【年度报告)月份昆山房地产市场行情报告

（年度报告）月份昆山房地产市场行情报告

送呈中源地产方总：

6月份昆山房地产市场调查分析方案

调研时间：2008年7月1日——7月10日

参和人员：东方国际广场项目组

调研目的：市场变化对营销思路产生的影响

纵观上半年昆山运营情况稳定，相比火热的0七年楼市，今年的楼市情况显得更为理性化，通过建设局房产信息网了解到，6月份的总交易量是4203套，比5月份增长了311套，创造了2008年销售的小高潮，然而，购房旺季已经渐渐过去，各楼盘的推出的房源速度明显放慢，本月新批预售量为5643套，比上个月的13653套减少了8010套。但随着市场的供应量的囤积，后市的压力渐渐加大。

对于昆山未来的发展，我们再次走访了建设局、规划局，也查阅了关联资料，因此对昆山城东板块有了更新的认识和思考。

壹、各板块销售行情榜：

二、项目所于板块——城东（开发区）板块最新发展动向

未来核心转移启动“3c”发展

（1）加快了城市发展启动“3C”步伐、向东是方向

“3C”即：

1.商务开发催生了昆山CBD（中央商务区）的出现；

2.品质房产开发成就CLD（中央居住区）升级；

3.CED（光电产业园区）聚集城东更高的人气。

从发展情况来见，昆山仍没有真正新型的城市发展中心，中心城区作为核心地段仍于引领着普通商业的发展。可是由于其自身的地理位置，以及原有的规划设计，中心城区已经逐浙无法适应昆山城市发展的需要。

未来的城市将要承载壹个城市的发展机构，它能满足城西富人聚集区对高品质配套的要求。能把握城南日益增长的交通所带来的巨大商机。能融合北部居住人口对办公休闲娱乐壹站式的需要，能延续中心城区日益老化的配套。从而创造出新的发展机遇，城东将从商业、办公、金融、消费、娱乐、居住、文化等各个层面，以高质量的姿态融合和汇集各个层面的需求，汇集巨大的城市增长力量，推动昆山新型城市向东转移，提高这个城市的竞争能力，且辐射周边地区，带动区域经济的发展。

（2）地产巨头垂青开发区城东板块：

嘉业房产、世茂集团、深圳中航集团、合生创展、川普建设等巨头已经先后于开发区投资建设大型楼盘，销售业绩不错，近日，万科地产，华侨城地产等著名地产商已开始进驻开发区，预计，今年整个东部新开工建设面积将达到110万平方米，开发区2009年将是昆山的重头戏。

三、板块发展分析：

——城东就是昆山的未来

①市政设施铺好崛起之路

城市的发展得依靠政府的规划，东部显然已经被规划为城市未来发展新的增长点，东部新城自2005年启动建设以来，基础设施配套不断完善，绿化功能的打造。建设步伐不断加快，新建道路框架已经形成，项目配套日益完善，新功能、新环境、新面貌跃然眼前，壹个初具规模的现代化城市副中心已崛起于昆山城市东部。

②写字楼经济牵动城市资本

商务中心的转移和扩大于壹个城市发展的趋势，就如上海的浦东壹样，因为政府的规划，政府的支持，经济的开放等因素。成为新城市中心的增长极点，强有力的带动了整个城市的发展。于前进东路，将要出现以行政中心为轴的写字楼的商务圈。

“写字楼经济”集约化程度高，资金密度高，人才素质高，创税效率高。对其它产业的支持度高。是强有力的经济加速器。我们能够见出，于新经济竞争的浪潮中，城市和经济的竞争集中于人力资源和资本源方面，能有效对这些资源实施控制的，绝大部分均是智力、技术、资金密集型的新兴服务行业。而这些行业，

均集中于城市中央商务区的写字楼。且健康发展的中央商务区，往往成为金融机构和知名企业的聚集地。于昆山，前进东路这个地段被规划成商务的聚集地。城东将于科学的规划、绿化生态设计的基础上，成为昆山区域性的商贸、金融、信息、文化、会展及办公为壹体城市商务中心区。

③商业和商务、居住亦步亦趋

商业是壹个城市发展的标志。目前，昆山的商业中心壹直聚集于人民路壹带，随着中心城镇范围的扩大城效的商业也均于慢慢发展。昆山的商业步伐正处于壹个发展飞跃的阶段，百货、集贸、超市等商业形态不断壮大，这些均见证了壹个城市发展的步伐。

东部于发展过程中有壹个很明显的特点，无论是弘基财富广场于黄埔城市花园大型居住社区前的落成，仍是世茂华东商城和中航城项目成为未来居住区的超大型配套。城东的商业均体现出显著的特色。即商业和商务中心，居住中心同住发展，仍有将有力的促进城东中心商圈的形成。

未来东部于运营特色、展动力和规模增长上均相成了不同于任何壹个地段的特色。就如“弘基财富广场”，它不是追求招商的成功，它注重的是商铺的品牌招商和长期运营，注重时间累计下多项利益的阶梯式增长，也许只有于5年，10年后才能收获更多的价值，弘基打造的回廊式运营中心坐落于前进东路的主干道旁，和创意性办公楼成为壹体。中航城商业以深圳管理公司直接打理。品牌和运营方式属于国际壹流水准。世茂华东商城的大型超市不少于6万方。将和壹期业主同时入驻。这些项目的发展方式，也为东部副中心做很好的铺垫。

④向东，是未来的方向

新城从02年开始启动，当下时代大厦已经封顶，国际会展中心主体框架已

经完成。昆山市国税局、工商所、国家电网、公积金中心等壹批单位已经进驻开发区。随着景观带的逐步改造，其他的政府办公机构将先后进入。

于产业方面，城东将以更开放的姿态吸引壹些服务型企业的入驻。07年开发区重点围绕“壹城三园”建设，加快东部新城建设和推荐夏家河景观带建设，开发区建议了晨曦水上公园（壹期），绿化项目17万平米，投资约1177万元。

城东房产从04年开始起步，到07年的火热，再到08年的旺盛，壹直呈现出强劲的增长态势。目前城东商业，办公项目已经于火热招商，如弘基财富广场08年4月交房，新推出的酒店式公寓将于今年7月份推出，于楼盘开发方面，和兴东城壹、二期业主已经入驻，黄埔城市花园壹期交房。国际公馆、世茂东壹号、中航城将于09年交房。

我们仍了解到，人口的增长让城东的刚性需求长期存于。目前，上海、苏州的高位房价让普通工薪阶层无法承受，而地处俩地之间的昆山对外地人极具诱惑力。于08年股市等金融产品边疆遭受重创之后，商业项目的投资已经渐渐发展起来。壹些台湾人、上海人等投资者已经见重昆山的市场潜力。商务的发展催生人口的聚集。随着政府东扩的进壹步实施了俩岸三通的实现。临近上海的昆山经济技术开发区已经是很多人关注的焦点。面围绕于前进东路上的各种商业项目，正于获得更多投资者的认可。

和单壹住宅建设和单壹酒店运营不同，前进东路的大规模房产均把酒店和住宅进行了捆绑式开发，做到产业的优化组合。使得商业房产和酒店实现有效的资本转换。即“资产优质活动”，星级酒店+高层、多层、别墅等高档住宅相结合形成了不同的房产形态。高档住宅和酒店产业的融合，也将会带来住宅形态和运营模式的创新。同时，不同产业类型和企业形态之间的融合，将会给城市经济形态