世联-苏州·吴中商业综合体市场调研沟通报告.

曾在嘉兴、昆山成功运作过几个 商业专业市场

未有苏州市商业及住宅房地产开 发经验

4人联合投资，开发此项目，按 出资金额确定股份

为开发此项目，成立“苏州中润 置业有限公司”

本报告是严格保密的。
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报告思维导框
苏州市酒店式公寓市场初判
苏州市写字楼市场初判
苏州市商业市场初判
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苏州市酒店式公寓主要集中于老城区、高 新区、相城区和一些远郊新兴开发区域
已售完
已售完 已售完 已售完 已售完
2200 / 3.9%
3500 / 4.9% 2200 / 4.1% 2200 / 4.8% 2200 / 4.1% 租赁客以日本台湾高层 为主 购买客户以投资客为主 30-50平以投资客为主 70-90以自用客为主 40-50平投资客为主 80-90平自用客为主
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苏州市高档甲级写字楼主要分布在新区与工业园 区，市区及吴中区有少量较老的办公楼存在
相城区
吴中区
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工业园区的写字楼大都是04年后建成，产品较新，硬 件配置符合国际标准，故入住企业大部分为外资企业， 或国内、本地大企业
项目名称
所在 区域
园区
体量
电梯
空调
租金
物业 管理
20
大堂 挑高
结合价格上升趋势、租金及投资回报上升趋势、购买客户多为投资客，目前销售状况及去化速度，供应较为 旺盛等可知：
苏州市酒店式公寓市场供需两旺，发展空间巨大，尤其吴中区和工业园区的供应相 对缺乏；
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报告思维导框
苏州市酒店式公寓市场初判
苏州市写字楼市场初判
苏州市商业市场初判
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总价
约45万
去化速 度
已售完
月租/投资 回报率
2200 / 3.6%
购买客
赛风梦想家
润亿皇朝 时代晶华 都市E站 自由之邑
50-65平
45-70平 50-70平 45-68平 40-50平 85-100平
7000元/平
11000元/平 7000元/平 10000元/平 7500元.平
约34万
约42.5万 约45.5万 约27.5万 约32.5万 85-100平 约90万 160-200平 约180万 36-108万
14米
典型客户
外企、电子、 机械、政府 机构 外企、电子、 机械、新材 料 外企、电子、 房地产
租率
国际大厦
5.2万
10
中央
80
95%
世纪金融大厦
园区
5.8万
10
中央
80
20
10米
95%
中银惠龙大厦 （高峰会）
园区
6.7
8
中央
78
18
15米
95%
建屋大厦
园区
7.4
10
中央
78-85
18
15米
汽车、电子、 房地产
多为老城区物 流、中介、教 育机构企业自 用客户，投资 客比例很少 投资客居多
租赁客户
租率
石路金座
金阊区
07年10月
12000
45-50元/ 平/月
尚未出租
尚未出 租
协和大厦
金阊区
年代较早 -------
55006000 ---10000 80008300
40-42元/ 平/月 42 65 40-45元/ 平/月 40
售 完
是 是
开盘时间
2005年4月 2004年8月
公寓体量
一栋28932平 一栋4-7层10000平
装修
全装修 全装修
所在地址
沧浪老城区 平江老城区
赛风梦想家
时代晶华 都市E站 自由之邑 青庭国际公寓 汇豪国际 凯翔国际广场 蜜蜂城 星城铭座 新地国际公寓 中国国际服装城 阅城
是
是 是 是 是 是 否 否 否 否 否 否
相城区
高新区 及
平 江 区
工业园区
虎丘区
沧浪区
吴中区
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项目地块呈长方形,南北边长约70-80米,东西边长约200-250米,
北
临近市政广场、区政府大楼和区体育中心
宝带东路
87.84米
河
东
206.07 吴 北 路 市政 广场 东 苑 路
道 252.27 及 河 道 围 吴中区 体育中心 月
80%
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新区的写字楼以新地中心和金河国际大厦为代表，硬件 做到了国际甲级标准，吸引的大多为日本公司，本地高 端企业为主
项目名称
所在 区域
体量
电梯
空调
开盘日 期
售价
租金
购买客户
租率
金河国际大厦
高新区
5万
6
中央
04年1月
7500
约70-80 元/平/月
多为投资 客
约80%
新地中心
中小型第三产业， 上海及苏州公司， 见水牌 本地中小型企业为 主 高附加值企业，如 保险、咨询、金融 保险公司、设计咨 询公司、工程机械 公司等 本地小型企业为主
约90% 85% 90% 约为 60% 85%
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万盛大厦 国际经贸大 厦 东吴大厦
金阊区 金阊区
企业自用 投资客居多 自用客居多 （苏州上海小 企业老板） 早期投资客

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开发商背景及期望
开发商背景：

开发商对项目的理解及项目期望
温州人，属于暴发户类型；
1. 对苏州写字楼市场消化量不容乐观； 2. 本项目支撑在于商业，卖的价格高， 卖的好是关键，卖的快是其次；商 业销售底均价是20000元/平方米 3. 酒店式公寓的销售均价最低为 10000元/平方米； 4. 商业最佳为主力店带动型运营，可 以考虑前期招商 5. 项目商业体量应控制在6万以下， 合理范围应是3-4万，商业租售比例 可视项目整体物业类型及租售比例 而调整，但商业仍以销售为主；
苏州〃吴中商业综合体市场调研沟通报告
1. 2.
项目简介 市场背景
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2005.8.02
本项目位于苏州市吴中区，属新开发区域 距离老城区观前街约3-5公里
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以投资客为主
青庭国际公寓
顶层为复式 (160-200平) 30-50平 70平 90平 40-50 80-90
10000元/平
已售完
5500 / 6.6%
汇豪国际
12000元/平
已售完
30-50平2500 70平 4500 90平 5500 1500 / 2.6%
凯翔国际广场
7000元/平
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东苑路
4
项目所在为吴中区靠近市区的相对中心位 置，政府期望成为区域地标式建筑
项目位置：宝带东路以南，原吴中区职业中学 用地性质: 商业办公综合 用地面积: 26759.5平方米 容积率： ≤5.5 建筑面积：≤147177.25平方米 主建筑：应为写字楼 建筑密度：≤50% 主建筑高度：≥180米 绿地率：≥25% 机动车数量及出入口：数量满足规范要求，可利用其临近的市政广场和区体育中心进行 停车；出入口设西侧一个，南侧一个 非机动车数量及出入口：数量不做要求，出入口设西侧一个，北侧一个 其他：裙楼部分控制在5层一下，须设置对外开放的文博馆和图书馆各一个，总建面 10000平方米以内，设置在裙房一、二层 退红线：东向退用地红线8米以上；南退用地红线裙房8米以上，高层15米以上；西退 用地红线裙房10米以上，高层15米以上；北向退用地红线裙房10米以上，高层15米以上； 建筑风格：现代城市地标式建筑，体现现代感
110-300平
月均销售 2125平 每层均有 销售单位 月均去化 约8500平 去化数量 不多 月均去化 7140平
——
新地国际公寓
15000元/平
约225万
——
购买客以投资为主
中国国际服装城 阅城
40-50平 40-50平 5.4米挑高
8500元/平 约42.5万 (两年反租8%) 8800元/平 约44万
金阊老城区
金阊老城区 金阊老城区 金阊老城区 高新区 高新区 相城区 吴中长桥镇 吴中太湖旅游区木渎镇 高新区 相城区 相城区
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两栋29、34层
56000平
6.5万(商业1万)一栋7层
2栋54层 一栋5-8层 两-栋16-18层
苏州市酒店式公寓项目扫描
项目名称
摩登99
户型
62平
目前售价
7500元/平
时代晶华
润亿皇朝
（未对外出租）
租户来源：苏州本地人60%
新苏州人20%
长三角潮汐客户10% 其他（含园区客户）10%
租户用途：70%自主，30%办公
园区酒店 式公寓呈 现满租状 态，租户 全部来自 园区。
都市e站
摩登99
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相皇国际
和乔丽晶
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苏州市酒店式公寓项目扫描
项目名称
摩登99 润亿皇朝
35-60万
已售完
苏州市酒店式公寓项目扫描
月租/ 投资回报率
——
项目名称
户型
目前售价
5500-5800元 /平 8500元/平 （包租）
总价
去化速度
购买客
蜜蜂城
50-60平
约33万 约28-33 万
尚未销售
尚未销售 99%全部是投资客,投资 客中1/3是上海人,剩余 为苏州无锡人
星城铭座
30-33平 4.8米复式 结构
吴中区
苏美中心
吴中区
较早商住 ----楼 本报告是严格Hale Waihona Puke Baidu密的。
苏州目前写字楼需求市场总结
需要交通的便利，至少开车、停车要非常方便。
写字楼最好是在商业中心、繁华地段。 不需要太大的空间，但门面要气派，环境高雅，进出交通便捷，内 部会议室、商务中心等商务配套完善； 由专业物业打理，这样的写字楼在目前苏州市场上几乎还是个空白
高新区
2.5万
6
中央
07年11月
9000
80元/平
多为投资 客
约70% 以上
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老城区和吴中区的写字楼均为较老的项目，项目硬伤较 多，多数企业溢出至新区园区，但目前仍有许多本地企 业办公，客户看中地段、交通、配套
项目名称 所在 区域 租金（包 开盘日期 售价
物业费税 费）
购买客户
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苏州市酒店式公寓市场总结
1. 苏州酒店式公寓普遍认可的投资回报率为8%，但依据目前市场月租金反推，投资回报率集 中于3.5%—5%，后市投资回报上升空间巨大（即：租金有较大上涨空间）； 2. 购买客户以投资客为主，包括上海客户、上海周边城市客户（如无锡）及苏州本地客户， 比例各占1/3；客户认可苏州市酒店式公寓的发展潜力及升值空间，且具备相当购买力， 需求相对火爆； 3. 03-06年间已售完项目总体量为28.3万，目前在售（07-08年间）项目总体量约为29.4万， 供应较为旺盛； 4. 在售新推出项目（分布于高新区和相城区）的去化速度可达 7000-8500平/月，销售状况好；
米
米
浜
路
墙
72.79米
文曲路 吴中区政府 本报告是严格保密的。
3
项目北至宝带东路，南至文曲路，西至东苑路， 东至河道，宝带东路最为繁华，但人气不旺
宝带路与东 苑路交汇口
宝带东路 宝带东路区体育中心 大门处
项目地块上 东苑路 未拆迁建筑 区政府大楼
河道及围墙
市政广场
项目地块上未拆迁建筑 文曲路及区政 府大楼
已售完酒店式公寓集 中于老城区(沧浪、平 江、金阊)

相城区
新推出酒店式公寓集 中于相城区、高新区及 吴中长桥、太湖等新兴 区域；

吴中区和工业园区相 对缺乏酒店式公寓；

老城区近期无新推出 酒店式公寓;未来供应 量有限；

吴中区
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已售完酒店式公寓集中在老城区
皇冠国际
赛风梦想家
2003年9月
2004年4月 2003年10月 2004年8月 2004年3月 2004年 2006年8月 2008年4月 2006年4月 2007年11月 2004年6月 2007年10月
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一栋6000平
一栋34000平 一栋43500平 一栋24层 230套 一栋18层
全装修
全装修 全装修 全装修 全装修 全装修 全装修 全装修 全装修 全装修 全装修 全装修
—— ——
购买客以投资客为主 苏州本地及外地投资客
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苏州市酒店式公寓市场总结
1. 苏州市酒店式公寓在售项目数量少，在售项目的开盘时间集中于2007年10月至2008年4月； 2. 苏州市酒店式公寓产品均为全装修，建筑形式以独栋高层为主，早期户型较为常规，后有部 分项目提供4.8米或5.4米复式结构增加产品附加值，但目前对“层高增加建筑面积”已有明 确规定，预计未来复式户型比例将有减少； 3. 户型多集中于40-50平或70-90平，少数有100-300平大面积产品；户型面积与区域无明显关 系； 4. 从目前酒店式公寓项目售价来看，相城区集中于7000-8800元/平，高新区集中于1000015000元/平，老城区集中于7000-7500元/平；个别项目因产品优异，突破区域价格，如老城 区润亿售价可达11000元/平，太湖区星城铭座售价可达8500元/平； 5. 从价格走势来看，05-06年间开盘的已售完项目的当时售价区间为5500-6000元/平，售价每 年约上涨17%-20%，可间接说明酒店式公寓的市场被长期看好，投资火爆；