省、地级行政区域内统一排 列。
城镇用地的分等
城镇间土地分等的指标体系
（1）城市区位－区域交通条件；距海港远近； 经济区位
（2）城市集聚规模－城市人口规模；工业资金 总额

点、线状因素作用分计算模型
线性模型：
F M (1 r )
d r D
指数模型：
F M
(1 r )
F — 因素依附客体在某一相对距离上对定级单元的
影响作用分值； M — 因素的功能分； r — 定级单元的相对距离；
d — 因素依附客体与定级单元的实际距离； D — 因素依附客体影响半径。
Xmin、Xmax、Xi——指标的最小值、最大值和某土 地因素的指标值。
定级因素权重值的确定
特尔菲（Telphi）测定法：对各因素进行多轮次 的专家打分。权重值得计算公式为：
Wi Ei 100
Wi为某因素的权重值，Ei为该因素经多轮打分 后的平均分值。
定级因素权重值的确定
因素成对比较法：将因素两两进行比较，结
对外交通便利 基础设施完 人口密度 度（客运） 善度
选择性
重要性顺序
必选 1
至少一种必选 2或3
0.25~0.05
必选 3或2
备选 4
权重值范围 0.25~0.45
0.25~0.05 0.2~0.1
城镇土地级别的影响因素（因子）
住宅用地推荐因素
定级 因素
基本设施 状况 交通条件 环境状况 繁华程度 人口状况 人口密度
选择性
重要性 顺序
必选 1
至少一种 必选 2或3
备选 3或2
至少一种必选 4 或5 0.1~0.3
备选 5 或4 0.03~0.2
备 选
权重值 0.2~0.4 范围
0.1~0.3
城镇土地级别的影响因素（因子） 商业用地推荐因素
定级因素
繁华程度 交通条件 基本设施 人口状况 状况
商服繁华影 道路通 公交便 响度 达度 捷度
（1）各级商服功能影响作用分取值方法如下：

同时受多个同级功能影响时，取其中最高的商服功能影响作用分； 同时存在多级功能影响时，对各级商服功能影响作用分仅取值一次，并进行加和；
（2）各单元商服繁华影响度作用分按下式计算：
式中：
i 1 ——j单元商服繁华度作用分，即商服中心各级功能对 j单元的总和作用分；
0.05~0.1
（2）城镇土地定级的步骤与内容
城镇土地分等定级流程图： 建立因素体系 确定各因素的权重值 计算指标值和作用分并制表
划分城镇土地定级单元 初步划分土地级
验证和调整土地级 编制成果图、报告和基础资料汇编
城镇土地定级（步骤1）
（1）调查收集资料：
繁华程度
交通条件
基础设施状况
1000－500
在商服中心所在的区域内，选择商服业繁华突变处的地段，以明显的地物或非商服 业建筑作为商服中心边界。 （3）商服中心划分的要求 城镇商服中心依次从高级到低级按市级、区级、小区级和街区级等级别划分。 （4）商服中心划分的依据 按商服中心的销售总额、总利润或单位面积销售额等其他经济指标的高低衡量； 利用已有的商服中心划分成果，并加以适当的修正，调整确定。
生活设施状况 环境条件 社会、历史、人口状况 用地效益
城镇土地分等资料调查的一般要求

（1）除反映增长率的资料外，其他资料时限应在前2 年内；应统一时限。
（2）同一因素/因子的数据应口径一致。 （3）调查资料应填入《城镇土地分等定级规程》规定 的相应表格或调查手簿中。 （4）必要的实地考察、补充校核工作。
商服中心包含与自身级别相应的功能和低于其级别的各级功能，中 心对土地繁华度影响由这些功能综合体现，并应以相应级别的功能分来衡 量，中心内功能分按下式进行分割计算：
f i M I iM I iM 1
M M f min I min
式中：
M M i 级功能的功能分； ——i级商服中心的规模指数； I f——某商服中心 i i


城镇土地利用总体规划确定的城镇建设用地 范围内的所有土地。 城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等 用地也可一同进行评定。
城镇土地分等定级的体系
城 镇 土 地 分 等 定 级 体 系
分层次进行
等
市区非农业人口50万以上的大城市，宜 进行综合定级和分类定级。
综合定级 级 分类定级
商业用地定级
住宅用地定级
2、城镇土地定级
“城镇土地级”：反映同一城镇内部土地利用效
益的差异。土地级的顺序是在各城镇内部统 一排列。 土地级的实质
反映城镇内部土地的区位条件和利用效益（土地质 量）的差异。
• 土地级的顺序在各城镇内部统一排列。
城镇土地分等定级的对象

城镇土地分等的对象是：

城市市区、建制镇镇区土地；

土地定级的对象：
三、城镇土地分等定级
（一）城镇土地的特殊性
城镇土地的区位具有特殊重要性
城镇土地具有两重性
城镇土地开发经营的集约性
——从价值角度给土地“论资排辈”
土地分等定级与土地估价的关系
二者从不同角度对土地的特性进行评价：


土地分等定级：

评定土地的使用价值；
评定土地使用价值在市场上反映出的价格。
工业用地定级
（1）土地定级原则


1、综合分析原则 诸要素与土地质量和效益的关系 2、主导因素原则 3、地域分异原则 分析由于区位条件不同形成的土地质量差异 4、土地级差收益原则 5、定量与定性分析结合原则 经验性的分析尽量量化；初步方案以定量分析为主。最终定 案宜依靠定性分析。



市级商服功能以外的各级功能的服务半径等于同级商服中心的最大服务距离。
5、计算相对距离
计算定级单元到各级商服中心的相对距离：
r di / d
d i i级商服功能的服务半径内，某单元距中心的 式中： ——相对距离； ——在
r
实际距离； ——id 级商服功能的服务半径。
6、计算商服功能影响作用分
综合定级和商业定级时，各级商服中心功能影响作用分按下式进行衰减：
e ( fi )
M ij M
1 r
住宅用地和工业用地定级时，各级商服功能影响作用分按下式进行衰减：
e f i (1 r )
M ij M
式中： ——j单元受i级商服功能的作用分； ——i级商服功能的功能分； M eij fi M ——j单元到具有i级功能的商服中心的相对距离。
r
7、商服繁华影响度作用分值的计算
2、商服中心规模指数的确定 各商服中心规模指数用销售总额等经济指标按下式计算：
I
M K
100 X X
M K
M max