[精编]深圳投资环境分析

深圳投资环境分析

目录

1.城市房地产市场宏观背景分析与评价5 1.1城市概况及特征5

1.2宏观经济运行状况5

1.3城市规划与建设8

1.4宏观政策10

2城市房地产市场发展状况分析与评价12 2.1土地市场12

2.2房地产总体市场13

2.3住宅市场16

2.4写字楼市场20

2.5商业营业用房市场24

2.6二手房市场27

2.7城市房地产市场发展趋势预测28

3城市房地产行业发展与市场竞争分析29 3.1房地产行业发展现状及趋势29

3.2城市房地产市场竞争格局分析29

3.3典型企业及典型项目29

图表目录

图1 -1：2000-2004年深圳市GDP5

图1-2：2000-2004年深圳市人均GDP6

图1-3：2000-2004年深圳市三次产业结构6

图1-4：2000-2004年深圳市全社会固定资产投资7

图1-5：2000-2004年深圳市人均可支配收入和人均消费性支出7 图2-1：2004-2005年深圳市土地交易价格指数12

图2-2：2000-2004年深圳市房地产开发投资额及其增长率13 图2-3：2000-2004年深圳市商品房建设情况14

图2-4：2000-2004年深圳市商品房供求比14

图2-5：2000-2004年深圳市商品房销售面积和空置面积15

图2-6：2000-2004年深圳市商品房销售价格16

图2-7：2000-2004年深圳市住宅开发投资额及其增长率16

图2-8：2000-2004年深圳市住宅建设情况17

图2-9：2000-2004年深圳市住宅供求比18

图2-10：2000-2004年深圳市住宅销售面积和空置面积18

图2-11：2005年前三季度深圳市住宅各区销售面积比例19

图2-12：2000-2004年深圳市住宅销售价格19

图2-13：2000-2004年深圳市写字楼开发投资额20

图2-14：2000-2004年深圳市写字楼建设情况21

图2-15：2000-2004年深圳市写字楼供求比22

图2-16：2000-2004年深圳市写字楼销售面积和空置面积22

图2-17：2000-2004年深圳市写字楼销售价格23

图2-18：2004-2005年深圳市写字楼租金23

图2-19：2000-2004年深圳市商业营业用房开发投资额24

图2-20：2000-2004年深圳市商业营业用房建设情况25

图2-21：2000-2004年深圳市商业营业用房供求比25

图2-22：2000-2004年深圳市商业营业用房销售面积和空置面积26 图2-23：2000-2004年深圳市商业营业用房销售价格26

图2-24：2000-2004年深圳市二手房成交面积27

图2-25：2005年前三季度深圳市二手房交易的区域分布27

表1-1：重点政策列表11

表2-1：2005年1-9月深圳全市及各区域住宅平均销售价格20

表2-2：深圳市住宅市场需求量预测28

表3-1：2004年深圳市住宅住宅销售面积前15名29 表3-2：2004年全市住宅销售金额前15名29

表3-3：招商地产开发典型项目情况29

表3-4：万科地产开发典型项目情况29

表3-5：航空城（东部）实业开发典型项目情况29 表3-6：华侨城地产开发典型项目情况29

表3-7：闽泰地产开发典型项目情况29

表3-8：华侨城地产开发典型项目情况29

表3-9：佳兆业地产开发典型项目情况29

1.城市房地产市场宏观背景分析与评价

1.1城市概况及特征

⏹区位优势明显

深圳地处珠江三角洲的前沿，南接香港新界，东临大亚湾，西抵珠江口，北临东莞市和惠州市，是华南沿海重要的交通枢纽，共有12个口岸，是中国唯一拥有海陆空口岸的城市也是内地与香港唯一接壤的城市。深圳港名列世界集装箱大港第4位，深圳拥有中国最大陆路客运口岸罗湖口岸和陆路货运口岸皇岗口岸；广深、深汕高速公路和京九广深高速公路把香港、深圳和内陆城市紧密的连接在一起。近年来，深港合作领域从“三来一补”发展到基础设施、环境保护、高新技术产业、金融、商贸、交通、物流、旅游、高等教育、医疗卫生等领域，基本实现了资源、城市功能、产业结构的互补。深港一体化为CPEA的顺利实施和泛珠三角九省区与香港经济的一体化创造了良好的基础条件。目前，深港口岸实行的24小时通关及无纸化验放，以及西部通道的动工，将把深港两地更加紧密地连在一起。深圳的区域优势进一步凸现，深圳将成为香港连接内地以及内地连接世界的纽带和桥梁。

1.2宏观经济运行状况

⏹国民经济保持稳定增长

从2000年到2004年期间，深圳的经济保持快速增长，GDP年平均增长率达19.7%。2004年GDP在全国大中城市中位居第五，在珠三角城市中位居第二，仅落后于广州。

图1-1：2000-2004年深圳市GDP

数据来源：深圳市统计年鉴

从2000年到2004年期间，深圳人均GDP保持稳定快速增长，年平均增长率达10.5%。图1-2：2000-2004年深圳市人均GDP

数据来源：深圳市统计年鉴

⏹经济增长由二、三产业共同推进

自2000年以来，深圳加快城市化进程的步伐，向国际化城市迈进。第一产业所占比重逐年下降，经济增长由第二、三产业共同推进。目前高新技术产业、现代物流业和金融服务业是深圳三大支柱产业。其中以高新技术产业为主导的工业发挥了经济增长的龙头作用，2004年高新技术产业成为第一经济增长点，实现产值3200亿元，增长28.8%，占规模以上工业总产值的49.2%；物流、金融为主体的现代服务业不断发展壮大，商贸旅游业、房地产业也占据重要份额。

图1-3：2000-2004年深圳市三次产业结构

数据来源：深圳市统计年鉴

⏹全社会固定资产投资稳步增长，房地产所占比重开始回落

从2000年到2004年期间，深圳市固定资产投资一直保持稳定发展，年平均增长率达15.2%。从固定资产的构成来看，房地产开发投资的比重一直在40.0%以上。在宏观调控的影响下，深圳房地产开发投资进入理性调整阶段，基本建设投资逐渐成为影响固定资产投资增幅的最主要因素，2004年房地产占固定资产投资的比重回落到历史最低水平。

图1-4：2000-2004年深圳市全社会固定资产投资

数据来源：深圳市统计年鉴

⏹居民人均可支配收入稳定增长，人均消费性支出增长缓慢