抵押物价值评估办法

**********抵押物价值评估办法

为规公司房产类抵押物价值评估工作，有效提升个人抵押借款业务市场竞争力，结合本市实际情况，特制定了此办法。

分公司对个人抵押借款业务中抵押物价值评估实行聘请专业机构进行评估，取得专业评估资格的机构或人员按规定对抵押物价值进行评估。

评估人员要切实履行评估职责，严格按办法规定进行评估，确保抵押物价值的准确性和真实性。如出现弄虚作假，造成价值评估不真实，或评估技术使用不当，多次造成高估高评等情况，分公司将视情节轻重制定相应处理措施。

附件：《冠群驰骋凤鑫分公司抵押物价值评估办法》

为规公司房产类抵押物价值评估工作，有效提升抵押借款业务市场竞争力，结合本市实际情况，对抵押借款业务中抵押物价值，按照抵押物状况、借款金额和风险程度等因素，实行直接参照交易或评估价、公司部评估和专业机构评估相结合的评估办法。房地产类抵押物限于住房

和商用房。

一、抵押物价值评估方法

（一）参照交易或评估价格

对以下借款实行直接参照抵押物交易或评估价格确定其价值。

1、个人住房购置借款；

2、个人商业用房借款；

3、最近一次抵押物交易时间或经专业评估机构评估时间在二年（含）之的个人经营借款和个人综合消费借款；

4、申请借款金额在100万元（含）以，以房龄在10年以、状况完

好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费借款和个人经营借款；

5、以房龄在10年以、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比等于或低于40%的个人综合消费借款和个人经营借款。

（二）分公司部评估

对以下借款实行部评估确定抵押物价值。1、申请借款金额在200万元（含）以，以房龄在12年以、状况完好的住房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于60%的个人综合消费借款和个人经营借款；

2、申请借款金额在200万元（含）以，以房龄在12年以、状况完好的商用房抵押，且申请金额与抵押物购置价或交易价之比低于50%的个人综合消费借款和个人经营借款；

3、借款期限超过三年的个人综合消费借款和个人经营性借款，每二年一次的抵押物评估；

4、符合参照交易或评估价格规定，借款行认为有必要进行部评定的个人借款。

（三）专业机构评估

不符合上述两类情况或借款经办行认为有必要的个人借款，必须经市分行认可的专业机构评估确定抵押物价值。

二、抵押物价值评估程序

（一）参照交易或评估价格

借款申请人必须提供商品房买卖合同（不能提供原始合同的可用发票、契税证代替）或专业评估机构评估报告，借款调查人和分行评估人

员根据交易或评估价格，综合其他情况后在借款调查报告上对抵押物价值进行部价值认定,作为最终抵押物价值（不得高于交易或评估价格）。

（二）分公司部评估

部评估实行双人评估，借款经办调查人员负责初评，主管或经理负责复核，并在《个人借款抵押物价值评估认定表》中填写评估意见，初评值与复核调整值不同的，取较低值。评估一般采用市场比较法，评估人员应双人实地考察，根据房地产类型、特点、状态、市场环境、处置难易程度及其他不确定因素，综合分析后确定其价值。

（三）专业机构评估

专业机构评估实行准入制，由分行每年核定一次。评估机构对抵押物评估应按照《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）的要求进行，出具的评估报告（意见书）必须符合《国家标准房地产估价规》（GB/T50291一1999）及相关规定。借款调查人根据专业机构的估价，综合其他情况后在借款调查报告上对抵押物价值进行直接认定（不得高于评估价值）。

附：冠群驰骋凤鑫分公司借款业务抵押物价值评估认定表

冠群驰骋凤鑫分公司

借款业务抵押物价值评估认定表

附：专业机构房地产抵押评估报告模板

房地产抵押估价报告

估价项目名称：市信州区月泉花城1号楼2单元1002号房地产

抵押价格评估

委托方: 郭邦年

估价方：市众恒房地产评估事务所

估价人员：****

估价作业日期：二○一一年三月二日至三月五日

估价报告编号：****

目录

一、致委托方函——————————————————-- 1

二、估价师声明———————————————————-- 2

三、估价的假设和限制条件—————————————— 3-4

四、估价结果报告—————————————————-- 5-8

（一）委托方

（二）估价方

（三）估价对象

（四）估价目的

（五）估价时点

（六）价值定义

（七）估价依据

（八）估价原则

（九）估价方法

（十）估价结果

（十一）估价人员

（十二）估价作业日期

（十三）估价报告应用的有效期

五、估价技术报告————————————————— 9-17

（一）个别因素分析

（二）区域分析

（三）市场背景分析

（四）最高最佳使用分析

（五）估价方法选用

（六）估价测算过程

（七）价格结果确定

六、附件——————————————————————- 18

致委托方函

****先生：

受您委托，我公司对***拥有的位于市信州区月城花泉1号楼2单元1002号住宅在现状利用条件下的房地产市场价格进行了评估，为郭邦年先生将此房产转让给您向农村商业银行股份十里堡支行做抵押贷款，确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象（建筑面积146.36平方米）在估价时点2011年3月2日的公开市场价格为：（币种：人民币）

房地产总价：61.38万元

大写金额：人民币陆拾壹万叁仟捌佰元整

单位价格：4194元/平方米

顺致

商祺

****

法定代表人：****

二○一一年三月五日