抵押物价值评估办法
抵押物价值评估办法
抵押物价值评估办法1. 引言抵押物价值评估是在抵押贷款过程中的重要环节，它能够确定抵押物的价值，并作为贷款金额的依据。
本文将介绍一种常用的评估抵押物价值的方法，帮助贷款机构准确评估抵押物的价值。
2. 抵押物价值评估方法2.1 市场比较法市场比较法是一种常用的抵押物价值评估方法。
这种方法是通过比较同类抵押物在市场上的成交价格，来确定抵押物的价值。
具体步骤如下：1.收集同类抵押物的市场数据，包括成交价格、属性、地理位置等信息。
2.对比抵押物与市场上其他同类抵押物的异同之处。
3.根据异同之处，对抵押物的价值进行调整。
4.根据调整后的价值确定抵押物的市场价值。
2.2 替代成本法替代成本法是另一种常用的抵押物价值评估方法，它是通过抵押物的替代成本来确定其价值。
具体步骤如下：1.确定抵押物的替代成本，即用相同功能和性能的新产品来替代抵押物所需的成本。
2.考虑抵押物的使用寿命和折旧，对替代成本进行调整。
3.根据调整后的替代成本确定抵押物的价值。
2.3 收益法收益法是用于评估商业用途的抵押物价值的一种方法。
这种方法是通过预测抵押物未来的收益，来确定其价值。
具体步骤如下：1.收集抵押物的租金、收入等经济数据。
2.根据抵押物的经济数据，预测其未来的收益。
3.根据预测的收益，采用贴现率的方法计算抵押物的现值。
4.根据现值确定抵押物的价值。
3. 抵押物价值评估流程抵押物价值评估的流程包括以下几个步骤：1.数据收集：收集有关抵押物的基本信息，包括属性、地理位置等。
2.选择评估方法：根据抵押物的性质和用途，选择合适的评估方法。
3.进行评估：根据选择的评估方法，对抵押物进行评估。
4.调整价值：根据抵押物与市场上其他同类抵押物的异同之处，对评估结果进行调整。
5.确定价值：根据调整后的价值确定抵押物的市场价值。
6.编写评估报告：将评估结果整理成评估报告，包括抵押物的基本信息、评估方法、评估结果等。
4. 结论抵押物价值评估是一个复杂而重要的环节，它能够为贷款机构提供准确的抵押物价值信息。
房产抵押合同中抵押物价值评估的方法
房产抵押合同中抵押物价值评估的方法一、评估目的房产抵押合同中抵押物价值评估的目的是为了确定抵押物的担保价值，为确定债务人的债务提供依据。
在房产抵押合同中，抵押物的价值直接影响债务的清偿程度，因此评估抵押物的价值至关重要。
二、评估方法1.市场比较法：通过比较市场上的类似房产的价格，来确定抵押物的价值。
这种方法适用于市场上存在类似房产的情况。
评估人员需要收集市场上类似房产的价格信息，并进行比较，以确定抵押物的实际价值。
2.成本法：根据抵押物的建造成本、装修成本等成本因素，来确定抵押物的价值。
这种方法适用于有完整产权的房产，评估人员需要了解房产的建造和装修成本，并综合考虑市场变化等因素对价值的影响。
3.收益法：根据抵押物未来的预期收益，来确定抵押物的价值。
这种方法适用于有稳定收益的房产，评估人员需要了解房产的收益情况，并综合考虑市场变化、政策等因素对价值的影响。
三、评估步骤1.收集资料：评估人员需要收集抵押物的产权证明、建筑结构图、装修情况等相关资料，以了解抵押物的实际情况。
2.现场勘察：评估人员需要对抵押物进行现场勘察，了解房产的现状，包括建筑结构、装修情况、设备设施等。
3.对比分析：评估人员需要将市场上的类似房产的价格与抵押物的实际情况进行对比分析，以确定抵押物的实际价值。
4.综合评估：根据市场比较法、成本法和收益法等方法，综合考虑各种因素对价值的影响，对抵押物的价值进行综合评估。
5.报告撰写：评估人员需要撰写评估报告，详细说明评估方法和结果，并提交给相关机构或当事人。
四、注意事项1.评估人员需要具备专业的评估知识和技能，能够准确识别房产的特点和影响因素，选择合适的评估方法进行评估。
2.评估结果受到市场变化、政策等因素的影响，评估人员需要综合考虑各种因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
3.在进行市场比较法时，需要注意类似房产的相似性和可比性，避免由于差异较大而导致的评估误差。
4.在进行成本法评估时，需要注意产权的完整性和合法性，避免由于产权不清而导致的评估风险。
抵押物的评估与法律标准
抵押物的评估与法律标准抵押物评估是指对贷款申请人提供的抵押物进行价值评估的过程。
在贷款过程中，抵押物的评估是非常重要的一环，它关系到贷款的审批、贷款金额以及风险控制等方面。
同时，抵押物评估也必须遵守相关的法律标准，以确保评估结果的公正性和合法性。
本文将就抵押物评估的意义、评估方法以及法律标准等方面进行探讨。
一、抵押物评估的意义抵押物评估的目的是确定抵押物的价值，以便银行或金融机构确定贷款的额度和利率，并作为贷款的担保物。
抵押物的评估价值直接影响到贷款申请人能否获得贷款、贷款额度以及贷款利率的高低。
因此，准确评估抵押物的价值对于贷款双方来说都是至关重要的。
抵押物评估的意义还在于风险控制。
对于贷款机构来说，确保抵押物价值与贷款金额相匹配能有效降低贷款违约和损失的风险。
对于贷款申请人来说，准确评估抵押物的价值可以保证他们不过度借贷或被低估抵押物的价值。
二、抵押物评估的方法抵押物评估的方法多种多样，常见的有市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是指通过对比类似抵押物在市场上的交易价格来确定抵押物的价值。
这一方法适用于市场上存在交易的抵押物，比如房屋、土地等。
收益法是指通过分析抵押物的未来收益来确定抵押物的价值，适用于商业用途的抵押物，如商业不动产。
成本法则是根据抵押物重建或替代所需的成本来确定抵押物的价值，适用于抵押物的再制造或重建成本较高的情况。
除了以上传统的评估方法外，还可以使用现代科技手段进行抵押物评估，比如利用大数据分析、人工智能和机器学习等技术来预测抵押物的价值。
这些方法能够更加准确地评估抵押物的价值，提高评估的效率和可靠性。
三、抵押物评估的法律标准抵押物评估的法律标准主要包括公正性、合法性和准确性三个方面。
公正性是指评估过程应当公平、公正，评估人员需独立、中立，不受任何利益团体的干扰，评估结果应当客观、真实，不能偏袒任何一方。
合法性是指评估过程需要遵守相关法律的规定，如《评估师法》、《合同法》等。
借款中的抵押物评估标准
借款中的抵押物评估标准在借款过程中，抵押物是借款人用来提供担保的重要资产。
针对抵押物的评估标准对于确保借款方和放款方的权益十分关键。
本文将探讨在借款中的抵押物评估标准。
1. 抵押物评估的背景和意义抵押物是指借款人提供给放款方作为担保的财产或权益，以确保借款的安全性。
抵押物评估的目的是确定抵押物的价值，以便在借款违约时作为弥补损失的依据。
合理准确的抵押物评估有助于确保借贷双方的权益，降低违约风险。
2. 抵押物评估的原则抵押物评估需要基于一系列原则来进行。
首先，评估应该客观、公正、独立和准确，评估人员要具备专业的知识和技能。
其次，评估应该基于现实市场情况和合理的市场价格，确保评估结果的公允性。
另外，评估应充分考虑抵押物的使用价值、再销售价值和抵押物市场的流动性。
3. 抵押物评估的过程抵押物评估的过程通常包括以下几个步骤：3.1 资料收集：评估人员需要从借款人和其他相关方收集与抵押物相关的资料，包括但不限于财产证书、土地证书、房产证明、车辆登记证等。
3.2 实地勘察：评估人员将实地勘察抵押物，对其实际情况进行了解与了解，并考察周边环境对抵押物价值的影响。
3.3 市场调研：评估人员会进行市场调查，了解抵押物所处市场的供需状况和当前的价格水平。
3.4 数据分析与计算：评估人员会进行数据的分析与计算，结合以上步骤所获得的资料，计算出抵押物的价值范围，并给出评估报告。
4. 影响抵押物评估结果的因素抵押物评估的结果受到多种因素的影响。
其中，抵押物的种类和性质是主要因素之一。
不同种类的抵押物有不同的价值评估方法，如房屋抵押所采用的市场成交法、收益法，车辆抵押所采用的市场参考价格法等。
此外，抵押物的状况、位置、周边环境、市场供需关系和政策法规等也会对抵押物的评估结果产生影响。
5. 抵押物评估的意义和应用领域抵押物评估在金融领域有着广泛的应用。
在银行贷款中，抵押物评估的结果决定了贷款的额度和利率水平。
在房地产交易中，抵押物评估有助于确定买卖双方的权益，保证交易的公平性。
押品价值评估的主要方法
押品价值评估的主要方法押品价值评估的主要方法押品价值评估是指对贷款、担保等金融业务中涉及的抵押物进行价值评估，以确定其真实价值和可贷款金额的过程。
本文将介绍押品价值评估的主要方法。
一、市场比较法市场比较法是一种常用的押品价值评估方法，它通过对同类或相近物品在市场上的交易价格进行比较，确定被评估物品的市场价值。
该方法适用于有大量交易量和信息透明度高的市场。
1.选择同类或相近物品：根据被评估物品的特征和属性，选择与其相同或相近的物品作为比较对象。
这些对象必须在同一地区，并且具有相同或接近的使用年限、维修情况等。
2.收集市场数据：收集被选中物品在市场上交易价格、销售时间等相关数据，并加以整理和分析。
3.确定被评估物品市场价值：根据收集到的数据，结合被评估物品自身特征和属性，计算出其市场价值。
二、成本法成本法是一种基于建造成本来确定被评估物品价值的方法。
该方法适用于新建物品或改造物品，但不适用于老旧物品。
1.确定建造成本：根据被评估物品的规格、材料、工艺等，确定其建造成本。
2.考虑折旧：由于被评估物品已经使用过一段时间，因此需要考虑折旧。
根据折旧率和使用年限计算出折旧费用。
3.计算净值：减去折旧费用后，得到被评估物品的净值。
三、收益法收益法是一种基于被评估物品所能带来的现金流量来确定其价值的方法。
该方法适用于商业房地产等有租金收入的物品。
1.预测现金流量：根据被评估物品所能带来的租金收入和其他相关费用，预测未来几年内的现金流量。
2.确定贴现率：贴现率是指将未来现金流量转化为现在价值时所采用的利率。
根据市场利率和风险程度等因素确定贴现率。
3.计算净现值：将预测的未来现金流量按照贴现率进行贴现后相加，得到净现值。
净现值越高，被评估物品的价值越高。
四、综合法综合法是一种将市场比较法、成本法和收益法综合运用来确定被评估物品价值的方法。
该方法可以充分考虑被评估物品的市场情况、建造成本和现金流量等多个因素，具有较高的准确性。
个人在交易住房贷款抵押物价值确定则依据
个人在交易住房贷款抵押物价值确定
则依据
个人在交易住房贷款抵押物价值的确定一般遵循以下几个依据：
1. 市场评估：银行或金融机构通常委托专业的房地产评估公司对抵押物进行市场价值评估。
评估师会根据房屋的位置、建筑面积、楼龄、装修状况、市场供需情况等因素综合评定房产的市场价值。
2. 比较销售法：评估师会参照近期相似房产的成交价格，采用比较销售法来确定抵押物的价值。
选取的比较案例应该与待评估房产在地理位置、房型、楼层、建造年代等方面尽可能相似。
3. 成本法：评估师也可能采用成本法来估算房产价值，即计算重建或替代该房产所需的成本，并考虑折旧因素。
4. 收益法：如果房产是出租状态，评估师还会采用收益法，通过预测房产未来产生的租金收益，并将其折现到现在的价值。
5. 官方数据：在某些情况下，政府部门提供的土地注册信息、房产交易记录等官方数据也会被用来参考房产的价值。
6. 贷款申请人的信用和偿债能力：银行在评估抵押物价值的同时，还会考虑贷款申请人的信用记录和偿债能力，
以确保贷款的安全性。
7. 法规和政策：房地产市场的法规政策变化也会影响房产价值的评估，如房地产税收政策、土地使用权政策等。
8. 经济环境：宏观经济状况、利率水平、房地产市场趋势等经济环境因素也会影响房产价值的评估。
9. 专业评估报告：最终，银行或金融机构会根据专业评估公司提供的评估报告来确定抵押物的价值，并据此决定贷款的额度。
确定住房贷款抵押物价值的过程非常关键，因为它直接关系到银行的贷款安全和借款人的贷款额度。
因此，银行通常会采取谨慎的态度，并要求第三方评估机构提供详尽的评估报告。
银行小企业授信业务房地产抵押物价值自行评估办法
银行小企业授信业务房地产抵押物价值自行评估办法作为一家银行，小企业授信业务是非常重要的业务之一。
房地产抵押物作为小企业授信业务的一种常见担保方式，其评估价值的准确性直接影响到银行的风险管理和小企业授信业务的稳健发展。
为此，我们制定了以下房地产抵押物价值自行评估办法。
一、评估范围本办法适用于银行小企业授信业务中以房地产作为抵押物的情况。
二、评估流程1.确定评估目的：根据小企业授信业务需求，确定房地产抵押物价值评估的目的和要求。
2.搜集房地产信息：通过房地产中介、房地产开发公司、物业管理公司等途径搜集房地产的相关信息，包括但不限于房屋用途、建筑面积、房龄、所在地段、房屋装修、周边配套设施等。
3.评估房地产价值：综合考虑房地产的所有因素，采用市场比较法、收益法、成本法等价值评估方法，对房地产价值进行评估。
4.编制评估报告：根据评估流程和方法，编制房地产价值评估报告。
三、评估方法1.市场比较法：根据该区域的房地产市场情况和同类型的房地产交易记录，比较评估对象的房龄、建筑面积、地段等因素，确定其市场价值。
2.收益法：根据评估对象的使用情况、租金收入等因素，计算其未来收益及现值，从而得出其价值。
3.成本法：根据评估对象的建造代价及折旧等因素，计算其现值，从而得出其价值。
四、评估报告内容1.评估目的和要求；2.房地产的基本信息；3.评估方法和流程；4.价值评估结果及分析；5.评估人员的签名和盖章。
五、注意事项1.评估人员应具备相关专业知识和经验，独立、公平、客观地进行评估，确保评估结果的准确性和可靠性。
2.评估报告应根据评估目的和要求，充分说明评估方法和流程，详细阐述价值评估结果和相关分析。
3.评估报告应及时编制、签字、盖章，并加强保密措施。
六、总结本办法是银行进行小企业授信业务中房地产抵押物价值自行评估的规范化流程，对于提高小企业授信业务的信用风险管理水平和保障银行的业务稳健发展具有重要意义。
担保公司如何评估借款人的抵押物价值
担保公司如何评估借款人的抵押物价值担保公司对借款人的抵押物价值进行评估是一项非常重要的工作，它直接影响着贷款的风险和借款人的信用。
本文将介绍担保公司如何评估借款人的抵押物价值。
一、确定评估依据在评估借款人的抵押物价值之前，担保公司需要明确评估的依据。
一般来说，评估的依据包括以下几点：1. 抵押物的种类：不同的抵押物在评估过程中有不同的标准和方法；2. 抵押物的数量和质量：抵押物的数量和质量决定了其价值和可行性；3. 抵押物的市场价值：担保公司需要了解抵押物在市场上的真实价值。
二、收集资料在评估抵押物的价值之前，担保公司需要收集相关的资料，包括但不限于：1. 抵押物的证明文件：如房产证、车辆行驶证等；2. 抵押物的相关信息：如建筑面积、使用年限、品牌型号等；3. 相关市场信息：如近期的房地产市场行情、汽车市场价格等。
三、确定评估方法担保公司需要根据抵押物的种类和具体情况，确定合适的评估方法。
常见的评估方法包括但不限于：1. 市场比较法：通过比较市场上类似抵押物的价格，来估计抵押物的价值；2. 收益法：适用于商业用途的抵押物，通过考虑其未来收益来确定价值；3. 成本法：适用于固定资产等，通过计算抵押物的重建或再购买成本来确定价值。
四、进行评估在评估过程中，担保公司需要进行实地考察和档案查阅，以确认抵押物的真实情况和相关资料的准确性。
评估人员需要对抵押物进行测量、拍照等操作，同时还要与抵押物的所有权人进行交流，了解相关情况。
五、编制评估报告在完成评估后，担保公司需要编制评估报告，将评估结果和相关分析进行统一的整理和展示。
评估报告通常包括以下几个方面的内容：1. 抵押物的基本信息：包括名称、数量、质量等；2. 评估方法和依据：说明所采用的评估方法和相关的依据；3. 评估结果：明确抵押物的估值结果，并加以解释和分析；4. 风险提示和建议：根据评估结果，提出相关风险提示和建议。
六、评估结果的应用评估结果对担保公司的风控部门以及借款人的贷款申请都有重要的影响。
抵押物价值评估办法
抵押物价值评估办法为规范公司房产类抵押物价值评估工作，有效提升个人抵押借款业务市场竞争力，结合本市实际情况，特制定了此办法。
分公司对个人抵押借款业务中抵押物价值评估实行聘请专业机构进行评估，取得专业评估资格的机构或人员按规定对抵押物价值进行评估。
评估人员要切实履行评估职责，严格按办法规定进行评估，确保抵押物价值的准确性和真实性。
如出现弄虚作假，造成价值评估不真实，或评估技术使用不当，多次造成高估高评等情况，分公司将视情节轻重制定相应处理措施。
附件：《冠群驰骋兰州凤鑫分公司抵押物价值评估办法》为规范公司房产类抵押物价值评估工作，有效提升抵押借款业务市场竞争力，结合本市实际情况，对抵押借款业务中抵押物价值，按照抵押物状况、借款金额和风险程度等因素，实行直接参照交易或评估价、公司内部评估和专业机构评估相结合的评估办法。
房地产类抵押物限于住房和商用房。
一、抵押物价值评估方法（一）参照交易或评估价格对以下借款实行直接参照抵押物交易或评估价格确定其价值。
1、个人住房购置借款；2、个人商业用房借款；3、最近一次抵押物交易时间或经专业评估机构评估时间在二年（含）之内的个人经营借款和个人综合消费借款；4、申请借款金额在100 万元（含）以内，以房龄在10 年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费借款和个人经营借款；5、以房龄在10 年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比等于或低于40%的个人综合消费借款和个人经营借款。
（二）分公司内部评估对以下借款实行内部评估确定抵押物价值。
1、申请借款金额在200 万元（含）以内，以房龄在12 年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于60%的个人综合消费借款和个人经营借款；2、申请借款金额在200 万元（含）以内，以房龄在12 年以内、状况完好的商用房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费借款和个人经营借款；3、借款期限超过三年的个人综合消费借款和个人经营性借款，每二年一次的抵押物评估；4、符合参照交易或评估价格规定，借款行认为有必要进行内部评定的个人借款。
抵押物的选择与评估依据
抵押物的选择与评估依据在贷款申请过程中，银行和其他金融机构通常会要求借款人提供抵押物作为贷款的担保。
抵押物的选择与评估是确保贷款安全性和可行性的重要环节。
本文将介绍抵押物的选择原则以及评估依据。
一、抵押物的选择原则无论是个人还是企业，选择抵押物时应考虑以下原则。
1.价值稳定性抵押物的价值应具有相对稳定性，能够在贷款期限内保持其价值。
通常情况下，不动产（如房屋、土地）和有价证券（如股票、债券）是较为理想的抵押品，因为它们的价值相对稳定，不容易受市场波动的影响。
2.易于转让和处置抵押物的转让和处置应该便捷、高效。
当贷款人无法按时偿还贷款时，银行需要迅速变现抵押物来回收贷款本金。
因此，抵押物的转让和处置步骤应简单明了，成本较低。
3.法律合规性选择的抵押物必须符合法律法规的要求，无违法纠纷。
在抵押物选择过程中，借款人和银行需仔细核实抵押物的所有权归属、质量状况以及是否存在未解决的法律问题。
4.市场可供性在选择抵押物时，市场中是否存在足够多的买家、投资者也是需要考虑的因素。
如果抵押物市场上存在供大于求的情况，银行在变现抵押物时可能会遇到困难，增加贷款风险。
二、抵押物评估依据为确定抵押物的价值以及贷款额度，银行会进行抵押物评估。
以下是评估抵押物价值的常用依据。
1.市场价格抵押物的市场价格是评估其价值的重要因素。
评估师会参考近期的市场交易数据，包括同类型抵押物的实际成交价格以及市场预期。
2.抵押物质量抵押物的质量对其价值有很大影响。
评估师会考虑抵押物的使用年限、磨损程度、维护记录等因素来评估质量。
3.抵押物特征抵押物的特征也是评估的依据之一。
对于不动产类抵押物，评估师会考虑其地理位置、规划用途、建筑结构等特征来评估价值。
对于有价证券类抵押物，评估师会考虑其发行主体信用等级、市场流动性等特征。
4.抵押物权属评估师会查验抵押物的权属证明文件，确认抵押物的所有权归属。
权属清晰、合法的抵押物更容易获得较高的评估价值。
内部评估抵押物价值的方法
内部评估抵押物价值的方法嘿，你知道内部评估抵押物价值有多重要不？这可关系到好多事儿呢！咱先说说步骤哈。
第一步，得仔细查看抵押物的状况，就像你挑水果得看看有没有坏的地方一样。
看看抵押物有没有损坏、磨损啥的。
第二步，了解市场行情，这就跟你买东西得知道市场价一个道理。
第三步，考虑抵押物的独特性，要是个独一无二的宝贝，那价值可就不一样喽！
注意事项也不少呢！可不能马虎大意。
一定要确保评估的公正性，要是偏心了，那可就乱套了。
还得有专业知识，不然咋能评估得准呢？就像医生看病得懂医术，咱评估抵押物也得有专业本事。
安全性和稳定性方面呢？那可不能掉以轻心。
要是评估不准确，出了问题可咋办？就像走钢丝，得小心翼翼，一步都不能错。
得保证评估的过程严谨，结果可靠，这样大家才能放心。
应用场景可多啦！银行贷款的时候得评估抵押物吧？企业融资也少不了。
优势也很明显啊，内部评估可以更快速、更准确地了解抵押物的价值，省得等外面的评估机构，黄花菜都凉了。
而且自己人更了解情况，不是吗？
给你说个实际案例哈。
有个小企业想贷款，自己内部评估了抵押物，很快就拿到了贷款，扩大了生产，生意越来越好。
这效果多棒啊！
内部评估抵押物价值真的很重要，能让你在金融交易中更有底气，更放心。
咱可得重视起来，好好利用这个方法。
抵押估价服务中常见的评估方法及其优缺点
抵押估价服务中常见的评估方法及其优缺点抵押估价服务是指通过估价机构对抵押物进行评估，以确定其价值，为借款人提供合理的贷款额度。
在抵押估价服务中，常见的评估方法包括销售比较法、成本法和收益法。
本文将分别介绍这三种评估方法及其优缺点。
销售比较法是抵押估价服务中最常用的方法之一。
该方法通过比较相似物业的市场销售价格，来确定抵押物的估价。
优点是该方法简单易行，信息获取相对容易，适用范围广泛。
然而，销售比较法也存在一些缺点。
首先，市场上并非总能找到与抵押物具有相似特征的物业，因此难以准确估计其价值。
其次，市场因素的波动可能会影响定价的准确性，特别是在市场供求关系失衡的情况下。
此外，如果市场交易不频繁或市场信息不透明，销售比较法的可行性和准确性也会受到一定程度的影响。
成本法是另一种常见的抵押估价方法。
该方法基于物业重建或恢复所需的成本，以确定抵押物的价值。
成本法的优点是能够准确估算出抵押物的实际价值，并且可以应用在新建或维修过的物业上。
然而，成本法也存在一些弊端。
首先，估价过程中需要考虑大量的变量，如建筑材料价格、劳动力成本等，因此容易产生误差。
其次，成本法并未考虑抵押物的市场需求和物业特征等因素，因此在市场因素变化较大的情况下，其估价可能不够准确。
收益法是一种在商业抵押估价中常用的方法。
该方法根据抵押物所能产生的现金流量来确定其价值。
收益法的优点在于能够将抵押物的价值与其潜在收入联系起来，适用于商业物业及投资性物业。
然而，收益法在应用过程中也存在一些局限性。
首先，该方法需要预测未来的现金流量，这可能受到市场变化和经济环境等因素的影响。
其次，对于非商业物业或无法产生充分现金流的物业，收益法的适用性会降低。
综上所述，抵押估价服务中常见的评估方法包括销售比较法、成本法和收益法。
销售比较法是简单易行的方法，但在市场因素不稳定或数据不充分的情况下可能不够准确。
成本法可以准确估算抵押物的实际价值，但容易受到估价过程中的变量误差以及市场因素的影响。
担保协议中的抵押物评估标准
担保协议中的抵押物评估标准抵押物评估是担保协议中重要的一环，其目的是确定抵押物的价值和风险，为借款人和贷款人提供公正、准确的评估结果。
在担保协议中，抵押物评估标准的确定非常关键，下面将探讨一些常见的抵押物评估标准。
一、市场价值评估标准市场价值是指抵押物在市场上的实际交易价格，它是评估抵押物价值的主要参考依据。
按照市场价值评估标准，评估师将综合考虑市场状况、供需关系、地理位置、建筑物结构和装修状况等因素，通过市场调研和比较方法，确定抵押物的市场价值。
二、替代成本评估标准替代成本是指重建或重新建造抵押物所需的成本，它主要用于评估不动产类抵押物的价值。
按照替代成本评估标准，评估师将考虑建筑物的再生产成本，包括土地购买成本、建筑物建造成本、规划设计成本等，从而确定抵押物的替代价值。
三、收益法评估标准收益法是指按照抵押物所能带来的经济收益来评估其价值的方法，常用于商业用途的不动产抵押物评估。
按照收益法评估标准，评估师将根据抵押物的租金收入、预期增长率、运营成本等因素，计算抵押物未来现金流的现值，从而确定抵押物的收益价值。
四、强制拍卖评估标准强制拍卖法是指如果贷款人违约，抵押物需要强制拍卖处置的情况下，评估师根据拍卖市场上类似抵押物的成交价格，确定抵押物的评估价值。
根据强制拍卖评估标准评估的抵押物价值通常较低，以保证处置抵押物时的安全性。
五、专家意见评估标准在某些特殊情况下，如特殊的艺术品、文物和贵重物品等抵押物，通常没有固定的市场价值和替代成本。
这时候，可以请相关领域的专家提供专业意见，根据其专业知识和经验，进行抵押物价值的评估。
六、综合评估方法在实际应用中，常常采用多种评估方法相结合的综合评估方法，以提高抵押物评估的准确性和可靠性。
通过综合考虑市场价值、替代成本、收益法和专家意见等因素，综合评估方法能够更全面地评估抵押物的价值。
总结：担保协议中的抵押物评估标准对于借款人和贷款人来说，都具有重要意义。
准确评估抵押物的价值可以帮助贷款人合理确定贷款额度，确保借款人能够按时还款；同时也能够保护借款人的权益，避免因抵押物价值低估而增加借款人的负担。
购房合同上抵押物价值
一、抵押物价值的评估在购房合同中，抵押物价值是指抵押的房屋或土地的价值。
根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押物的价值应当由抵押权人和抵押人共同确认，并经评估机构评估。
评估机构应当具备相应的资质和评估能力，以确保评估结果的公正、合理。
1. 评估机构的选择选择评估机构时，应考虑以下因素：（1）评估机构的资质和信誉；（2）评估机构的专业团队和评估经验；（3）评估机构的收费标准和服务质量。
2. 评估程序（1）抵押人和抵押权人共同选定评估机构；（2）评估机构对抵押物进行实地勘验，了解其权属状况、使用与管理现状等；（3）评估机构根据勘验结果，结合市场价格、周边环境等因素，对抵押物进行评估；（4）评估机构出具评估报告，报告内容包括抵押物的价值、评估依据等。
二、抵押价值的设定抵押价值是指抵押物的实际价值减去预期损失后的价值。
设定抵押价值时，应考虑以下因素：1. 抵押物的实际价值；2. 抵押物的预期损失，如折旧、贬值等；3. 抵押物的变现能力；4. 抵押物的市场供求状况。
抵押价值的设定应当遵循以下原则：1. 公正、合理；2. 保障抵押权人的合法权益；3. 维护抵押人的合法权益。
三、抵押价值的填写在购房合同中，抵押价值的填写应遵循以下要求：1. 抵押价值应当以人民币表示，并注明大写金额；2. 抵押价值应当与评估报告中的评估价值一致；3. 抵押价值应当明确约定，包括抵押物的具体位置、面积、用途等。
四、相关手续的办理1. 抵押人和抵押权人应当将评估报告提交给银行或其他金融机构；2. 抵押人和抵押权人应当签订抵押合同，明确抵押物的价值、抵押期限、抵押权人权利义务等内容；3. 抵押人和抵押权人应当办理抵押登记手续，将抵押物登记在抵押权人名下。
总之，购房合同上抵押物价值是购房合同中的重要内容，它直接关系到抵押权人和抵押人的合法权益。
在签订购房合同时，双方应当充分了解抵押物价值的评估、设定和填写方法，以确保合同的有效性和合规性。
抵押品价值评估的主要方法概述
抵押品价值评估的主要方法概述抵押品是指借款人以财产或物品作为担保，用于保证借款人按时偿还借款的一种方式。
抵押品的价值评估是确定抵押品价值的过程，它对于金融机构和借款人来说都是非常重要的。
本文将概述抵押品价值评估的主要方法，包括市场比较法、收益法和成本法等。
市场比较法是一种常用的抵押品价值评估方法。
它基于市场数据和类似抵押品的交易信息来确定抵押品的价值。
该方法的核心是寻找最近类似抵押品的市场交易价格，并将其与待评估的抵押品进行比较。
通过比较市场上的相似交易，评估人员可以得出一个抵押品的市场价值范围。
市场比较法在评估房地产、汽车等有流动市场的物品时非常有效。
收益法是另一种常用的抵押品价值评估方法，其适用于商业性抵押品，如商业不动产。
该方法基于抵押品产生的未来收入来确定其价值。
评估人员将考虑抵押品的租金收益、抵押品所在地区的市场情况、租金上涨的潜力等因素。
通过计算这些因素的现值，评估人员可以确定抵押品的价值。
成本法是第三种常用的抵押品价值评估方法。
该方法基于抵押品的建造成本和适度折旧后的价值来确定抵押品的价值。
评估人员将评估抵押品的建造成本和折旧情况，并根据当前建造成本和折旧程度来确定抵押品的价值。
成本法在评估新建房屋、机器设备等特殊抵押品时非常有用。
除了以上三种主要方法外，还有其他一些次要的抵押品价值评估方法，如收益比率法、重置法等。
这些方法都有其特定的适用范围和局限性。
总结来说，抵押品的价值评估对于金融机构和借款人来说是非常重要的。
市场比较法、收益法和成本法是主要的抵押品价值评估方法。
市场比较法通过比较市场上的相似交易来确定抵押品的价值，收益法基于抵押品产生的未来收入来确定其价值，而成本法基于抵押品的建造成本和适度折旧后的价值来确定抵押品的价值。
以上方法各有优劣，适用范围不同，评估人员需要根据具体情况选择合适的方法进行评估。
在我看来，抵押品价值评估是确保借款人和金融机构共同利益的关键一步。
仔细、准确地评估抵押品的价值可以有效降低借款风险，保障借款人和金融机构的权益。
抵押合同中的抵押物评估要点
抵押合同中的抵押物评估要点一、抵押物评估概述抵押物评估是抵押合同中的重要环节，它是对抵押物的价值进行评估，为抵押合同的签订和履行提供依据。
在抵押合同中，抵押物评估的要点包括评估方法、评估依据、评估结果等方面。
二、抵押物评估方法抵押物评估的方法有很多种，常见的有市场比较法、收益法、成本法、专家判断法等。
其中市场比较法适用于具有市场交易的抵押物，收益法适用于能够预测未来收益的抵押物，成本法适用于具有较大重置价值的抵押物，专家判断法则是基于专家的经验和知识进行评估。
在选择评估方法时，应根据抵押物的实际情况和评估目的进行综合考虑。
三、抵押物评估依据抵押物评估的依据包括法律法规、技术标准、行业规范、合同协议、权属证明、市场信息等。
其中法律法规和技术标准是评估工作的基本遵循，合同协议和权属证明是评估抵押物的真实性和合法性的重要依据，市场信息则是评估抵押物价值的重要参考。
在评估过程中，应认真核实各项依据的真实性和准确性。
四、抵押物评估结果抵押物评估结果是对抵押物价值的一个量化表现，它反映了抵押物的市场价值和潜在风险。
评估结果通常包括价值类型（如市场价值、清算价值等）和价值结论（如抵押物价值、可贷额度等）。
在评估结果中，应充分考虑抵押物的市场环境、交易条件、时间因素等外部因素对评估价值的影响，以确保评估结果的客观性和准确性。
五、其他要点1.权属状况：权属状况是抵押物评估的重要因素之一。
在评估前，应核实抵押物的权属证明文件，确认抵押物的所有权或使用权归属清晰、无争议，不存在任何法律纠纷和权利瑕疵。
2.实物状况：实物状况是指抵押物的实际状况，包括抵押物的外观、结构、功能等。
在评估时，应实地勘察抵押物，了解其实际状况，排除潜在的风险因素。
3.交易条件：交易条件是指交易环境、交易时间、交易双方等因素对抵押物价值的影响。
在评估时，应综合考虑这些因素，对评估价值进行合理折价。
4.市场环境：市场环境是指抵押物所处的市场背景和趋势。
抵押物价值评估办法
欢迎共阅**********抵押物价值评估办法为规范公司房产类抵押物价值评估工作，有效提升个人抵押借款业务市场竞争力，结合本市实际情况，特制定了此办法。
分公司对个人抵押借款业务中抵押物价值评估实行聘请专业机构进行评估，取得专业评估资格的机构或人员按规定对抵押物价值进行评估。
评估人员要切实履行评估职责，严格按办法规定进行评估，确保抵押物价值的准确性和真实性。
如出现弄虚作假，造成价值评估不真实，或评估技术使用不当，多次造成高估高评等情况，分公司将视情节轻重制定相应处理措施。
附件：《冠群驰骋兰州凤鑫分公司抵押物价值评估办法》为规范公司房产类抵押物价值评估工作，有效提升抵押借款业务市场竞争力，结合本市实际情况，对抵押借款业务中抵押物价值，按照抵押物状况、借款金额和风险程度等因素，实行直接参照交易或评估价、公司内部评估和专业机构评估相结合的评估办法。
房地产类抵押物限于住房和商用房。
一、抵押物价值评估方法（一）参照交易或评估价格对以下借款实行直接参照抵押物交易或评估价格确定其价值。
1、个人住房购置借款；2、个人商业用房借款；3、最近一次抵押物交易时间或经专业评估机构评估时间在二年（含）之内的个人经营借款和个人综合消费借款；4、申请借款金额在100万元（含）以内，以房龄在10年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费借款和个人经营借款；5、以房龄在10年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比等于或低于40%的个人综合消费借款和个人经营借款。
（二）分公司内部评估对以下借款实行内部评估确定抵押物价值。
1、申请借款金额在200万元（含）以内，以房龄在12年以内、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于60%的个人综合消费借款和个人经营借款；2、申请借款金额在200万元（含）以内，以房龄在12年以内、状况完好的商用房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费借款和个人经营借款；3、借款期限超过三年的个人综合消费借款和个人经营性借款，每二年一次的抵押物评估；4、符合参照交易或评估价格规定，借款行认为有必要进行内部评定的个人借款。
房产抵押价格的评估方法有哪些
房产抵押价格的评估⽅法有哪些房产抵押给银⾏⽽获得⼀定的贷款，这是⽬前很多⼈在⾯对经济压⼒时会采取的⼀种⽅式。
在房产抵押时，银⾏等⾦融机构会对所抵押的房产进⾏评估，看看它价值多少。
那么，房产抵押价格的评估⽅法有哪些?听听店铺⼩编给出的具体意见。
房产抵押价格有哪些评估⽅法⽬前市场上应⽤最为⼴泛的也是最为精确评估⽅法是市场⽐较法。
在估算房价时参考的因素包括：1、所在⼩区的均价，以及⼩区内类似房屋的挂牌价和成交价格2、周边⼩区类似房源的挂牌价和成交价格3、所在⼩区和所在板块的房价⾛势4、被估算⼆⼿房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、⼩区内位置、景观等等。
对于上述因素，采⽤科学的统计理论和数学模型算法，计算出各因素对房价的影响程度。
然后根据被估算房屋的具体特性，给出其尽可能合理的价格。
哪些情况下需要进⾏房产评估⼀般情况下，⼆⼿房买卖价格只要双⽅协商确定，房地产相关部门就会据此登记过户，但以下四种情形必须进⾏评估。
(⼀)买卖双⽅认为有必要时。
如果有⼀⽅或双⽅对交易的⼆⼿房没有价格概念，如境外⼈⼠或外地⼈，对国内或当地的房地产市场不了解，⼜不相信对⽅的报价或房产中介机构的评估，可⾃⾏委托或双⽅共同委托有资格的评估公司进⾏评估，然后参考评估价格确定双⽅的交易价格。
(⼆)进⾏房地产保险时。
房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发⽣或损失程度评估。
(三)申请抵押贷款时。
向银⾏申请房地产抵押贷款时，抵押⼈以抵押物作为还款的担保。
有些购房者为了少付⾸付款⽽报⾼交易价格，这对贷款银⾏来说风险很⼤。
因此，银⾏为确定抵押物的担保价值，需对抵押⼈的房地产进⾏估价。
有些借款⼈为了能⽐较顺利地贷到款，证实其拥有的房地产价值，会提前委托评估机构对⾃⼰的房地产价值进⾏评估。
申请公积⾦贷款的借款⼈，银⾏也会要求其进⾏评估。
(四)发⽣房地产纠纷时。
⼆⼿房买卖合同签订后，⼀⽅以价格过⾼或过低⽽显失公平为由发⽣纠纷，⼀⽅或双⽅或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进⾏评估，为协议、调解、仲裁和诉讼等⽅式解决纠纷提供参考依据。
抵(质)押物价值评估管理办法
抵(质)押物价值评估管理办法第一章总则第一条为规范抵（质）押物价值评估，提高押品评估质量和效率，有效防范业务风险，根据公司《固有资金贷款管理规定》、《贷款资金贷款管理规定》等制度及《建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）等政策法规要求，结合公司实际情况，制定本制度。
第二条本制度所称抵（质）押物价值评估是指为确定抵（质）押融资额度提供价值参考依据，对抵（质）押物价值进行分析、估算和判定的活动。
第三条抵（质）押物价值评估包括内部评估和外部评估。
公司实行“内部评估和外部评估相结合，以内部评估为主要确认依据”的抵（质）押物价值评估原则。
第四条内部评估和外部评估均须坚持客观性、公正性和谨慎性，保证抵（质）押物价值认定的合理性。
第五条押品主要包括房地产类、金融产品类、机器设备类、交通工具类、股权类、应收账款及其他权利类。
第二章基本流程及职责分工第六条抵（质）押物价值评估包括评估调查和初评、评估审查及评估审定三个环节（见附件一）。
除上市流通股票、定期存单、金融企业股权可采用简易流程，直接进行评估审定外，其他押品均应经上述流程进行评估。
第七条评估调查和初评人由负责相应业务的投资运营经理或贷款经理担任。
第八条公司通过内部考评，选拔具有资产评估和风险管理经验的业务骨干3-5人组成“抵（质）押物价值评估小组”，承担押品价值审查职责。
“抵（质）押物价值评估小组”设组长一人，负责评估审查工作的组织协调。
第九条自主投资决策委员会或贷款投资决策委员会负责抵（质）押物价值的最终审定。
决策委员会委员不得同时兼任“抵（质）押物价值评估小组”成员。
第三章评估调查和初评第十条评估调查包括评估资料搜集和现场调查。
主要包括以下工作：（一）资料搜集抵（质）押权属所有人同意以抵（质）押物担保的文件；押品已对其他债权设定担保的情况；押品的权属资料；押品清单及基本情况资料；外部评估报告（如有）；其他所需资料。
抵押类评估实施方案
抵押类评估实施方案一、前言。
抵押评估是指对抵押物进行评估，以确定其价值和可贷额度的一种评估方式。
在金融机构、房地产交易等领域，抵押评估是非常重要的环节。
本文将就抵押类评估的实施方案进行介绍和分析。
二、评估对象。
抵押类评估的对象主要包括房地产、土地、机器设备、车辆等。
在评估过程中，需要对抵押物的性质、用途、规模、产权、市场行情等进行全面的了解和分析。
三、评估流程。
1. 信息收集。
评估师需要通过各种渠道收集和获取抵押物的相关信息，包括产权证明、土地证、房产证、车辆行驶证、机器设备购置发票等。
同时，还需要了解当地的市场行情和政策法规，以便进行合理的评估。
2. 现场勘察。
评估师需要对抵押物进行现场勘察，对其外部环境、内部结构、使用情况等进行详细观察和记录。
在现场勘察中，需要对抵押物的损耗、瑕疵、改造情况等进行全面评估。
3. 数据分析。
评估师需要对收集到的信息和现场勘察的结果进行综合分析，结合市场行情和政策法规，对抵押物的价值进行合理估算。
在数据分析过程中，需要运用相关的评估方法和模型，确保评估结果的客观性和准确性。
4. 报告编制。
评估师需要将评估结果整理成报告，包括评估对象的基本信息、评估过程中的数据收集和分析、评估结果及价值认定等内容。
报告需要符合相关的规范和标准，确保评估结果的可信度和权威性。
四、评估标准。
抵押类评估的标准主要包括市场价值、抵押率和风险等。
评估师需要根据相关的标准和规范，对抵押物的价值和可贷额度进行合理评定，同时需要考虑抵押物的流动性、变现能力和风险情况。
五、评估应用。
抵押类评估主要应用于金融机构的信贷业务、房地产交易和企业资产评估等领域。
在实际应用中，需要根据不同的场景和目的，对抵押物进行不同类型的评估，以确保评估结果的准确性和可靠性。
六、总结。
抵押类评估是一项重要的评估工作，对于金融机构、房地产交易和企业资产评估等领域具有重要意义。
评估师需要严格按照评估流程和标准进行操作，确保评估结果的客观性和准确性，为相关业务提供可靠的依据和支持。
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**********抵押物价值评估办法为规公司房产类抵押物价值评估工作，有效提升个人抵押借款业务市场竞争力，结合本市实际情况，特制定了此办法。
分公司对个人抵押借款业务中抵押物价值评估实行聘请专业机构进行评估，取得专业评估资格的机构或人员按规定对抵押物价值进行评估。
评估人员要切实履行评估职责，严格按办法规定进行评估，确保抵押物价值的准确性和真实性。
如出现弄虚作假，造成价值评估不真实，或评估技术使用不当，多次造成高估高评等情况，分公司将视情节轻重制定相应处理措施。
附件：《冠群驰骋凤鑫分公司抵押物价值评估办法》为规公司房产类抵押物价值评估工作，有效提升抵押借款业务市场竞争力，结合本市实际情况，对抵押借款业务中抵押物价值，按照抵押物状况、借款金额和风险程度等因素，实行直接参照交易或评估价、公司部评估和专业机构评估相结合的评估办法。
房地产类抵押物限于住房和商用房。
一、抵押物价值评估方法（一）参照交易或评估价格对以下借款实行直接参照抵押物交易或评估价格确定其价值。
1、个人住房购置借款；2、个人商业用房借款；3、最近一次抵押物交易时间或经专业评估机构评估时间在二年（含）之的个人经营借款和个人综合消费借款；4、申请借款金额在100万元（含）以，以房龄在10年以、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费借款和个人经营借款；5、以房龄在10年以、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比等于或低于40%的个人综合消费借款和个人经营借款。
（二）分公司部评估对以下借款实行部评估确定抵押物价值。
1、申请借款金额在200万元（含）以，以房龄在12年以、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于60%的个人综合消费借款和个人经营借款；2、申请借款金额在200万元（含）以，以房龄在12年以、状况完好的商用房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费借款和个人经营借款；3、借款期限超过三年的个人综合消费借款和个人经营性借款，每二年一次的抵押物评估；4、符合参照交易或评估价格规定，借款行认为有必要进行部评定的个人借款。
（三）专业机构评估不符合上述两类情况或借款经办行认为有必要的个人借款，必须经市分行认可的专业机构评估确定抵押物价值。
二、抵押物价值评估程序（一）参照交易或评估价格借款申请人必须提供商品房买卖合同（不能提供原始合同的可用发票、契税证代替）或专业评估机构评估报告，借款调查人和分行评估人员根据交易或评估价格，综合其他情况后在借款调查报告上对抵押物价值进行部价值认定,作为最终抵押物价值（不得高于交易或评估价格）。
（二）分公司部评估部评估实行双人评估，借款经办调查人员负责初评，主管或经理负责复核，并在《个人借款抵押物价值评估认定表》中填写评估意见，初评值与复核调整值不同的，取较低值。
评估一般采用市场比较法，评估人员应双人实地考察，根据房地产类型、特点、状态、市场环境、处置难易程度及其他不确定因素，综合分析后确定其价值。
（三）专业机构评估专业机构评估实行准入制，由分行每年核定一次。
评估机构对抵押物评估应按照《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）的要求进行，出具的评估报告（意见书）必须符合《国家标准房地产估价规》（GB/T50291一1999）及相关规定。
借款调查人根据专业机构的估价，综合其他情况后在借款调查报告上对抵押物价值进行直接认定（不得高于评估价值）。
附：冠群驰骋凤鑫分公司借款业务抵押物价值评估认定表冠群驰骋凤鑫分公司借款业务抵押物价值评估认定表附：专业机构房地产抵押评估报告模板房地产抵押估价报告估价项目名称：市信州区月泉花城1号楼2单元1002号房地产抵押价格评估委托方: 郭邦年估价方：市众恒房地产评估事务所估价人员：****估价作业日期：二○一一年三月二日至三月五日估价报告编号：****目录一、致委托方函——————————————————-- 1二、估价师声明———————————————————-- 2三、估价的假设和限制条件—————————————— 3-4四、估价结果报告—————————————————-- 5-8（一）委托方（二）估价方（三）估价对象（四）估价目的（五）估价时点（六）价值定义（七）估价依据（八）估价原则（九）估价方法（十）估价结果（十一）估价人员（十二）估价作业日期（十三）估价报告应用的有效期五、估价技术报告————————————————— 9-17（一）个别因素分析（二）区域分析（三）市场背景分析（四）最高最佳使用分析（五）估价方法选用（六）估价测算过程（七）价格结果确定六、附件——————————————————————- 18致委托方函****先生：受您委托，我公司对***拥有的位于市信州区月城花泉1号楼2单元1002号住宅在现状利用条件下的房地产市场价格进行了评估，为郭邦年先生将此房产转让给您向农村商业银行股份十里堡支行做抵押贷款，确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象（建筑面积146.36平方米）在估价时点2011年3月2日的公开市场价格为：（币种：人民币）房地产总价：61.38万元大写金额：人民币陆拾壹万叁仟捌佰元整单位价格：4194元/平方米顺致商祺****法定代表人：****二○一一年三月五日估价师声明我们重声明：1.我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民国国家标准（GB/T 50291-1999）《房地产估价规》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6.没有人对本报告提供了重要专业帮助。
7.本估价报告由****公司负责解释。
8.本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。
未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
中国注册房地产估价师中国注册房地产估价师估价的假设和限制条件1.产权方以商品价购买委估房屋并取得房屋所有权及支付有关税费。
2.在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
3.任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
4.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
5.估价对象建筑面积、结构等均以《房屋所有权证》（京房权证密私字第53357号）为依据。
6.本报告附件中的材料系报告的重要组成部分，本次评估中涉及的附件均为委托方提供，我公司未向政府有关部门核实和调查。
本报告是按附件中的材料是真实、全面的前提下进行评估的。
如因材料不符、变更或委托方隐瞒有关资料，对估价结果造成偏差，委托方应对其负责。
7.本报告估价目的为***先生将此房产转让给委托方向农村商业银行股份十里堡支行做抵押贷款,确定房产抵押贷款额度提供价格参考依据,不作其他评估目的之用。
如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应调整。
8.本报告估价结果是估价对象在现状利用条件下的房地产价格，包括与房屋有关的装修工程等。
如果房屋结构及装修发生损毁，其估价结果应作相应调整。
9.本次估价中假设估价对象处于公平的交易市场中，未来市场短期波动，短期变现和强制处分等因素对其价值会有一定的影响，在此我们不予考虑。
10.本估价报告结果的有效期自估价报告完成日期起壹年，即二○○九年二月十三日至二○一○年二月十二日，若房地产市场价格变化较快时估价报告结果的有效期相应缩短。
超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。
估价结果报告一、委托方：委托方：宁天星委托方住址：省市县王家湾乡柏树洼村公路西街32号二、估价方：单位名称：****单位地址：****房地产书号：****房地产评估资质级别：****法定代表人：****三、估价对象：1、基本情况估价对象位于市信州区月泉花城1号楼2单元1002号。
根据《房屋所有权证》（房权证市第301817号），房屋所有权人为郭邦年，住宅用途。
月泉花城1号楼总层数为11层，框架结构。
估价对象位于第十层，总建筑面积146.36平方米。
房屋装修情况：客厅、卧室墙面刷立邦漆、石膏板顶棚、瓷砖地面。
厨房、卫生间墙面贴瓷砖、地面铺设防滑地砖。
估价对象整体为一般装修。
2、基础设施情况估价对象所在区域基础设施达到“六通”（即通路、通电、供水、排水、通讯、供气）。
①四至：东临庆丰路；南临解放路；西至市民公园；北至凤凰超市；②供电：市政220伏生活用电；③供水：市政供水；④排水：市政管网；⑤通讯：由市局接入；⑥煤气：接入小区。
四、估价目的：本报告估价目的为郭邦年先生将此房产转让给委托方，向银行股份市分行做抵押贷款,确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。
五、估价时点：二○一一年三月二日六、价值定义：根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估采用的是公开市场价格标准，估价对象为产权方合法拥有,估价结果中的房地产价格是指估价对象于估价时点2011年3月2日，剩余使用年限约为15年条件下的公开市场价格。
七、估价依据：1、有关政策法规和文件：*《中华人民国城市房地产管理法》(中华人民国主席令第29号) *国家标准《房地产估价规》（GB/T 50291-1999）*《关于规与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》【建住房[2006]8号】2、委托估价方提供的资料（详见附件）3、受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。
八、估价原则我们在本次估价时遵循了合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点等原则。
九、估价方法：估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，选用市场比较法、收益还原法作为本次评估房地产价格的基本方法。
1.市场比较法定义将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数2.收益还原法定义预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。