第7讲 合作开发房地产的会计处理
第八章土地增值税法X年注册会计师统一教材对照讲义
第八章土地增值税法第一节土地增值税全然原理一、概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收进的单位和个人征收的一种税。
对土地征税的税基：财产性质的土地税、收益性质的土地税。
二、特点1、以转让房地产的增值额为计税依据2、征税面比立广3、实行超率累进税率4、按次征收第二节纳税义务人与征税范围一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收进的单位和个人。
包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
简单讲：确实是根基征税范围内的所有单位和个人。
判定：土地增值税的纳税义务人是转让土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收进的单位和个人。
答案：错误。
解析：必须是国有土地使用权，才属于土地增值税的征税范围。
二、征税范围〔掌握〕〔一〕全然征税范围1、转让国有土地使用权2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
3、存量房地产买卖。
国家〔出让土地〕---甲〔转让国有土地〕--乙〔开发房屋出售〕---丙〔出售存量房〕---丁常以三个标准来判定：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。
如是集体土地必须先由国家征用变为国有才能够。
标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。
注重：转让和出让不同。
标准之三：转让房地产是否取得收进。
〔二〕具体情况的判定〔能够回纳为应征、不征、免征三种情形〕：06单项选择题：以下各项中，应当征收土地增值税的是〔〕。
A、公司与公司之间互换房产B、房地产开发公司为客户代建房产C、兼并企业从被兼并企业取得房产D、双方合作建房后按比例分配自用房产答案：A【2002年试题】以下各项中，应征收土地增值税的是〔〕。
A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有居住用房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案】C【解析】A没有取得收进不纳税；B免税；C 抵押期满转移产权的,征收土地增值税；D免税。
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【课程大纲】第一部分土地增值税清算如何准备？如何确定清算单位和清算对象？做好预清算应准备哪些资料？土地增值税清算单位和产品类型的确认问题？（1）土地增值税清算单位怎么确定？谁是有关部门？（2）土地增值税清算分两类还是分三类还是分四类？（3）地下室和车位（车库）归属于住宅还是其他商品房？（4）分期开发的项目能否合并进行土地增值税清算？（5）普通住宅不享受减免能否与非普通住宅或商业用房合并计算土地增值税？（6）分开还是合并清算的经典问答（7）普通住宅与其他产品类型如何分摊开发成本？按什么标准分配？（8）按建筑面积分摊成本无法避免商业增值率高怎么办？（9）以商业、工业、写字楼立项，但以住宅形式出售的商住楼该如何清算？土地增值税征税对象有哪些问题要注意？（1）小产权房征收土地增值税吗？（2）房屋长期出租是否征收土地增值税？（3）未办理过户手续是否征收土地增值税？【案例】石家庄中正房地产公司向张某支付土地款1000万元，但是张某自己没有土地证，张某帮助企业向国家支付了800万元土地出让金后企业取得土地证。
房地产开发企业会计制度
房地产开发企业会计制度
房地产开发企业会计制度，通常是指规定和规范房地产开发企业在经
营活动中所应遵循的会计原则、计量规则、会计处理方法和报表格式等方
面的制度。
该制度包括了企业的会计核算、会计处理方法、报表编制以及
内部控制等方面的要求，旨在确保企业的财务信息真实、准确、完整、合规，为企业的决策和管理提供有效的财务参考。
1.会计核算：
2.费用支出：
房地产开发企业的成本和费用支出应按照会计准则的规定进行确认和
计量，包括购买土地、房屋及其他固定资产的成本、建筑工程的费用、利
息支出、税费等。
同时，应明确费用的归属期间，确保以适当的时间点确
定费用归属。
3.资产管理：
4.收入确认：
5.报表编制：
6.内部控制：
房地产开发企业的内部控制应建立健全，以确保企业的财务信息的真
实性和准确性。
包括会计制度和会计政策的规范、落实会计流程和权限、
建立审计跟踪机制等。
同时，还应加强对企业内部风险的评估和管理，确
保企业的资金安全和财务稳定。
综上所述，房地产开发企业会计制度的建立和实行，是保证企业财务
信息真实、准确、完整的重要措施。
通过规范企业的会计核算、费用支出、
资产管理、收入确认、报表编制和内部控制等方面的要求，不仅能提高企业的财务管理水平和决策效果，还有助于促进企业的可持续发展和社会的稳定繁荣。
房地产会计全套账务处理
房地产会计全套账务处理SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-房地产会计全套账务处理和涉及税目一、房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
1、营业税：税率5%。
2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。
税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。
计算公式:应纳税额=营业税×税率。
3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。
计算公式:应交教育费附加额=营业税×3%。
4、印花税：（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；（4）借款合同，税率为万分之零点五；（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。
5、个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)1 不超过500元的部分 5 02 超过500元至2000元的部分 10 253 超过2000元至5000元的部分 15 1254 超过5000元至20000元的部分 20 3755 超过20000元至40000元的部分 25 13756 超过40000元至60000元的部分 30 33757 超过60000元至80000元的部分 35 63758 超过80000元至100000元的部分 40 103759 超过100000元的部分 45 15375计算公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”6、所得税（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。
房企如何结转收入和成本全解，建议收藏！
房企成本结转，真的很有讲究近日，一例涉及房地产企业的税企争议案件引起了笔者的关注——针对计税成本的税前扣除金额及计算方法，税企双方都有自认为正确的政策依据。
那么，究竟应以哪项政策为准？起因：未合规结转收入和成本某市税务局税务人员在对甲置业有限公司（以下简称甲公司）进行涉税检查时发现，该公司开发的A小区商品房已于2016年10月交房，但在当年度的企业所得税汇算清缴中，甲公司却没有按规定结转销售收入和计税成本。
税务人员经取证、计算后，确认甲公司2016年度少缴企业所得税税款900多万元，并作出了追补税款、加收滞纳金、并处罚款的处理处罚意见。
甲公司承认了未按规定结转收入和成本的违法事实，但对计税成本的税前扣除金额及计算方法如何确认，提出了不同意见。
分歧：适用哪项政策意见不同这笔计税成本，究竟应该如何确认？双方产生争议的主要原因，是对适用的税收政策不能达成统一。
甲公司认为，《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局2012年公告第15号，以下简称15号公告）第六条规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业作出专项申报及说明后，准予追补到该项目发生年度计算扣除，但追补年限不得超过5年。
据此，甲公司所开发的商品房均已实际交付，建造房屋所发生的建筑安装支出也已实际发生，部分发票虽然取得时间在2017年5月31日以后，但已经取得了发票，因此，所有建筑安装支出都应允许作为2016年的计税成本，在2016年度企业所得税税前扣除。
据此，甲公司需补缴的企业所得税税款应为100多万元。
税务机关则认为，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称31号文件）第三十四条和第三十五条的规定，企业在结算计税成本时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
中国注册税务师协会国家税务总局税务干部进修学院培训基地
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通过培训，帮助学员掌握特别纳税调整各项业务的相关政策，特别是提高目前税务代理业务量比较大的转让定价调查与调整、企业的同期资料的准备以及预约定价安排等业务的鉴定能力；指导参训学员掌握成本分摊协议、受控外国公司和资本弱化税收政策和代理能力，提高税务师对高端经济业务的代理能力和水平。
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通过培训，帮助参训人员全面了解增值税转型后的政策颁布和实施情况，熟悉增值税法及实施条例的立法背景和改革导向，学习近期增值税相关的重点、难点、热点和疑点政策，把握出口退税、资本运作中和特定经济业务涉及增值税的征管规定，掌握增值税纳税申报的技术与方法，提升注册税务师增值税业务代理能力。
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房地产行业税务管理模式（结合总局《大企业税务风险管理指引》，讲解税务师事务所如何帮组房地产企业建立涉税风险控制体系）
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涉税鉴证业务基本准则、职业风险和职业道德
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通过培训，帮助学员掌握涉税鉴证业务基本职能，夯实从事涉税鉴证业务所必须的专业基础知识，掌握涉税鉴证业务中容易出现的风险点，提高参训学员的工作技能和工作水平，增强税务中介人员的风险意识和应对能力。
合作开发项目，收入按比例分成，账务如何处理？
合作开发项目，收入按比例分成，账务如何处理？问题：我和别人合作开发一个项目，总投资4000万，对方公司投资3000万，我出资1000万，最后版权归双方共有，项目在对方公司平台运营，收入按比例分成，账务处理怎么处理？答：《企业会计准则第40号——合营安排》规定，第十五条合营方应当确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：（一）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；（二）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；（三）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；（四）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；（五）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
第十九条合营方应当按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》的规定对合营企业的投资进行会计处理。
第二十条对合营企业不享有共同控制的参与方应当根据其对该合营企业的影响程度进行会计处理：（一）对该合营企业具有重大影响的，应当按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》的规定进行会计处理。
（二）对该合营企业不具有重大影响的，应当按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的规定进行会计处理。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十六条规定，企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。
同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
依据上述规定，合作开发项目，版权归双方共有。
项目在对方公司平台运营，收入按比例分成。
房地产销售会计工作计划及总结4篇
房地产销售会计工作计划及总结4篇房地产销售会计工作计划及总结篇1房地产行业的会计工作跟其他行业的会计，其实没有什么多大的不同，只会存在小部分的不同，但是更为复杂并且工作量也是多了不少，比较销售那么多，可以说每时每刻都会跟客户达成合作意向，成单，所以我们会计的工作算是十分的繁琐的，然后为了今年的工作不再那么的手忙脚乱的，根据自己的实际工作情况，制定一套适合自己的工作计划十分的有必要。
一、改变工资政策，节省工作量在我们公司一直都有着这样一个规定，租房的成交单不会算在工资里面，什么时候成交的，拿着凭证就可以直接到财务室会计那领取奖金，现金发放，其实我一直都对这个方式存在疑惑，的确是可以激发销售们的工作激情，当天立马就可以拿到现金，没有比这更实在的了，但是这无疑是严重增加了我们财务室会计的工作量，他们每次一来处理自己的租房单，我们就得先放下自己的工作，先处理他们的事情，极其影响我们工作效率，为此我已经跟领导申请过了，租房单也跟其他订单一样，提成放在月工资里面就好，别搞这么一出，钱本质上又没少他们的，只不过是跟工资一起发放而已，他们也没有什么拒绝的理由，但是这的确对我们财务部有着天大的好处。
二、仔细盘算员工们的工资，保证正确度要知道公司的销售们，不仅是会成交租房售楼的订单，还会因为各种事由违反公司的规章制度的，如此我们在进行会计工作的时候，要求自己能把员工每一分扣钱都记录到位，这样的赏罚分明才能让员工们有更好的自我约束性，从而提高工作质量，工资严格保证在每个月规定的工资发放日及时的发给员工们，第二天再发的情况是绝对不允许的，并且要做好每一个的人工资都是准确无误的，经过赏罚提成计算后的工资。
如果出现差错得到员工的反馈要及时的处理。
三、做好每个季度的财务工作总结在今年的工作中，我务必要做到每个季度都对公司的经济收入支出做个总结，是个季度的工作总结做好，这样才能有助于年终的盈利计算，就像去年，因为从来没做过汇总统计，就导致年终的时候，工作忙不得不可开交，天天加班，就是因为除了要完成每天的日常工作之外，还需要统计公司一年的收入，统计出最有价值代表员工，进步最大员工，这些奖项的基础数据都将是来自我们财务会计，所以我们的工作非常重要，容不得半点马虎。
房地产开发企业土地增值税纳税筹划
财税研究Finance and Tax 房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务，成本构成中，税收成本仅次于地价和建安成本，位列第三大成本。
如何降低税负，控制相应的风险？这需要在税收筹划上多下功夫，针对房地产企业而言，传统的税收筹划集中在土地增值税上。
土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
征收方式采用超额累进税率，根据增值额大小确定税率，最低税率为30%，最高税率为60%。
土地增值税筹划的总体思路是，根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制、降低增值额进而降低增值率，从而适用低税率或享受免税待遇，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。
一、开发方式的纳税筹划 1.成本核算对象筹划对成片受让土地使用权后分期分批开发的项目以及同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税额是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。
一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况。
具体来讲，对于成片开发的项目，结构类型相同，若开工、竣工时间相近，又由同一建筑承包商施工，可以合并为一个成本核算对象。
对于规模大、工期长的开发项目，可以按开发项目的一定区域或部分，划分成本核算对象。
这就需要开发商在开发前期对项目进行定位及可行性分析阶段就应该有所考虑，尤其是规模大或业态复杂的项目，往往需要事先对将面临的土地增值税清算对象进行综合考虑。
清算对象是指以发改委及有权立项备案部门备案的项目，也可以规划局颁发的《建设工程规划许可证》注明的分期项目为清算对象。
2.合作建房对一方出地，另一方出资金的联合开发项目，按税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
利用该项政策，企业可选择合作建房的方式进行项目开发，若能充分利用好此项优惠政策，将可能实现双赢。
3.代建房对房地产开发企业代客户进行房屋开发，开发完成后向客户收取代建收入的项目。
注册会计师《公司战略与风险管理》考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第9次)
注册会计师《公司战略与风险管理》考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.在产品生命周期各阶段中，单位产品净利润最大出现在（）。
A.导入期B.成长期C.起步期D.成熟期2.甲公司是－家主营汽车玻璃的上市公司．该公司决策者拟考虑采用相关多元化战略，那么该公司可以考虑的发展方向是（）。
A.生产建筑玻璃B.生产汽车发动机C.建立汽车维修厂D.生产家具3.下列更适合采用集权型结构的企业是（）。
A.产品线数量有限且关系较为密切的企业B.产品线数量有限且关系较为松散的企业C.产品线数量较多且关系较为密切的企业D.产品线数量较多且关系较为松散的企业4.【真题】下列关于产业内战略群组分析的表述中，正确的是（）。
A.有助于预测市场变化或发现战略机会B.有助于寻找产业内的合作伙伴结成战略联盟C.有助于了解产业的进入障碍D.有助于了解产业内企业之间的纵向或横向的联系5.中小企业实力较弱，在经营中要求把有限的资源和力量，投入到一个确定的目标市场上。
中小企业实施的这一战略，称为（）。
A.集中化战略B.边缘化战略C.灵活性战略D.特色性战略6.某公司是一家为化学行业供应特种金属的公司，它本来的文化特征是怀疑与不信任。
管理人员经常不征询员工意见就强制进行变革，有时候还会突然改变管理方法和政策。
后来该公司改变了企业文化，开始尊重员工的价值，鼓励员工的参与，对管理也有了新的认识。
按照戴富特提出的战略变革的类型，该公司实施的战略变革的类型属于()。
A.技术变革B.人员变革C.结构和体系变革D.产品和服务变革7.公司层面的战略选择不包括()。
A.成本领先战略B.稳定型战略C.收缩型战略D.成长型战略8.某大型玩具生产厂家，经营多种玩具产品，为了更好的经营和管理各产品的生产，企业以产品为基础设立若干产品部，后来企业的规模进一步扩大，企业总部又分别成立了营销部、财务部、人力资源部、生产部等职能部门，并由各职能部门委派人员到各产品部工作，该企业的组织结构类型为（）。
财务工作会议纪要范文7篇
财务工作会议纪要范文7篇为本次财务工作会议做一纪要记录，本文是财务工作会议的纪要范文，仅供参考。
财务工作会议纪要范文篇一：地点：A2，主持人：*经理，领导：*总，记录人：黄**、朱**出席人：财务部办公室全部人员1.提高员工待遇(生育保险、公积金)1)收银出错，适当允许。
如有员工价、保险金之类2)生育保险本应是一公司应买险种，完善的保障机制对公司留住人才与引进人才有巨大的吸引力。
另外，此支出不大但收效不错。
3)*总提前透露，有公积金出现。
2.财务部与销售部交接不清晰。
1)销售部不跟单，对收银与客人都很冷淡。
当有团或有预订散客入住时，销售只留预订单，没有迎客或送客。
收银不清晰，也不解释。
对汇款，使用优惠券等问题推责任，怪小娟没及时查帐。
也不主动去查让收银直接找财务。
2)销售对客户的价格权限较混乱，对旅行社是否有返佣不标明，在预订单上没清楚标明底价与代收价或没写明房价保密。
到底是否销售全体人员都可开旅行社价3)销售部对自己的订单不熟悉，对房价文件不熟悉。
出现问收银应该收几多钱的笑话。
4)销售部对接待问题交待不清楚。
无论谁接待，无论接待谁都应该注明。
5)对销售经常事后补单补签问题应深思。
6)a. 同一个客人同一张预定单落几张预定单。
b. 预定单房价同电脑价格不一致，通知当时人改单不及时。
c. 房费汇款未到账，叫先放客人入住再补汇款单，但事后跟进不到位。
d. 房费汇款没有汇款单，打电话比跟单人将电话转来转去，又说谁的单谁跟进。
e. 经常客人入住房型同价格对不上，打电话给当事人经常用忙碌来当借口，就挂电话。
f. 客人过来交现金订金时我们已记入电脑但销售总是说看不到。
g. 经常有团体单同旅行社有出入，但打电话给跟单人休息打电话不知道或者电话无法接通，电话通了又叫销售部上班的人，但上班的同时又说找回当事人。
h. 临时挂账的单过后叫跟进催几次都没有跟进，有些已经过了好几个月。
i. 预定单经常没有写账号，有些有账号在电脑却找不到。
十大房地产实习心得模板10篇.doc
十大房地产实习心得模板10篇十大房地产实习心得模板（篇1）实习的这段日子，跟着同事去跑市场，去和客户洽谈，去做各类的事情，很忙碌，也是很充实，可以说收获特别的大，和学习的悠闲相比，一天下来真的没有什么可以去休息的，吃饭都是匆匆忙忙，但我的进步也是更大。
做房地产，虽然提成也是很高，但我是实习所以也是没有，不过我也是知道，这本来就是一个学习的机会，我珍惜了，同事也是不吝啬，来教我，很多事情都是教我来做，而不是把我呼来唤去的，这也是让我明白自己跟对了人，和一些同学相比，我也是很幸运，而在这段日子，虽然成交不是很大，但也是一个淡季的原因，不过也是如此，让我更是看到这份工作的辛苦，并不容易，同样困难多的时候，更是能体现了一个人的能力，要多一些思考，多一些办法才能拿到业绩。
实习的日子，对于这座城市，我又是有了更多的了解，更是去明白我们去了解市场，去关注竞争对手，去拉客户，这些事情很琐碎，很多，但是完成了一单真的让我们很有成就感，虽然不是我自己谈的，但是跟着优秀的师傅同事也是让我很骄傲，自己也是出了一些力的。
收获的，不但是一些经验，工作的技巧，对于这个市场的.了解以及行业的熟悉，同时也是知道，做销售是辛苦，但回报也是很大，重要的是自己愿意下苦功夫，那么才能是去做好的，而不是说等着客户上门，那么客户早就被其他的同行给抢走了，和学校相比，真的感觉学习太轻松了，以前还觉得学习怎么那么的累，要背那么多的资料，但是和工作相比，整个的差距太大，每天忙到不停，而且休息基本很少，但这份充实也是让我感触到，的确做好事情的成果更是让我有动力去进行下去，而且实习累积的经验和能力也是更好的让我所学去用好了，对于今后的工作，我也是会有信心来做好。
其实此次的实习我也是想不到有那么的辛苦以及有太多的事情要做，开始的时候也是抱着轻松的心态来的。
但做下来，也是感受到忙碌才是让自己能去进步的，之前的学习也是太过于松懈了，要继续的努力，此次最大的收获也是让我更加的意识到自身的能力有很多的欠缺，要去努力并且也是找到了方向，会在以后做得更好。
注册会计师综合阶段-职业能力综合测试(一)-第七章 长期资产与资产减值
第七章长期资产与资产减值第一节固定资产及税务规范知识点7.1.1：固定资产初始计量【企业所得税规范】企业购置并实际使用符合规定的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的，该专用设备投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免；当年不足抵免的，可以在以后5个纳税年度结转抵免。
企业购置上述设备在5年内转让、出租的，应停止享受企业所得税优惠，并补缴已经抵免的企业所得税税款。
转让的受让方可以按照该专用设备的投资额的10%抵免当年的企业所得税的税额；当年应税税额不足抵免的，可以在以后5个纳税年度结转抵免。
二、固定资产的初始计量（二）自行建造固定资产3.企业为建造固定资产通过出让方式取得土地使用权而支付的土地出让金不计入在建工程成本，应确认为无形资产（土地使用权）。
【教师解读】企业建造厂房等建筑物过程中，对于所占用土地的土地使用权的摊销金额，在建设过程当中，应当计入到在建工程成本中，最后转入到固定资产价值。
在工程达到预定可使用状态后发生的土地使用权的摊销，则计入到当期损益中。
知识点7.1.2：固定资产的后续计量二、固定资产的后续支出（一）资本化的后续支出1.固定资产发生可资本化的后续支出时，企业一般应将该固定资产的原价、已计提的累计折旧和减值准备转销，将固定资产的账面价值转入在建工程，并停止计提折旧。
（二）费用化的后续支出1.与固定资产有关的修理费用等后续支出，不符合固定资产确认条件的，应当根据不同情况分别在发生时计入当期损益（管理费用或销售费用）。
【企业所得税规范】固定资产改扩建的税务处理1.企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的（1）如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，在该固定资产投入使用后的次月起，按税法规定的折旧年限，一并计提折旧；（2）如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出并入该固定资产计税基础，从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可按尚可使用的年限计提折旧。
合作建房相关会计处理问题
合作建房相关会计处理问题合作建房相关会计处理问题-1案例背景：通常所称的合作建房业务，实际上包括两种法律上的合作合同，即“合作建房合同”和“合作开发合同”。
“合作建房合同”，是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作开发经营土地，建造房屋，根据事先约定分配新建房屋的一种协议。
“合作开发合同”，即房地产联营合同，是指两个或两个以上的企业或企业、事业单位之间，通过签订合作开发合同，共同进行开发经营，获取开发利润的一种民事协议。
合作开发合同与合作建房合同的主要区别为：（1）合作开发合同通常要组建以房地产开发经营为目标的企业法人或临时性的项目建设指挥机构，而合作建房通常不会组建任何性质的联营体，只以契约形式存在；（2）合作开发合同出资的方式多种多样，并不仅仅是一方以土地使用权、一方出资金作为出资的方式，还包括各方共同出货币资金等其他方式；（3）合作开发合同的各方都具有营利的目标，开发项目完成后，联营法人或联营机构通常将房屋进行销售以换回货币资金作为各自的利润；而合作建房的各方通常将建造完工的房屋按照事先已达成的分配协议予以分配，各自成为相应部分的初始登记产权人。
合作建房合同、合作开发合同的具体安排及相关程序，必须符合《合同法》、《公司法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等相关法律法规的规定，否则将被视为无效合同，会计处理也就无从谈起。
在符合相关法律法规的前提下，根据具体合同安排及运营情况，实务中，当双方单独设立法人主体运营相关房地产时，账务处理较为清晰，主要按《企业会计准则第33号——合并财务报表》、《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》中对子公司、联合和合营企业，以及可供出售金融资产相关规定进行会计处理。
但是，当双方未设立单独法人主体运营房地产的建设开发时，其账务处理较为复杂，可能涉及《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》等准则。
代建工程的税务账务处理
代建工程开发成本的会计税务处理关于代建工程的核算，规定不很明确，新准则及新通则没有说明，房地产会计教科书说的太笼统，值得我们探讨。
一、先看5个税务规定及会计规定：A、江苏省地方税务局关于营业税若干征税问题的补充通知(二) 苏地税发[ 1996 ] 074 号三、关业其他代理服务的征税问题。
其他代理服务是指受托方按照协议或委托方的要求，以委托方的名义从事除代购代销货物、**进出口、介绍服务以外的其他受托事项的经营活动，并与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。
纳税人提供上述其他代理服务，可根据其实际取得的手续费，按服务业税务依5%的税率计征营业税。
否则，应一律按自营业务计征营业税。
四、关于房屋开发公司代承建的房屋征税问题。
房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房的单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司(即受托方)不垫付资金，并同时符合本《通知》第三：条中"其他代理服务"条件的，则对房屋开发公司实际取得的手续费收入按"服务业"税目计征营业税。
否则，对房屋开发公司承办建设的各种房屋，均应全额按"销售不动产"计征营业税。
B、关于对房地产开发企业代建工程征收营业税的批复宁地税(流)发[1998]073号你局《关于进一步明确房地产开发企业代建工程计税依据的请示》(银地税(流)发[1998]008号)收悉。
经了解，目前房地产开发企业从事代建工程业务的方式有二种：第一种是土地使用权归房地产开发企业；第二种是土地使用权归建设单位。
以上二种方式，工程所需全部建设资金均由建设单位提供，并与房地产开发企业签订工程代建合同或房屋代建协议书。
房地产开发企业只负责工程的组织协调工作，并按代建工程总投资的一定比例收取管理费(代建费)或按代建工程的建筑面积定额收取管理费(代建费)。
经研究，现批复如下：一、凡土地使用权归房地产开发企业的，无论房地产开发企业与建设单位如何结算，其计税营业额均应包括工程价款及管理费(代建费)和价外费用，按“销售不动产”税目征收营业税。
研究阶段和开发阶段的会计分录
研究阶段和开发阶段的会计分录
研究阶段和开发阶段在会计上的处理涉及到资本化和费用化的
问题。
在研究阶段，公司进行的研究活动通常涉及到未来可能的技术、产品或服务的研究和开发。
这些活动可能包括实验室研究、原
型开发、市场调研等。
在这个阶段，会计上的处理通常是将研究支
出视为费用，即当发生时立即在当期损益中确认，因为在研究阶段，公司通常还不能确定这些支出会产生未来的经济利益。
而在开发阶段，当公司已经确定了一个项目并开始进行实际的
产品或服务的开发时，相关的支出通常需要资本化。
这意味着公司
将这些支出记录为资产，即在资产负债表上予以资本化，而不是立
即确认为费用。
这是因为在开发阶段，公司已经能够合理地预期这
些支出将产生未来的经济利益，例如未来的销售收入或成本节约。
在会计分录方面，研究阶段的支出通常以费用形式记录，会计
分录可能是借记研究与开发费用（或其他相关费用科目），贷记现
金或应付账款。
而在开发阶段，支出需要资本化，会计分录可能是
借记在建工程或无形资产，贷记现金或应付账款。
这些会计处理方
式有助于反映公司在不同阶段的资产价值和财务状况，同时也符合
会计准则的要求。
总的来说，研究阶段和开发阶段的会计处理有其各自的特点，公司需要根据具体情况和会计准则的要求来合理处理和记录相关的支出，以准确反映项目的价值和公司的财务状况。
国税发【2009】31号
国税发〔2009〕31号文”的主要变化字体: 小中大 | 打印发表于: 2009-9-10 15:01 作者:qgf163 来源: 房地产会计网解读“国税发〔2009〕31号文”的主要变化国家税务总局于2009年3月6日以“国税发〔2009〕31号文”发布了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（以下简称该办法），至此房地产开发企业在新所得税法下如何进行税务处理，总算有了一个明确的说法。
这样，不仅有利于房地产开发企业2008年的所得税汇算清缴工作的进行，而且也为房地产开发企业今后的所得税处理提供了政策依据和操作规范。
笔者将该办法与“国税发〔2006〕31号文”（适用内资）、“国税发[2001]142号文”（适用外资）进行了比较，与原规定相比有以下14个方面的主要变化。
变化1 总体框架更加清晰明了该办法全篇按照一般的法律体例，设总则、附则等六章，并分为三十九条，每一章的内容明确，每一条的表述清晰。
而原来的“国税发〔2006〕31”号文以及“国税发[2001]142号文”均没有章节结构，只有条款之分。
现将该办法的基本框架简述如下：第一章总则共4条本章主要规范了制定该办法的依据、适用范围、开发产品完工条件以及核定征收的管理。
第二章收入的税务处理共6条本章主要对收入确认原则、视同销售以及计税毛利率等进行规范。
第三章成本费用扣除的税务处理共14条本章主要对期间费用、计税成本等的税前扣除进行规范，同时明确了维修基金、配套设施、按揭保证金、境外销售佣金、利息支出等的税务处理。
第四章计税成本的核算共11条本章主要对计税成本的核算进行规范，首次提出计税成本对象的确认原则、核算程序以及成本分配方法，特别是对计税成本的6个成本项目内容的重新界定、预提费用的处理意义重大。
第五章特定事项的税务处理共2条本章主要对投资方投入资金同开发商合作建房的处理进行规范。
第六章附则共2条本章明确了该办法从2008年1月1日开始执行，并明确2007年12月31日以前的衔接办法。
资产评估教材课后习题答案
资产评估教材课后习题答案第一章资产评估概述一、单项选择题1．根据现行规章制度，各资产评估机构在从事资产评估工作时，应坚持（Ｂ）。
A．真实性、科学性、可行性 B．独立性、客观性、科学性C．统一领导、分级管理2．资产评估是通过对资产某一（Ｂ）价值的估算，从而确定其价值的经济活动。
A．时期 B．时点 C．时区 D．阶段3. 以产权变动为评估目的的有（ B ）。
A. 资产抵押B. 企业兼并C. 财产纳税D. 财产担保4. 采用市场法评估资产价值时，可以作为参照物的资产应该是（ C ）。
A. 全新资产B. 旧资产C. 与被评估资产相同或相似的资产D. 全新资产，也可以是旧资产5. 整体企业中的要素资产评估主要适用于（ A ）原则。
A. 贡献B. 供求C. 替代D. 变化6. 《资产评估准则——无形资产》是在（ C ）颁布并实施的。
A. 2001年7月1日B. 2001年8月1日C. 2001年9月1日D. 2001年10月1日7. 资产评估最基本的前提假设是（ A ）。
A. 交易假设B. 公开市场假设C. 持续使用假设D. 清算假设8．资产评估的工作原则是（Ｂ）。
A．贡献原则 B．客观性原则 C．替代原则D．激励原则9．（Ｃ）是不可确指的资产。
A．商标B．机器设备 C．商誉D．土地使用权10．同一项资产，在不同假设条件下，评估结果应（Ｃ）A．相同B．趋于一致 C．不相同11. 把以联营、合资合作为目的的评估对象的作用空间限定在联营企业及合资合作企业之中的假设是（ B ）。
A. 公开市场假设B. 持续使用假设C. 清算假设D. 最佳使用假设12．清算价格与现行市价相类似，所不同的是清算价格适用于停业或破产。
因此，清算价格往往（Ｂ）现行市价。
A．高于B．低于 C．等于13. 资产评估的一般目的是（ C ）。
A. 提供管理意见B. 提供咨询C. 提供资产在评估时点的公允价值D. 为债务重组提供价值标准14. 资产评估结果的价值类型与资产（ A ）直接相关。
【会计实务】房地产企业代垫的水电费,如何做财税处理
【会计实务】房地产企业代垫的水电费，如何做财税处理房地产公司在开发建设过程中，合作单位较多，有桩基工程公司、总包公司、各分包公司以及装修公司施工企业等，这些公司在施工过程都需要使用水电费。
但是由于水表和电表无法根据每一个公司进行安装，只能以开发公司的名义统一进行安装和计量，水电费由房地产公司支付给供电公司和自来水公司，房地产公司再从施工企业收回水电费。
一、实务操作中会出现两种处理方法：第一种方法：按代扣代缴处理，由供电公司和自来水公司将发票开给施工企业，结算时房地产公司从工程款扣除代缴的电费。
此种方式下，存在两个问题：1、由供电公司和自来水公司将发票开给施工企业的难度较大，而且无法达到资金流、销售流、发票流一致，取得的增值税进项发票存在无法抵扣的风险。
2、国家税务总局公告2018年28号《企业所得税税前扣除凭证管理办法》第十八条企业与其他企业（包括关联企业）、个人在境内共同接受应纳增值税劳务(以下简称“应税劳务”)发生的支出，采取分摊方式的，应当按照独立交易原则进行分摊，企业以发票和分割单作为税前扣除凭证，共同接受应税劳务的其他企业以企业开具的分割单作为税前扣除凭证。
如果按照该规定，由供电公司和自来水公司将发票开给房地产公司，房地产公司对水电费进行分割，将水电费发票复印件和分割单交给建筑企业作税前抵扣凭证，房地产企业是按照全额抵扣进项税还是按照自己承担的水电费部分抵扣进项税？第二种方法：按转售水电费处理，由供电公司和自来水公司将发票开给房地产公司，房地产公司再开发票给施工企业，结算时从工程款扣除代缴电费按销售收入处理。
此种方式下，如果自来水公司开具的是3%的普通发票，那么房地产公司转售时按照13%开具销售发票，会多交增值税10%。
以上两种方法，不管是房地产公司还是建筑公司都是无法接受的，因为双方都会有税务风险或者税款损失。
二、解决的方法及管理措施为了规避房地产公司及施工企业的税务风险，建议房地产公司将水电费也作为“甲供材料”管理。
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xx2014.02知识点概览1.实质合作开发房地产2.以合作开发房地产为名的土地使用权转让行为3.以合作开发房地产为名义的非货币性资产交换行为4.以合作开发房地产为名义的借款行为5.以合作开发房地产为名义的房屋买卖行为6.以合作开发房地产为名义的房屋租赁行为★特定事项的税务处理（2013）：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定处理：（一）合作建房、合作分房凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
（二）合作建房、合作分钱凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。
同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
（先税后分）2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
（三）投地建房、合作分房企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所一、实质合作开发房地产无论是成立法人项目公司，还是不成立法人公司的隐名开发、显名开发，只要在一方出地，一方出资合作开发房地产中，合作合同或协议约定双方共享利润、共担风险的，为实质的合作开发房地产行为。
（一）成立独立法人公司合作开发房地产[例7—1]甲公司以10万平方米的土地使用权出资，乙公司以3000万元的货币资金出资，共同投资成立独立法人丙公司，合作开发房地产。
甲公司投入土地使用权的取得成本为3000万元，公允价值为4 500万元，占丙公司60％的股份，乙公司出资占丙公司40％的股份，双方约定按出资比例采取利润共享，风险共担的分配形式。
当年实现销售收入为25 000万元，税后利润1 500万元，年终股东（大）会决议以50％的股利支付率采用货币资金方式分配利润。
【涉税分析及计算】1.营业税对于甲公司以土地使用权向独立法人公司丙公司的出资行为，不征营业税。
乙公司以货币资金出资，不涉及营业税。
在房屋建成后销售环节，对于丙公司开发完成后对外销售房屋的行为，应按销售不动产交纳营业税，甲、乙公司分得的利润不征营业税。
丙公司应交营业税=25 000x5％=1 250（万元）2.土地增值税甲公司以土地使用权向独立法人公司丙公司的出资行为属于土地增值税应税行为。
丙公司在房屋建成后销售环节，建成后按比例分房自用的，对分配房屋的行为暂免征收土地增值税，建成后转让的，在转让环节应征收土地增值税。
3.契税丙公司接受甲公司以土地使用权出资，对丙公司应征收契税，其计税依据为丙公司取得土地使用权的公允价值4 500万元。
假设契税税率为4％，则丙公司应交契税计算为：4 500x4％=180（万元）4.企业所得税甲公司以土地使用权出资，应将其分解为按4500万元销售土地使用权和投资两项业务，并计算确认土地使用权转让所得。
【会计分析及处理】1.甲公司会计分析及处理（1）按照协议投入土地使用权时：借：长期股权投资——丙公司45 000 000贷：无形资产——土地使用权30 000 000营业外收入15 000 000【值得注意：有待改进】（2）按照投资比例分配利润时：借：应收股利4 500 000贷：投资收益4 500 000（3）实际分配利润时：借：银行存款4 500 000贷：应收股利4 500 0002.乙公司会计分析及处理乙公司对丙公司具有重大影响，应采用权益法进行长期股权投资核算。
（1）按照协议投入资金时：借：长期股权投资——丙公司30 000 000贷：银行存款30 000 000（2）丙公司实现利润时：借：长期股权投资——损益调整6 000 000贷：投资收益6 000 000（3）按照投资比例分得投资收益时：借：银行存款3 000 000贷：长期股权投资——损益调整3 000 000假设[例7-1]中，丙公司年终股东（大）会决议，对投资各方应分配的利润采取分配房屋的实物分配的方式，当年建成住宅用房400套，当年销售300套，每套均价32万元，每套平均成本22万元，【涉税分析及计算】1.营业税丙公司将房屋分配给甲、乙公司后，如果各自销售，则应按“销售不动产”征税。
此处并未明确丙公司将房屋分配给甲、乙公司时是否缴纳营业税，丙公司将房屋分配给甲乙公司的过程属于视同销售行为，应该属于征收营业税的应税行为。
丙公司向甲公司、乙公司分配房屋的实物分配行为应交营业税为：25x32x5％=40（万元）如果税务机关不认为是利润分配，而认为是按比例分房，将可能面临对甲公司以土地使用权出资行为征收营业税的风险。
2.土地增值税对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。
丙公司向甲公司、乙公司分配房屋的实物分配行为暂免征收土地增值税。
3.契税甲公司、乙公司接受丙公司向其分配房屋的行为，应缴纳契税。
假设契税税率为4％。
甲公司应交契税=15x32x4％=19.2（万元）乙公司应交契税=10x32x4％=12.8（万元）【会计分析及处理】1.甲公司会计分析及处理因甲公司持有丙公司60％的股权，应采用成本法核算。
借：固定资产——房屋4 800 000贷：投资收益4 800 0002.乙公司会计分析及处理乙公司会计分析同甲公司，因乙公司持有丙公司40％的股权，应采用权益法核算。
乙公司取得丙公司分配的房屋时：借：固定资产——房屋3 200 000贷：长期股权投资——损益调整3 200 000贷：主营业务收入8 000 000借：主营业务成本5 500 000贷：开发产品——房屋5 500 000（二）以出地方为主体的隐名合作开发房地产模式[例7-2]甲公司以4500万元的货币资金投资，乙公司以6.5万平方米的土地使用权投资，双方约定不成立独立法人公司，成立项目部，以乙公司为主体联合甲公司共同开发房地产。
甲公司股份比例占60％，乙公司股份比例占40％，双方约定按出资比例采取利润共享，风险共担的分配形式。
乙公司当年实现税收利润1 500万元，年终按照合作双方约定，以50％的股利支付率，采用货币资金方式分配利润。
【涉税分析及计算】1.营业税甲公司以货币资金出资，在出资环节，不涉及营业税应税行为；以乙公司为开发主体合作开发房地产，出资环节不涉及土地使用权过户，乙公司不涉及营业税应税行为；在房屋建成后销售环节，对于乙公司开发完成后对外销售房屋的行为，应按税法规定缴纳营业税。
2.土地增值税在出资环节，甲公司、乙公司不涉及土地增值税应税行为；在房屋建成后销售环节，对于乙公司开发完成后对外销售房屋的行为，应按税法规定缴纳土地增值税。
3.契税投资环节、分配利润环节，甲公司、乙公司均不涉及契税应税行为。
4.企业所得税甲公司分配的利润视同股息、红利等权益性投资收益免征企业所得税；乙公司应将合作开发项目形成的利润并人当期应纳税所得额缴纳企业所得税。
【先税后分】【会计分析及处理】1.甲公司会计分析及处理甲公司以货币资金隐名出资，应通过“其他应收款”核算，合作项目分配利润属于投资收益。
（1）按照协议投入货币资金时：借：其他应收款—乙公司45 000 000借：其他应收款—乙公司4 500 000贷：投资收益4 500 000（3）收到被投资方分配的利润时：借：银行存款4 500 000贷：其他应收款4 500 0002.乙公司会计分析及处理甲公司以货币资金隐名出资，乙公司收到甲公司的出资款，应通过“其他应付款”核算，分配合作项目利润通过“利润分配”核算。
（1）收到甲公司出资时：借：银行存款45 000 000贷：其他应付款——甲公司45 000 000（2）宣告分配利润：借：利润分配——应付利润4 500 000贷：其他应付款——甲公司4 500 000（3）支付投资方利润时：借：其他应付款——甲公司4 5000贷：银行存款4 500 000（三）显名合作开发在显名合作开发下，一方以土地使用权、另一方以货币资金共同出资建房，一般不涉及土地使用权过户，在这一合作过程中，实质上为双方在各自拥有的土地使用权的土地上合作建房，出地方发生了转让部分土地使用权的行为，对出地方应按“转让无形资产——转让土地使用权”征收营业税。
出资方以货币资金购买土地使用权，没有发生销售行为，不应征收营业税。
出地方出售土地使用权，按实际取得的转让收入交纳营业税。
因在显名合作开发中，出地方的出地环节不涉及土地使用权的过户问题，故不涉及土地增值税的应税行为。
建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税、建成后转让的，应征收土地增值税。
在显名合作开发模式下，根据《企业会计准则第2号——长期股权投资》及其应用指南规定，企业使用本企业的资产或其他经济资源与其他合营方共同进行某项经济活动（该经济活动不构成独立的分享合营产生的收入。
二、以合作开发房地产为名的土地使用权转让行为（一）成立法人公司中，出地方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润的分配方式[例7-3]甲公司以10万平方米的土地使用权出资，乙公司以3 000万元的货币资金出资，共同投资成立独立法人公司丙公司，合作开发房地产。
甲公司投人土地使用权的取得成本为3 000万元，公允价值为4500万元，投资协议约定，房屋建成后，甲公司按销售收入的2.5％提成作为投资收益，剩余利润归乙公司所有，该项目结束后公司注销。
丙公司共取得房屋销售收入25 000万元，甲方取得投资收益625万元。
[业务实质分析]此案例中，出地方以土地使用权对外“投资”为名义，只收取固定的收益，根据法释[2005]5号规定，提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益的，其实质上届于出地方向丙公司转让土地使用权行为，不属于合作开发房地产行为。
以下分甲、乙、丙公司进行涉税及会计分析及处理。
[涉税分析及计算]1.营业税甲公司应交营业税=(4 500+625-3 000)x5％=106.25(万元)对于乙公司以货币资金向丙公司的出资行为不属于营业税应税行为，故不涉及营业税。
对丙公司应按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
丙公司应交营业税：25 000x 5％=1 250(万元)2.土地增值税出地方甲公司以土地使用权向独立法人公司丙公司的出资行为，应缴纳土地增值税。