租赁合同论文

租赁合同论文
篇一：文档合同法毕业论文
合同效力的判定及法律后果合同的效力就是合同的法律约束力是指合同由法律赋予的并受法律保护的法律效力使合同具有法律效力是当事人订立合同的最基本也是最重要的要求。

合同法对合同的成立和合同生效规定了统一的要件同时当事人也可以约定合同生效的特殊要件只有符合法定条件或约定条件的合同才具有法律效力不符合法定条件的合同被认定为无效合同未具备约定条件的合同成为不生效的合同。

我国合同法第52条规定有下列情形之一的合同无效一一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益二恶意串通损害国家、集体或者第三人利益三以合法形式掩盖非法目的四损害社会公共利益五违反法律、行政法规的强制性规定。

又合同法第58条、第59条规定合同无效或者被撤销后因该合同取得的财产应当予以返还不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失双方都有过错的应当各自承担相应的责任。

当事人恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。

下面以以下一则案例为例对合同的效力及其法律后果进行分析。

20XX年1月20日原告张某乙方与被告万里公司甲方签订《房屋租赁合同书》双方约定甲方同意将座落于文山路98号楼的第一、二、五楼及伙房除配电室、暖气房以外的五间房屋
租给乙方使用租期5年从20XX年4月28日起至20XX年4月28日止年租金为5万元由乙方按年计付合同期满甲方提供给乙方的设施应完好无损地交给甲方如有损坏按原价赔偿期内水、电费由乙方负担乙方在承租期间由于使用不当或自行改建房屋造成损坏要负责修复或赔偿损失。

合同签订后原告张某开始以“金桥大酒店”的名义根据经营餐饮业的需要对房屋进行装修、购置相关设备、招收员工并进行了一定时期的广告宣传。

但“金桥大酒店”并未经工商注册。

20XX年3月20日被告海丰公司以书面形式拒绝追认委托万里公司对外签订房屋租赁合同这一行为并称原告与万里公司签订的房屋租赁合同无效。

原告则要求二被告连带赔偿包括装修装潢、购买办公及酒店用品、员工工资等各项损失。

个人分析根据合同法第五十一条“无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的该合同有效”的相关法律规定可知无处分权的人处分他人财产未经权利人追认的合同无效因此在权利人对无处分权人的处分他人财产行为所形成的合同为确定是否追认前该合同属于效力待定的合同。

而本案中被告万里公司将其无产权的房屋在未争得权利人同意的情况下出租给原告被告海丰公司作为权利人在得知后又以书面形式拒绝追认这一行为因此万里公司与原告签订的合同未有效成立该合同无效即自合同成立日20XX年1月20日始无效且永久无效。

由于被告万里公司在明知自己无产权的情况下仍与原告张某签订租赁合同违背了诚实信用的原则由此致使合同无效根据合同法第58条规定“合同无效或者被撤销后因该合同取得的财产应当予以返还”因此被
告万里公司应当赔偿原告张某为准备履行合同所支出的合理费用。

原告张某对房屋的装修已将房屋改变面貌但也与其成为一体折除将影响使用价值可根据装修的价值由被告万里公司对原告予以补偿。

同时原告张某为酒店的开业招收员工并包吃包住、发放工资属于正常的行业行为因此该费用也属于合理费用应由被告支付。

由以上案例可见根据合同法判定合同是否生效后合同双方要依法承担一定的法律责任及法律后果。

以上的判定与后果承担都要以合同法总则第三章内容为判定基准。

合同可以说是体现着民事法律的精髓体现着当事人通过自己的意思表示和行为创建法律上的权利义务的自主权从根本上说合同制度是对当事人的意志的尊重和对市场制度下分散决策权的确认。

而合同的效力是合同能否有效的关键因此它已经成为一个为现行法律明文规定、不可回
避的现实法律问题对其研究具有重大的意义。

篇二：论文终稿
网络教育毕业论文
浅析房屋租赁合同中当事人的权利义务
学生姓名：李小强
指导教师：吕春艳教授
学科专业：法学
论题方向：法学方向
学号：20XX03550155
学习中心：甘肃渭源奥鹏学习中心
东北师范大学远程与继续教育学院
20XX年10月
注：此页均需学生及指导教师本人填写
摘要
我们在执业过程中起草过房屋租赁合同，也办理过房屋租赁合同纠纷案件，一个最大的体会就是虽然《中华人民共和国合同法》（以下法律名称均省略“中华人民共和国”）“租赁合同”一章对当事人权利义务进行了较详细的规定，但由于房屋租赁合同作为租赁合同中特殊的一种除受《合同法》调整外还受《担保法》、《城市房地产管理法》、《治安管理处罚法》等相关法律调整，因此实践中有些权利义务容易被忽视。

另外学生在处理一些具体案件时也遇到过一些难点，比如承租方能否以出租方未给付税票作为不给付租金的抗辩理由，比如“优先购买权”是否必然衍生出“优先承租权”，比如如何认定“转租”、“转让”及“承包”三者的区别，比如国有房屋出租是否必须进行资产评估等等，因此本文试从《合同法》规定的一般权利义务、相关法律规定的特殊权利义务以及实践过程中难点分析等方面提出自己的观点并加以论述。

关键词:房屋租赁合同；当事人；权利；义务
abstract wedraftthehousingleasecontractintheprocessofpractice,butalsoforthecontr actdisputecasesinrentalhousing,oneofthegreatestexperienceisthatalthough ”contractlawofthepeople'sRepublic”(thefollowinglegalnamesareomi
tted”ofthepeople'sRepublicofchina”)”leasecontract”achapterontheri ghtsandobligationsofthepartiestocarryouttheprovisionsofindetail,butbecau seofhousingleasecontractasaleasingcontractaspecialsubject”contractlaw”a djustmentandaffectedby”guaranteelaw”,”cityrealestatemanagementlaw”,”PublicSecuritymanagementPunishmentLaw”andotherrelevantlawstoadjust ,sosomerightsobligationsneglected.inaddition,studentsinthetreatmentofso mespecificcasesalsoencounteredsomedifficulties,suchasthelesseecannotpa ythestamptothelessorasdefensedoesnotpayrent,suchas”preemption”isboun dtoderive”prioritytolease”,suchashowtoidentify”leased”,”transfer”and”co ntract”threedifference,suchasstate-ownedhouserentiftheymustbeassetappr aisalandsoon,sothispaper fromthe”contractlaw”provisionsofthegeneralrigh tsandobligations,theprovisionsoftherelevantlawsofthespecialrightsandobli gationsandthepracticeprocessdifficultyanalysisaspectsputforwardtheirown pointofviewanddiscussed.
Keywords:housingleasecontract;rights;obligationsoftheparties;
浅析房屋租赁合同中当事人的权利义务
一、房屋租赁合同概念、实质要件及形式要件
商品房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。

在商品房屋租赁关系中，出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过房屋租赁合同确定。

因此，出租人与承租人应当对双方的权利与义务做出明确规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。

（一）租赁合同成立的实质要件
1、租赁当事人具有相应的民事行为能力;
2、租赁当事人的意思表示真实;
3、内容不违背法律和社会公共利益。

（二）租赁合同成立的形式要件
签订租赁合同时，必须采用书面形式，不得采用口头形式。

二、《合同法》关于房屋租赁合同当事人权利义务的规定合同的效力体现为当事人之间的权利义务关系，基于租赁合同双务合同的性质，一方的权利即为另一方的义务，反之亦然。

结合审判实践中容易出现的纠纷类型，此处就房屋租赁合同关系双方的义务表述如下：
（一）房屋出租人的义务和瑕疵担保责任
民法理论上对于瑕疵担保责任，分为物的瑕疵担保和权利的瑕疵担保。

就物的瑕疵担保而言，如租赁房屋的实际状态不符合合同约定的用途，则承租人有权请求减少租金或解除合同；如租赁房屋的状态危及承租人的安全或健康，则承租人可以随时解除合同。

就权利的瑕疵担保而言，如因第三人对租赁房屋主张权利导致承租人无法使用收益的，承租人在及时通知出租人的前提下，可以请求减少或不支付租金。

值得注意的是，由于是租赁合同在法律无规定的情况下可以准用买卖合同的规定，房屋租赁中的瑕疵担保也适用买卖合同中的相关规定。

但由于我国《合同法》第111条中物的瑕疵担保责任的承担方式与违约责任形式基本相同，且该法第111条、第115条均将瑕疵担保责任称为违约责任，同时鉴于合同。