最新北京清税业务操作指南定

北京清税业务操作指南定土地增值税清算业务指南（内部资料）编印说明土地增值税的征收是国家为了合理调节土地增值收益的分配，规范房地产市场的交易秩序，促进房地产产业的健康发展，维护国家权益，合理调节土地增值收益分配而制定的一种税种。

为了适应税务机关征收土地增值税管理工作的需要，特别是方便税务人员掌握土地增值税清算业务，解决土地增值税审核工作实际困难，增强工作的实效性，我们编辑了《土地增值税清税业务指南》一书（供内部使用）。

书中对房地产开发企业出售商品房取得的收入、扣除项目金额、土地增值税清算工作流程等规定进行了详细介绍，同时还编入了土地增值税清算案例供大家参考。

为方便读者了解土地增值税政策的连续性和文件的完整性，我们按时间顺序将土地增值税开征以来的所有文件编入此书，书中对有些已改变或废止的政策规定文件和条款未做删除，但对已废止的文件（仅限于北京市地方税务局发文或转发国家税务总局文件的补充条款）或条款我们已进行了涂黑技术处理。

由于编者的水平有限，难免有不妥之处，希望读者指正。

如编辑内容与正式文件有出入，以正式文件为准。

北京市地方税务局地方税管理处2007年3月份编制第一章土地增值税清算的基本内容一、土地增值税清算的范围凡从事房地产开发企业开发的商品房项目，在满足规定的土地增值税清算条件时，均应办理土地增值税的清算手续，包括未列入土地增值预征范围的房地产开发项目。

二、土地增值税清算的条件（一）纳税人应进行土地增值税清算的条件符合下列情况之一时，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：1、全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。

2、整体转让未竣工的房地产开发项目。

3、直接转让土地使用权的项目。

4、纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

（二）主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的。

可销售总建筑面积范围中不包括已自用或出租使用年限在一年以上再出售的面积。

2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

3、经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。

三、土地增值税清算流程土地增值税的清算程序主要由四部分组成，一是符合清算条件时，纳税人首先应向主管地方税务机关提出土地增值税清算申请，经税务机关核准后，方可办理清算手续；二是纳税人向税务机关提交清算项目资料，税务机关受理查验清算资料；三是税务机关审核清算资料；四是税务机关办理补（退）土地增值税清算手续。

土地增值税清算具体流程见下面流程图：土地增值税清算流程图重新补正转入审核四、纳税人申请清算时限（一）凡符合土地增值税清算条件的，纳税人应在达到清算条件后90日内，向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》，经主管地方税务机关批准后，即可办理竣工清算税款手续。

对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，主管地方税务应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。

（二）凡符合主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应在纳税人达到清算条件后，向纳税人发送《土地增值税清算通知书》，纳税人在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，到地方税务机关据实填报《土地增值税清算申请表》，经主管地方税务机关审核核准后，在90日内办理清算税款手续。

第二章土地增值税清算的受理一、纳税人应提供的清算资料纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交的清算项目资料如下：（一）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。

（二）国有土地使用权证书。

（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。

（四）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。

（五）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。

（六）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。

（七）清算项目的工程竣工验收报告。

（八）清算项目的销售许可证。

（九）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。

（十）《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称鉴证报告）（十一）土地增值税纳税申报表（一）（十二）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

二、税务机关受理审查要点（一）查验清算项目资料是否齐全税务机关受理人员应按照土地增值税清算管理规定的要求，认真查验纳税人提交的清算资料，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理并转入审核程序。

对纳税人提交的清税资料不全的不予受理。

(二) 查验清算项目是否与初始项目登记表一致土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，项目登记是以国家有关管理部门审批下达的房地产开发项目为依据。

对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。

如普通标准住宅与商业用房联体，由于普通标准住宅的增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。

必须分别计算增值率，否则普通标准住宅不能享受免税政策。

（三）查看各项申报表格的填写是否符合要求纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格；纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的，在《鉴证报告》中应详细披露清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。

税务机关应认真查看各类表格是否按明细类别归类汇总后填写，例如：“土地征用及拆迁补偿费鉴证表”，应按土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、安置动迁用房支出、拆迁补偿款的支出分类填写。

（四）查看《鉴证报告》内容是否规范《鉴证报告》需要向税务机关详细披露清算项目的内容,具体有：1、整体项目用途与面积分布情况的全面介绍，包括：开发总建筑面积、批准可销售总面积、总自用面积包含已对外出租一年以上的面积、总配套设施详细用途与面积分布情况、本次清税面积等情况。

2、全部收入项目的组成情况介绍，包括：货币收入、实物收入及其他经济收益。

3、扣除项目金额的情况介绍，包括：取得土地使用权支付金额、总开发成本、费用、允许分摊扣除的配套设施、清税面积与未销售面积成本的配比、未扣除金额等情况。

4、税款详细计算过程，必须包含扣除项目计算分摊配比公式。

5、需要向税务机关介绍与清算项目相关的其他鉴证情况的说明，如出售普通标准住宅竣工面积情况，分摊配套设施的具体用途面积等情况。

（五）对清算项目内容情况进行分析判断税务机关人员在收到纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》后，首先应从客观上了解清算项目的基本情况，对清算内容及结果进行分析，简单测算，初步掌握清算项目每平方米售价、取得土地使用权所支付的金额、开发成本和建安成本扣除、清算项目利润率等情况，通过测算可以分析与同地段、同类商品房售价是否有较大差别，每平方米建安成本的扣除额，是否明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额等，对相差较多的可暂列为有疑点项目，需要进行核查原因。

（六）清算受理时对不同情况的处理主管地方税务机关在收取纳税人提交的清算项目申请材料和《鉴证报告》时，应认真核对纳税人提供的资料，并严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》交纳税人转入审核程序。

对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚等问题时，应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料的，并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》交纳税人，待清算资料补充完整后，重新办理税款清算手续。

第三章土地增值税清算的审核一、清算项目资料的审核主管地方税务机关应认真审核纳税人提供的证明凭证、资料是否真实有效；审核《鉴证报告》的真实性；格式的规范性；内容的齐全性，内容应包含开发项目总建筑面积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的配套设施面积、本次土地增值税清算面积，审核各表格扣除项目内容与相关资料的关系等。

二、《鉴证报告》工作底稿的审核主管地方税务机关有权对《鉴证报告》的工作底稿进行抽查和检查，并重点关注金额较大的成本、费用支付情况，对数额较大或发现疑点问题时，应调取工作底稿，并与原始凭证，发票进行核对，从而判断其真实性。

三、房地产转让收入情况的审核（一）房地产转让收入的范围房地产转让收入，是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。

具体包括货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售房地产所取得的收入。

货币收入，是指纳税人销售商品房而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。

其实质是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款。

实物收入，一般是指纳税人销售商品房而取得的各种实物形态的收入。

如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。

一般要通过对这些形态的财产进行评估（通常采用市场交易法）确认其价值。

其他收入，是指纳税人销售商品房而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利。

如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商益权等。

对于房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，取得其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格确定。

（二）房地产转让价格的确定1、对房地产开发企业销售商品房取得的收入，应按照《商品房购销合同统计表》及相关合同所记载的金额确定。

2、对于实物收入，一般要通过对这些形态的财产进行评估（通常采用市场交易法）确认其价值。

对于其他收入，其价值需要进行专门的评估。

对于视同销售的房地产，其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。

3、对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定。

（三）房地产转让收入审核的重点1、对房地产销售合同的审核在审核转让房地产取得的收入时，需要认真查看纳税人提供商品房购销合同内容，确定商品房购销合同中取得收入的来源情况，是否包括货币以外的经济收益，并按合同记载的金额、销售面积汇总后与清算面积和收入进行核对，确定土地增值税计税收入。