日无锡中海紫郡名都营销执行方案及开盘前工作计划.pptx

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可比项目情况分析
可比典型项目10年价格走势：（山语银城、瑜璟湾、金色江南、蓉湖山水）
重点项目价格走势
10000
8000
6000
4000
2000
0
1
2
3
4
5
6
7
8
山语银城 瑜璟湾 金色江南 蓉湖山水
单位：元 数据来源：房地产信息网
从上图可以看出10年可比典型项目房价普遍走低，个别项目从准现房到现房价格 不升反跌，成熟社区价格不升反跌，可以从侧面反映，整体市场价格走向不容乐观。
更高目标 建立紫金高 端品牌形象
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（一）顺利完成销售目标
速度、利润完美结合
14个月销售周期， 实现9.26亿元销售总额
4
提高金洋品牌价值
（二）提升金洋品牌的价值
高端楼盘的开发对于扩大开发商的品牌知名度 和提高品牌美誉度有重要影响； 同时本案也是金洋房产开发的第一个洋房产品 线项目，因此其成功开发对金洋品牌的价值提 升有着非常重要的作用。
最高价： 8300
与本项目竞争关系最大，主推 山居文化和节能住宅，现房销 售，以三房为主，面积在130-
140平米。
7400 （二期）
起价：7000 均价：7500
最高价： 11000
沿梁溪河的景观高层单价在 8000以上，二期推出沿鸿桥路 两幢高层，价格在7400左右
6800
起价：6746 均价：6800
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（三）重新标定区域价值
1、做领跑者比做追随者，更能在市场中占据主动 做现有标准的领跑者？ 做现有标准的跟随者？ 还是创造新标准，成为新领袖？
只有做领跑者才能在市场营销中占据市场主动权
6
（三）重新标定区域价值
2、实现基础：
开发意识+开发商实力+精准营销＝成为领跑区域发展的领袖
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第一章 准确把握市场走势 实现最佳业绩
期房
4个月左 右/约170 组交2000
意向金
7200
7200 7000
由于房价 含有车位， 客户普遍 反映价格
高
目前客户 对价格非 常敏感， 觉得万达 得价格相 对还是高 了；万达 的户型比 较单一， 除了2梯3 户就是2
梯4户
目前受整体市场环境影响，客户观望氛围浓厚，整体市场低糜；提高项目性价比显得尤其重要。 新开盘的同区竞争项目供应量增大，它们的推出将进一步加剧对本项目的竞争威胁，分流地域性 客群。
从上图可以看出可比典型项目10年以来成交套数普遍走低，个别项目月成交量出现了
个位数。反映了整体市场成交有进一步萎缩的趋势。
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1、可比项目情况分析 2、可比项目营销经验及启示
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可比典型项目营销经验及启示－客户策略
例证：山语银城
背景：南京银城地产首次进入无锡所开发的项目，占地177110平米， 总建247000平米 。开发形式中包括多层及小高层住宅、社区 配套公建会所、商业娱乐设施以及一个12班幼儿园。
中海紫郡名都营销执行方案及开盘前工作计划 营销中心
2011年4月23日
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目录 第一章、准确把握市场走势 实现最佳业绩 第二章、准确定位 提纯产品核心竞争力 第三章、精准营销 打造全方位推广通路 第四章、全效渠道运用 实现策略目标 第五章、开盘前工作计划
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营销目标
基本目标 确保销售成功
进阶目标 收获更大利润
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可比项目情况分析
可比典型项目10年每月成交套数走势：（山语银城、瑜璟湾、金色江南、蓉湖山水）
区域重点项目成交套数走势
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
2பைடு நூலகம்08.1
2008.2
2008.3
2008.4
2008.5
2008.6
2008.7
2008.8
山语银城
瑜璟湾
金色江南 蓉湖山水 单位：套 数据来源：房地产信息网
1阳
近
光
期
嘉
推
园
出
竞
争2 项 目
万 达 广
情
场
况
11.6万 70万
994/376/211
沿粱溪河 景观房4#、 5#、6#、
7#楼
期房
12个月/ 约700组 交付5000 排号金
8000（130 平米以上赠
送车位）
2200/426/140
沿梁青路 1#、2#、 3#、5#、 6#、7#、 11#、11#
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（一 ）可比项目分析 1、可比项目情况分析 2、可比项目营销经验及启示
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可比项目情况分析
数据来源：市场调研部和销售现场内部信息
序楼 号盘
名 称 1山 语 银 城
可 比 典
2
瑜 璟
型
湾
项
目
3金
色
江
南
总建筑面积（单 总套数/已售数/ 建筑类 房屋
位：㎡）
可售数 （单位：套）
型 现状
30万
711/315/35 多层、 现房 小高层
3
0
0
9
8200
16
6900
13
7000
4
87
2010
5
58
7200 7250
7
8500
15
7110
11
7000
6
8600
37
6400
14
6000
6
34
7150
6
7500
11
6800
3
6800
7
9
7150
27
7400
5
6800
4
6300
8
8
7110
9
7500
12
6800
2
6000
自10年以来，以上项目的销售量呈递减趋势，量价齐跌趋势明显。
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近期推出竞争性项目情况分析
数据来源：房地产信息网/ 金网络市场部
序楼 号盘
名 称
总建筑面积 （单位：㎡）
总套数/ 首批 推出套数/认购套
数 （单位：套）
首批推出 房源类型
房屋 现状
客户蓄水 周期/意 向客户数
量
首批推出房 源整体均价 （单位:元/
平米）
推出后实际 成交均价 （单位:元/
平米）
备注
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可比项目情况分析
可比典型项目10年销售量及价格监测
数据来源：房地产信息网
项目
年份
月 份
1
山语银城 销售量（套） 均价（元）
0
0
瑜璟湾
金色江南
蓉湖山水
销售量（套） 均价（元） 销售量（套） 均价（元） 销售量（套） 均价（元）
8
8600
87
6800
11
7000
2
0
0
11
8600
5
6800
7
7000
55万
1665/891/776 高层、 现房 小高层
11.6万
1831/1798/33 多层、 现房 小高层、 高层、 联排别 墅
近一年平均 成交均价 （单位:元） 7110-7250
7800-7900
6800-7000
近3个月成 目前报价 交均价 （单位:元）
（单位:元）
备注
7150
起价：6500 均价：7250
最高价： 7600
金色江南还剩最后200套房子 左右，未推出。三房居多，主
推114小三房，
4蓉 湖 山 水
32万
822/779/45
洋房、 现房 小高层、
高层
6700-6850
6300
起价：5898 首推洋房，目前主推高层公寓，
均价：6800 在北塘区是首次推花园洋房产
最高价：
品的项目
7570
可比典型性项目产品线丰富多样（有多层、小高层、高层、别墅等多种产品类型）， 可售房源充足。 而且在相当长的一段时期内与英郡项目存在竞争关系。