龙湖镇房地产市场分析报告.ppt
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郑州龙湖市场梳理报告
2.1产品格局
建筑面积：94㎡ 三室两厅两卫
建筑面积：117㎡ 三室两厅两卫
建筑面积：120㎡ 三室两厅两卫
2.2产品格局
建筑面积：125㎡ 三室两厅两卫
建筑面积：147㎡ 三室两厅两卫
建筑面积：151㎡ 三室两厅两卫
3. 项目推广销售
工程进度7-8F;营销中心主体刚完成；甲方推迟入市节奏， 目前无营销动作，正常预计8-9月入市
3. 项目推广销售；
目前入会约3900组，5月20日升筹，5月底开盘
销售政策：目前新浪乐居991入会，享3000元优惠；
渠道推广： 1、4块户外，南三环、南四环与郑新路交汇处，紫荆山路，中华路 2、安居客、微信公众号；地铁、公交车候车厅、楼体字
竞品楼盘分析——中浩鸿鹄郡
1、规模参数
双湖大道强昭示性、龙湖核心区规模盘、1公里地铁辐射（双湖大道站）
华南城光环及规模优势及影响力 双湖大道昭示性 规划三幼、一小/中学校
物业地址 开发商
占地面积（㎡） 绿化率
交房时间
物业费
30万㎡ 38% ——
元/㎡
南龙湖双湖大道与创新路交汇处
郑州华南城有限公司
建筑面积（㎡）
120万㎡
容积率
总套数
——
车位数
产权年限
70年
物业公司
代理公司
——
在售价格
3 —— 第一亚太物业
28# 30F 1个单元 2梯4户
建筑面积：约89㎡ 三室两厅一卫
建筑面积：约88㎡ 三室两厅一卫
3. 项目推广销售
幸福里工程进度快，有证夹杂无证齐推；甲方初涉开发，刻意追求量价平衡 项目有工程，有证件，供货量极大，处于本案客户导入线上，项目明显被动
郑州龙湖市场-区域房地产市场分析39p 40页PPT文档
备注：数据来自新郑市房管局备案数据
自2019年9月至2019年9月，项目共销售120套，1.70万㎡，均价 6978元/㎡，月均去化9套，面积1308㎡
本报告严格保密
32
典型个案 --九溪郡
九溪郡11层洋房1、2层是133㎡的三房，3-10层 标准层是115㎡的小三房，占到总货量的91%
1.九溪郡目前属于首批 房源认筹阶段，所推售 房源为2栋即136# 137# 两 栋 11F 洋 房 产 品 和 6 栋 联排（叠墅）产品；
空中花园
河
湾
谷
洋
洋
房
房
阳台
楼台
富田兴龙湾 洋房
阳台
龙
湖
御
景
小 高 层 阳台
阳台 红河谷 洋房
空中 廊院
阳台
公 园 大 地
高 层
本报告严格保密
15
市场总结
龙湖镇近几年房地产市场发展稳定，整体 呈现量价齐升的态势，目前已进入快速发 展阶段。
随着大量项目的不断入市，龙湖镇房地产 市场销售火热，市场需求强劲。
一层送地下室，二、三层为 平层，四、五层为复式
本报告严格保密
26
典型个案—兴龙湾
项目于2019年4月首次开盘，5月份集中备案。月均去 化50套，目前剩余房源主要是130㎡的三房。
备注：数据来自新郑市房管局备案数据
销售情况：2019年4月至2019年9月，共销售298套，3.21万㎡，均价5282元/㎡；
认筹，蓄客期两个月，共积累客户600多个。8月中旬加推2栋洋房。
本报告严格保密
22
典型个案—龙湖御景
洋房产品去化较快的为110-130㎡的三房。本次为项目 首推小高层产品，以紧凑型经济两房、三房为主，75 ㎡的两房、85-90㎡的三房去化速度较快
2019尚连信 龙湖地产研究报告-PPT文档资料
400 350 300 250 200 150 100 50 0
382.65
333.2
183 100 6.2 10 23.6 30.3 115
销售额
龙湖地产2019年全年实现合同销售额382.65亿元，合同销售面积328.6 万平方米，同比2019年分别增长14.8%和33.9%。
龙湖地产2019年将推行积极销售策略
PART2——龙湖核心价值观
企业文化
公司组织架构
运营管理体系
公司荣誉
企业文化
公司的企业理念：善待您一生 我们的使命 为客户提供优质产品和服务并影响他们的行为，在此 过程中，成为卓越的企业并创造机会。
我们的核心价值观 追求卓越 人文精神 研究精神 信任共赢 企业家精神
我们的经营管理原则 长期利益 客户至上 员工成长 同路人 科学决策 改进创新 简单直接 先外后内
今年1月，公司没有集中推盘，且整个供货量处于全年最低水平。
后续公司将会在多地增加供货，新推盘涵盖商业、别墅、高层等业 态，继续以积极灵活的销售策略应对市场挑战。”龙湖地产如是称。 对于2019年，龙湖强调要“以我为主”，坚持积极主动的销售 策略。2019年龙湖将会延续去年的发展策略保持高周转，为周转率 作出更多思考。
项目分布图
龙湖 进入全国化扩张的发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城 市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。截至 2019年，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、 沈阳、杭州、青岛、大连、烟台、玉溪、宁波14个城市。
龙湖地产年度销售额
龙湖地产2003—2011年销售额
龙湖各地区的公司95% 以上的员工，尤其是中 高层管理人员，都是本 地招聘 人才全国化
382.65
333.2
183 100 6.2 10 23.6 30.3 115
销售额
龙湖地产2019年全年实现合同销售额382.65亿元，合同销售面积328.6 万平方米，同比2019年分别增长14.8%和33.9%。
龙湖地产2019年将推行积极销售策略
PART2——龙湖核心价值观
企业文化
公司组织架构
运营管理体系
公司荣誉
企业文化
公司的企业理念：善待您一生 我们的使命 为客户提供优质产品和服务并影响他们的行为，在此 过程中，成为卓越的企业并创造机会。
我们的核心价值观 追求卓越 人文精神 研究精神 信任共赢 企业家精神
我们的经营管理原则 长期利益 客户至上 员工成长 同路人 科学决策 改进创新 简单直接 先外后内
今年1月，公司没有集中推盘，且整个供货量处于全年最低水平。
后续公司将会在多地增加供货，新推盘涵盖商业、别墅、高层等业 态，继续以积极灵活的销售策略应对市场挑战。”龙湖地产如是称。 对于2019年，龙湖强调要“以我为主”，坚持积极主动的销售 策略。2019年龙湖将会延续去年的发展策略保持高周转，为周转率 作出更多思考。
项目分布图
龙湖 进入全国化扩张的发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城 市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。截至 2019年，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、 沈阳、杭州、青岛、大连、烟台、玉溪、宁波14个城市。
龙湖地产年度销售额
龙湖地产2003—2011年销售额
龙湖各地区的公司95% 以上的员工，尤其是中 高层管理人员，都是本 地招聘 人才全国化
(精品课件)重庆最新龙湖地产整体研究报告市场分析_项目定位_业态分布_经济测算PPT演示课件
333.2
从2003年至今，龙湖的销售业绩经历了一个快速发展的跨越 阶段。2003年，龙湖聚焦于重庆，开发销售收入为6.2亿元， 2004年总销售收入10多亿元，到2005年已达23.6亿元，2006年 则达38.3亿元，2007年销售收入为100亿元 ，从该年度开始，跻 身全国10多家百亿地产企业行列；2008年龙湖销售收入达到115 亿元，2009年销售收入达到183亿元，2010全年销售将超过300 亿元，至333.2亿元。
战略意图
一个主脉多 个项目同时 开展 住宅业态掌握日益成熟，并在单 一业态快速推进与精耕细作并举
全国规模化扩张 空降进京 奇袭成都
万科、绿城和龙湖
早在1995年龙湖成立之初，龙湖掌门吴亚军就亲赴深圳找万科的王石取 经。然而，多年之后，龙湖终于化鱼为龙。在业界盛传一个故事，万科一位 高层曾经来渝考察龙湖多日，感叹龙湖的“可怕”。宋卫平与吴亚军是“狂 妄”与“谦虚”的两个极端，但在宋卫平炮轰万科的同时，却大赞了龙湖。 他说：“龙湖是绿城惟一的竞争对手，我看过龙湖在重庆的项目之后，便让 绿城的高管也坐飞机去重庆看项目，光是飞机票就花了60多万元。” 吴亚军，女，45岁，高级经济师，1984年毕业于西北工业大学航海工程 专业；1995年创办龙湖地产，历任重庆龙湖地产总经理、董事长，北京龙湖 置业发展有限公司总经理、董事长；2005年9月内部机构改组成立龙湖集团， 辞去兼任的所有区域公司总经理之职，任集团董事长兼总经理。
. 7
细节造就龙湖
通往项目的路，已有改变，还未明显 入口，眼前一亮
样板间，亲和温馨
售楼处，趣意盎然
.
8
营造出超乎客户期望的生活环境！
.
9
有生命的园林，比建筑本身更能打动人！
龙湖房地产项目营销报告PPT课件
CHAPTER 06
客户关系管理与服务优化
客户群体特征分析
年龄分布
以中青年为主，具备较高的购房能力和意愿。
职业特点
多为白领、企业家等高端职业人群，注重生活品 质和居住环境。
购房需求
追求高品质的居住体验，注重小区环境、配套设 施和物业服务等方面。
客户关系维护手段创新
1 2
客户关系管理系统
建立完善的客户关系管理系统，实现客户信息的 集中管理和分析，提高客户服务效率和质量。
线上渠道拓展方式及效果评估
• 网络直播：通过直播形式展示项目特色、解答客户疑问， 增强互动性和信任感。
线上渠道拓展方式及效果评估
曝光量
统计各线上渠道的曝光量，分析 用户对项目信息的关注度。
点击率
监测广告、社交媒体等渠道的点击 率，评估用户对项目的兴趣程度。
转化率
追踪线上渠道带来的客户咨询和成 交量，衡量线上拓展的实际效果。
融合现代建筑风格与当地文化 特色
打造绿色、智能、安全的居住 环境
规划多功能社区，满足业主全 方位需求
户型配比与面积区间
01
02
03
04
多样化户型设计，满足 不同客户需求
主打中小户型，兼顾大 户型及豪宅市场
面积区间覆盖广泛，从 60平米到200平米不等
针对不同客户群体，提 供个性化定制服务
装修风格及材料选择
建立定期沟通机制，及时了解合 作进展和遇到的问题，共同商讨 解决方案；同时定期对合作效果 进行评估和调整优化合作策略。
CHAPTER 05
品牌推广与形象塑造
品牌定位及传播策略
品牌定位
高端、豪华、品质生活
传播策略
通过线上线下多渠道宣传，塑造品牌形象，提升品牌知名度和美誉度
房地产市场分析报告范文ppt房地产市场报告范文
房地产市场分析报告范文ppt房地产市场报告范文2022年：探明底部，复苏上行2022年，中国经济“新常态”成为高大上的财经流行语。
其实，中国房地产业也进入了“新常态”，政策变调、增速下滑、结构调整、利润压缩、企业分化等行业新特征日渐显现。
从市场短期变化而言，经历2022年的市场繁荣之后，2022年市场全面降温，不分一二三四线城市，不分高中低档产品，皆出现了明显降温。
成交量下滑、价格下跌、投资增速放缓、房屋开工下降，所有市场指标皆下滑。
但也应看到积极信号，比如房贷政策由紧趋松，比如中央实行“分类指导，双向调控”，比如地方政府因地制宜的采取了放松限购、支持合理需求的措施。
在政策暖风频吹之下，四季度少数指标复苏，比如大城市的住宅成交显著反弹，房价环比跌幅收窄，市场信心有所恢复。
2022年，易居研究院的年度报告如此预测2022年：高位振荡，逐步降温。
如今基本被验证。
展望2022年，易居研究院预测：探明底部，复苏上行。
虽然，当前只是少数城市、少数指标复苏，全国市场还沉浸于“寒冬”之中;但是，《2022年度全国房地产市场报告》已开始畅想“春之声”。
一、政策预判(一)经济政策：稳中求进，适度宽松，首要目标是稳增长从国际背景看，2022年美国经济继续走强，而日本和欧洲仍偏弱。
与之相适应的经济政策，日本和欧洲将比美国宽松化。
2022年10月美国QE刺激全部退出，2022年是否加息存在一定变数，但2022年内部整体来看，仍执行偏低利率政策，因此虽然对全球流动性有负面影响，但程度并不严重。
而日本和欧洲，还将继续实行超宽松货币政策，还可能进一步宽松化。
将美欧日综合考虑，2022年我国面临的外部货币环境，虽然宽松程度不如2022年，但仍处于历史上偏宽松区间。
展望2022年国内经济政策走向，必须关注两个会议。
面对经济运行的新常态，在12月5日召开的中央政治局会议指出，坚持稳中求进工作总基调，坚持以提高经济发展质量和效益为中心，主动适应经济发展新常态，保持经济运行在合理区间，把转方式调结构放到更加重要位置，狠抓改革攻坚，突出创新驱动，强化风险防控，加强民生保障，促进经济持续健康发展和社会和谐稳定。
龙湖地产新进入城市研究报告模板(PPT42页)
运 产业定位及重点产业情况 ……
资料参照： 城市报国务院规划、十一五规划、十二五规划
城市概况城市定位
宁波定位为长三角经济圈五个区域中心城市之一，是南部两 个副中心城市之一，是沿湾发展的重要核心
上 海
杭
宁
州
波
《长江三角洲地区区域规划(年月)》提升了宁波的城市地位： 发挥产业和沿海港口资源优势，推动宁波舟山港一体化，建成为 先进制造业基地 现代物流基地 国际港口城市
数据来源：
城市概况市场容量：土地市场供应及成交
商品房土地市场供销一句话总述
请对以下信息进行说明： （拆分出商品住宅更佳） 商品房土地年成交总建面 年成交总额，相比年表现 ……
数据来源： 注：商品房土地不包含工业用地及动迁配套房用地(如果无法统计商品房土地也可使用住宅土地统计口径)
区域市场城市发展方向
区域市场城市发展方向
杭州受地理条件限制，主城向东发展，辅城多点六向分布
杭州西南为景观保护区、钱塘江穿城而过 “一主三副”：
主城；江南城、临平城、下沙城 “双心”：
湖滨、武林广场旅游商业文化服务中心 临江地区钱江北岸城市新中心，钱江南岸 远景城市商务中心 “双轴”： 东西向以钱塘江为城市生态轴 南北向以主城江南城为发展轴 “六大组团”：分成北片和南片 北片由塘栖、良渚和余杭组团组成 南片由临浦、瓜沥和义蓬组团组成。
区域市场区域土地资源分布
土地资源分布情况
请插入未来土地供应区位图 请标注重点供应区域及土地类型
请对以下信息进行说明： 过去一年土地供应、成交及流拍情况 现有可跟踪土地资源分布 未来供地计划
区域市场镇海区土地资源分布
镇海区值得关注的土地资源主要分布于镇海南块及与北块的连接带 上，靠近南块的土地未来增值空间大，投资价值高
资料参照： 城市报国务院规划、十一五规划、十二五规划
城市概况城市定位
宁波定位为长三角经济圈五个区域中心城市之一，是南部两 个副中心城市之一，是沿湾发展的重要核心
上 海
杭
宁
州
波
《长江三角洲地区区域规划(年月)》提升了宁波的城市地位： 发挥产业和沿海港口资源优势，推动宁波舟山港一体化，建成为 先进制造业基地 现代物流基地 国际港口城市
数据来源：
城市概况市场容量：土地市场供应及成交
商品房土地市场供销一句话总述
请对以下信息进行说明： （拆分出商品住宅更佳） 商品房土地年成交总建面 年成交总额，相比年表现 ……
数据来源： 注：商品房土地不包含工业用地及动迁配套房用地(如果无法统计商品房土地也可使用住宅土地统计口径)
区域市场城市发展方向
区域市场城市发展方向
杭州受地理条件限制，主城向东发展，辅城多点六向分布
杭州西南为景观保护区、钱塘江穿城而过 “一主三副”：
主城；江南城、临平城、下沙城 “双心”：
湖滨、武林广场旅游商业文化服务中心 临江地区钱江北岸城市新中心，钱江南岸 远景城市商务中心 “双轴”： 东西向以钱塘江为城市生态轴 南北向以主城江南城为发展轴 “六大组团”：分成北片和南片 北片由塘栖、良渚和余杭组团组成 南片由临浦、瓜沥和义蓬组团组成。
区域市场区域土地资源分布
土地资源分布情况
请插入未来土地供应区位图 请标注重点供应区域及土地类型
请对以下信息进行说明： 过去一年土地供应、成交及流拍情况 现有可跟踪土地资源分布 未来供地计划
区域市场镇海区土地资源分布
镇海区值得关注的土地资源主要分布于镇海南块及与北块的连接带 上，靠近南块的土地未来增值空间大，投资价值高
房地产市场状况调研分析报告PPT
2023年，对各个行业来说似乎都该是繁荣的一年，“井喷式”的恢复使得旅游、电影、餐饮等领域的活跃度大大增加。唯有房地产市场尽管产生了一定的增幅，但仍然远远没能达到疫情发生时的高度，房地产市场呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点。
随着各地政府的宏观调控政策的逐渐出台完善，房地产市场将逐渐回归理性，尤其是随着新一轮城市化的启动，二三线城市的经济发展和人口流入也呈现出较快的增长，将成为房地产市场的新的增长点，至少在2023年底或2024年上半年以后中国房地产市场将呈现稳中有升的趋势。
2022年12月以后，国家多次强调“房地产业是国民经济的支柱”，标志着房地产的支柱产业地位依然牢靠。从“五一”数据看，各个城市的交易量相对去年“五一”时间的数据大大提高了25%，部分刚性购房需求得到集中释放。
一
二
三
四
从宏观市场结构设计看，房地产未来将更突出保障属性，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
2023年全国拟开业购物中心达588个，拟开业数量、体量约为2022年实际开业量的1.6倍。
数字化、智能化等技术的广泛应用，以及元宇宙等新概念的兴起，将为商业地产的运营管理和用户体验带来更多创新。
以空间功能为切入口，融入都市农场、儿童乐园、智慧购物、AR沉浸体验等元素，以多变的玩法赋予商业地产项目新的文化内涵、时尚元素和科技含量。
Part
4
风险及挑战
01
02
03
04
05
2022年以来，全国房地产投资、商品房销售、土地购置等各项数据连续下滑
房地产企业生存状况持续恶化，连续暴雷不仅涉及到民生底线。
2023
房地产市场状况分析报告
C
ontents
0613龙湖整体市场调研
最新动态：郑州地铁2号线南延线计划于3月底前开工建 设，全线同步建设车辆段、停车场各一座，2016年竣工。
地铁二号线延长线示意图
交通价值
BRT快速公交线路市政规划示意图 BRT规划：根据郑州市交通发展规划，龙湖镇内设置了BRT城市公交线路终点站。作为郑州市BRT系统的 延伸，龙湖镇的快速公交线路主要贯穿于龙湖大道、轩辕路、商业路和郑新路的部分路段，线路中共设 有十个站点。另，郑州中心城区与龙湖镇之间规划一条BRT走廊，主要位于中州大道南延道路上。 小结：龙湖立足郑州南扩寻求经济发展，交通是最为重要的条件。公路与地铁的规划使龙湖的发展前景 更加明朗，极大增加了投资者对龙湖的信心。地铁2号线的投入使用将大大拉近与郑州市区的距离，改变 龙湖人的生活方式。
3、小结：龙湖镇位于郑州南大门，是未来老城区和运河新区、空港区发展融合的重要支点。
交通价值
龙湖镇交通线路规划图
道路交通规划：
目前龙湖将规划通过五横（西南绕城高速、双湖大道、袁张公路、107联接线、郑少高速机场联 络线）六纵（郑尧高速、大学路、京广路、老107国道、郑新快速通道、东四环）加强与郑州市 与航空港区的联系。三五年后，龙湖到郑州市中心的时间将缩短为30分钟，而到机场港区的时间 将缩短为15分钟
万亩樱桃游览区：郑州樱桃沟景区位于二七区侯寨乡南部，以樱桃沟为中心，延绵15公里，丘 陵起伏，沟壑纵横，深深的沟里布满了青翠繁茂的樱桃树，景色十分宜人。这里樱桃种植已有千年历 史，由于气候适宜、沟内避风、土壤特殊，产出的樱桃粒大肉厚、色泽丰丽、入口甘甜，且能补中益 气，滋润肌肤。故而享有盛名，传誉省内外。
龙湖镇的发展方向就是“生态在镇中，镇在生态中”，所以现在除了龙湖度假村、泰昊陵生态农 业观光园、万亩樱桃游览区这些已经建成的休闲旅游景区外呢，未来龙湖镇还会大力发展各个街道的景 观建设，十七里河沿河公园现在已经开始规划建设了，未来更有新郑后胡生态园区、龙湖湿地公园等园 区建设。从早年的“世界第九风情小镇”，到如今的“宜居教育城”，新郑龙湖从不乏世人的瞩目。只 不过，在“十二五”规划重要内容郑州都市区“组团发展、产城融合”的主攻方向和策略下，新的城市 规划必将实现龙湖向郑州靠拢的夙愿，加速“龙湖组团”的快速崛起。
地铁二号线延长线示意图
交通价值
BRT快速公交线路市政规划示意图 BRT规划：根据郑州市交通发展规划，龙湖镇内设置了BRT城市公交线路终点站。作为郑州市BRT系统的 延伸，龙湖镇的快速公交线路主要贯穿于龙湖大道、轩辕路、商业路和郑新路的部分路段，线路中共设 有十个站点。另，郑州中心城区与龙湖镇之间规划一条BRT走廊，主要位于中州大道南延道路上。 小结：龙湖立足郑州南扩寻求经济发展，交通是最为重要的条件。公路与地铁的规划使龙湖的发展前景 更加明朗，极大增加了投资者对龙湖的信心。地铁2号线的投入使用将大大拉近与郑州市区的距离，改变 龙湖人的生活方式。
3、小结：龙湖镇位于郑州南大门，是未来老城区和运河新区、空港区发展融合的重要支点。
交通价值
龙湖镇交通线路规划图
道路交通规划：
目前龙湖将规划通过五横（西南绕城高速、双湖大道、袁张公路、107联接线、郑少高速机场联 络线）六纵（郑尧高速、大学路、京广路、老107国道、郑新快速通道、东四环）加强与郑州市 与航空港区的联系。三五年后，龙湖到郑州市中心的时间将缩短为30分钟，而到机场港区的时间 将缩短为15分钟
万亩樱桃游览区：郑州樱桃沟景区位于二七区侯寨乡南部，以樱桃沟为中心，延绵15公里，丘 陵起伏，沟壑纵横，深深的沟里布满了青翠繁茂的樱桃树，景色十分宜人。这里樱桃种植已有千年历 史，由于气候适宜、沟内避风、土壤特殊，产出的樱桃粒大肉厚、色泽丰丽、入口甘甜，且能补中益 气，滋润肌肤。故而享有盛名，传誉省内外。
龙湖镇的发展方向就是“生态在镇中，镇在生态中”，所以现在除了龙湖度假村、泰昊陵生态农 业观光园、万亩樱桃游览区这些已经建成的休闲旅游景区外呢，未来龙湖镇还会大力发展各个街道的景 观建设，十七里河沿河公园现在已经开始规划建设了，未来更有新郑后胡生态园区、龙湖湿地公园等园 区建设。从早年的“世界第九风情小镇”，到如今的“宜居教育城”，新郑龙湖从不乏世人的瞩目。只 不过，在“十二五”规划重要内容郑州都市区“组团发展、产城融合”的主攻方向和策略下，新的城市 规划必将实现龙湖向郑州靠拢的夙愿，加速“龙湖组团”的快速崛起。
郑州龙湖镇正力置业项目市场研究报告
龙湖镇正力置业项目市场研究报告目录一、郑州市经济发展环境分析 (6)1.1经济环境 (6)1.1.1郑州城市及经济发展现状、目标 (6)1.1.2郑州固定资产投资及房地产开发投资 (8)1.1.3郑州产业结构及增长比率 (10)1.1.4郑州进出口额及增长 (10)1.1.5郑州人口、人口增长、人均可支配收入及人均住房面积 (11)1.1.6郑州经济发展与房价 (12)1.2城市规划概况 (13)1.2.1城市规划范围、规模及发展方向 (13)1.2.2城市规划格局 (14)1.2.3城市交通规划 (16)1.3政策环境 (17)1.3.1三房对接 (17)1.3.2“9.27新政” (18)1.3.3“加息”、上调存款准备金率 (18)1.3.4“物权”受法律保护 (19)1.3.5打击屯地 (20)1.4郑州经济环境小结 (21)二、郑州房地产市场分析 (21)2.1、土地供应情况 (21)2.1.1、供应总量逐年上升 (21)2.2、郑州商品房供销情况分析 (22)2.2.1、近几年郑州房地产市场商品房供销分析 (22)2.2.2、2007年郑州房地产市场情况 (23)2.2.3、2008年1-5月郑州房地产市场情况 (24)2.3、郑州商品房价格走势 (25)2.3.1、近几年郑州商品房价格走势 (25)2.3.2、2007年郑州商品房价格走势 (26)2.3.3、2008年1-5月郑州商品房价格走势 (26)2.4、郑州2008-2012年住房建设规划 (27)2.5、郑州房地产市场小结 (27)三、区域规划及发展研究 (28)3.1龙湖简介 (28)3.2龙湖镇交通状况 (28)3.3龙湖镇规划 (29)3.3.1总体规划 (29)3.3.2空间布局结构 (29)3.3.3五大园区 (30)3.3.4交通路网状况 (31)3.4郑州至龙湖的交通现状 (32)3.5龙湖镇对郑州的战略位置 (32)3.6龙湖区域发展小结 (33)四、区域住宅市场调研分析 (33)4.1区域分析说明 (33)4.2市场总体特征 (33)4.3龙湖主要在售项目分析 (34)4.3.1位置分布 (34)4.3.2在售项目规模 (35)4.3.3产品特征 (36)4.3.4价格特征 (37)4.3.5小区内部景观特征 (39)4.3.6小区内部配套和物业管理 (40)4.3.7销售情况和营销推广 (41)4.3.8潜在市场主要产品供应 (42)4.4客户需求分析 (45)4.4.2需求特征 (46)4.5龙湖区域市场分析小结 (47)五、借鉴案例分析 (48)5.1远大理想城 (48)5.1.1项目简介 (48)5.1.2项目基本数据 (49)5.1.3小区内部规划 (49)5.1.4充满西班牙风情的外立面风格 (50)5.1.5已规划产品组合 (50)5.1.6洋房户型附图 (51)5.1.7开发节奏及销售情况 (53)5.1.8营销推广活动 (53)5.1.9本案可借鉴之处 (54)5.2托斯卡纳 (54)5.2.1项目规划 (54)5.2.2项目基本数据 (55)5.2.3项目开发思路 (55)5.2.4投放时间 (56)5.2.5价格和销售阶段 (56)5.2.6产品配套和景观 (56)5.2.7产品卖点 (57)5.2.8项目评析 (57)5.2.9本案可借鉴之处 (58)5.3普罗旺世 (58)5.3.1项目简介 (58)5.3.2基本数据 (59)5.3.3开发思路 (59)5.3.4开发节奏 (59)5.3.6系列活动 (60)5.3.7项目配套 (61)5.3.8项目评价 (63)5.3.9本案可借鉴之处 (63)六、市场研究结论 (64)一、郑州市经济发展环境分析1.1经济环境1.1.1郑州城市及经济发展现状、目标郑州地处中华腹地，九州之中，十省通衢，交通十分便利。
龙湖镇房地产市场分析报告
市场分析/住宅市场
龙湖镇住宅市场呈现四面开花的特征，整体表现为由西向东品质逐步提升的趋势，未来东 部及南部为重点发展区域，住宅市场竞争激烈。在售项目21个，其中新开盘项目8个，待 售项目11个，潜在项目10个，市场竞争激烈。
观澜苑 振兴地块301亩 温莎城堡 永丰· 金沙湾 红河谷 群缘置业43亩 新郑广成置业92亩 悦府海棠 龙湖上公馆 丹石街区 双桥印象 国瑞城 梧桐郡 龙熙湖畔
市中心
十 一 公 里
龙湖
港区
区域认知/城市属性
龙湖镇的快速发展处于郑州市快速发展的背景下，郑州市是河南省省会，是中原经济 区发展的龙头城市，郑州市的快速发展对龙湖有巨大的带动作用。
2011 年 1 月 26 日，“中原经济 区”被正式纳入《全国主体功 能区规划》，上升到国家战略 层面。 河南省确立建立“以郑州为核 心、省辖市为主体、与周边联 动发展”的战略格局，郑州市 的经济总量、人居环境、城市 框架和影响力将得到进一步提 升，促进郑州向国际化大都市
龙湖镇房地产市场分析报告
市场策划部
1. 区域认知 2.市场分析 3.重点个案 4.竞争区域
5.总结建议
区域认知/城市属性
龙湖镇距郑州市中心十一公里，属郑州市南部航空港组团，是郑州市南向拓展的前沿 门户，是郑州市卫星城。
龙湖镇位于郑州市南部，距中 心城区 11 公里，是郑州市南部 近郊卫星城。龙湖镇距航空港 区 18 公里，将成为市区与港区 的连接枢纽。 随着二七新区、南三环、南水 北调运河等一系列工程的建设， 南区开发速度仅次于东区，成 为城市开发热点，龙湖的融城 速度大大加速。
BRT
至港区
区域认知/区域配套
龙湖镇目前商业集中在大学周围及小乔村，以底层商业为主，商业价值不高。区内目 前已经进驻河南省第二人民医院及新郑市第三人民医院，能够满足区内居住人群的基本医 疗需求。
2024版完整版龙湖房地产营销
建立用户友好的官方网站和移动应用，提供 详细的项目信息和在线咨询服务，吸引潜在 购房者。
积极运用微信、微博等社交媒体平台，发布 项目动态、市场分析和购房指南，与粉丝互 动，提高品牌曝光度。
网络广告投放
大数据分析与精准营销
在搜索引擎、房地产网站等网络平台投放广 告，扩大品牌知名度，吸引目标客户。
收集用户数据，进行深度分析，实现精准营 销，提高转化率。
格供客户选择。
为了提升产品品质，龙湖严格把 控装修材料和施工工艺，选用环 保、耐用的高品质材料，确保装
修质量和居住安全。
龙湖还注重细节处理和人性化设 计，从色彩搭配、家具陈设到灯 光照明等各个方面打造舒适宜人
的居住环境。
2024/1/26
11
配套设施及服务优化
龙湖地产在项目规划中充分考虑配套设施的完善性，包括学校、医院、商业中心、 公园等公共设施的布局和建设。
2024/1/26
28
销售团队组建及培训
2024/1/26
01
组建专业、高效的销售团队，包括 销售经理、销售顾问、客户服务等 角色。
02
对销售团队成员进行系统的培训， 包括产品知识、销售技巧、客户服 务等方面，确保团队成员具备专业 的知识和技能。
29
业务流程规范化和标准化
制定详细的销售流程和服务标准，确 保团队成员能够清晰了解各自职责和 业务流程。
龙湖还注重户型的个性化定制，根据 客户需求提供量身定制的户型解决方 案，让每位客户都能找到最适合自己 的居住空间。
在户型创新方面，龙湖不断推陈出新， 引入智能化家居系统、可变空间等先 进设计理念，打造出具有前瞻性和实 用性的新型户型。
2024/1/26
10
装修风格与品质提升
新郑龙湖房地产市场报告
宏观政策
郑州楼市限购正式取消，市内五区和郑东新区不再限购
郑州正式取消限购，目前对龙湖区域影响不大
2014年8月9日晚20:00，郑州市房管局官方微博发布消息表示：经报请上级部门批准，自即日起，在郑州市市内五 区、郑东新区购买住房时不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情况证明。
取消限购对于郑州的主要影响：有效抑制房价下行趋势， 活跃楼市观望情绪，促进楼市交易；进一步刺激学区房的 需求；刺激改善性住房的需求等，对刚需客户的影响不 大。
产品面积
118㎡三房 88㎡两房，115~130㎡三房,143~160㎡四房
84-94㎡两房，128㎡~140㎡三房 88~90㎡两房、120㎡三房 84㎡两房，113-118㎡三房
84㎡两房、102、110、119㎡三房 联排200-240㎡，洋房90-150㎡，高层90-138㎡
90㎡两房，106-110㎡ 三房 89~115㎡三房
对于郑州来说，取消限购增强了民众及开发商对于房地产 市场的信心，能在短期内刺激市场回暖，但由于市场遇冷 的根本原因是限贷政策的影响，因此长期来看，取消限购 对于房地产市场的影响不会很大。
而对龙湖来说，客户主要构成是价格外溢型刚需客户，受
政郑策州影限响购不的大取。消对于龙湖房地产市场影响不会太 大。
康桥九溪郡 高层6400
绿都丹石街区 高层5800
双桥印象 高层5800
龙熙湖畔 5900
国瑞城 高层5900 洋房7500
浩创梧桐郡 高层5900
恒基水榭华城 5200
宽视界 洋房5500
公园1857 高层6000
龙湖锦艺城 高层6200 洋房7500
康桥原溪里 待售
项目详情
龙湖市调PPT课件
五大园区的建成和逐步投入使用将成为未来区域发展的重要需求基础，将加速郑州 与龙湖的融合。
工业园区：形成了以河南鸽瑞、卫华钢构、商都饲料、华通钢管、富源钢管为代表； 文化教育园区：以升达大学、中原工学院、河南工程学院等10余所院校为主的文化教 育园区； 纺织服装园区：以正好走宏业纺织品有限公司、郑州第一纺织有限公司等为代表； 的高科技工业园区：以信息产业部二十七所、河南航天压力原件有限公司为主的高科 技工业园区； 度假区和商业服务区：以龙泊圣地、21世纪国际城、龙湖度假村、思达生存谷以及商 业街等为主。
龙湖镇对郑州的战略位置——
1、东南侧加州工业城的辐射：选址于郑州市东南部、精光铁路以东、京珠高速公路以西、郑州经济技术开发区建成区以南， 总规划面积46平方公里，起步区总投资不低于20亿美元，2008年完成起步区的基础设施建设，并启动二期工程； 2、东南大学城的投入使用：迄今为止，已有升达大学、中原工学院、河南工程学院、河南职工医学院、河南检察官学院等十 余所高校的投入使用，为龙湖注入浓厚的人文气息的同时，加速了郑州与龙湖的融合； 3、郑许一体化的推进：2006年以来，向北的郑州加快了向南发展的步伐，并提出郑州的长远发展方向之一是向南。郑州在北 移东扩基础上，提出城区西伸南引。许昌北距郑州主城区约90公里，郑许大道途径龙湖，在郑许融合的同时也对郑州龙湖的融 合带来利好因素； 4、郑州工业的南迁：亚洲最大的客车生产基地宇通工业园在龙湖的选址；郑州国棉厂的南迁至龙湖； 5、与郑州交通利好因素：郑路、107国道、紫荆山路向南与龙湖的贯通、南三环大学路至107之间立交桥的修建。
郑新快速路已经全面通车，四港联动、沿107国道快速路建设，规划BRT、地铁2 号线终点站将设置在龙湖镇区。
2020/3/5
3
工业园区：形成了以河南鸽瑞、卫华钢构、商都饲料、华通钢管、富源钢管为代表； 文化教育园区：以升达大学、中原工学院、河南工程学院等10余所院校为主的文化教 育园区； 纺织服装园区：以正好走宏业纺织品有限公司、郑州第一纺织有限公司等为代表； 的高科技工业园区：以信息产业部二十七所、河南航天压力原件有限公司为主的高科 技工业园区； 度假区和商业服务区：以龙泊圣地、21世纪国际城、龙湖度假村、思达生存谷以及商 业街等为主。
龙湖镇对郑州的战略位置——
1、东南侧加州工业城的辐射：选址于郑州市东南部、精光铁路以东、京珠高速公路以西、郑州经济技术开发区建成区以南， 总规划面积46平方公里，起步区总投资不低于20亿美元，2008年完成起步区的基础设施建设，并启动二期工程； 2、东南大学城的投入使用：迄今为止，已有升达大学、中原工学院、河南工程学院、河南职工医学院、河南检察官学院等十 余所高校的投入使用，为龙湖注入浓厚的人文气息的同时，加速了郑州与龙湖的融合； 3、郑许一体化的推进：2006年以来，向北的郑州加快了向南发展的步伐，并提出郑州的长远发展方向之一是向南。郑州在北 移东扩基础上，提出城区西伸南引。许昌北距郑州主城区约90公里，郑许大道途径龙湖，在郑许融合的同时也对郑州龙湖的融 合带来利好因素； 4、郑州工业的南迁：亚洲最大的客车生产基地宇通工业园在龙湖的选址；郑州国棉厂的南迁至龙湖； 5、与郑州交通利好因素：郑路、107国道、紫荆山路向南与龙湖的贯通、南三环大学路至107之间立交桥的修建。
郑新快速路已经全面通车，四港联动、沿107国道快速路建设，规划BRT、地铁2 号线终点站将设置在龙湖镇区。
2020/3/5
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市中心十 一 公 里 Nhomakorabea龙湖港区
区域认知/城市属性
龙湖镇的快速发展处于郑州市快速发展的背景下，郑州市是河南省省会，是中原经济 区发展的龙头城市，郑州市的快速发展对龙湖有巨大的带动作用。
2011 年 1 月 26 日 ， “ 中 原 经 济 区”被正式纳入《全国主体功 能区规划》，上升到国家战略 层面。 河南省确立建立“以郑州为核 心、省辖市为主体、与周边联 动发展”的战略格局，郑州市 的经济总量、人居环境、城市 框架和影响力将得到进一步提 升，促进郑州向国际化大都市 发展。
区域认知/城市属性
郑州市南部是郑州市的外向型交流区域，将以物流为主的空港经济引领都市发展，龙 湖、二七新城及港区等南部区域将得到新的发展机遇。
郑州都市区的核心发展思路： 组团发展、产城融合；以东扩、 西、南进、北控为发展方针。 郑州市将构筑公路港、铁路港、 航空港、信息港“四港联动” 的大交通格局。 郑州南部的龙湖及航空港区有 利于巩固和提升郑州国家级综 合交通枢纽地位。
区内有众多产业园区，华南城，华商汇，科技教育园区，纺织服装产业区，郭店机械制造区。
西翼：休闲居 住、特色旅游
一核：中部 教育科研区
东翼：纺织服 装、食品加工
华南城
区域认知/交通规划
龙湖镇对外交通呈立体化发展，龙湖紧邻航空港区，地铁2号线及BRT延伸至龙湖， 形成航空线、路网线、轨道线的立体交通。
京广快速路、紫荆山路、郑新快 速通道、大学路、郑平路、绕城 高速等多条道路联接郑州市区与 龙湖，目前紫荆山南延工程及郑 新快速路南三环段已经开工建设， 预计2016年建成通车。 地铁2号线联接郑州、龙湖及航空 港区，龙湖镇成为郑州市与港区 的交通枢纽；地铁2号线南延工程 预计2017年建成通车。
龙湖镇房地产市场分析报告
1. 区域认知 2.市场分析 3.重点个案 4.竞争区域 5.总结建议
区域认知/城市属性
龙湖镇距郑州市中心十一公里，属郑州市南部航空港组团，是郑州市南向拓展的前沿 门户，是郑州市卫星城。
龙湖镇位于郑州市南部，距中 心城区11公里，是郑州市南部 近郊卫星城。龙湖镇距航空港 区18公里，将成为市区与港区 的连接枢纽。 随着二七新区、南三环、南水 北调运河等一系列工程的建设， 南区开发速度仅次于东区，成 为城市开发热点，龙湖的融城 速度大大加速。
区域认知/产业规划
龙湖镇按照“一核两翼”的发展方针，着力打造集教育培训、商业服务、现代工业和 休闲居住为一体的宜居教育城。
“一核”即中部核心区，重点建设高校区、中小学教育园区及科研开发区；东翼发展纺织服装、食 品加工；西翼发展休闲居住、特色旅游。东部休闲教育区为房地产发展的主要区域。
范围：位于西南绕城高速、南水北调渠以南，京广铁路以西，郑少高速机场联络线、机场东出口联 络线以北，郑尧高速公路以东，规划总面积138平方公里。
龙湖镇区内道路组织良好，纵 横交错呈棋盘式分布；主要道 路 ： 老 107 国 道 、 郑 新 快 速 公 路、湖滨路、鸿鹄路、文昌路、 祥云路、祥和路、双湖大道、 泰山路、西南绕城高速等。 对外交通不发达，特别是与郑 州市区交通不便，目前普通通 道 仅 有 老 107 国 道 与 郑 州 市 区 相连，道路货车流量大，粉尘 污染严重，不能有力支撑区内 房地产发展；对市内客户置业 龙湖有一定限制。
BRT
至港区
区域认知/区域配套
龙湖镇目前商业集中在大学周围及小乔村，以底层商业为主，商业价值不高。区内目 前已经进驻河南省第二人民医院及新郑市第三人民医院，能够满足区内居住人群的基本医 疗需求。
商业分布区
新郑市第三人民医院
河南省第二人民医院
新郑博爱医院
新郑市中心医院
区域认知/区域配套
龙湖镇区内交通纵横交错呈棋盘式分布，区内交通便利；对外交通尚不发达，目前与 郑州市联接道路仅有老107国道及绕城高速。
悦府海棠
龙湖上公馆
丹石街区 龙熙湖畔 双桥印象
国瑞城
梧桐郡
英郡
家乐香堤苑
冠融置业49亩
秦臻置业185亩
龙湖镇自然景观优美为低密度社区提供良好的环境，但龙湖镇对外交通通道较少，限 制了郑州市客群置业龙湖的意愿。
龙湖镇依据“宜居教育城”的规划，区内各种配套正在不断完善中。华商汇、华南城 等项目的启动使客户看到了龙湖的发展潜力，加之郑州与龙湖各类交通通道的动工进一步 促进龙湖与郑州的融合，调动客户置业龙湖的意愿。
市场分析/土地市场
近年来龙湖镇土地成交量有大幅增长，土地成交均价波动较大。
2010年至2012年龙湖镇土地成交量大幅上涨，2012年土地成交2519亩，同比上涨 306%，2013年土地成交2592亩，保持稳定。2011年龙湖土地成交均价为150万元/亩，同 比增长27%，2013年土地成交均价下降至123万元/亩。因为龙湖城中村改造项目启动，拉 低了土地价格，低楼面价容易增加市场打价格战的风险。
河南工程学院 职工医学院
郑州升达大学
法官学院
检察官学院 机电学院
中原工学院
郑州一中
区域认知/区域属性
龙湖镇内环境良好，拥有十八里、十七里河及龙湖等自然水系，为低密度物业产品提 供良好的环境。
十八里河
龙湖
十七里河
区域认知/小结
龙湖镇紧邻郑州市，是郑州南向发展的桥头堡。在中原经济区建设发展及郑州市大都 会构想的背景下，龙湖镇能够接受到郑州的辐射，促进自身发展。
市场分析/住宅市场
龙湖镇住宅市场呈现四面开花的特征，整体表现为由西向东品质逐步提升的趋势，未来东 部及南部为重点发展区域，住宅市场竞争激烈。在售项目21个，其中新开盘项目8个，待 售项目11个，潜在项目10个，市场竞争激烈。
红河谷
观澜苑
振兴地块301亩 温莎城堡
永丰·金沙湾
新郑广成置业92亩
群缘置业43亩
西南绕城高速
祥云路
郑
新
快
速
老
祥和路
路
107
国
道
文
昌
路
鸿 鹄 路
湖 滨 路 双湖大道
泰山路
区域认知/区域配套
龙湖镇内高等学校众多，但高教育质量的中小学缺乏。
龙湖规划为郑州市的宜居教 育城，目前区内已有众多高等学 校入驻，如升达大学、中原工学 院及河南工程学院等；
郑州一中龙湖校区于2013年 夏招生，为龙湖教育产业注入新 的动力；但目前龙湖镇高教育质 量的小学还较为缺乏。