资产评估重点题型解释
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重点题型解释:
1、待估土地为已完成“七通一平”的待开发建设用地。土地面积为5000平方米,规划用途为住宅,允许的容积率为3,土地使用权年限为70年。评估人员经市场调查,该楼盘建成后即可出售,预计售价为15000元/平方米,销售费用为楼价的2.5%,销售税费为楼价的6%,当地银行贷款年利率为6%,开发商要求的投资利润率为20%。该楼盘的建设周期为2年,建设费为5000元/平方米,专业费为建设费的10%,假定地价一次性投入,建设费和专业费均匀投入。(土地评估:假设开发法)
要求:用假设开发法估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。(计算结果保留整数) 地价+建筑费和专业费+利息+销售费用和税费+利润=楼价 地价=楼价-建筑费和专业费-利息-销售费用和税费-利润
===%==6%2+825000006%250% =0.12+4950000=%==⨯⨯⨯⨯⨯⨯⨯⨯⨯⨯⨯⨯⨯(1)楼价5000315000225000000(元)
(2)建筑费和专业费500035000(1+10)82500000(元)(3)利息地价地价(4)利润(地价+82500000)20 地价0.2+16500000
(5)销售费用和税费225000%%==0.12+4950000=====77215909/=⨯⨯⨯⨯000(2.5+6)19125000(元)
(6)地价225000000-82500000-(地价)-(地价0.2+16500000)地价(总价)101925000/1.3277215909(元)单位地价77215909/500015443(元/平方米)楼面单价(50003)5148(元/平方米)。
2、被评估生产线购建于1998年12月,账面价值为1000万元,2003年对设备进行技术改造,追加投资200万元,2008年12月对该设备进行评估。经评估人员调查分析得到如下数据:(1)从1998年到2008年,每年该类设备价格上升率为10%;(2)该设备的电力耗费每年比其替代设备高1万元;(3)被估设备所在企业的正常投资报酬率为10%,规模经济效益指数为0.7,所得税率为25%;(4)该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的90%,经技术检测该设备尚可使用5年,在未来5年中设备利用率能达到设计要求。 要求:(1)计算被评估设备的重置成本及各项损耗;(机器设备评估,成本法) (2)计算该设备的评估值。(计算结果以“万元”为单位,保留两位小数) (1)重置成本=1000*(1+10%)10+200*(1+10%)5=2915.8(万元)
(2)加权投资年限=10*2593.7 /2915.8+5*3 22.1 /2915.8=9.45(年) (3)实体性贬值率=9.45*90%/(9.45*90%+5)=62.98%
(4)功能性贬值=1*(1-25%)*p/A10%.5=2.84(万元)
(5)评估值=2915.8*(1-62.98%)-2.84=1076.59(万元)
3.待评估土地位于城市开发区内,系待开发建设的七通一平空地,规划用途为工业用地,土地使用权年限为50年,面积为12000平方米。评估基准日为2008年lO月1日。经过市场调查选取比较实例三个,情况如表1所示:
表1:比较实例情况表
项目交易实例A交易实例B 交易实例C 出让方式招标协议拍卖面积10000平方米11000平方米13000平方米
成交价1800元/平方米1650元/平方米2509元/平方米交易日期2008/4/1 2007/10/1 2008/09/30 使用期限45年40年50年
容积率3 2.5 3.5 评估人员经市场调查获得以下资料:
(1)评估人员判断分析认为:A为招标出让,价格约低于正常价格4%;B为协议出让;价格约低于正常价格10%;C为拍卖,价格约高于正常价格5%。
正常价格100%,A96%, B90%, C105%
100%/96%,100%/90% 100%/105%
(2)根据测算,该市近1年来,平均每月地价上涨约一个百分点。
A 4-10,6%,106%/100%, B12,12%,112%/100%, C100%/100%
(3)由于交易实例C与待评估土地处于同一区域,故其区域因素修正系数为100/100;交易实例A、B采用直接比较法进行打分,如表2所示:
表2:区域因素比较表
待评估土地交易实例A 交易实例B 合计得分100 95 90
A100/95, B100/90
(4)经分析判断各实例因地形、面积因素差异形成的修正系数分别为:
A:100/97 B:100/102 C:100/103
(5)待评估土地规划容积率为2.5,以其得分为100,容积率每上升O.5,得分增加5分。 A100/105, B100/100, C100/110
(6)折现率取10%。
要求:采用市场法评估该地块的转让价格。(计算结果以“元”为单位,取整)(土地评估:市场法)
答案:
(1)交易情况修正系数:A :100/96 B :100/90 C:100/105 (1分) (2)交易时间修正系数:A :106/100 B: 112/100 C:100/100 (1分)
(3)区域因素修正系数:A :100/95 B: 100/90 C:100/100 (1分)
(4)地形、面积因素修正系数:A:100/97 B: 100/102 C:100/103 (5)容积率修正系数:A :100/105 B:100/100 C: 100/110 (1分)
(6)土地使用权剩余年限修正A:50/45
, B:50/40, C:1,注意此处需要折现:1-(P/F,10%,50)/1-(P/F,10%,45) 1-(P/F,10%,50)/1-(P/F,10%,40),带入数据后1-0.0085/1-0.0137 1-0.0085/1-0.0221 (7)计算地价,地价计算如表3所示:
表3:市场法地价计算表 项目 交易实例A 交易实例B 交易实例C
交易价格 1800 1650 2509 交易情况修正 100/96 100/90 100/105 交易时间修正 106/100 112/100 100/100 区域因素修正 100/95 100/90 100/100 个别因素修正 100/97 100/102 100/103 容积率修正 100/105 100/100 100/110 剩余年限修正 1.0053 1.0139 1 修正后价格
2065
2268
2109
(3分) 待评估土地评估值=比较案例土地价格*正常交易情况/比较案例交易情况*待估土地区域因素值/比较案例区域因素值*待估土地个别因素值/比较案例个别因素值*待估土地评估基准日价格指数/比较案例交易日物价指数
待评估土地价格=(2065+2268+2109)÷3=2147.33(元/平方米)
宗地总价为=2147.33×12000=25767960(元) (1分)
4、某企业需评估,预计该企业未来5年的预期利润总额分别为140万元、150万元、140
注意:此处年限是
需要折现的,
(P/F,10%,50)为
折现率为10%,年
限为50的复利现值系数,
(P/F,10%,45)为折
现率为10%,年限
为45的复利现值系数,
(P/F,10%,40)为折
现率为10%,年限为40的复利现值
系数。具体值参照
书本P378