南京龙建地产江宁大学城项目定位策划报告
项目整体定位分析及可行性研究报告
项目整体定位分析及可行性研究报告第一章：项目简介一、项目位置：本项目位于**江宁经济技术开发区西南部，地处将军路延长线、牛首山风景区整体规划范围之内。
基地南临佛城西路，连接将军路，北靠将军山脉，东侧隔康辰豪园与河海大学新校区相连，西接牛首山国家级度假休闲风景区。
可直接与江宁城区及**市中心联系，距市中心新街口约15公里，距禄口国际机场约20公里，交通十分便捷。
规划和居住环境上是一个正在日渐成熟的新区高尚住宅区。
由于江宁区将军路沿线的大规模开发，联系基地的道路业已具备了通畅的交通状况、完善的基础设施与良好的视觉景观。
江宁区主干道将军路跨外秦淮河大桥的竣工、共青团路的开通，可直接通向新街口，大大减少了基地与**市中心的时距;距将军路1公里的机场高速公路，也增强了该区域的交通选择性，为基地成为市域性地块准备了充足条件。
二、项目概况：本项目占地面积500亩，基地呈方形。
规划红线面积32公顷，其中小部分必须用作主题艺术馆及艺术园区的建设。
基地南临佛城西路，北靠将军山脉，东側隔康辰豪园与河海大学新校区相连，西接度假休闲风景区，是将军山脉中自然资源较为丰富的区段，具有一定的环境优势。
基地内地势北高南低，同时具有浅丘、平地、人工湖、林地、沼泽等多种地形地貌。
将军山脉在基地北侧形成4座山峰，峰谷交错，形成良好的基地背景。
基地中部相对平坦，局部有水塘和沼泽，南侧地势略高有缓坡，形成与南側道路的天然屏障，在隔尘挡噪方面有良好作用。
从佛城西路越过此缓坡，隔湖望山，别有洞天。
基地西南部、东北部有两个人工湖(康后湖与韩老洼水库)，是基地宝贵的景观元素和生态资源。
东北部尚有一景观独特的废旧采石场。
整个基地范围内植被茂盛，空气清新，集景观性、生态性于一体。
具备建设高品位住宅所需的多种资源。
本项目规划容积率为0.3左右。
第二章：土地价值研判土地属性分析：尊重每一块土地。
只有视土地如生命，精心挖掘它的各种属性，并赋予它内涵，才能发挥土地的最高价值。
江宁区策划书3篇
江宁区策划书3篇篇一《江宁区策划书》一、策划背景江宁区作为南京市的重要组成部分，拥有丰富的历史文化底蕴和自然资源。
为了进一步推动江宁区的经济发展和社会进步，提升区域的知名度和影响力，特制定本策划书。
二、策划目标1. 提升江宁区的知名度和美誉度，吸引更多的游客和投资者。
2. 促进江宁区的经济发展，增加就业机会和财政收入。
3. 推动江宁区的文化传承和创新，提升区域的文化软实力。
三、策划内容1. 旅游推广（1）打造江宁区特色旅游线路，包括历史文化、自然风光、民俗风情等主题线路。
（2）举办江宁区旅游文化节，展示江宁区的历史文化和民俗风情。
（3）加强与周边旅游城市的合作，共同推广旅游资源。
2. 产业发展（1）培育和发展江宁区的主导产业，如高新技术产业、现代服务业等。
（2）加强招商引资，吸引更多的企业和项目落户江宁区。
（3）推动江宁区的产业升级和转型，提高产业的竞争力和附加值。
3. 文化传承（1）加强对江宁区历史文化的保护和传承，修缮和保护历史文化遗迹。
（2）举办文化活动，如文化讲座、文化展览等，传承和弘扬江宁区的历史文化。
（3）鼓励文化创新，推动文化与旅游、产业的融合发展。
4. 城市建设（1）加强江宁区的城市规划和建设，提升城市的品质和形象。
（2）改善城市交通和基础设施，提高城市的宜居性和便利性。
（3）加强城市管理，提升城市的治理水平和服务质量。
四、实施步骤1. 第一阶段（[具体时间 1]）：成立策划团队，开展调研和分析工作，制定策划方案。
2. 第二阶段（[具体时间 2]）：制定详细的实施计划，明确责任人和时间节点，分阶段推进策划项目。
五、保障措施1. 加强组织领导，成立江宁区策划工作领导小组，负责统筹协调策划工作。
2. 加大资金投入，设立江宁区策划专项资金，保障策划项目的顺利实施。
3. 加强宣传推广，利用各种媒体和渠道，广泛宣传江宁区的策划项目和成果，提高江宁区的知名度和影响力。
4. 加强人才培养，引进和培养一批高素质的策划人才，为江宁区的发展提供人才支持。
南京大作-天启开启2010骋望江宁方山大学城项目策划报告
区域属于城市扩 张的自然延伸， 除少数高档第二 居所外，大部分 作为被迫出城的 中低收入者集散 地。
江宁撤县建区， 经济快速稳定增 长，房地产行业 在全区经济中所 占比重也与日俱 增。
时逢南京城建改造 带来大量拆迁的刚 性需求，使得江宁 房地产一直处于供 不应求的状态
政府资金政策偏向河 西，虽然打出打造江 宁新城的口号，但缺 乏政府资金政策的投 入与支持，配套与交 通一直无法跟上房地 产开发速度，成为其 发展瓶颈。
【辐射：江宁核心板块的交通和配套已逐步完善，出现板块辐射的可能】
板块 板块描述
距离市中心较近10公里、交通较为便利、社区配套逐渐成熟，与 江宁其他板块相比没有特殊景观资源支撑，但因其交通便利吸引 不少客户 江宁开发较早的一个板块，别墅起源地之一，百家湖板块不仅环 境较好，而且配套较为成熟。 位于江宁南部，继百家湖之后又一开发热点，区域景色秀丽，但 交通不便、配套缺乏成为其发展瓶颈
【方山资源引擎】研判：号召力还不够强大
环紫金山区域
——成熟化外延辐射——仙林/东郊楼盘已受认可
三山区域 ——高端成熟化——别墅聚集，公寓一房难求 老山区域 ——发展新热点——过江隧道6月开通，交通瓶颈打开，别墅/公寓受热捧 九龙湖区域 ——大牌号召力——中粮、万科、中冶等大牌开发商撬动市场 聚宝山区域 ——单盘独支——阳光聚宝山庄独占资源未能打响知名度 方山区域
项目基本属性研判
土地属性
产品/市场/竞争属性 客户属性
项目土地属性1
地段边缘化属性
项目土地要素衡量指标
位臵：江宁区科学园板块 ，土地四至：西至弘景大道，南至学十二路 距离新街口19.4公里，距离江宁东山步行街8.5公里
区位要素：南京市最东南端，江宁最 东南端，方山自然风景区科学园板块 交通要素：距地铁【药科大学终点站】 1.5公里-2公里，毗邻南广传媒学院公 交底站（安广线/南广线通往主城）， 交通弱，逐渐改善中 自然环境要素：项目西邻方山，东临 解溪河，自然资源优越，但因板块内天 然山水丰富，在板块内无优势； 生活配套要素：现有配套基本无，依 靠老东山成熟配套，毗邻板块规划中的 居住、商业、休闲核心区， 人文环境要素：方山大学城11所大学 入驻，区域规划体育馆等休闲文化配套， 人文氛围较为浓厚。
江宁项目商业定位建议书
江宁项目商业定位建议书一、本案商业■形勞简析1、本案九意的出发点：江中商39天致町划分为东山商IS，百家湖商El。
目询岔路口蚯決的崛起，岔路u周边地区将成为新兴的商圈。
江宁，第一卫星城，A2001年底撤•&改区以来，大坦商品房不斷投入市场。
2006年，江宁商品房共开工進设210万平方米，成为房地产市场的主力区域。
目柠，江宁包括三山板块、岔路口、百家湖'东山板決'科技园、方山九龙湖板块等六天板块。
其中，•三山板块免借天批优険別墅被於为”首弄居住区”；•岔路u板块则以便利的地理位置成为购房者首选：•百家湖板块作为开发最早的区域，建括了几乎所有的饬业类型；•科技园板块以天学城为依托，以人文气质见长；•东山缜板块凭借传统的中心位｝t、商业地位更显尊贵；•方山九龙湖板块的崛起，这里亦将成枕一个条居住、醱乐“休诃为一体的全新优质居住区。
本案隶属于三山板块，位于箸名的牛首山风景区犁屏施，将年中路88号。
翠屛国际域总占地面积达2200余亩，進筑面枳达80万平方米，集独工别空、双拼双复别墅、联排刑览、髙档公寓于一体，规刘商业面枳达10万平方米以上，预计住户总数400(1余家，预计居住人口I・4万人。
这里北至淮新河，南信天道沿将军山南北走向的捋军路与机场高速一线。
因将年山、府山'翠尿山得名，拥有最大别览群，是目前别览市场的主力。
这里风衆优美，区域周边衆观资源丰®，除了三座绵琏的山脉之外，还有收落往三山中众多小型水域。
因此，该区域成为目前别览的主要供应区，已经举建了十多家别览和近10个舌通住宅开发项目，在江宁的各个区域中处于重妾的地位。
三山板块刑壬开发已经成势，形成了比较纯伴的別览居住区，也是房地产开发最为成熟的景观区。
另外，本案从周边的坏境来看-学校有南师附小江宁分校，淮屮学、河海天学、东南犬学、航空大学•师大附中、正徳学院、英华51际学校等。
因此，优越的地理坏境和潜在的消娈群体，都为本案定位提供了空间。
江宁区策划书3篇
江宁区策划书3篇篇一江宁区策划书甲方：[甲方名称]地址：[甲方地址]联系电话：[甲方电话]乙方：[乙方名称]地址：[乙方地址]联系电话：[乙方电话]一、项目名称[项目名称]二、项目目标[明确项目的目标和预期成果]三、项目内容1. 市场调研：对江宁区的市场进行深入调研，了解目标受众、竞争对手等情况。
2. 策划方案：根据市场调研结果，制定详细的策划方案，包括活动主题、形式、时间、地点等。
3. 执行计划：制定项目执行计划，明确各项任务的责任人、时间节点和工作要求。
4. 宣传推广：负责项目的宣传推广工作，包括制定宣传方案、制作宣传资料、组织媒体宣传等。
5. 活动执行：负责项目活动的现场执行，包括场地布置、活动流程控制、人员安排等。
6. 效果评估：对项目活动的效果进行评估，收集反馈意见，为后续活动提供参考。
四、项目时间项目时间从[开始日期]至[结束日期]，共计[X]天。
五、项目费用1. 本项目的总费用为人民币[X]元（大写：[大写金额]）。
2. 甲方应在本协议签订后的[X]个工作日内，向乙方支付项目费用的[X]%作为预付款，即人民币[X]元（大写：[大写金额]）。
3. 乙方应在项目完成后的[X]个工作日内，向甲方提交项目费用的结算清单。
甲方应在收到结算清单后的[X]个工作日内，对结算清单进行审核并确认。
4. 甲方应在确认结算清单后的[X]个工作日内，向乙方支付项目费用的剩余款项，即人民币[X]元（大写：[大写金额]）。
六、双方权利和义务1. 甲方权利和义务有权对乙方的策划方案和执行计划提出修改意见。
有权对项目活动的现场执行进行监督和指导。
应按照本协议的约定，向乙方支付项目费用。
应提供项目所需的相关资料和支持。
2. 乙方权利和义务有权根据市场调研结果和甲方的要求，制定策划方案和执行计划。
有权对项目活动的现场执行进行管理和控制。
应按照本协议的约定，按时完成项目任务。
应保证项目活动的质量和效果。
应保守甲方的商业秘密和机密信息。
大学城项目策划方案
大学城项目定位及产品建议策划报告与之前所提策划报告有所不同的是，本报告的主旨是嘉汇公司基于对弘晟公司所开发的大学城项目的理解，在经过充分的市场调研后而作出的相关分析和切实可行的操作方案。
第一部分项目分析一、项目概况该项目位于呼和浩特，本基地原为罗家营村，东西362.57M，南北822.3M-936.6M2，基本呈长方形，地势平坦。
规划总用地面积为：333849.81 M2，地上总建筑面积：460600 M2，地下总建筑面积：90000 M2，用地性质为：住宅用地。
本基地由以下几部分组成：11F小高层住宅，6F普通住宅，公共服务设施，沿街的商业。
二、大学城区域房地产市场认知1、大学城初具规模大学城作为呼市政府在城市东部重点打造的项目，目前已初步形成规模，目前已有六所大学，3万余师生入驻，各项配套设施逐步完善。
未来规划在2—3年内达到10万师生的规模。
2、大学城区域在售楼盘较少仅有两家。
其中一家为纯商业项目大商汇（已交付使用），主要以呼市和周边地区投资客户为主。
另一家为住宅项目学府嘉苑（位于110国道南侧，9栋多层，未知原因处于停工状态）。
3、住宅房地产尚处于启动期由于市政配套和生活配套有待完善的原因，大学城周边房地产开发尚处于启动期。
本项目因其位置和规模因素，在大学城区域具有标杆作用。
4、对外围消费者的吸纳能力有待提高随着大学城规模的不断扩大，市场普遍对大学城区域前景看好。
大学城周边的住宅对外围消费者的吸纳能力是大盘开发成功的关键。
三、项目SWOT分析优势：规模优势—46万平米规模的品质大盘，具有规模优势良好通达性—紧邻110国道与呼包高速，区位交通通达性良好人文氛围—大学城区域高知群体赋予项目丰厚的人文氛围提前团购—大学城教师团购为项目在一定程度解决前期开发资金流劣势：市政、生活配套—城郊区域，市政配套与生活配套尚不成熟。
城市交通系统有待完善，娱乐和休闲设施缺乏。
片区认知度—大学城片区在市场的居住形象和口碑有待建立。
江宁区策划书3篇
江宁区策划书3篇篇一《江宁区策划书》一、背景介绍江宁区位于南京市东南部，是南京的重要发展区域。
本策划书旨在提出一系列发展策略和行动计划，以促进江宁区的经济、社会和环境可持续发展。
二、目标设定1. 经济发展目标：推动江宁区产业升级，提高经济增长质量和效益。
2. 社会发展目标：提升居民生活质量，加强社会服务体系建设。
3. 环境发展目标：加强环境保护，推动绿色发展，打造宜居宜业的生态城区。
三、发展策略1. 产业升级策略培育新兴产业：加大对高新技术产业、现代服务业等新兴产业的扶持力度。
推动传统产业转型：鼓励企业进行技术创新和管理创新，提高传统产业的竞争力。
加强产业园区建设：优化园区布局，提高园区的产业集聚度和配套服务水平。
2. 人才引进策略制定优惠政策：吸引高层次人才和创新创业团队落户江宁。
加强人才培养：与高校和科研机构合作，培养适应江宁区发展需求的专业人才。
3. 城市建设策略完善基础设施：加强交通、能源、水利等基础设施建设，提高城市承载能力。
推进城市更新：改造老旧小区，提升城市形象和品质。
加强城市管理：提高城市管理水平，营造整洁、有序、安全的城市环境。
4. 生态保护策略加强环境保护：加大对污染治理的投入，改善环境质量。
推动绿色发展：鼓励企业采用环保技术和工艺，发展循环经济。
加强生态建设：增加绿地面积，保护生态系统。
四、行动计划1. 经济发展行动计划制定产业发展规划：明确江宁区产业发展方向和重点。
加大招商引资力度：吸引优质项目和企业落户江宁。
支持企业创新发展：提供政策支持和资金扶持。
2. 人才引进行动计划制定人才引进政策：明确优惠政策和福利待遇。
加强人才服务：提供住房、医疗、教育等方面的保障。
举办人才交流活动：促进人才与企业的对接。
3. 城市建设行动计划制定城市建设规划：明确城市发展布局和重点项目。
推进基础设施建设：加快交通、能源、水利等项目建设。
加强城市管理执法：规范城市秩序，提高城市管理效率。
4. 生态保护行动计划制定环境保护规划：明确环境保护目标和任务。
新景祥_南京龙建地产江宁大学城项目定位策划报告_76PPT.pptx
服/务/创/造/价/值
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项目界定结论——研究方向
1. 陌生区域 2. 资源型物业 3. 中高端产品 4. 地块开发 5. 主动郊区化
竞争特点？抗性？如何应对？ 资源利用度？利用方向 特点与启示？ 如何协调与运作、开发模式？ 障碍？启示？客户群体？特征？
服/务/创/造/价/值
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这里所指的 北部片区， 主要是只沿 天元路以北 楼盘，这种 改变主要来 自于以下三 个方面。
■□ 基础设施的建设的完善逐步带动生活模式城市化
区域居住人口的逐渐增多，特别是竹山路商业街的形成，带动了区域 居民生活模式的城市化，改善了原来片区不成熟的城市印象。
服/务/创/造/价/值
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随着城市的 扩张，沿天 元路一线的 区域逐渐开 发完毕，科 技园地区正 逐渐朝着天 元路以南的 地区逐渐转 移。
整个居住用地总面积为339.56公顷，占总用地面积 的14.22%，其中二类居住用地286.04公顷，托幼、 中小学用地29.09公顷，基层社区中心用地6.80公 顷，住宅混合用地17.64公顷。大量的房地产开发 一方面使区域成为了未来市场开发的热点，另外一 方面也将给本案带来众多面对面的项目竞争。
服/务/创/造/价/值
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4、公共配套设施
■□ 商业环境——集中建设、重点发展 目前区域缺乏商业设施，主要生活配套都集中
在大学校园内部，学校内有超市、餐馆、医院、 自助银行、网吧等日常生活配套设施，由于学生 数量众多且相对集中，校园内部的商业异常繁荣。 项目南侧105—106地块将规划为一个区域商业中 心，该商业项目的开发建设将形成集聚效应，带 动区域商业配套的发展与成熟。
二、区域价值分析
——科学园北部区形象逐渐改善
■□ 房地产业的发展改变了区域城市面貌
南京江宁大学城商业全程策划报告优派克斯
大学城商业中心金湖地产科学园商业用地全程策划报告前言随着土地开发成本上升，市场供应量的增大，需求量的飘忽，房地产产品的价格空间以及销售速率都遭遇风险，在楼盘产品同质化竞争日益激烈的压力下，我们的操盘思路必须不断创新不断细化，更加具备策略和细节的完美，提供开发商全程策划的整合方案，共同取得成功，为此，结合南京市场的具体情况，我们提供贵公司如下的全程策划报告，以便贵司参考决策。
目录：项目总体运营思路阐述：市场研究项目定位产品设计招商模式经营模式销售模式卖点总结广告传播销售执行项目总体运营思路阐述：思考先行，用正确的办法作正确的事情。
1．市场研究：明确江宁科学园商业供需情况，为定位提供依据。
2．项目定位：明确项目系统定位，为产品设计与招商经营广告传播销售执行等提供依据。
3．产品设计：提供项目具体的从业态划分、建筑到景观等的全套产品建议。
4．招商模式：提供项目招商管理执行办法。
5．经营模式：提供项目未来经营管理执行办法。
6．销售模式：提供项目开发节奏与销售方式节奏以及资金回款计划。
7．卖点总结：提供按照我们的全程策划思路运行之后，项目所具备的卖点。
9．广告传播：提供案名与将项目定位传播到市场的方式方法以及费用安排。
10．销售执行：提供保证案场成交率的销售管理办法。
第一轮：项目按照先后顺序阐明从前期设计到后期销售的完整过程，成为项目规划报批前的全案模拟执行，供项目开发研判决策使用。
第二轮：在项目产品规划报批通过后，再结合实际产品和开发商特定要求拟定全案营销执行方案，供开发执行安排事项使用。
第三轮：在每个销售阶段前提供阶段执行报告，供预先安排时间人力物力财力使用。
第四轮：在销售接待开始或者广告传播开始后，提供月度营销总结与计划，供研判与调整阶段执行方案，实时把握市场使用。
第五轮：在具体每个执行活动前，提供活动执行方案，供作好具体每件事情使用。
以上，是我们针对本项目的全案操盘思路，在全部的过程当中，我们会不断向开发商汇报沟通，与开发商的其他乙方密切合作沟通联动，为成功运营本项目尽到责任。
江宁项目商业定位建议书
江宁项目商业定位建议书一、本案商业圈形势简析1、本案立意的出发点：江宁商圈大致可划分为东山商圈，百家湖商圈。
目前岔路口板块的崛起，岔路口周边地区将成为新兴的商圈。
江宁,南京第一卫星城,自2001年底撤县改区以来,大量商品房不断投入市场。
2006年，江宁商品房共开工建设210万平方米，成为南京房地产市场的主力区域。
目前，江宁包括三山板块、岔路口、百家湖、东山板块、科技园、方山九龙湖板块等六大板块。
其中，·三山板块凭借大批优质别墅被誉为“南京首善居住区”；·岔路口板块则以便利的地理位置成为购房者首选；·百家湖板块作为开发最早的区域，囊括了几乎所有的物业类型；·科技园板块以大学城为依托，以人文气质见长；·东山镇板块凭借传统的中心位置，商业地位更显尊贵；·方山九龙湖板块的崛起，这里亦将成就一个集居住、娱乐、休闲为一体的全新优质居住区。
本案隶属于三山板块，位于南京著名的牛首山风景区翠屏山东麓，南京将军中路88号。
翠屏国际城总占地面积达2200余亩，建筑面积达80万平方米，集独立别墅、双拼双复别墅、联排别墅、高档公寓于一体，规划商业面积达10万平方米以上，预计住户总数4000余家，预计居住人口1．4万人。
这里北至秦淮新河，南至诚信大道沿将军山南北走向的将军路与机场高速一线。
因将军山、韩府山、翠屏山得名，拥有南京最大别墅群，是目前别墅市场的主力。
这里风景优美，区域周边景观资源丰富，除了三座绵延的山脉之外，还有散落在三山中众多小型水域。
因此，该区域成为目前南京别墅的主要供应区，已经举起了十多家别墅和近10个普通住宅开发项目，在江宁的各个区域中处于重要的地位。
三山板块别墅开发已经成势，形成了比较纯粹的别墅居住区，也是南京房地产开发最为成熟的景观区。
另外，本案从周边的环境来看，学校有南师附小江宁分校，秦淮中学、河海大学、东南大学、南京航空大学、南京师大附中、正德学院、英华国际学校等。
南京市江宁项目市场定位分析研究报告
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二、江宁区基本概况
区内性质：南京新市区，位于南京市主城区以南； 区内规模：城区面积60平方公里； 区内人口：总人口100多万； 区内交通：距市中心仅7公里 ，距禄口国际机场19公里。
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单位：亿元
400 200
0 2000 2001 2002 2003 2004 2005
GDP 101.3 113.6 135.7 168.3 202.4 230.5
瑞继保电气有限公司 ；
跨国公司、知名企业的研发机构达30多个。
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江宁开发区未来3年整体规划
未来的江宁开发区，将以电子信息、汽车制造等高科技龙头 项目和研发中心为重点： 高新技术产值：将超1200亿元以上； 电子信息产业：销售将达到300亿元； 汽车产业基地：销售收入过300亿元； 软件研发产业：至2007年销售收入突破200亿元，占全市总量的 三分之一以上。
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1.传统的标准厂房
开发区新进入企业较多，有一定市场需求； 但不符合江宁区对本项目的总体规划要求； 现有厂房供应量大，达15.31万平方米； 开发利润率很低，项目形象档次不高。
结论：不考虑
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2.商务型别墅
长期的别墅市场运作与研究表明，该区域此类产品的客户来源渠 道广泛，市场空间较大。
但存在以下不确定性： ①政府是否同意变更土地规划性质？ ②个人客户是否能办理按揭贷款？ ③宣传推广如何规避政府限制性规定？
更为关键的是：江宁区现有和未来几年普通办公写字楼的供应量 是否已经超出市场的承受能力？
结论：有待从市场供需角度进一步论证。
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4.独立或组合式办公楼
作为一种新生的企业办公形式，主要是适应研发类企业的产品需求， 符合江宁开发区总体规划要求 。
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项目界定结论——研究方向
1. 陌生区域 2. 资源型物业 3. 中高端产品 4. 地块开发 5. 主动郊区化
竞争特点？抗性？如何应对？ 资源利用度？利用方向 特点与启示？ 如何协调与运作、开发模式？ 障碍？启示？客户群体？特征？
•这里所指 的北部片区 ，主要是只 沿天元路以 北楼盘，这 种改变主要 来自于以下 三个方面。
•二、区域价值分析
•——科学园北部区形象逐渐改善
•■□ 房地产业的发展改变了区域城市面貌
•随着武夷绿洲、莱茵东郡、书香名门等项目的陆续开发，大量改善居 住条件的居民在此置业安家，北部片区进入了成长期，原来荒芜的面 貌得到了改善，区域已经成为城区的一部分。
•■□ 交通条件的改善拉近了与东山镇的距离
• 天元路的建成、竹山路的南延，使区域的交通条件得到了极大的改 善，特别是竹山路沿线更是成为了天然扩张的辐射地带。
•——中高档生活圈的氛围逐渐形成
•■□区域居民群体素质有所提升 •随着城市的扩张，市区高层次居民的入住，大学城、民营科技园的逐 步成型，特别是大学城区域房地产项目容积率较低，项目定位档次较 高，加上十余万大学师生的进驻，区域人口结构与素质，收入水平等 都具有较高的层次，将带动区域客群整体素质的提升。
•■□ 体育设施——大规模、高起点
•距离项目约1公里的江宁区体育中心，是由一座 容纳5000人的体育馆和一座3.5万人的体育场组 成，总建筑面积达到6万平方米。
•医疗用地
•商业用地
•本 案
•商办用地
•5、基地价值评判
•地块周边自然环境优越，生活配套缺乏
•本案距离城市中心较远，区域处于开发起 步阶段，基础配套设施薄弱，成熟度较差 ，暂时无法满足基本生活需求。但区域有 着较强的产业基础、浓郁的人文底蕴，具 有很高的发展前景，是典型的城市扩张成 长型区域。
•■□区域发展不断完善 •随着地铁南延线的建设、宁杭高速二期、沪宁高速二通道的建设，区 域与南京、与周边的时空距离被大幅拉近，交通的便利性与区域的优 良自然环境、人文环境，将吸引更多区域外的客群前来居住，这类客 群的承受能力与生活水平相对也趋于中高层次。
•■□ 从城市发展的现状和趋势分析 •东山镇的发展已接近饱和，而科学园在经过2-3年的发展，城市发展 也推进到天元东路与天印路交汇带的沿线，随着城市化进程力度的加 大，城市发展的边缘已经临近项目区域，区域发展势在必行。该随着 科技园地区发展的逐步成熟，其基础建设的步伐进一步得到加强，由 此带来项目地段价值的升值。
南京龙建地产江宁大学 城项目定位策划报告
2020年6月5日星期五
项目解析
一、项目分析
•项目位于江宁大学城龙眠大道西侧，隶属于江宁科学园，距离南京市区约22公里。从基地
向北到东山镇中心约7公里，东面到天元中路秦淮河大桥5公里，西面通向淳化街道，南面
则可遥望方山风景区。
•宗地地形图
• 1、 地块四至
沪宁高速对本项目价值提升起到重要作用
•2、交通情况——大交通格局基本确立，指待成熟时日
•目前能够通达到大学城内部的交通线路虽然有5条，但车次少，发班 时间长，结束时间早，造成目前区域公共交通不够便利。
•3、周边居住用地环境
•■□ 开发模式——教育配套与对外销售的方式 •大学城的居住用地除了提供教育配套外，主要还 是向城市开放，一是可以为大学城的滚动开发提供 资金；二是将教师的居住功能应逐渐从高校中分离 出来，顺应社会化的发展趋势。
• 北面：规划为生态公园，内部有一块天然的 水塘，后期用途待定； • 西面：早期规划为高尔夫球场，后期规划改 动，用途待定； • 东面：隔龙眠大到为金陵协和神学院，还有 规划中的生态公园与教师住宅集中建设用地； • 南面：协众房地产公司近90亩商业地块，江 宁体育中心在项目的西南角； • 内部：一条水系从北部水塘贯穿基地南北， 水系与地块两侧有5-6米高低落差。
•■□ 区域土地大量出让 • 从2003年起，区域就作为了江宁土地出让的重点，截止到2005年 ，短短三年间可统计的土地数量就达到了29幅地块，约2900亩土地， 随着这些项目的陆续开发，未来几年区域将成为江宁又一主流板块。
•■□ 城市道路与交通线路的建设 •目前区域内部已开辟了多条道路，车行交通十分便捷，加上地铁延伸 线至本区域，客观上打通区域交通上的阻塞，大幅提升地段价值。
•■□ 基础设施的建设的完善逐步带动生活模式城市化
•区域居住人口的逐渐增多，特别是竹山路商业街的形成，带动了区域 居民生活模式的城市化，改善了原来片区不成熟的城市印象。
•随着城市 的扩张，沿 天元路一线 的区域逐渐 开发完毕， 科技园地区 正逐渐朝着 天元路以南 的地区逐渐 转移。
•——城市发展向南转移，区域繁荣即将到来
•本案距离南京主城22公里，离江宁中心也超过了7公里，是江宁新城扩张的边缘区域，随 着城市化的扩张，区域具有明显成长型板块特质；
•江宁产业经济实力雄厚，近几年高新企业的发展有效的支撑住了本地市场的消费需求， 作为全国唯一的集高新开发区、大学城、风景区为一体的开发园区，发展前景广阔，随着 江宁城市化的扩大，区域必将承载大量的居住 商业环境——集中建设、重点发展 • 目前区域缺乏商业设施，主要生活配套都集 中在大学校园内部，学校内有超市、餐馆、医院 、自助银行、网吧等日常生活配套设施，由于学 生数量众多且相对集中，校园内部的商业异常繁 荣。 •项目南侧105—106地块将规划为一个区域商业 中心，该商业项目的开发建设将形成集聚效应， 带动区域商业配套的发展与成熟。 •■□ 医疗设施——完善区域配套 •基地隔天然湖北侧将规划一座三级甲等医院， 该医院为南京医科大学附属医院，目前地块已经 出让。
•■□ 用地规划——3个居住社区和7个基层社区。 •整个居住用地总面积为339.56公顷，占总用地面 积的14.22%，其中二类居住用地286.04公顷，托幼 、中小学用地29.09公顷，基层社区中心用地6.80 公顷，住宅混合用地17.64公顷。大量的房地产开 发一方面使区域成为了未来市场开发的热点，另外 一方面也将给本案带来众多面对面的项目竞争。