零售店选址的诀窍

国人在零售经营中比较看中店铺的地理位置，甚至不惜请“风水先生”来测迷算卦，就是为了要在日后的买卖中生意兴隆、门庭若市，事实上，国外对零售经营也是“地利在先”的，不是也有“选址、选址、再选址”的零售经验要诀吗。这店铺的风水宝地是否确有其事？有没有什么规律可以探求？

神话和神仙我们自然是不信的，但是，在店铺的选址上确实是有科学的规律可循的。

一．商圈的概念

1．商圈的定义

商圈分主观及客观两种，分别有两个定义：

（1）主观定义：指零售商店吸引顾客来店的距离圈，主体为零售商店，以零售商店为圆心画出的圆圈，这个圆圈代表该零售商店主要客群分布范围，也就是该零售商店的覆盖市场范围。

（2）客观定义：许多类型相同或不同的商店聚集，吸引消费者前往进行特定消费，它代表商店群集所代表的吸引力。

2．构成商圈的要素

构成商圈要素有三：即零售店、消费者和适当的商品或服务。

（1）零售店

商圈的主体是零售店，而且是符合当地需求的业种及类别，例如住宅区内的便利商店可以形成商圈，但是住宅区内的卡车修理厂就无法形成商圈。

（2）消费者

足量且具有购买力的潜在顾客。其中包括两个概念：一、必须拥有足够数量的人流，同时这个人流还必须是我们的目标消费群。例如，在中学旁边开设一个高档眼镜店，人够多，但他们并不是我们的目标消费群。

（3）适当的商品或服务

具有吸引潜在消费者且能够针对其提供所需要的商品或服务。在高档写字楼（带商业群楼的）设立高档眼镜店是合适的，但开一个工薪眼镜店恐怕就不合适了。

3．影响商圈大小的因素

影响商圈大小的因素有：商品因素、地理因素、潜在消费者分布及竞争店位置因素。因此，选择零售店位置会深深影响你的商圈的覆盖范围。

（1）商品因素

商品性质即这种商品是否适应这个商圈的需求，也就是说在这个商圈里的目标消费群是否会对这个商品感兴趣。例如在上海的南京路，设立一个廉价布店，试想有多少游客会跑到上海南京路上来买布呢？

（2）地理因素

道路改造、桥梁翻新或新的城市规划等诸多地理因素，有时会阻隔原来的消费者来店。曾经的商圈可能由于上述变化大伤元气。

（3）潜在消费者分布

在商圈内的消费者是零售商店的目标市场，潜在消费者的分布会让商圈的重心偏移，也会影响商圈的大小。例如，在一个中档区域开设一个高档眼镜店，市场就会逼着你逐步从高档商品销售向中档商品重心偏移。

（4）竞争店的位置

不可避免的竞争往往在同一商圈展开，临近竞争店的潜在消费者常常会因为距离等因素不易来店，造成本店的商圈被切割。

因此传统的商圈在地理上大都是圆形的，但商圈内销售的商品性质会影响商圈大小。地理因素、消费者分布及竞争者位置会将商圈切割或扭曲成不规则形。重要的是商圈内足量且具购买力的潜在消费者，而不是商圈的形态完整与否。

4．商圈特性的六大要素

一般在作商圈分析时应该从商圈特性着手快速。商圈特性包括人口结构、住民属性、生活风土、消费习性、来店状况和竞争店状况这六大要素。

（1）人口结构

人口结构包括：数量、性别、年龄、家庭数和家庭结构等分布。

（2）住民属性

住民属性包括：职业分布、居住形态、交通状况和生活水准。

（3）生活风土

生活风土包括：生活习惯、风土民情、文化水平和使用语言。

（4）消费习性

消费习性包括：购买周期、商品用途和消费习惯。

（5）来店状况

来客区域、路线与方式、时间分布和媒体接触。

（6）竞争店状况

竞争店状况包括：竞争店的顾客来源、店面展示、商品力、价格中枢，还包括自店与竞店的强弱分析及销售分析。

二．选址三要素

零售店的选址是一个非常重要的问题，它不仅影响到顾客来源的保证，它还影响到未来商店形象及形态的转变，从而进一步影响到零售店未来的发展战略。选址从规律上讲有三大要素，必须多重考虑。

一、商圈定位要素

一个商圈确定了以后，我们如果要进入这个商圈，必须根据现有商圈下列四个方面的情况来确立我们零售店的大致方位。这四个方面是：

1．客流量

没有客流即没有人气，这是任何一个商业零售店都难以成功的要素。客流量是需要测量的，在有些路段还要区分上班流和下班流，也就是说我们要真实地了解真正具备购买顾客的数量。

2．流动方向

对任何商圈来说，都存在“进口”和“出口”。商圈的“进口”就是绝大部分进入这个商圈的消费者都会从一些重要的方向进来的即定为‘进口’。而“出口”一般是顾客完成的消费后离开商圈的必经之路。毋容置疑，零售店最好开在商圈的进口处，万不能开在出口处。

3．交通勘测

对某一个零售店来说，它必须要关心附近的交通状况，例如车站的位置以及动态人流，即零售店是处在车站的下游（下车的人群大多是往本店方向走动）还是上游（下车人群朝相反方向流动）。

4．商圈品位

在同一个商圈里，存在销售高、中、低档不同的区域，零售店进入商圈必须考虑您的商品定位是否与该区域吻合。

二、地利要素

在商圈确定下来以后，零售店的大致方位得到确认，接下来必须在店位置细节方面做到慎重挑选。

1．拐角位置较理想

在一个商业街的十字路口，拐角有着得天独厚的地理优势。第一，地处拐角对周围的视角会产生放射性宣传效果，凡进入这个街区的绝大部分地区的消费者都能看见该商店的形貌，是天然的24小时活广告；第二，拐角由于接触街面的面积比较大，有时可以同时在两个角度开门，顾客进店非常便利。

2．三叉路口是好店址

如果商业街是三岔路口，那么正对着T型路面的商店，其穿透力类似于十字路口拐角的位置。所以说，三岔路口也是好位置。

3．店铺地面与路面平

在商业街上存在于许多逛街型顾客，如果店铺与地面存在楼梯，这部分顾客可能因怕麻烦而不进入店中，自然造成店铺的人气不旺。

4．坡路开店不足取

在有些城市中，存在着一段坡路地区，过去许多店选择在坡路上开店均遭到了沉痛的失败，为什么会这样呢？因为在坡路上行走的人通常处在一种不安全的心理状态之中，汽车、自行车飞驰而过，使过路人有一种希望尽快离开的想法和愿望，自然不愿意在这个区域多做停留，更不可能安心地去店里购物。

三、方位要素

在大的商圈确定后，进而有寻找到相关的地理位置后，接下来要解决的就是朝向问题。

1．南方尽量避免西晒

由于南方西晒时间较长，同时西晒往往直接射入店中，夏天这一“亮堂堂的店”和“热烘烘的路”顾客往往是不愿意接近的，从而阻碍了人流的形成。

2．北方尽量不向西北

由于北方长时间处在西北风肆虐的环境下，如果店面朝向西北，一开门，风就会呼啸而入，在这样的干扰下，该店面能好吗？

3．上班侧和下班侧

有时商圈中会出现一种状况：人们上班时会沿着街的一边行走，而下班的人则会同时选择街的另一边。试想，人在上班时购买东西的机会大还是下班时呢？所以尽量应选择在下班侧而非上班侧开店。