万科蓝山商业产品定价报告资料.
万科：价格模型(重点参考资料)-广州+
一、万科价格模型旳原理 1、名词解释 （1）基价：该模型唯一旳系统内自变量；该基价一经输入模型，模型将自动 计算全部房源旳原始价格； （2）原始价格：该模型旳因变量，一般为该房源旳按揭实收价； （3）维度：模型旳主要计算根据，主要标志不同房源之间旳价格差别旳百分 比数；某一种维度旳意义是：在其他全部条件都完全相等旳情况下，仅就这 一种维度而言，不同房源间旳价格差别； （4）权重：标志各个维度之间旳不同旳主要程度；全部维度旳权重相加等于 1； （5）综合系数：维度和权重旳叠加，标志不同房源间旳价格差别； （6）层差：楼层之间旳差价； （7）调整因子：原始价格生成后，对模型处理过程旳局部、个别调整，目旳 是对个别价格做出合适旳调整；
0 型将其体目前最终旳定价中。
101
-0.04
201
-0.04
301
-0.04
401
-0.04
C1
4层
102
-0.08
-0.04 -0.04 -0.04 -0.04 -0.04
%
0.08 0.08
0.维08 度矩阵
0.08 0.08
X=
-0.04 -0.04 0.08 -0.04 -0.04 0.08 -0.04 -0.04 0.08 -0.04 -0.04 0.08 -0.08 -0.04 0.08 -0.08 -0.04 0.08
最高价＝max（Pn） 最低价＝min （Pn）
此阶段并可能对个别单位独立附加某个系数，对该个别单位旳原 始价格旳生成作出干预；
二、万科价格模型（住宅版）——以蓝山为例 2、住宅价格模型旳操作实例
（11）价格检验子模型开启
万科蓝山小城营销定价及联动执行方案
二级市场统筹发展中心
幸福小镇 （联排） 1.15万/ ㎡
东源丽晶（独栋） 碧云左岸 1.73万/ ㎡
（联排） 1.2万/㎡
晓园（公寓） 1.7万/ ㎡ 仁恒河滨花 园（公寓）
白金瀚宫 （独栋） 1.73万/ ㎡ 棕榈泉花园 （独栋） 1.73万/ ㎡
1.7万/ ㎡
二级市场统筹发展中心
17337
1400
二级市场统筹发展中心
步骤一：以可替代产品确立价格上限
客户感知价值： 客户愿意支付的最高价（上限） 客户驱动力 售价
成本
代表项目：仁恒河滨花园 代表产品：三房二厅平层公寓 面积区间：150㎡ 单价：17000（1±15%）元/㎡ 装修标准：2500元/㎡ 总价：216.75—255.75万元 蓝山面积区间：180㎡ 单价范围：12100—14200元/㎡
主要负责中原内部资源的调配 和各部门之间的协调管理。
项目经理
区域经理
主要负责项目整体的销售和策划工作， 并参加项目的日常例会，与开发商保持沟通。
分行经理
转介过程中相关 问题的沟通协调
案场经理
主要负责销售现场的管理，以及与开发商的日常沟通。
三级市场 置业顾问
客户转介及 相互配合
二级市场 置业顾问
二级市场统筹发展中心
4.2—4.6
二级市场置业顾问（5人）
注：A主要内容包括：项目定位、产品规划、样板房设计、沙盘介绍、价格策略 B主要内容包括：项目概况、现场实景介绍、样板房介绍、开发商奖励、带看注意事项
以上培训内容及素材由发展商提供，并有发展商相应人员进行培训。
二级市场统筹发展中心
联动执行阶段
万 科 二 级 市 场 置 业 顾 问 三 级 市 场 置 业 顾 问
万科城风情商业街商铺销售营销推广报告71页
一、重要时间节点设计：
1、主力商家意向签约（主力商务酒楼/主力超市）2004年8月15日 （周日）前
2、商铺VIP卡认购暨主力商户招商成果新闻发布会2004年9月4日 （周六）
3、住宅开盘（解筹时间）2004年10月1日（周五）
万科城风情商业街商铺销售营销推广 报告71页
累积完成销售率接近 100%
累计完成销售面积10000 平方米左右
阶段性
重点工 作内容
确定销售模式、营销 万科城销售中心 1 公 开 发 售 活 动 1、根据市场反馈适时调
策略及营销推广计划；及现场包装设计；（解筹活动）； 整营销策略
售宣传物料设计、印 刷及制作；
3销售法律文件的完 备；
4、认筹地点选择及 相关工作准备
原则二：预留足够的优质铺位，分批推出。在公开发售前预留充分 的优质铺位，公开发售后分批推出，确保每次活动均有优质铺 位放出时分批放出，每次放号均会制造一轮抢铺高潮。
原则三：按“金角银边”原则，可预留几套铺皇之皇，采用特殊的 销售方式销售，如拍卖，以抬高价值，抹杀价格理性。
万科城风情商业街商铺销售营销推广 报告71页
5第三方资源的整合 （媒体、协会、旅行 社等）；销售顾问的 培训。
2全面开展认筹 工作；
媒体资源的有效 利
户外广告到位；
5系列促销活动 全面展开；
媒体广告全面展 开。
媒体广告及促销活 动趁势追击。
做好老业主口碑传播。
万科城风情商业街商铺销售营销推广 报告71页
PART2 整体营销策略
一、目标客户群定位 二、商铺销售模式设计 三、总体销控策略 四、总体价格策略 五、现场包装策略 六、项目卖点挖掘及投资抗性分析 七、总体促销策略 八、营销通路策略 九、总体广告策略
长沙·万科城项目一期及二A地块商业营销策略报告
2、如何商业利润最大化？
3、如何高效实现商业价值传递？
报告结构导图
一、项目商业价值评判 二、价值挖掘及定位 三、商业营销策略 四、推广执行节奏
一、项目商业价值评判
1、面临的实际问题 2、问题梳理及方向思考
商业价值评判——现状
问题1：
问题1： 项目处于城市发展相对落后的开福区，区域整体商业价值偏低，地段不成
给客户准确的投资引导， 是价值点输出的最为重要的组成部分！
商业功能定位及业态定位： 以依托沃尔玛（暂定）等集中商业的街区式商业
1、区域商业格局现状
消费群体： 目前，主要消费群体为珠江花城入住业主、工地工人和楼盘工作人员，多周边 以路边摊、工地商店形式存在，整体相对脏乱“零”商业，商业最近服务点为 黄金海岸，极不方便。
公交9、112、116、128、149、 159、801路；地铁一号线
教育配套
顺天小学、青竹湖实验学校、清 水塘小学、北雅中学、陈家渡中 学长大附中等 标红的为暂未实施
万科城所处区域位于北城中心，
地铁1号线
地铁1号起始站——汽车北站站
超星级金源大酒店，高端商务 中心，26万㎡金源时代购物中心
二馆一厅 50万㎡综合商务商业中心、 五星级酒店
关键在于，怎么跟客户去说！
问题3： 小面积商铺虽然在总价控制方面有优势，但受限于面积，使大多数高 档业态带来了可行性方面阻力。
1、商铺主力面积区间集中在31-60平米，占60%， 处理好拼铺问题及整体业态引导非常关键； 2、仅有的两个200平米以上铺面位于独立商业二楼， 深处项目内部。
思考：如何规划好业态，以实现与商业定位相匹配的
客户投资的心理保障，如何化解地段抗性是
万科蓝山销售手册
万科•蓝山销售手册（第一版）广州市万科房地产有限公司2005年5月23日目录第一部分：地理位置第二部分：发展商简介第三部分：周边规划第四部分：周边配套第五部分：小区规划第六部分：项目资料第七部分：物业管理第八部分：板块竞争对手分析第一部分：地理位置的高尚居住片区。
资料提供：李键第二部分：发展商简介万科集团在广州的发展是万科集团珠三角战略布局中的关键核心之一，因此实现健康快速发展是公司近3“定义岭南新生活”的企业宗旨，致力于在广州本土文化和国际化之间寻找契合点，为广州人打造理想的生活家园，引领积极健康的现代岭南生活方式，并以“新锐”、“前卫”的建筑作品，促进广州市的住宅设计及产品质量提升。
万科集团拥有强大的产品研发力量，顶级的战略供应商网络、出众的质量保证体系，所有这些构成万科在广州住宅产品的独特魅力。
广州万科公司并将延续与发扬万科集团的优秀企业价值观与文化，让“健康丰盛人生”理念在工作与生活中获得延展。
伴随着一个新的职业经理团队的逐步壮大，广州万科公司将带给广州房地产市场新的活力。
广州万科大事记☐2002年11月29日，万科成功竞得南海黄岐区泌冲岗地块国有土地使用权。
项目的最终落定，拉开了万科进军广州的序幕。
☐2003年5月王石董事长成功登顶珠峰，5月28-30日广佛深三地媒体赴成都参加欢迎仪式☐2003年 6月，广州万科与合作方就南湖项目土地使用权转让正式签署协议，布下万科正式进入广州的第一枚棋子。
☐2003年8月，万科地产与合作方在黄埔区区政府举行“广州市黄埔区大沙地项目签约仪式”。
☐2003年8月万科四季花城正式开工。
☐2003年10月，以“您好，广州”为主题，以户外广告牌、公关活动、互联网等为传播手段，正式开始万科品牌在广州地区的全面推广。
☐2004年1月8日，深圳万科、广州万科、中山万科、东莞万科四地联动，在广州东方宾馆举行“万科地产华南万客会成立酒会”，华南万客会正式成立并全面启动。
万科成都万科魅力之城项目销售执行报告报告
最高限度 提高客户 转化
开盘前合理预 销控提高转化
提前带客户看车位试车，保证客户选到如意车 位 建议客户多选几个车位以备用，合理疏散集中 的意向车位，提高开盘时转化
渠道包装线
小区三期入口以及7-8 组团入口行架展示，以及 销售大厅门口行架及横幅 宣传告知车位销售信息 桁架 海报
车库现场包装展示，让试车 客户感受有车位的“尊荣”感； 沿路标语提示买车位的幸福感
上月销售分析
数据统计时间：5.1日——5.31日
来访家庭结构统计
50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
200 150 100 50 0
5月 4月 5月占比 4月占比
60%
50%
40%
30%
20%
10%
青年之家 44 16 14% 4% 青年持家 52 65 16% 18% 小太阳 177 170 55% 47% 后小太阳 57 84 18% 23% 中年之家 9 2 3% 1% 老年之家 2 24 1% 7% 三代同堂 1 1 0% 0%
来电来访对比统计
上月销售分析
数据统计时间：5.1日——5.31日
近三月来电来访统计 600 500 400 300 200 100 40 0 3月 4月 来电 来访 5月
568 520 390 317 405
5月总体来电40组，来访405组； 本月由于基本无推广，来电组数急剧下降，来访组数与4月基本持平，较3月有一定程 度的下降。
龙湖三千城 华润二十四城
—— ——
—— ——
95-114㎡ ——
18 ——
130-139㎡ 125-144㎡
35 56
华润翡翠城
太原万科蓝山项目介绍46P
全项目分为五期开发，开发周期五年
分期 一 二.1
经济、技术指标 可售住宅 可售商业（m2） 套数（套） （m2） 796 1335 366 1250 930 140 91460 175770 43812 134209 145544 25850 11533 22440 0 21975 6000 0
其中
配套设施 配套商业
幼儿园 户数 平均每户面积 建筑面积毛密度（容积率） 总建筑密度（%） 绿地率（%） 建筑高度（米） 净用地1 净用地2 厂房保留 绿化用地1 绿化用地2 代征道路1 代征道路2 96655.52 101736.09 12361.38 7240.15 7696.8 20429.84 879.39
万科目前在太原的项目主要集中在长风街沿线以及榆次区大学城附近：
1、金域国际（在售）
位置：长风西街、和平南路 代理商：新联康（中国） 规模：20万平米 总户数：1600户 销售均价：8000元/平米 销售情况：首推351套房源，当日认购100% 开盘时间：2012年12月4日；入住时间：2013年12月31日 户型介绍：90~175平米 项目简述：地处长风商务区辐射范围，未来区位发展潜力巨大。同时有西山万亩生态园做依托，动 静皆宜。小区规划7栋高层、1栋小高层，配备2000平米商业，并规划一所幼儿园。
源起。蓝山
蓝山介绍（品牌系列篇）
关键字：德国鲁尔、工业改造、包豪斯
品牌源起： 蓝山品牌的创建灵感来源于德国鲁尔工业区；历史上的德国鲁尔工业区是德国经济发展的一个 核心区，具备优越的地理条件和资源条件，随着资源的开采、环境的恶化，鲁尔区面临可持续发展 的困境。近年来，德国进行了大力的经济结构调整，鲁尔区被重新打造，为其他地区的传统工业城 市的可持续发展提供了很好的借鉴。转型后的鲁尔工业区经过结构调整和重新改造，人们生活和谐 宁静，环境优美空气清新，蔚蓝色的天空下绿树成荫鲜花遍地，该地区发展通过改造重新焕发新的 光彩。
深圳万科金色半山住宅项目产品价值手册页产品分析PPT课件
西班牙风格的手 从门窗、铁艺及外墙体施工工艺，到必不可少的红陶土筒瓦、STUCCO手工抹灰墙等，
工艺术
每一个细节都精雕细琢，同时保持有非常亲和的视觉感和良好的生态性。
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壹.产品价值
（八）社区规模与产品类型
1.社区规模：项目共11栋住宅，规划户数782户，低密度居住形态。
2. 产品类型：小区1-4号楼2梯3户；5、6号楼2梯4户；7-11号楼2梯9户。
3.朝向：小区大门坐东北向西南，为寅山申向，住在这里的人可以财贵两旺。
4.山水：小区南面和东面有银湖山，小区内部配合有大量水景，整体布局有山有 水。
5.财运：小区有贵人峰、旺财峰、科甲峰，为在这里居住的人设定了良好的人际 关系和财运，为业主仕途和孩子学业奠定了坚实基础，是一块风水宝地。
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3.万科金色系列：金色家园、金域蓝湾、金域华府等都属于金色系列产品，它 们占有城市繁华核心、交通便捷、配套完善，为业主提供高品质的楼盘和物业 服务，具有很好的保值、增值功能。
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壹.产品价值
（十一）万科物业
1.万科物业：万科物业成立于1992年，为国家建设部首批认定的物业管理一级 资质企业，2009年公司被评为全国物业管理企业综合实力第一名。
3.高层景观：项目南面、东面可眺望银湖山景，内部园林可看600平米游泳池， 25000平米的园林绿化。
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壹.产品价值
（九）停车方式
1.项目规划750个车位，车位比1：0.96，采取人车分流，保证小区安全、安静。
2.地下停车：1-9号楼设500个地下车位。
3.地上停车：小区内周边道路设250个地上停车位，共计750个车位。
合肥万科森林公园12、14、15号楼定价
右，本月来访400多组，来电600多组，开发商对集中开盘售量不做要求，主要靠后期持续销售。
重点竞品分析——融科城
17# 18#
融科城成交量价走势图
融科城采用密集的推售策略，最大程度 地抓住意向客户。
• 本次开盘为2014年首开， 开门红意义重大。按之 前的解筹率来看，完成 此次任务需600-800组 筹量支撑，任务压力较 大，加之周边竞品干扰， 瑞地公馆、橡树湾将于 12月依次开盘，分流客 户；中铁品园选择11月 30日开盘，增加项目蓄 客压力；
6 • 推出3、6 • 推出9、 7 • 推出2、 7 • 推出 8 • 推出
月 4、5、月 10# 月 11# 月 7# 月 12、
2 6# 10
7
28
18 16#
9 • 推出
月 15#
28
10 月 26
• 推出 18#
11 月 10
• 推出 17#
12 月 中 旬
• 推出 1#
推售情况： ➢ 融科城采用密集的推售策略，最大程度抓住意向客户，利用热销趋势实现量价齐涨，但过于
完美售楼部及景观示范区开 放，极大提升项目展示面
内部难点：蓄客时间短+任务艰巨+推广费用限制
11.16-11.18
11.23-11.24
12.7
12.14
12.30-1.1
1月初
1.11
项目节点 集中办理留筹
蓄客时间短
初级验资
升级验资
任务艰巨
认筹（12#）
推广费用限制
【精品文档】万科企业价值评估报告-范文模板 (13页)
本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==万科企业价值评估报告篇一：万科价值评估报告万科A股价值评估报告课程名称课程教师年级组号组员公司理财刘淑莲 201X级 1 2班）张畅1班）王振兴，张鹏2班）曹歌，陈海霞，李相直，李鸿晓，刘俊青，王帆，周秋晓，曾礼霏（组长，财务管理（财务管理（财务管理目录一、房地产行业现状及未来发展趋势分析 (3)二．万科的SWOT分析 (5)三、万科的会计分析 (9)四、万科的财务分析 (10)五、万科财务报表分析及预测 (22)六、万科股票价值评估 (46)一、房地产行业现状及未来发展趋势分析（一）房地产行业总体情况分析201X年1季度，全社会固定资产投资为18316.94亿元，同比增长25.9%，增幅比去年同期上升0.6个百分点。
房地产开发投资完成4687.75亿元，同比增长32.3%，增幅上升5.4个百分点，其中，住宅房地产开发投资完成3316.48亿元，同比增长34.7%，高于同期房地产开发投资增幅4.3个百分点。
全国完成购置土地面积7922.14万平方米，同比上升29.7%，同比去年增幅上升38.3个百分点，高于商品房施工面积涨幅的2.2个百分点、新开工面积3.8个百分点。
商品房完成施工面积158622.28万平方米，同比增长27.5%，其中，商品住宅施工面积124512.7万平方米，同比增长29.3%。
商品房竣工面积7855.85万平方米，同比增长26.9%，高于新开工面积增幅1个百分点，其中，商品住宅竣工面积6397.56万平方米，同比增长27.4%。
指标始终保持稳中有升的格局，这显示行业营业能力的增强。
国民经济的快速发展，国内居民可支配收入和消费能力的提升，全行业的增速发展态势显而易见。
201X年中央针对金融以及房地产市场的一系列调控政策，为201X年乃至更长时期我国房地产市场，特别是住宅市场的发展确定了明确的政策取向。
天津万科项目市场调查报告汇总
天津万科项目市场调查报告调查日期：2014年5月8日星期四调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：4人考察模式：实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描考察重点：目标项目的价格市场、营销方式及区域对比考察意图：以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源，为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。
一、万科仕林苑万科仕林苑项目，位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口（地铁一号线双林站西行300米），属津南双港区域内，地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置，是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。
项目所处区域位于天津中心城区东南部，周边交通路网发达、配套完善、生活便利。
基础信息：产品状态：目前在售，开盘：2014.2 交房：2014.6开工时间：2010年12月01日产品均价：30000元/平米产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅，装修情况为：毛坯；建筑面积14万、占地面积6万3、容积率1.8、绿化率40%；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套，高层876套，多层46套，共计开发楼数35栋，车位数892个，包括：联排别墅27栋，（别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；高层8栋：1栋24层、3栋28层、3栋32层，洋房：1栋6层；户型面积：高层88平米，联排别墅216-233平米；开发信息：产品定位：城市豪宅,低密居所；客群定位：企业主、高薪层、富人区物业费：高层2.9元/月/平米别墅6.8元/月/平米；投资商：天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产有限公司、天津市物资集团；开发商：天津市迪万投资有限公司，物业公司：万科物业集团有限公司；区域信息：地区四至：东邻地界（先锋河）；南邻浯水道；西接艺林路（格瑞高尔夫练习场）；北邻泗水道规划路；主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；公共交通状况：676、846、859、665、656、93、686以及地铁一号线周边配套：医疗：天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院教育：幼儿园：河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。
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国信紫云台 14
150-320 2013年上半年
/ 预计25000左右
6-7米左右 6-9米左右 1层：4.5米；2层：3-3.5米
2层 部分有
无 是 毛坯 4元/月 地上、地下 客户拥有产权
业态规划
国信紫云台的商业主要还是在于伊春路，邻 近地铁M3号线合肥路站，连接福州路、合肥 路、黑龙江路等多条城市主干道，周边公交系 统发达，周围客源丰富，项目建成后自身客源 将有800余组，预估商业网点的均价不会太低， 大约在2.5-3万左右。
万科蓝山
国信紫云台
伊春路沿街商铺
青建太阳岛
基本信息
➢ 开发商 青岛青建房地产开发有限公司 ➢ 物业类型 高层 ➢ 物业地址 四方哈尔滨路52号 ➢ 占地面积 2.58万平米 ➢ 总建筑面积 11.64万㎡，商业网点：0.47万㎡ ➢ 绿化率 35% ➢ 容积率 3.2 ➢施工阶段 结构体施工阶段 ➢主力户型：96-98㎡二房和106-108 ㎡的二房 ➢装修标准 毛坯 均价： 13000元/平米（开盘92折优惠后12000元/平 米） 开盘时间：2012.10.08
高层（18-26F）
小学、幼儿园、老年公寓、商业
一期：二房80㎡-90㎡、二期：二房81㎡-92㎡ 一期：精装修（1200元/㎡） 二期：毛坯 一期：14000、二期：13000
一期在售，二期已于2011.10.7开盘
主体封顶
现代风格
2010.10
业态规划
面积
套数
占比
销售套数 销售占比
10-20
1
据了解，成交客户除少数关系 客户外，以市区投资客、太阳 岛自身业主为主。多看好其靠 近地铁换乘站、佳世客商圈的 优势位置。
小结：
青建太阳岛靠近地跌换乘口，负一层为佳世客，更易导入外来消费客群，带 有一定外向型商业属性，商业价值较高； 产权形式为全部出售，无自持； 由于定位产品面积适中，导致青建太阳岛商业网点总价低； 虽然其扩大了推广范围，推广力度较大，但去化仍然不理想。冷市场是主要 原因。
产品信息
面积
150-185 200-240 240-320
合计
套数
3 6 5 14
占比 销售套数 销售占比
21.4%
0
/
42.8%
0
/
35.7%
0
/
100%
0
/
国信紫云台整体以大户型为主，计划数 面积
开售时间 去化率 售价 开间 进深 层高 层数 是否有烟道 是否供暖，方式 可否自己分割 装修情况 物业费 车位方式 经营方式
2%
1
100%
30-60
10
18%
10
100%
60-80
6
14%
6
100%
80-110
12
18%
10
90%
110-130
9
16%
6
80%
140-210
14
25%
12
80%
240-300
4
7%
4
100%
合计
56
100%
50
90%
万科城的商业主要还是在于合肥路和台柳路两 侧，导入外部客流并不容易。 规模大盘，建成后将有3000多组客户，建成后 对对社区商业运营形成较有利支撑，因此主要还 是以周边静态客源为服务对象。
商业位置
网点套数 面积
开售时间 去化率 售价
开间 进深 层高 层数 是否有烟道 是否供暖，方式 可否自己分割 装修情况 物业费 车位数量 车位方式 经营方式
青建太阳岛 38
40-170 2012年10月
47% 均价38500
7米 8-10米 5.6-6米 （可自己做成两层）
1层 有 无 是 毛坯 4.5元/月 约200 地下、地上 客户拥有产权
占比 34% 26% 3% 3% 29% 5% 100%
销售套数 3 2 0 0 0 0 5
销售率 23% 20% 0% 0% 0% 0% 13%
青建太阳岛户型面积偏小，总价适中，加上其 入市时间较晚，市场转低，因此去化一般。其 中，小户型39-90平米去化较快，可见市场对 小户型的认可度
营销推广·客户
万科蓝山 商业产品定价报告
万科蓝山销售组 2012.11.21
一、万科蓝山周边竞品商业情况
万科城
青建太阳岛
从市场角度看，本案的位置、未来的商业 辐射范围均在伊春路沿线及周边片区，以 静态的稳定居住客群为主要服务对象； 未来有可能与本案形成商业销售竞争及客 户资源争夺的，为本案的主要区域竞品— 伊春路沿街商铺、国信紫云台、青建太阳 岛、万科城，这些项目距离本案距离接 近，辐射范围重合度高，本案商业定位主 要参考这几个项目的价格和销售情况。
万科城
基本信息
开发商 区位 项目规模（万㎡） 容积率 产品业态 配建 主力户型 装修情况 均价（元/㎡） 项目阶段 建设进度 外立面风格 开盘时间
青岛万科城地产有限公司
四方黑龙江路（308国道）与合肥路交界处 占地17，总建50（1.1期3.9，1.2期4.1，1.3期2.6，2.1期6）
商业0.66万㎡ 2.5
市场总结：
市场价格主要集中在18000-25000元/平米之间，去化90%，剩下6套100240，多在地下一层； 小户型的产品明显更受市场客户青睐，去化明显优惠面积偏大的产品；
国信紫云台
基本信息
➢ 开发商 青岛国信置业有限公司 ➢ 物业类型 高层 ➢ 物业地址 市北区伊春路168号 ➢ 占地面积 3.26万平米 ➢ 总建筑面积 14.22万㎡，商业0.36万㎡ ➢ 绿化率 40% ➢ 容积率 3.2 ➢施工阶段 结构体施工阶段 ➢主力户型： 91-93㎡三房和92 ㎡的二房 ➢装修标准 毛坯 均价： 13000元/平米（开盘93折优惠后） 开盘时间：2012.9.25 商业预计2013年上半年
青建太阳岛将来引进地下佳世客超市，沿街底商在项目北侧、西侧，可以吸纳佳世客商圈
分流出来的消费者，同时南侧部分沿海尔滨路，昭示性较好，地铁口地段具有一定的优势。
产品信息
面积 39-50 70-90 100-110 130-140 160-180 600-690 合计
套数 13 10 1 1 11 2 38
商业位置
网点套数 面积
开售时间 去化率 售价 开间 进深 层高 层数 是否有烟道 是否供暖 可否自己分割 装修情况 物业费 车位方式 经营方式
万科城 约56套 50-300平米 2011年6月
90% 均价27500
7米左右 6-10米
4米 2层 无 供暖 是 毛坯 5.5元/平 地上 客户拥有产权