孔雀城开发经营策略报告
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潮白河孔雀蓝桥经营方案
品牌目标
经营管理目标
经济目标 生活目标
为项目经济发展带来新的投资 机会，受利于项目经济发展， 反之又推动项目经济前进，开 辟了新的商业空间，构建高水 平的商贸平台。
改善业主的生活环境，主题式商 业形态制造商业消费能源，特有 的以娱乐带动文化，以文化带动 消费，这是项目的商业逻辑。
经营目标
潮白河孔雀城蓝色水街“孔雀蓝桥”成为：
围绕着项目体本身有6个职能部门，来协调 和管理这些部门的是商业经营管理团队。
商业经营管理团队
经营策略
2、定点招商，龙头店铺带动 主力客户、品牌商户招商策略-----一对一服务 （1）利用专业招商公司的大客户、品牌客户数据库 （2）详细了解大客户选址需求、开店计划 （3）开发商团队充分参与招商谈判
经营策略
商业地产公司 总经理
项目管理总监
综合管理总监
执行方案
商业地产公司 总经理
项目管理总监
综合管理总监
商业管理 经理 商业管理 专员项目发展 部经理招商经理
综合管理部
策划推广部
招商专员
招商部职责： 1、根据公司整体规划，制定短、中、长期市场发展战略 规划，切实贯彻执行并根据市场动向适时调整和完善。 2、进行深入细致的市场调研，多方开拓市场，完成公司 下达的各项任务指标。 3、洞察竞争对手在市场动作情况，进行分析制定相应对 对策。 4、位招商经理各负责一个区：东区、北区、南区、其他 区。
潮白河孔雀蓝桥经营方案
2010年10月
目 录
1
经营目标
经营方案
2
经营目标
为城市规划提供了新的轴心， 新的高度平台，新的城市发 展方向和全新的城市建设思 路。
规划目标
构入城市品牌发展战略体系，形成 新的品牌标识，逐步实现自身品牌 形象：区域形象第一、同行实力第 一、经营理念第一、文化底蕴第一、 客户忠诚第一、受众认知第一。
郑北孔雀城调研报告
孔雀湖
2期
3期
售楼部
别墅
城市展览馆
洋房
本
案
郑北新区
平原新区
开发商 占地面积
容积率 物业类型 建筑风格
物业
项目概况
目前阶段 预计情况
备注
武陟孔雀城房地产开发有限公司 760亩 1.3
洋房、联排 新亚洲
华夏幸福基业物业
项目位置 总建筑面积
绿化率 代理公司 装修标准 推广主题
焦作郑北新区郑焦城铁武陟高铁站东1000米 —— 35%
产品系列 华夏系列
孔雀城 大卫城 兰亭系列 孔雀英国宫
业态
定位
住宅、商业、城市综合体 都市成熟置业客户首居需求
郊县低密度别墅
精英家庭第二居所
轻轨沿线中小户型
都市白领首居
中式园林生态小镇 英式低密度洋房
成熟年龄阶层精神需求 支付能力有限的刚需人群
代表项目 华夏花园、华夏经典、第五大街、第九园、华夏奥韵 永定河孔雀城、大运河孔雀城、潮白河孔雀城、八达岭孔雀城 孔雀大卫城4线、6线 兰亭新镇 潮白河孔雀英国宫、永定河孔雀英国宫
园区的成功运转在增加政府财政收入的同时，也对土地的获取形成正反馈，一方面是政府对用地指标的支持，另一方面也使得公司 低成本获取土地的优势得以保持。
运营模式总结 夏幸福形成了“工业园区+房地产开发”的独特模式。简而言之，其商业模式的核心之一是与政府签约，垄断片区一级开发，
进行土地整理与配套设施建设，政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本；其二是代政府招商引资发展产业，并为园 区提供服务；其三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地；其四，通过住宅销售回笼资金并为政府提供GDP和税收；其五， 政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本。华夏幸福的商业模式具有 很强的复制能力，大量新增项目的获取也为其持续高增长奠定了基础。
A04北京孔雀城三期项目市场定位与产品定位报告
目标客户需求调查 · 目标客户来源 · 目标客户需求特征
容积率产品形态可行 性分析
用地价值分析——三期整体价值
76公顷大规划在现阶段商业体量不宜过大；
三期临近核心区和二号路一侧私密性较差， 居住价值下降，商业价值上升。
三期
二 期
一 期
第4页
【基用础地研究价】值分析——三期分地块价值 . 容积率产品形态可行性分析
孔雀城三期项目 市场定位与产品定位报告
2007/05
第1页
. 汇报框架
三期开发背景
基础研究
三期与固安新 市镇的关系
北京新城建设 的启示
相关政策背景
三 项期 目项
可参考市场供 应特点
定目
位面
目标客户需求
初临
调查研究
步核
设心 想问
题
容积率产品形 态可行性分析
如
整 体 定 位 建 议
住市 宅场 配定 套位 专建 题议
容积率产品形态可行 性分析
住宅容积率0.9-1.0
可以实现产品为：总建面60%联排别墅、40%庭院洋房，少量 院墅等更高端产品； 社区整体品质较高，土地效力相对最高。
联排别墅 庭院洋房 营业税金（万元） 利润总额（万元） 成本利润率
取费标准 45万/亩 建安工程费的0.2% 建安工程费的3% 联排别墅288元/建筑平米 庭院洋房372元/建筑平米
1-4项之和的2% 1-5项之和的2% 销售收入的4.5% 150元/建筑平米
销售收入的5.5%
金额（万元）
16875 2431
1-4项之和的2% 1-5项之和的2% 销售收入的4.5% 150元/建筑平米
销售收入的5.5%
16875 3021
容积率产品形态可行 性分析
用地价值分析——三期整体价值
76公顷大规划在现阶段商业体量不宜过大；
三期临近核心区和二号路一侧私密性较差， 居住价值下降，商业价值上升。
三期
二 期
一 期
第4页
【基用础地研究价】值分析——三期分地块价值 . 容积率产品形态可行性分析
孔雀城三期项目 市场定位与产品定位报告
2007/05
第1页
. 汇报框架
三期开发背景
基础研究
三期与固安新 市镇的关系
北京新城建设 的启示
相关政策背景
三 项期 目项
可参考市场供 应特点
定目
位面
目标客户需求
初临
调查研究
步核
设心 想问
题
容积率产品形 态可行性分析
如
整 体 定 位 建 议
住市 宅场 配定 套位 专建 题议
容积率产品形态可行 性分析
住宅容积率0.9-1.0
可以实现产品为：总建面60%联排别墅、40%庭院洋房，少量 院墅等更高端产品； 社区整体品质较高，土地效力相对最高。
联排别墅 庭院洋房 营业税金（万元） 利润总额（万元） 成本利润率
取费标准 45万/亩 建安工程费的0.2% 建安工程费的3% 联排别墅288元/建筑平米 庭院洋房372元/建筑平米
1-4项之和的2% 1-5项之和的2% 销售收入的4.5% 150元/建筑平米
销售收入的5.5%
金额（万元）
16875 2431
1-4项之和的2% 1-5项之和的2% 销售收入的4.5% 150元/建筑平米
销售收入的5.5%
16875 3021
房地产公司孔雀城项目经营方案(简版)模板
• 经济技术指标：
□限高:__米 □容积率:__ □建筑密度:__ □绿化率:__% □车位比:__辆/户 总建筑面积__平米 其中：地上建筑面积__平米 ，占（总建筑面积）比__%
住宅面积__平米 ， 占（地上建筑面积）比__%，__套 公建面积__平米 ， 占（地上建筑面积）比__% 地下建筑面积__平米 ，占（总建筑面积）比__%，车位__个
7
2. 市场定位报告
2.1. 区域定位
： 片区理想
片区总体定位：
城市级 1241配 套体系
社区级
公园绿色体 系
重点建
设项目 体系
教育医疗体 系
酒店商业体 系
精英城市定位：
8
2. 市场定位报告
2.2. 项目分析结论
五分析
宗地分析
项目战略 分析
精英客户 分析
竞争分析 其它分析
有利因素
不利因素
分析小结及产品定位方向：
户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% __个车位，车库面积__平米 __个车位 __个车位
□限高:__米 □容积率:__ □建筑密度:__ □绿化率:__% □车位比:__辆/户 总建筑面积__平米 其中：地上建筑面积__平米 ，占（总建筑面积）比__%
住宅面积__平米 ， 占（地上建筑面积）比__%，__套 公建面积__平米 ， 占（地上建筑面积）比__% 地下建筑面积__平米 ，占（总建筑面积）比__%，车位__个
7
2. 市场定位报告
2.1. 区域定位
： 片区理想
片区总体定位：
城市级 1241配 套体系
社区级
公园绿色体 系
重点建
设项目 体系
教育医疗体 系
酒店商业体 系
精英城市定位：
8
2. 市场定位报告
2.2. 项目分析结论
五分析
宗地分析
项目战略 分析
精英客户 分析
竞争分析 其它分析
有利因素
不利因素
分析小结及产品定位方向：
户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% __个车位，车库面积__平米 __个车位 __个车位
孔雀城精英定位方案
春生万物，山花烂漫
盛景夏日 一山清凉
漫山秋色，层林尽染
雪岭银装 动感飞驰
四季有景的八达岭孔雀城，很易于形成郊游区 核心价值点1——顶级山体风景资源
美丽乡村路或者或者其它空地大面积种植油菜花田，将是八达岭孔雀城的风景，
也会是业主的骄傲，并有较高活动价值。
春
金灿灿的油菜花满山遍野，您过来看看？ 欣赏美景之际，更有花香萦绕……
社区级
幼儿园、风情街、诊所、社区体育公园、 四合一图书馆（阅读、健身、咖啡、艺术
展览）等
组团级 五合一会所（食堂、咖啡厅、健身房、阅 览室、小超市）等
2.1、城市级配套
以十大项目主动干预城市价值增长，形成以幸福体育公园为特色的精英城市格局
标签产品：幸福体育公园 标配产品：幸福港湾、幸福学校、幸福医院、规划展馆、公交枢纽、创业大厦
1.2、片区核心价值点1——丰富的山水名胜资源
山水揽胜 集雅趣和生态自然环境，京西北最大水资源涵养地 上风上水之地、龙脉水源之源
古崖居
龙庆峡
官厅水库
八达岭项目
长城
康西草原
八达岭滑雪场
1.2、片区核心价值点1——顶级山体风景资源
亲近自然，四时养生
春季踏青赏花，夏季林涧听风； 秋季登高望远，冬季汤泉语雪。
城市精英全方位生活网
+ + 城市级
社区级
组团级
配套体系
核心项目
城市级
通达路网 林荫大道 公园体系 幸福港湾 幸福学校 星级酒店 幸福医院 规划展馆 幸福体育公园 交通枢纽 行政中心 幸福文化公园
主干路网 葡萄大道 中央公园 幸福港湾 幸福学校 星级酒店 幸福医院 规划展馆 幸福体育公园 交通枢纽站 创业大厦 ——
北京_大运河孔雀城_XXXX营销策略报告
内内部部竞争项锁目定竞争分析
万通2009—15号地
土地面积：92,000㎡ 容积率：1.5-1.8 预计产品：叠拼、高层
大运河孔雀城
万通2009—12、13号地 土地面积：240260㎡ 容积率：1.5-1.8 预计产品：叠拼、高层
协成钳屯乡京东国际新城 占地面积：3000亩
下半年存在供应量压力。按照正常的项目运营周期，潜在竞争项目将在2010年三
本项目外部竞争项目为本项目的分流竞争项目，且竞争程度较弱。
外部潜在项目竞争分析
富力地产建筑面积600万㎡
外
项目周边待开发地 块达到850万㎡
2009年7月17日，万通地产通 过公开摘牌的方式获得香河四 块国有土地的使用权，总面积 达到533093.33㎡。
万通2009—14号地 土地面积：200833㎡ 容积率：1.5-1.8 预计产品：叠拼、高层
目前成交客户中对孔雀城品牌认可的仅占3%，
孔雀城系列品牌具备很大的提升空间。
小结
通过项目品牌整合营销，实现销售额不断提升，大规 模滚动开发，实现了销售速度上的胜利！ 品牌形象已经初步建立。 未来，品牌具备很大的提升空间。
2010年目标下必须明确的三个背景：
背景一：宏观市场 背景二：品牌发展 背景三：市场竞争
外部在售项目竞争分析
水色时光 区域：北京顺义奥林匹克公园 客群：绝大多数为北京客群 明年推量：2010年推出一期剩余的2套独栋， 和7套 162㎡联排，已近结盘。后期13.5万 ㎡土地未定产品类型。
盘龙谷
外
区域：天津蓟县国家盘山5A级景区西坡五盆沟
客群：30%北京客户，其余为天津及周边客户
明年推量：二期漫山红墅剩余的20套联排，后 期未开发的土地量共有3000亩，正在规划中。
沈阳孔雀城2013年销售策略建议
9
3.2.1 沈阳大区13年经营思路
全面落实投资和推进苏家屯片区工作，重新启动沈北项目，落实新项目选址，尽快签订于洪BT协议
全面落实投资和推进苏家屯片区工作 • 城市建设方面：13年苏家屯重点完成展馆建设、启动学校和浑河景观建设，着力完善核心区对外交通网络； • 产业发展方面：13年苏家屯重点打造汽车整车及零部件产业园，着力推动企业进场，形成落地投，并实现 投资回收，降低经营风险； • 住宅建设方面：13年苏家屯重点完成小镇中心打造，实现孔雀城1期销售回款，弥补一级现金流，降低投资 风险； • 城市运营方面：13年苏家屯将通过高感知度的节日庆典，高端背书等相关活动，提升城市知名度，初步实 现人气聚集，并着力具有文化符号意义的园区活动，形成园区的软实力和竞争力。 重新启动沈北项目，落实新项目选址 • 资源保护方面：通过植被种植等方式合理利用和保护已取得资源； • 园区开发方面：13年沈北将积极同政府沟通，推动沈北项目重新选址，以此解决沈北目前发展中所遇到的 资源限制问题。 尽快签订于洪BT协议 • 政府协议方面：于洪当下重点工作是加强与于洪政府的沟通，尽快签订政府委托协议，实现项目的落地，降 低已投资资金风险，并尽快实习投资回收。
3 2
孔雀公馆
孔雀王府
2 3
1
孔雀庄园
11 7 9 6 3
8 12 4
5
10 交通枢纽 11 行政中心 12 文化公园 15 16 社区级 17 18 组团级 18
10
孔雀 英国宫
1
整车制造 产业园 酷车小镇
3
光机电液一 体化产业园
3.2.6 苏家屯片区城市建设规划——城市配套体系
总部经济区
滨水商业区
11
3.2.3 苏家屯片区理想与定位
[XXXX0211]沈阳孔雀城营销总纲
![[XXXX0211]沈阳孔雀城营销总纲](https://img.taocdn.com/s3/m/3f0fe8594693daef5ff73d4a.png)
服务人员要求： •身高1.65米以 上； •25岁以下； •形象气质佳，谈 吐大方；
饮品要求： •根据时节提供冷 饮和热饮； •至少四种饮品； •杯具不能有破 口；
饮品单： •具备品质 感，选材厚 重； •提供饮品清 晰列表；
购买动因调整
目标客户锁定
提纲
[壹]本项目自身梳理与课题导出 [贰]从客户分析中找项目价值点 [叁]从核心问题中界定战术组合 [肆]从推售节点定全年任务分解
客户属性分析
本案成交客户以铁西、苏家屯区域为主，地缘性客户明显；
从表中可以看出，苏家屯客户是项目的主力客群，占到总成交比的37%，铁西客户在项目 认购产品，占到总成交的26%，于洪客户成交占到总成交的13%，长白和沈河客户占到总成交的 6.5%；
启蒙之光图书馆
藏书4.4万册
爱丽丝阳光花园
给孩子四季种植体验
见学公园
特色一：孩子的驾校 特色二：专为孩子打造的三重冬 季娱乐场所之一
风情商业街
4000多平的英伦商业街
幸福学校
50000平九年制重点学校
[关键洞察1]
通过自身梳理得出的两大问题：
①2013卖性价比，2014卖什么？ ②100万住别墅旨在唤起普通中产的别墅梦，但实际购买人群是否 为普通中产？
[目标客群锁定]
1
►完成原始财富积累的个体业主
31-40岁之间的个体老板，小有成就并积累一定财富，对别墅有一定向往，自身
市内拥有住房；
[目标客群锁定]
2
►分田分地的土豪阶层
此类客户原居城市周边农村住户，由于动迁政府征地等行为，得到一定补助，有
百万以上存款，认可本区域，对“百万别墅”产品非常认同；
51-60岁 15%
来安孔雀城房地产开发有限公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告来安孔雀城房地产开发有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:来安孔雀城房地产开发有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分来安孔雀城房地产开发有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业房地产业-房地产开发经营资质空产品服务空1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
北京昌平八达岭孔雀城项目营销策划报告
教育设施
项目内有幼儿园和小学等教育机构 ，方便家庭子女教育。
医疗设施
项目周边有多家医院和诊所，方便 居民就医。
旅游设施
项目紧邻八达岭长城，旅游资源丰 富，有多家酒店和旅游景点。
02
市场分析
宏观市场分析
市场需求
近年来，北京房地产市场持续 繁荣，市场需求稳步增长，为 孔雀城项目提供了良好的市场
环境。
销售策略实施
价格策略
根据市场需求和竞争状况，制定合理的价格策略。
渠道策略
利用多种渠道进行销售，包括线上平台、线下实体店、合作伙伴 等。
促销策略
通过各种促销活动吸引客户，如优惠券、满减、限时特价等。
销售团队组建与培训
团队组建
招聘有经验的销售人员，组成高效的销售团队。
培训计划
定期进行产品知识、销售技巧、客户服务意识等方面的培训，提 高销售团队的专业水平。
项目总结
项目特点
本项目以文化旅游地产为特色，集休闲、娱乐、文化、旅 游为一体，注重打造高品质的生活体验和丰富的文化内涵 。
营销策略
针对目标客户群，制定相应的营销策略，包括价格策略、 推广渠道、营销活动等。
目标客户群
目标客户群为有度假需求的城市中产阶层及以上的家庭和 个人，年龄在25-60岁之间，具有一定的消费能力和追求 品质生活的意愿。
过程的顺畅和高效。
促销策略
促销目标
通过促销活动吸引潜在客户，提高项目知名度和 销售量。
促销方式
采取多种促销方式，如优惠券、折扣、赠品、活 动等，以吸引客户并促进销售。
促销执行
制定详细的促销计划，包括促销时间、地点、方 式、预算等，确保促销活动的有效执行。
广告策略
推荐-20XX年潮白河孔雀城全案营销报告1P 精品
6
——
上善若水 70 平
胸怀天下 方 公源 里起 风潮 情白 小河 镇畔
7
一、项目价值梳理
-----产业规划
8
一、项目价值梳理
9
潮白河畔、水岸生活。
项 目
区域发展、城市别墅。
产
品 五
蓝色水街、动感魅力。
大
价 值
幸福长者、健康生活。
点
品牌实力、信心保证。
二、与其他孔雀城的品牌关系
一个北京，四个孔雀城。 潮白河孔雀城，从一诞生就肩负着更大的责任。 它肩负着提升企业品牌形象， 提升市场对孔雀城产品力的认知， 将“京郊别墅小镇连锁品牌” 提升为京郊别墅小镇专家的升级任务。
签约金额(万元)
21293
34443
41881
31603
21501
回款金额(万元)
10646
27868
38162
36419
24992
均价
4700
4900
5100
5200
5300
新增可售套数
4
162
144
156
72
新增可售面积
950
31200
27800
30200
13900
叠拼
销售套数 销售面积
6
113
我是谁
关于新城镇——
5
新城镇，顾名思义指的是在原有的市区之外兴建起的新的城市区。
里斯顿位于华盛顿市以西35公里，杜勒斯机场收费公路旁，占地45平方公 里，由GULF OIL 公司开发。托高尔夫球场、高科技产业经济，3年之内将 一片田园、村舍、养殖场、湖泊，变为拥有5000居住人口，1400人就业的 新城。目前拥有6.5万居民、超过4万就业岗位，是华盛顿地区收入最高、 失业率最低、最富活力的城镇之一。
——
上善若水 70 平
胸怀天下 方 公源 里起 风潮 情白 小河 镇畔
7
一、项目价值梳理
-----产业规划
8
一、项目价值梳理
9
潮白河畔、水岸生活。
项 目
区域发展、城市别墅。
产
品 五
蓝色水街、动感魅力。
大
价 值
幸福长者、健康生活。
点
品牌实力、信心保证。
二、与其他孔雀城的品牌关系
一个北京，四个孔雀城。 潮白河孔雀城，从一诞生就肩负着更大的责任。 它肩负着提升企业品牌形象， 提升市场对孔雀城产品力的认知， 将“京郊别墅小镇连锁品牌” 提升为京郊别墅小镇专家的升级任务。
签约金额(万元)
21293
34443
41881
31603
21501
回款金额(万元)
10646
27868
38162
36419
24992
均价
4700
4900
5100
5200
5300
新增可售套数
4
162
144
156
72
新增可售面积
950
31200
27800
30200
13900
叠拼
销售套数 销售面积
6
113
我是谁
关于新城镇——
5
新城镇，顾名思义指的是在原有的市区之外兴建起的新的城市区。
里斯顿位于华盛顿市以西35公里，杜勒斯机场收费公路旁，占地45平方公 里，由GULF OIL 公司开发。托高尔夫球场、高科技产业经济，3年之内将 一片田园、村舍、养殖场、湖泊，变为拥有5000居住人口，1400人就业的 新城。目前拥有6.5万居民、超过4万就业岗位，是华盛顿地区收入最高、 失业率最低、最富活力的城镇之一。
北京伟业顾问-北京孔雀城项目汇报报告
1
宏观分析
I. 项目背景 II. 指导原则 III. 项目对比分析
I. 项目背景
北京住宅郊区化发展 “孔雀城”品牌的打造和延续 “固安孔雀城”给我们的启示
政策环境
I. 项目背景
北京住宅郊区化发展 美国住宅郊区化发展过程
第一阶段 第二阶段
城市居住功能郊区化
主要因素：美国人渴望居住在人口密度低的城市外围地 带，公路的发展使公交汽车和小汽车成为人们出行的便 利工具。
5300～ 10000元/平 米
1.33
高层洋房、小 高层洋房、多 6500元/平 层洋房（带电 米 梯和不带电梯）
开盘时间 2004.9 2004.5
南湖 雅居乐
占地约30万 平米，建面 约34万平米
1.28
高层洋房、独 8000元/平
栋、联排
米
2004.5
广州 雅居乐
占地约330 平米，建面 约400平米
必需 的生 活配 套
对外 交通
产业拉 动的基 础设施
联动 拉升 公共 设施
对外 交通 发达
产业 升级
第
第
郊
第
相
相
卫星
魅
N 或 2
２
区
居
大
所
盘
１.５ 居
对 封 闭
对 开 放
城镇
力
（第
城
１.５
镇
居
小
小
居或
所
镇
镇
第１
居）
第一 次别 墅生 活冲 动
相对 完备 的生 活配 套
......
II. “孔雀城”品牌的打造和延续
D260-300㎡
1%
10%
孔雀城开发经营策略报告
大广带状公园
1
7
孔雀生态公园
1 6
永定河运动公·15园
孔雀大湖 10
幸福医院 7
幸福学校 6
固安规划馆
幸福港湾 福朋酒店
2 8
孔雀广场 幸福天阶
5 9
3 创业大厦
1
体育公园 12
中央公园 4
文化中心 1 3
城市客厅功能核
幸福快线 1 4
幸福广场 11
二、配套价值 2013\2014年建成精英配套
12大城市级配套
幸福小剧场 380
2013年
风情商业
3800
2013年
运动主题公园 80000 2014年
幸福幼儿园 3000
2015年
合计
9.19万
——
幸福幼儿园 幸福小剧场
英式风情商业
பைடு நூலகம்
二、配套价值 四合一图书馆——牛津剑桥智慧凝结/精英文化思想驿站
二、配套价值 幸福小剧院/精英生活艺术舞台
二、配套价值 英伦风商业街/繁华与知性的稀有交融
极限运动场
儿童撒野公园
儿童运动公园
5、纯粹的人车分流——精英家庭生活安全无忧
社区绝对无车安全最优 社区景观资源绝对最大化
6、绝版的低密社区——最低密度社区
四、产品价值——新空港孔雀城产品魅力
产品组合 联排 高层
户型
立面 景观
安全智能化
容积率
比例
< 1.0
44%
> 2.0
56%
关键配置
别墅产品
全私属双车位
新空港孔雀城五大价值体系
一、区域价值 二、配套价值 三、规划价值 四、产品价值 五、建造价值
华夏幸福基业孔雀城半年TOPK汇报报告
1.2.1、2012年上半年经营目标及成果分析-回款（事业部）
2012年上半年计划回款39.2亿，实际回款41.7亿，完成率为106%。其中固安、大厂超额完成 任务。怀来任务完成率75%，主要由于2.1期房源滞后影响回款4000万。
片区/产品线 事业部合计
计划 回款
39.2
上半年
实际 回款
差异
41.7
460.7 1157
35 80% 30% 2%
6 41 43 21 20
439.3 49.6 949.2 33.9 66.6
423 953 29 92% 30.8% -0.26%
75% 106% 93% 82% 149%
53% 58% 46% 68% 82%
91% 82% 83% 115% 103% 313%
2012-4-20
89
2012-6-30
89
100%
1.2.3、2012年上半年经营目标及成果分析-有效货值
2012年上半年有效货值计划取得85.2亿，实际取得49.6亿，完成率58.2%。
片区/产品线 事业部合计
计划情况
项目
计划 货值（亿）
85.2
实际情况
项目
实际 货值（亿）
49.6
差异分析
固安片区
82.4
2012-3-25
82.4
100%
孔雀城7.1、7.2期 2012-4-30
144.9
2012-5-4
144.9
100%
孔雀城7.3期
2012-4-30
88.6
2012-7-15
-
孔雀城8期 （新300亩）
2012-5-30
300
伟业顾问：永定河孔雀城叠翠园(622)项目全案营销策 划 报告
伟业顾问B.A.Conulting永定河孔雀城叠翠园（6.2.2）项目全案营销策划报告写在前面毫无疑问，这是一件即值得期待又令人兴奋的事情！2010年，永定河孔雀城经历了四庭院台地联排的成功入市及完美销售，六期“堤岸”主题的成功演绎与形象落地，在市场一度低迷情况下，完成集团下发的各个指标，突破重重阻碍，取得关关大捷！临近年底，岁末又一力作：“叠堡”产品的推出，给我们这些孔雀城营销人注入了新的能源，她将是孔雀城产品系列的一个新生儿！也是延续2010年永定河孔雀城项目市场声音的新形象！更是完成集团指标，为明年取得更优异成绩的新武器！我们有信心和动力将我们的辛勤、汗水及历练了4年的成熟营销经验在新产品上继续耕耘与创造，为全面塑造孔雀城品牌价值与利润实现奋斗！2011年度销售目标：孔雀城旗下品牌150亿销售计划永定河孔雀城6.2.2期全盘销售任务为12亿计划销售周期4个月2011年4月底完成销售率90%根据永定河孔雀城以往的相关销售比率，6.2.2期项目需来电15000通，来访量7000为组，平均每月回款3个亿。
报告框架第一部分：政策、市场解读第四部分：营销策略第三部分：本案定位区域规划、导向市场发展、走势竞品分析地块、地貌经济指标项目定位、产品定位、客户定位、价格定位第二部分：区域分析销售目标节奏、策略推广策略推广渠道项目所在地：西向距国贸32.5公里北向距燕郊6.6公里东向距大厂县城12.8公里潮白河，距离北京最近的郊县报告框架第一部分：认识论第二部分：方法论叠翠园项目理解及叠堡产品认知叠翠园项目销售及推广的实现历程项目理解地块认知产品分析项目定位主题营造营销目标销售策略推广策略阶段执行销售保障项目解读——2010年开发回顾五期棠墅园开盘时间项目体量产品类型2010年1月2010年4月2010年6月2010年9月28万平方米7.7万平方米总体户数366户精英大堡146全景联排3套阳光叠墅217套191户旗舰大堡152套台地联排744套8.5叠拼238套4.5叠拼72套1206户精英大堡92套全景联排29套电梯洋房70套4.6万平方米4.2万平方米精英大堡36套全景联排11套叠拼101套洋房70套218户80亩6.1.1 6.1.2 6.2.1 6.2.2 2010年11月2010年12月6.7万平方米13.3万平方米约394户670户旗舰大堡54套叠堡大堡123套叠堡叠拼240套叠拼253套52套精英大堡148套叠拼194总结：①2010年总体量为65万平方米，总户数约3045户，货量供应充足；②各期产品线丰富、全线出击、价格梯度明显，避免了内部产品竞争压力；③同一地块内，产品多样化，价格差异化，全面满足市场需求。
北京昌平八达岭孔雀城项目营销策划报告XX年伟业顾问
多角度发掘项目自身价值属性， 找出核心价值
价值创造
价值挖掘——历史价值
硝烟弥漫的古战场，重大史实的见证者
1. 八达岭山口的特殊地形，成为历代兵家必争之地，一 向驻以重兵把守。
2. 1420年，明成祖朱棣迁都北京，决心统一中国，先后 五次御驾亲征途经八达岭深入蒙古高原。
3. 秦始皇东游、肖太后巡幸、元太祖入关、元代皇帝每 年两次往返北京和上都之间、明朝帝王北伐、清代天 子亲征……八达岭都是必经之地。
价值挖掘——交通价值
交通便捷，项目通达性良好，与北京城区保持一定距离
沙城出口
沙城镇
高速出口 铁路 高速公路 主干道 城镇
土木临时 出入口
小南辛堡镇
大秦铁路
北京市
官厅湖水库康ຫໍສະໝຸດ 庄东花东花园镇
出
园镇
口
出口
自驾路线：八达岭高速康庄出口向南。 未来延庆轻轨、京包高速与八达岭高速三线直达。
价值挖掘——品牌价值
价值挖掘——文化价值
长城十万里，文化五千年
1. 历代皇亲贵族、文人墨客吟诵八达岭的诗文更是数 不胜数。
2. 1961年，国务院确定八达岭关城和城墙为全国重点 文物保护单位。
3. 1987年，联合国接受万里长城为“世界文化遗产”。 4. 八达岭长城驰名中外，誉满全球。先后有尼克松、
里根、撒切尔、戈尔巴乔夫、伊丽莎白、希思等 372位外国首脑和众多的世界风云人物，登上八达 岭观光游览。
价值挖掘——战略价值
承接区域发展的龙头
京张
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密云
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1. 八达岭山口的特殊地形，成为历代兵家必争之地，一 向驻以重兵把守。
2. 1420年，明成祖朱棣迁都北京，决心统一中国，先后 五次御驾亲征途经八达岭深入蒙古高原。
3. 秦始皇东游、肖太后巡幸、元太祖入关、元代皇帝每 年两次往返北京和上都之间、明朝帝王北伐、清代天 子亲征……八达岭都是必经之地。
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2. 1961年，国务院确定八达岭关城和城墙为全国重点 文物保护单位。
3. 1987年，联合国接受万里长城为“世界文化遗产”。 4. 八达岭长城驰名中外，誉满全球。先后有尼克松、
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