小议商业地产法律风险及预防
商业的法律风险和防范
商业的法律风险和防范商业活动中存在多种法律风险，合理的法律防范措施对商业实体的稳定运营和发展至关重要。
本文将探讨商业的法律风险和防范，以帮助商业领域的从业者更好地理解和应对这些挑战。
1. 市场竞争环境下的法律风险在竞争激烈的市场环境中，商业实体可能面临违反反垄断法和不正当竞争法的指控。
为防范此类法律风险，商业实体应确保自己的市场行为符合相关法律法规，不从事价格垄断、搭售、限制竞争等不正当行为。
此外，建议商业实体参与行业协会，积极参与制定行业规范和标准，以确保自身业务合法合规。
2. 合同履行中的法律风险商业实体与供应商、客户、合作伙伴之间的合同履行中存在法律风险。
为减少合同纠纷的可能性，商业实体应在合同签订前明确约定双方的权利和义务，并遵循诚实信用原则。
同时，商业实体应加强对合同履行过程的管理，确保按约定交付产品或提供服务，并及时履行付款义务。
若发生纠纷，可通过友好协商、第三方调解或法律诉讼等手段解决。
3. 知识产权保护中的法律风险知识产权是商业实体的重要资产，但也容易面临侵权和盗版等法律风险。
为保护自身的知识产权，商业实体应及时申请专利、商标、著作权等相关权益，并加强监测、预防和打击侵权行为。
同时，商业实体应制定严格的知识产权保密协议，并加强员工教育和管理，防止知识产权泄漏。
4. 劳动与雇佣法律风险与员工的劳动关系存在法律风险，如违反雇佣合同、未支付加班费等。
为规避劳动法风险，商业实体应建立健全的人力资源管理制度，与员工签订明确的雇佣合同，并确保按法律规定支付薪酬和福利待遇。
同时，商业实体应关注劳动法的更新动态，及时调整管理政策，避免违反相关法律法规。
5. 不正当竞争的法律风险商业领域存在各种形式的不正当竞争行为，如虚假宣传、商业诋毁、商业贿赂等。
商业实体应采取积极的法律防范措施，如加强知识产权保护、加强监测和调查竞争对手的行为，及时采取法律手段阻止和制裁不正当竞争行为。
同时，商业实体应注重自身的声誉与信誉，提供优质产品和良好的服务，树立良好的企业形象。
商业地产租赁合同风险解析与防范
商业地产租赁合同风险解析与防范一、引言商业地产租赁合同是商业地产租赁交易中的核心文件，它规定了双方的权利和义务，并对租赁关系进行了明确的约定。
然而，由于商业地产租赁合同的复杂性和特殊性，存在一定的风险。
本文将对商业地产租赁合同中的风险进行分析，并提出相应的防范措施。
二、风险解析1.租金支付风险商业地产租赁合同中最重要的内容之一是租金支付约定。
租户可能面临租金支付能力不足的风险，导致无法按时支付租金。
另外，租户可能会利用合同漏洞或其他手段逃避租金支付责任。
2.违约风险商业地产租赁合同中的违约风险是双方都可能面临的。
租户可能会违反合同约定，如擅自转租、改变物业用途等。
而房东也可能存在违约行为，如未按时交付物业、未提供合理的维护和修缮等。
3.物业损坏风险商业地产租赁合同中通常会约定租户对物业的保护和维护责任。
然而，租户可能因疏忽或故意行为导致物业损坏，给房东造成经济损失。
4.法律风险商业地产租赁合同涉及到许多法律问题，如租赁期限、租金调整、违约责任等。
如果合同条款不合法或不合理，可能导致合同无效或产生纠纷。
三、风险防范措施1.认真筛选租户房东在选择租户时应进行严格的背景调查，了解其信用状况和经营状况。
可以要求租户提供财务报表、商业计划书等资料，并与相关部门核实。
2.制定合理的租金支付条款商业地产租赁合同中的租金支付条款应具体明确，包括支付时间、支付方式等。
可以要求租户提供担保或提前支付部分租金，以降低租金支付风险。
3.明确违约责任商业地产租赁合同中应明确双方的违约责任，并约定相应的违约金或赔偿金额。
同时，可以要求租户提供保证金，作为违约金的抵押。
4.制定维护和修缮责任条款商业地产租赁合同中应明确租户对物业的维护和修缮责任，并约定相应的赔偿责任。
可以要求租户购买相应的保险，以应对意外损失。
5.寻求法律意见在签订商业地产租赁合同之前，房东可以咨询专业律师的意见，以确保合同条款合法合理。
同时，在合同纠纷发生时，也可以寻求法律援助，维护自身权益。
商业地产销售中的合同与法律风险
商业地产销售中的合同与法律风险在商业地产销售领域，合同和法律风险是不可忽视的关键因素。
销售人员必须对合同条款和相关法律有深入的了解，以确保交易的顺利进行并最大限度地降低风险。
本文将探讨商业地产销售中的合同和法律风险，并提供一些建议以应对这些风险。
一、合同的重要性合同在商业地产销售中起着至关重要的作用。
它是买卖双方之间的法律约束力的体现，规定了双方的权利和义务。
一个完善的合同能够明确双方的责任，防止纠纷的发生，并提供一种解决争议的方式。
在商业地产销售中，合同通常包括以下重要条款：物业描述、价格、交付日期、付款方式、违约责任、保证金、解除合同的条件等。
销售人员需要仔细审查和理解这些条款，并与买卖双方进行充分的沟通和协商，以确保合同的准确性和合法性。
二、法律风险的挑战商业地产销售涉及的法律风险是多样且复杂的。
销售人员需要面对以下几个主要挑战：1. 法律法规的变化：法律法规在不同地区和不同时间可能会发生变化，销售人员需要及时了解和适应这些变化。
例如，某些地区可能会对商业地产销售的税收政策进行调整，这可能会对交易产生重大影响。
2. 合同纠纷：由于合同涉及的条款繁多，双方对某些条款的理解和执行可能存在分歧。
这可能导致合同纠纷的发生，进而影响交易的进行。
销售人员需要具备解决合同纠纷的能力，包括与律师合作、进行调解或仲裁等。
3. 不可抗力事件：不可抗力事件，如自然灾害或政治动荡，可能对商业地产销售造成严重影响。
销售人员需要在合同中考虑到这些风险，并与买卖双方商讨相应的解决方案。
三、应对法律风险的建议为了应对商业地产销售中的法律风险，销售人员可以考虑以下几点建议：1. 寻求专业法律意见：销售人员应当与专业律师合作，以确保合同的合法性和准确性。
律师可以帮助销售人员审查和修改合同，并提供法律咨询和建议。
2. 不断学习和更新知识：销售人员应当持续学习和了解商业地产销售领域的法律法规和最新动态。
这样可以帮助他们及时应对法律变化和风险。
合作运营商业地产的法律风险分析及防范 苏州分所 宋丽琴
合作运营商业地产的法律风险及防范由于土地的日益稀缺，房地产项目一时成为炙手可热的投资项目，随着近年来住宅地产限购政策出台、不断细化，商业地产衍生成地产项目投资的新宠儿。
相比住宅地产，商业地产投资周期长，投资成本大，合作运营是其重要的融资模式。
如何防范商业地产尤其是合作运营商业地产运营过程中的法律风险，成为亟待解决的问题。
一、商业地产运营的法律风险及管理1. 政策风险面对政策风险，开发商应当充分关注涉及行业的政策过程，必要时主动地搜集相关的政策背景资料，积极地参与政策的调查、论证。
一旦政策风险业已形成，则需要重新商定新的发展对策，特别是要做好风险分担工作、利益均衡工作。
2. 规划风险为应对规划风险，开发商应在商业地产开发中尽量熟悉相关的行政法规和规定，以免从方向上犯了错误。
一项成功的规划更多依赖于市场调查等商业活动，但从法律角度了解城市发展的政策倾向也有一定的作用。
3. 招商经营风险开发商在考虑出租时，不能只以租金的角度选择租户，而是应该对租户的行业、资质、背景及其履约能力进行考量，尽量选择一些“优质”大商家租户，以获得一个长期的有保证的租约。
4. 产权分散带来的风险开发商可以建议小业主提前成立业主委员会，由业主委员会来统筹安排商场未来租赁权及经营权，具体运作可通过业主投资额的大小确定所有业主的分配权利，业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式实现商场的统一经营。
此外，商铺的物业管理、公摊面积、相邻权、环境变化、供求关系、选址、开发商的项目实施能力、业态变化、商圈变化等问题都使开发商在商业地产运营中面临重重风险，需要聘请专业律师来合法规避和安全防范。
二、合作运营商业地产的法律风险防范措施合作运营商业地产模式下，除上述法律风险防范外，对于合作方的资信状况调查及合作模式十分重要。
合作各方必须进行必要的调查和充分的了解，并签订一份内容完备、权利义务明确、违约责任清楚的具有可操作性的合作开发合同。
商业地产不得不谈的五个法律风险
商业地产不得不谈的五个法律风险商业地产不得不谈的五个法律风险风险一：选址及项目规划方案阶段的法律问题规避在商业地产中有一句名言：“项目成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。
”现代大型商业地产，尤其是体验式商业地产的选址，必须同时具备三个条件：一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是交通便利；三是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体。
选址就是商业地产项目位置的选择、确定和评估，这对于开发商来说是十分重要的。
同时，商业地产项目的空间位置也是形成差别甚至垄断经营的重要条件。
近年来，单体商业地产项目从几万平发米发展到几十万平方米，从单栋建筑形态发展到多栋建筑群落，而体验式商业地产对复杂业态组合的本质性要求，更是决定了体验式商业地产要形成规模化经营。
虽然体验式商业地产的开发形势火热，但地产项目搁浅或开业后运营困难的现象时有发生。
这就要求我们在实际操作中，须充分考虑商业地产定位、业态组合、设施规划的商业属性，商业属性属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每一个过程和环节。
从法律风险把控的角度讲，在选址阶段，需要确定项目的选址地块是否达到“五通一平”或“七通一平”条件，城市配套水、电、气等地下管网是都开通，相关的市政配套费用情况。
另外，还要查询地方政府行政主管部门有关体验式商业地产的规划及开发要求的规范性法律文件，进而选择体验式商业地产开发时选用怎样的业态组合。
在项目规划方案阶段，开发商需要严格遵循法律规定，在设计商场外立面、物业名称等方面要对顾客有吸引里，但是不能存在侵害他人知识产权的情况。
制定合理的经营模式，因地制宜，确定经营方式是租赁经营或是产权式经营。
完善聘请专业房地产咨询公司的委托合同，在保证体验式商业地产开发的专业性的同时，为开发商与咨询公司可能出现的法律纠纷选择好法律解决途径。
风险二：体验式商业地产项目招商的法律问题规避招商是一个系统的工程，需要进行策划和统筹。
招商工作开展的成功与否，直接影响到项目的经营运作和可持续性稳定发展。
商业经营中的法律风险与对策
商业经营中的法律风险与对策在商业经营过程中，法律风险是不可避免的。
不合规的经营行为可能导致法律纠纷，给企业带来巨大的损失。
因此，了解并应对商业经营中的法律风险是每个企业主和经营者都应该重视的问题。
一、合同管理风险合同是商业活动中最基本的法律文件，它规定了各方的权利和义务。
然而，由于合同的复杂性和变动性，合同管理风险成为了企业常面临的挑战之一。
为了降低合同管理风险，企业需要建立完善的合同管理体系，确保合同的签订、履行和变更都符合法律规定。
同时，企业还应该加强对合同文本的审查，避免合同中存在漏洞或不合法的条款。
二、知识产权风险在当今信息时代，知识产权的保护变得尤为重要。
企业的商标、专利、著作权等知识产权是其核心竞争力的体现，一旦被侵权，将直接影响企业的经营和发展。
因此，企业需要加强对知识产权的保护，包括申请专利、注册商标、保密技术等。
同时，企业还应该加强对市场的监测，及时发现和应对侵权行为。
三、劳动法风险劳动法是保护劳动者权益的重要法律，也是企业经营中常遇到的法律问题之一。
企业需要了解劳动法的相关规定，确保在雇佣、薪酬、劳动关系解决等方面符合法律要求。
此外，企业还需要建立健全的人力资源管理制度，包括制定合理的劳动合同、规范的薪酬制度、公正的绩效评估等，以减少劳动法风险。
四、消费者权益保护风险消费者权益保护是现代市场经济的重要组成部分。
企业应该重视消费者权益保护，遵守相关法律法规，提供优质的产品和服务。
同时，企业还应该建立健全的售后服务体系，及时解决消费者的投诉和纠纷，避免引发法律纠纷。
五、环境保护风险环境保护已经成为全球关注的焦点，企业应该主动承担环境责任，遵守环境保护法律法规。
企业在生产经营过程中应该采取节能减排、资源循环利用等环保措施，减少对环境的污染和破坏。
此外，企业还应该加强对环境风险的评估和管理，及时处理环境事故，防止引发法律纠纷。
六、合规风险管理合规风险是商业经营中最重要的法律风险之一。
简述商业经营中的法律风险及其防范
简述商业经营中的法律风险及其防范法律风险是指商业经营活动中可能遇到的与法律有关的不确定性和潜在威胁。
在商业经营中，法律风险可能对企业的运营和利益产生负面影响，因此需要采取相应的防范措施。
以下是一些常见的商业经营中的法律风险及其防范方法：1. 合同风险：在商业经营中，合同起着重要的作用，但不当处理合同可能导致法律纠纷。
为了避免合同风险，企业应：- 确保合同条款明确、合法并且符合当地法律法规；- 与合作伙伴签订合同之前进行充分的尽职调查；- 定期审查和更新合同，并确保所有合同都有有效的备份。
2. 知识产权风险：知识产权包括商标、专利、版权等，对企业的价值和竞争优势至关重要。
为了防范知识产权风险，企业应：- 注册和保护自己的知识产权，包括商标、专利和版权；- 定期进行知识产权的审核和监测，及时发现侵权行为；- 与员工签署保密协议，并加强对知识产权的保密和保护。
3. 劳动法风险：劳动法规定了劳动者的权利和义务，企业在管理员工时需要遵守相关法律法规。
为了防范劳动法风险，企业应：- 合法雇佣员工，遵循劳动合同法的规定；- 确保提供安全和健康的工作环境，并遵守劳动保护法；- 定期更新员工手册，并向员工提供有关劳动法的培训和教育。
4. 环境法风险：环境法规定了企业在环境保护方面的义务和责任。
为了防范环境法风险，企业应：- 遵守当地的环境法律法规，并获得必要的许可和证书；- 确保企业活动的环境友好，并采取适当的环境保护措施；- 定期进行环境检查和评估，及时处理污染和环境问题。
以上只是商业经营中的一些常见法律风险和防范方法，实际情况可能更为复杂。
为了有效应对法律风险，企业应建立专业的法律团队或寻求专业的法律咨询服务，以确保企业在商业经营过程中合规运营。
商业地产策划中的风险与规避
商业地产筹划中旳风险与规避近年来，大型商业中心、商业街区、各类市场建设非常之多，成功者有之，但失败亦有之，其中，导致项目失败筹划不到位、不深入是一种重要旳原因。
伴随居民生活水平旳不停提高，休闲、餐饮、购物、娱乐、商务、文化等功能业态相结合旳“一站式主题购物中心”正逐渐被人们所青睐。
顺应这种新旳消费时尚，单体商业地产项目从几万平方米发展到几十万平方米，从单栋建筑形态发展到多栋建筑群落。
虽然开发形势火热，但商业地产项目搁浅或开业后运行困难旳现象时有发生。
这就规定我们在实际操作中，须充足考虑商业地产定位、业态组合、设施规划旳商业属性，对商业地产开发筹划问题高度重视，对其风险有一种充足旳认识，在此，笔者根据自己旳执业经验，对商业地产开发中筹划中旳风险进行梳理，与各位读者分享。
一、商业地产定位错误风险与规避商业地产定位错误是商业地产开发筹划中最大旳风险点之一。
商业地产定位旳重要内容有形象定位、规模定位、目旳客户定位、商铺旳经营项目定位、功能定位、特色定位等等。
项目定位应当综合考虑项目所处旳地段、潜在旳消费群体、周围商业项目旳开发状况等原因。
在此，笔者以上海旳正大广场和七浦路服饰一条街为例，对这一问题进行阐明。
正大广场，位于上海黄浦江畔陆家嘴金融区，毗邻东方明珠和金茂大厦，面积在241000平方米，其于2023年10月开业，原市场定位为Super Brand Mall （超级品牌购物中心），但自2023年至2023年旳运行状况十分不理想，项目整体招商率局限性60%，2023年末，正大广场通过重组管理团体开始了调整之路，并在2023年获得了出租率到达95%，人流量提高一倍、租金实现了理想收入旳局面。
全国闻名旳七浦路服饰一条街是上海最大旳服装批发市场，以经营中、低价位服装为主。
该市场成立于 90 年代初，通过 10 年旳发展已经从此前沿街民房破墙开店旳散乱模式逐渐向规模化统一化方向发展。
从新世纪第一年七浦路全面改造已展开，其重要内容是由“新七浦”、“兴浦”、“超飞捷”、“凯旋城”四家大型服装室内市场共同组建一种“七浦路服装城”，在一般服装市场物流、人流和资金流旳基础上，导入品牌经营时代旳信息流，全面提高七浦路服装市场旳档次和实力，向服装一级批发市场前进。
购买商业地产的法律要求和风险
购买商业地产的法律要求和风险商业地产投资是一项复杂的任务，需要考虑许多法律要求和风险。
本文将介绍购买商业地产时需要遵守的法律要求，并讨论相关的风险。
一、法律要求1. 土地使用权及使用许可证购买商业地产前，需要确认土地使用权是否清晰，是否具备合法的使用许可证。
这一步骤可以通过查阅相关土地文件和咨询当地政府部门进行确认。
合规的土地使用权和使用许可证可以保证您在购买后能够合法使用地产。
2. 建筑物合规性确保购买的商业地产符合当地建筑规范和法律要求。
您可以委托专业评估机构进行建筑物的技术审查，确保建筑物的结构和安全符合要求。
此外，还需要注意是否符合残疾人无障碍法规要求，以及是否具备消防设备等必要设施。
3. 环境法规合规性购买商业地产前，需要了解该地区的环境法规。
了解土壤和水源是否受到严重的污染。
如果发现了潜在的环境问题，您可能需要承担清理费用或赔偿责任。
因此，在购买前进行环境尽职调查是必要的。
4. 租赁合同和法律风险商业地产通常涉及租赁合同。
在购买前，需要仔细审查现有租赁合同，并了解其中的条款和责任。
如果合同中存在漏洞或冲突，可能会导致风险和法律纠纷。
在签署新的租赁合同时，确保合同内容明确，并双方遵守合同条款。
二、风险1. 法律诉讼和争议购买商业地产可能涉及各种各样的争议和法律纠纷，如土地纠纷、建筑物附属权争议、租赁纠纷等。
这些争议可能导致复杂的法律诉讼，并带来经济损失。
因此，在购买商业地产前，务必了解当地的法律环境并寻求法律咨询。
2. 财务风险购买商业地产需要投入大量资金，但不一定能够即时获取回报。
商业地产的价值受市场经济和行业变动的影响，租金水平和租户稳定性都可能导致投资回报率的波动。
因此，在购买前要进行充分的市场调研和财务分析。
3. 管理风险商业地产的管理需要耗费大量时间和精力。
购买商业地产后，您需要负责租户管理、设备维护、租金收取等诸多事项。
如果没有足够的专业知识和资源，可能会导致因管理不善而产生的问题，如租金逾期、设备损坏等。
商场法律风险(3篇)
第1篇随着我国经济的快速发展，商业地产市场逐渐繁荣，商场作为商业地产的重要组成部分，其运营和管理面临着各种法律风险。
商场法律风险是指商场在运营过程中可能遭遇的法律法规风险，包括合同风险、知识产权风险、劳动用工风险、消防安全风险、环境保护风险等。
本文将从以下几个方面对商场法律风险进行探讨。
一、合同风险1. 合同签订不规范商场在签订合同过程中，可能因合同条款不明确、未充分了解对方资质等原因，导致合同风险。
例如，租赁合同中未明确约定租金支付方式、租赁期限、维修责任等，可能引发租赁纠纷。
2. 合同履行不到位商场在合同履行过程中，可能因自身原因或对方原因导致合同风险。
如供应商未按时供货、质量问题、违约责任等。
3. 合同变更风险商场在合同履行过程中，可能因市场变化、政策调整等原因，需要对合同进行变更。
若变更过程中沟通不畅、未履行法定程序，可能引发合同风险。
二、知识产权风险1. 商标侵权商场在经营过程中，可能使用他人注册商标，或未经授权使用他人知名商标，涉嫌商标侵权。
2. 专利侵权商场在引进新产品、技术时，可能侵犯他人专利权，导致侵权纠纷。
3. 著作权侵权商场在经营过程中，可能未经授权使用他人作品，涉嫌著作权侵权。
三、劳动用工风险1. 劳动合同签订不规范商场在招聘员工时，可能未与员工签订书面劳动合同，或劳动合同条款不明确，导致劳动争议。
2. 劳动纠纷商场在员工管理过程中，可能因工资、福利、加班费等问题与员工发生纠纷。
3. 劳动派遣风险商场在招聘劳务派遣工时，可能因派遣单位资质问题、派遣工权益保障等问题引发风险。
四、消防安全风险1. 消防设施不完善商场在建设过程中，可能未按照国家标准配备消防设施，或消防设施存在安全隐患。
2. 消防安全意识薄弱商场员工和顾客消防安全意识不强，可能引发火灾事故。
3. 消防安全隐患排查不到位商场在日常运营中，可能未及时发现和整改消防安全隐患，导致火灾事故发生。
五、环境保护风险1. 废弃物处理不当商场在运营过程中，可能产生大量废弃物，若处理不当，可能对环境造成污染。
商业地产法律风险
一、商业地产的概念商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。
商业地产开发项目按照商业形态进行分类，大体可以分为以下类目：商业广场、shoppingmall、商业街、大型商铺、购物中心、休闲广场、步行街、专业市场、社区商业中心等。
二、商业地产运营常用模式1、只售不租，出让产权。
采用这种模式可以很快收回投资，很多开发商都采取了降低置业门槛，来化解大卖场面积消化的难题。
大部分都用“出售后返租”，并以“高回报租金”、“若干年后回购”为吸引人的口号，营造了许许多多的概念。
商铺以其潜在的升值空间，已经成为部分城市市民继股票、住宅之后新的投资热点。
产权式商铺市场近年来成为商铺市场主流。
房地产发展商作为物业的开发单位，通过将其开发的商场分割成不同面积单位出售获取开发利润，并同时保证小业主购买商铺后每年获取一定的收益率的前提下，要求小业主（投资者）与发展商签定与大型商家租期一致的承包经营合同，从而为发展商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。
这种以大商家整体承租，发展商长期包租为销售模式，市场称之为“产权式商铺”。
至今这种营销模式被普通运用，并受到投资者的信赖。
2、只租不售。
好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。
开发商通过对招商权的完全控制，来达到控制进场业态种类，形成自己经营特色。
3、又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润；还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营；还有更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。
商业地产简明法律风险提示
商业地产运作主要法律风险点提示房地产开发贯穿了土地使用权的取得、房地产项目施工建设、商品房销售/预售等主要阶段，每一个阶段都可能面临着诸多不确定的法律风险。
集团法律事务部经过研究分析，凭借职业精神和专业技能进行了相应的提炼和浓缩，形成此书面报告，切望可以之为集团的兴勃发展宏图大业贡献力量。
一、土地使用权取得的法律风险（1）与政府初期签订的投资协议因为违反法律关于土地出让程序的规定不被法律认可，政府容易以此为理由拒绝履行投资协议；（2）未按照政府招拍挂公告的时限和要求履行手续，导致无法顺利获取土地；（3）对于土地规划条件、开发期限、规费收取、政府违约责任等具体条件约定不完善，造成日后因此产生纠纷，影响投资安排；（4）涉及房屋拆迁及土地平整等相关问题未及时完成，引发群体事件阻碍项目进程；（5）因开发进度缓慢或停滞，土地使用权有被政府收回的法律风险。
（6）土地使用权全套挂牌文件、投资协议等未经集团风控部门会签，风控部门流于形式，风险难以把控。
建议：充分重视前期与政府投资协议拟定过程的集团重要部门会商制度；需在投资协议中明确不能顺利取得土地使用权的情况下回收投资的保障措施；尽量不参与拆迁工作，要求政府供应的土地为无权属纠纷及构筑物的净地，对于土地被收回的或有风险，做好投资安排，对于因公共利益被收回，需明确约定政府的补偿措施。
重视集团风控部门对于相关土地、项目文件的会签。
二、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险（1）合作方提供的土地使用权存在瑕疵的法律风险，如未结清土地款等；（2）目标公司或有负债的法律风险，以股权收购房地产项目，收购后发现项目公司存在一系列负债，或者存在注册资金不到位、虚假出资，或者欠缴税款及行政规费；（3）目标公司法人治理结构不完善，被大股东控制，损害其他投资人利益；（4）目标公司存在股东借款且未披露，收购股权后承担该借款的风险；（5）公司分红机制存在缺陷，如定期分红、强制分红等，造成无利润继续投入项目公司扩大再生产的风险。
商业地产项目运营中的常见法律风险防范和应对之道
商业地产项目运营中的常见法律风险防范和应对之道尊敬的集团领导：集团法律事务部经过认真细致的准备工作，为本次高管培训收集梳理了诸多典型的案例，集中体现了商业地产项目运营中经常面临的法律风险，我们凭借职业精神和专业技能对此进行了提炼和浓缩，形成这份书面报告，包括了法律风险提示、解决建议点睛和政策法规依据，切望可以之为集团的兴勃发展宏图大业贡献力量。
本意见书基本涵盖了商业地产项目运营中的招商营销、管理维护、市场竞争、无形财产保护、项目投资等方面，具体的意见如下：一、招商营销中的法律风险（一）广告宣传的法律风险民事责任：1、开发商发布虚假广告是一种欺诈行为，购房者可要求退房退租；购房者也可依据消费者保护法要求开发商承担购房款一倍的惩罚性赔偿。
2、因广告宣传侵害其他经营者的，开发商应当承担损害赔偿责任，被侵害的经营者的损失难以计算的，赔偿额为侵权人在侵权期间因侵权所获得的利润；并应当承担被侵害的经营者因调查该经营者侵害其合法权益的不正当竞争行为所支付的合理费用。
行政责任：开发商因广告内容不当涉嫌不正当竞争，会被行政机关处罚，责令改正，没收违法所得，可以根据情节处以罚款；情节严重的，责令停业整顿、吊销营业执照。
刑事责任：开发商因发布虚假广告构成犯罪的，可依照虚假广告罪追究刑事责任。
我们建议：1、区分虚假宣传和夸大宣传夸大宣传和虚假宣传存在区别。
虚假宣传是根本不可能发生的事实：例如开发商承诺主力店已经签约驻场，但事实上主力店根本不愿入驻；而夸大宣传则是对客观事实的放大和拔高，例如将知名度一般的品牌说成是国际一流品牌。
严格地说，这两种行为都是不够诚信的行为，但对开发商的责任承担上存在区别。
虚假宣传是一种欺诈行为，构成开发商的违约责任，业主可直接要求解除合同。
夸大宣传则需进行具体分析，看夸大程度是否足以影响合同目的的实现，只有对业主的履行足以产生重大影响的，方能构成业主主张解除合同的事由。
如果开发商在广告中载明了xx店已经入驻，而事实上xx店根本没有任何入驻的意向，则开发商构成虚假广告，不仅应当对业主承担违约责任，还应当接受国家广告主管部门的行政处罚，接受罚款；但是，如开发商在广告中载明xx店均有意向入驻，但事实上后来未入驻，则不能构成虚假广告。
商业地产租赁合同风险解析与防范
商业地产租赁合同风险解析与防范引言商业地产租赁合同是商业地产运营中非常重要的一环，而其中的风险因素也相当值得关注。
本文将对商业地产租赁合同的风险进行分析，并提出相应的防范策略。
合同风险分析1. 法律风险•合同无效：合同可能因为违反相关法律法规而被认定为无效，导致租赁双方的权益无法得到保障。
•租金纠纷：合同中的租金支付条款可能存在模糊不清或者不合理的情况，容易导致租金纠纷。
•违约责任：合同中的违约责任条款可能存在过于苛刻或者过于宽松的情况，会影响双方的合作关系。
2. 经营风险•商业环境变化：商业地产租赁合同的租赁期往往较长，商业环境的变化可能会导致租赁方无法按照原先的计划进行经营，从而降低租金收入。
•租户违约：租赁方可能会发生违约行为，不按照合同约定支付租金或者提前解除合同，给出租方造成经济损失。
•不良竞争：商业地产租赁合同中可能包含了竞业禁止条款，但租赁方仍有可能从事与租赁物相同或相似的经营活动，造成对租赁方的不良竞争。
3. 财务风险•租金收益不稳定：商业地产的租金收益往往存在一定的波动性，因各种外部因素可能导致租金收益的不稳定性，进而影响到租赁方的经营能力。
•融资成本上升：商业地产租赁合同中可能存在融资成本上升的风险，一旦融资成本上升，租赁方可能需要支付更高的融资成本，增加经营负担。
•投资回报不达预期：商业地产租赁的投资回报率可能因各种因素无法达到预期目标，给投资方带来潜在的财务风险。
防范策略1. 法律风险防范策略•合同审核：在签署商业地产租赁合同之前，租赁双方应该仔细审查合同内容，确保合同符合相关法律法规，合同条款明确、合理。
•法律咨询：租赁双方可以在签署合同之前咨询法律专业人士，以获取合法、合规的合同意见，减少法律风险。
•违约处罚：在商业地产租赁合同中，应该明确违约行为的相应处罚措施，以降低违约风险。
2. 经营风险防范策略•形成完善的经营计划：商业地产租赁方应该制定完善的经营计划，包括市场分析、销售策略等，以应对商业环境变化。
商业地产法律问题
商业地产租赁之法律风险分析及防范与住宅市场以出售为主相比，“长期持有、对外出租”则是商业地产开发经营的重要模式。
本文将着重研讨商业地产租赁存在的主要法律风险，并为开发商防范此类风险提出几点管窥之见。
一、化解售后包租风险问题售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
其常见表现形式为，以提供固定年回报、承诺无（低）风险投资等方式销售公寓式酒店、产权式商铺、分时度假酒店等。
售后包租若处理不当，极易引发纠纷，如开发商难兑现包租承诺等。
售后包租需注意以下事项：一是售后包租的房屋必须是已竣工的商品房。
①二是对外宣传时不得含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺。
②三是所定的租金回报不要高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润，且应有相应的担保，以免涉嫌非法融资。
四是尽量不要将商品房销售和租赁捆绑在一起，以免包租合同不能履行时，购房者要求单方解除购房合同。
二、免租期法律风险问题提供免租期以便承租人装修是商业地产租赁惯用的营销手段，其期限短则数月、长达年余。
免租期间，通常承租人无需支付租金，但仍须支付除租金以外的其他费用，如物业管理费、水电费等。
若承租人超出免租期仍未完成装修工作的，则需依约支付租金。
关于免租期需要注意以下问题：第一，出租人应从经济利益角度合理确定免租期，一般参照承租人装修所需时间，将装修期作为免租期。
第二，应尽量将免租期纳入正式租赁期限。
否则，双方的法律关系将难以界定，产生纠纷后也将无所适从。
第三，应对装修期间可能出现的问题进行明确约定，特别是在免租期不计入租期时。
如承租人在免租期毁约应支付违约金并将房屋恢复原状、免租期发生安全事故的处理等。
三、承租人装饰装修问题承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用由承租人负担，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
③承租人经同意装饰装修，区分附合和未形成附合两种情况进行处理：其一，已形成附合的装饰装修物区分合同无效、解除、履行期限届满等情形，适用不同的处理规则。
商业地产招商法律风险
合规指南和最佳实践
土地
了解土地的合规要求，包括土地使用权、土地规划和土地出让程序等。
合条款明确，并且各方对条款 的解释没有歧义。
合同的风险防范措施
采取适当的风险防范措施，如审查合同、律师咨询 和保险等，以降低与合同相关的法律风险。
案例分析：商业地产招商法律 纠纷案例
通过案例分析商业地产招商中的法律纠纷案例，我们可以学习到风险防范的 经验和教训，以避免类似的问题发生。
商业地产招商法律风险
商业地产招商涉及的法律风险在商业环境中是一个重要的议题。了解这些风 险并采取相应的风险防范措施对成功的商业地产项目至关重要。
商业地产招商的定义和概述
商业地产招商是指运用各种手段和策略吸引潜在租户或购买者将商业物业租赁或购买的过程。这种商业模式的 成功取决于对法律风险的充分了解和适当的风险管理。
商业地产招商的法律风险
未经批准的项目开发
对未经批准的商业项目开发进行，可能面临罚 款、业务停止等法律后果。
不合规的土地出让和转让手续
涉及不合规的土地出让和转让手续可能导致合 同的无效和法律纠纷。
违反城市规划和建设标准
违反规划和建设标准可能导致停止施工、处以 罚款、拆除等法律处罚。
合同漏洞和纠纷
合同中的漏洞和纠纷可能导致法律诉讼、财务 损失和商誉受损。
商业地产经营中可能面对的潜在风险
商业地产经营中可能面对的潜在的法律风险结合我公司的发展规划，结合市场的实际情况，结合法律和经营的需要，归纳我公司在商业地产经营中可能面对的潜在的法律风险，望公司各部门人员共同学习，规避风险，创造业绩。
风险一：项目选址及规划方案阶段的法律问题规避。
项目成功的第一条件是选址，商铺的选址必须同时具备三个条件：一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是交通便利；三是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体。
从法律风险把控的角度讲，在选址阶段需要确定项目的选址地块是否达到“五通一平”，或者“七通一平”的条件配套水、电、气等地下管网是都开通，相关的市政配套费用情况。
另外，还要查询地方政府行政主管部门有关商业地产的规划及开发要求的规范性法律文件，进而选择商业地产开发时选用怎样的业态组合。
在项目规划方案阶段，需要严格遵循法律规定，在设计商场外立面、物业名称等方面要对顾客有吸引里，但是不能存在侵害他人知识产权的情况。
风险二：商业地产项目招商的法律问题规避招商是一个系统的工程，需要进行策划和统筹。
招商工作开展的成功与否，直接影响到项目的经营运作和可持续性稳定发展。
商业项目的招商需要从经营者的角度出发，从商业策划、经营管理等诸多方面给予经营者信心。
项目如果没有正确可行的招商手段，不能与相关的商家建立起有效的沟通渠道，就会导致招商的失利。
招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以满租为原则，良好的商家组合对商业项目未来的有效运作至关重要。
所以，在项目开始招商前必须明确招商目的、招商业态组合，形成清晰的招商规划指导招商工作的进行。
在招商过程中，不但要有丰富商业地产运作经验的人员参与，公司法务人员应为公司提出招商管理法律建议书，修改公司的招商方案、招商广告，建立装修现场管理制度，制定商场统一的管理方案，防止招商活动中的侵权行为，在开盘前，对开盘时所涉及的文件及表格进行确认。
在招商过程中对承租主体的选择，也需要考虑各方面的因素，比如承租人人的经济实力，承租人的债权债务关系，是否存在恶意磋商等问题。
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3、合同签约风险
业主在租赁合同谈判过程中面对的是各种各样的商家，由于目前整体商业市场的不规范，如处置不 当，会对将来合同的履行带来风险。例如：
A大品牌、小代理”问题
大品牌、小代理”问题是指业主希望引入的知名品牌，往往由小公司作为代理商，签约对象为小公
在取得大产证后方可交付。对此不同规定，徐军律师认为上海市的地方条例多从居住用途角度考虑，而 未考虑商业用途的特殊性，条例规定已经滞后。且实践中，多数商业地产的交付为采纳国家法律法规标 准。但由于此冲突规定的存在，必需由双方在合同中预先约定双方选择适用的交付条件。
c商铺交付标准
满足商业用途需要的交付标准与住宅交付标准有所区别，体现在供水供电、中央空调、电梯、消防
d商铺交付期限
交付期限与租金及物业费计算、租赁期限、免租期限（装修期限）、开业日等密切相关，因而具有 非常重要的法律意义。设定该日期既要考虑工程进度也要考虑上述期限的关联性，同时兼顾可能发生的 意外因素，而设定灵活的可操作性。
实践中，针对租户恶意履约而故意逾期接收商铺的情况，需约定视为交付完成”的概念，以明确交
2、招租风险
对于一个新的商业项目而言，在前期招租过程中不建议一味追求高出租率，而应对市场定位、物业
招租条件等加以分析研究后，再着手开始对外招租，以预防招租后可能出现的项目风险。例如：
a商场开业期限
实践中，商场开业日的确定是较为困难的，因其需要同时要兼顾各方面利益，也因此受到各种因素
的限制。从出租人（以下简称业主）角度需要考虑的问题包括：预定出租率是否能够完成，工程能否顺 利竣工并通过验收，租户对商铺的接收入驻是否完成，如何确保租户在开业日统一对外营业，等等。从 租户角度需要考虑的问题包括：二次装修能否完成并通过验收，租户届时能否取得经营资质，其他营业 条件是否已具备，等等。上述情况的存在，导致开业日能否顺利开业成为商场的重大风险。
付期限，保证合同其他权益得以执行。
d商铺单元面积测绘
单元面积决定租金、物业管理费等的计算。同时，单元面积是否能够分开测绘，还会影响租赁合同 的登记等其他方面。实践中，根据各地区房管局的不同操作方式，对商场分割测绘采取了不同的做法， 对此需要在招租前予以了解。
以建筑面积概念作为商铺的租赁面积，往往会因建筑面积构成以及测绘变化而出现歧异并导致纠纷，
上述情况，将可能出现承租权的转让、合同转让、转租等法律问题，需要事先在租赁合同中加以约 定，并配合采取签署补充协议、结算费用、重新签署租赁合同等方式，依法完成承租主体的替换。
值得注意的是，实践中，各地区的工商部门对于在未取得大产证的商铺能否办理营业登记手续的操 作方式也有所不同。
c自然人”承租主体的选择
小议商业地产法律风险及预防
商业地产中的法律问题既有地产开发法律问题， 也有商业经营法律问题，因其涉及面广、类型新颖, 因而隐含的法律风险也较多。下面结合律师在商业地产法律服务中的实践经验， 简要介绍几种法律风险。 本文主要侧重于商铺的租赁行为。
为当事人主体设定了不同的权利及义务，从而产生相应的法律后果。
司，但由于小公司本身注册资金很少或根本属于皮包公司”而导致将来发生合同纠纷后，业主利益无
法得以保护。
这一点，在新的商业项目上存在较多，即早期招租时为了完成出租率，轻视租户的经营资质，只要 有品牌代理资格即作为签约对象。该问题的存在，直接关系到合同的履行风险，业主需予以慎重。
b承租主体替换
新的商业项目中，有些商家需要将商铺作为公司注册地或营业地，因签约时项目尚未取得大产证， 而无法通过工商部门的登记许可。该类商家往往会采取由一家已成立公司或个人作为签约主体，待新公 司登记手续完成后，再由新公司替换原公司作为商铺的承租主体。
以及业主因此需要承担哪些法律义务，均需要在招租前做出考虑，并在租赁合同中作出事先约定。
F其他招租中存在的风险
例如政策风险、规划风险、周边商圈变化等等，因篇幅所限，无法逐一列举。
徐军律师建议：为预防上述招租风险， 建议业主在正式对外招租前， 召集工程部、租赁部、市场部、 物业公司、代理公司、律师等共同分析可能出现的问题并研究解决对策、形成统一认识，然后再着手招 商事项，以预防招租后出现的项目风险。
实践中，徐军律师建议业主充分考虑影响开业日的各方面因素，并预留处理意外情况的期限，慎重 决定开业日的暂定期限。同时，通过合同约定的方式，将商场开业日设定为业主根据商场对外营业条件 自主决定并以合理方式宣布的日期，并设定租户在开业日负有对外营业的义务，如租户违反则将承担相 应责任。
b商铺交付条件
根据国家法律法规的规定，建筑工程通过竣工验收即可交付使用，而上海市地方条例规定预租房屋
为此建议通过双方约定的形式明确租赁面积的定义，同时，对发生交付租赁面积变化时，如何指定重新 测绘机构，以及针对面积变化采取的相应费用的调整方式，也应予以提前约定。
e不动产抵押
商业地产具有融资功能，如决定进行不动产抵押的话，则如何处理抵押与租赁的关系，抵押与租赁
的先后顺序将对抵押人 （业主）、抵押权人（银行）、租户（商家）三方的权利义务关系带来什么影响，
商业决策风险贯穿于商业地产开发经营全过程，因其形成于纠纷发生前，具属于商业性决策，因而往往 忽视对其法律风险进行分析，而待决策引起的纠纷形成后，再考虑法律救济，作用相对有限，不如事先 预防效果明显。
徐军律师建议：业主在作出重大商业决策前，能够让律师提前介入，并从法律上对该决策可能出现 的风险提出专业意见。
设施等配套设施的竣工交付上，尤其是对于对餐饮或健身等业态而言，水电负荷、空调功率、隔油池、
排风/排水设施以及租户的特别需求等均需在事先有明确的准备。配套设施交付后还存在使用及后期维修
养护责任，也要事先考虑。
考虑业主交付标准的同时，应同时对租户的二次装修做出考虑，以便于租户顺利装修，尽早对外营
业。
实践中，业主交付商铺的标准通常也是租期结束后租户返还商铺的标准，对此也需提前加以考虑。