国内标杆地产集团 全新工程建设管理体系详解
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芯制造的实操探索
目录
1
为什么要做芯智造
2
什么是芯智造体系
芯
3
Leabharlann Baidu
技术管理措施
制
造 体
4
芯智造体系建造流程
系
5
各部门的协同配合
6
差异情况应对方案
7
疑惑解答
2
2
1、为什么要做芯智造
7
3
3
1.为什么要做快建
01 行业发展的趋势 02 社会大环境的变化 03 环保的要求越来越高 04 品质提升的内在要求 05 精装修的大趋势
4
1.为什么要做快建
1.1、行业发展的趋势
序号 主流开发商
主推的新工艺工法进展
1
碧桂园
集团给出各工艺工法的标准做法1.0版；合适的项目做试点。（内部常规说法是主要针对30层的高层且工期 在360天以内的项目）。目前正在研发SSGF工法2.0版。
1）万科上海公司之前大部分项目均推行石膏砂浆施工；也有个别项目因为石膏砂浆吸水性强导致墙纸受潮
铝模
爬架
全现浇 外墙
穿插管理
高精 砌块
高精 地坪
薄抹灰
20
3、技术管理措施
7
21
21
3、技术管理措施
1、铝模的深化设计
1、预售制度能提高房产开发企业的周转效率，加
资
金
速资金的流转。取消预售会造成房产开发企业资
链
压
金链紧张、开发周期变长，开发成本上涨。
力
暴
增
2、现房销售中，购房者可以直接看到住房的全
品 质
部情况和全部细节，因而，购房者对品质也会
需 求
更加挑剔。
大
幅
提
升
8
1.为什么要做快建
1.2、社会大环境的变化
政府对房地产实行限价销售的趋势愈演愈烈
节约工期
取消砌筑养护期/节约 工期
石膏砂浆薄抹灰
有效减少空鼓开裂
减少抹灰湿作业
节约工期
16
2、什么是芯智造体系
穿插管理
17
2、什么是芯智造体系
穿插管理
先决技术条件： 铝模、爬架、全现浇外墙、高精砌块
全
施工作业环境： 楼层截水系统，可对施工用水和雨水进行
穿
有效截流，保证装修穿插施工作业环境，
插
采用高精度地坪、高精砌块、免抹灰等工 艺取消或减少湿作业。
2
万科
后引起的客户投诉。
2）万科对满足条件的项目跟总包沟通后也会采用铝膜施工+穿插施工+全砼外墙+高精地面等工艺工法。
3
龙湖
目前处在选择项目做试点阶段。部分项目采用铝膜施工+穿插施工+高精地面等工艺工法。成都龙湖时代天 街项目今年为集团首次采用外场总平先行的穿插施工做试点。（成都公司和总部参与考察）
插
N-6 初装修作
N-7
业层
示
N-8 N-9
意 N-10
梯间隔断
图
N-11 N-12 精装修作
施工电梯
N-13 业层
N-14
N-15
梯间隔断
N-16 N-… N-…
精装修完 成
室内穿插 1）首次结构验收15层一验、
后续10层一验； 2）结构验收完成后半个月
内，精装插入、整改； 3）主体封顶后160天精装
施工完成； 4）结构封顶后30天内爬架
拆除完成；爬架拆完后 7天内塔吊拆除完成
外场穿插 1）出正负零后50天回
土完成 2）主体封顶后100天室
外综合管网完成 3）主体结构封顶后150
天景观绿化完成 4）主体封顶后6个月达
到竣备状态
19
2、什么是芯智造体系
什么是芯智造体系
以穿插管理为核心，以铝模、爬 架、全现浇外墙、高精砌块、薄 抹灰等新工艺为措施，进行高穿 插施工，以品质提升和效率提升 为目的的一整套管理、工艺体系 。
政府 限价
节约 建安成本
如何应对？
如何在保证品质的前提下， 在效率端节省综合成本？
9
1.为什么要做快建
1.3、环保的要求越来越高
10
1.为什么要做快建
1.4、品质提升的内在要求
防渗漏
防空鼓
防开裂
该如何对症下药？
11
1.为什么要做快建
1.5、精装修的大趋势
各地关于精装修规定的摘要
上海——从2017年1月1日起，上海市外环内 新建商品住宅、公共租赁住房均将100%全装 修
品质提升
安全文明提升
工效提升
铝模
提升结构精度/防止涨模/提升混 凝土观感/复杂节点一次成型
减少建筑垃圾
节约工期
高精度地坪
防止地坪空鼓开裂
取消地坪湿作业
节约工期
爬架
可视化管理
安全性高/提升文明施工
为穿插施工提供条件/ 节约工期
全现浇外墙 高精度砌块
解决外墙渗漏/掌控窗洞尺寸
提升二结构精度
取消外墙湿作业 减少抹灰湿作业
4
金地
金地华东区域公司近两年对铝膜推行力度较高，因之前金地与万科实测实量数据存在差距，故金地在总包招 标技术要求中，如对满足条件的项目或部分楼栋会要求总包采用铝膜施工。
5
世茂
区域公司选择做试点，西安区域公司为解决渗漏问题率先推行外墙免抹灰工艺（铝模+全砼外墙等），成为 集团标杆观摩项目
5
1.为什么要做快建
1.1、行业发展的趋势
行业动态 碧桂园今年6月集团发文： 鼓励推行工业化体系项目，并 给出新工艺工法的标准做法。
6
1.为什么要做快建
1.1、行业发展的趋势
万科的穿插提效已趋于成熟
7
1.为什么要做快建
1.2、社会大环境的变化
现房 销售
取消 预售
现房 销售
取消 预售
现房销售对房产企业和房产市场的影响
缩短总工期： 户内、外墙施工同步穿插，外场市政先 行，缩短总工期。
高速度
缩短建造周期10个月左右 （34层高层/1层地下室/精装或
毛坯/内保温/薄抹灰）
18
2、什么是芯智造体系
穿插管理
交通组织
楼层
施工状态 室内楼梯 交通
室外垂直运输交通
N
N-1 结构作业
自动爬升
N-2
层
架
全
N-3 N-4
穿 N-5
河南——到2020年全省新建商品住宅基本 实现无毛坯房。郑州航空港经济试验区及 郑东新区从2016年起，新开工商品住宅全 部执行成品房标准。
四川——到2020年，新建住宅全装修达到50%，成 都中心城区、成都高新区和成都天府新区新建商 品住宅中成品住宅比例达到80%。
12
2、什么是芯智造体系
7
13
13
2、什么是芯智造体系
“新”材料
“新”措施
采用
“新”工艺
穿插管理
工程项目
达到目的
品质提升
效率提升
14
2、什么是芯智造体系
采用哪些“新”工艺、“新”材料、“新”措施？
铝模
高精度地坪
爬架
全现浇外墙
高精度砌块
石膏砂浆薄抹灰
15
2、什么是芯智造体系
采用这些“新”工艺、“新”材料、“新”措施有哪些好处？
浙江——2016年10月1日起， 全省各市、县中心城区出让 或划拨土地上的新建住宅， 全部实行全装修交付。
江苏——到2025年将有一半以上新房以成品 房交付
海南——2017年7月1日起，各市 县商品住宅全部实行全装修
山东——2017年设区城市新建高层 住宅实行全装修，2018年新建高层、 小高层住宅淘汰毛坯房。
目录
1
为什么要做芯智造
2
什么是芯智造体系
芯
3
Leabharlann Baidu
技术管理措施
制
造 体
4
芯智造体系建造流程
系
5
各部门的协同配合
6
差异情况应对方案
7
疑惑解答
2
2
1、为什么要做芯智造
7
3
3
1.为什么要做快建
01 行业发展的趋势 02 社会大环境的变化 03 环保的要求越来越高 04 品质提升的内在要求 05 精装修的大趋势
4
1.为什么要做快建
1.1、行业发展的趋势
序号 主流开发商
主推的新工艺工法进展
1
碧桂园
集团给出各工艺工法的标准做法1.0版；合适的项目做试点。（内部常规说法是主要针对30层的高层且工期 在360天以内的项目）。目前正在研发SSGF工法2.0版。
1）万科上海公司之前大部分项目均推行石膏砂浆施工；也有个别项目因为石膏砂浆吸水性强导致墙纸受潮
铝模
爬架
全现浇 外墙
穿插管理
高精 砌块
高精 地坪
薄抹灰
20
3、技术管理措施
7
21
21
3、技术管理措施
1、铝模的深化设计
1、预售制度能提高房产开发企业的周转效率，加
资
金
速资金的流转。取消预售会造成房产开发企业资
链
压
金链紧张、开发周期变长，开发成本上涨。
力
暴
增
2、现房销售中，购房者可以直接看到住房的全
品 质
部情况和全部细节，因而，购房者对品质也会
需 求
更加挑剔。
大
幅
提
升
8
1.为什么要做快建
1.2、社会大环境的变化
政府对房地产实行限价销售的趋势愈演愈烈
节约工期
取消砌筑养护期/节约 工期
石膏砂浆薄抹灰
有效减少空鼓开裂
减少抹灰湿作业
节约工期
16
2、什么是芯智造体系
穿插管理
17
2、什么是芯智造体系
穿插管理
先决技术条件： 铝模、爬架、全现浇外墙、高精砌块
全
施工作业环境： 楼层截水系统，可对施工用水和雨水进行
穿
有效截流，保证装修穿插施工作业环境，
插
采用高精度地坪、高精砌块、免抹灰等工 艺取消或减少湿作业。
2
万科
后引起的客户投诉。
2）万科对满足条件的项目跟总包沟通后也会采用铝膜施工+穿插施工+全砼外墙+高精地面等工艺工法。
3
龙湖
目前处在选择项目做试点阶段。部分项目采用铝膜施工+穿插施工+高精地面等工艺工法。成都龙湖时代天 街项目今年为集团首次采用外场总平先行的穿插施工做试点。（成都公司和总部参与考察）
插
N-6 初装修作
N-7
业层
示
N-8 N-9
意 N-10
梯间隔断
图
N-11 N-12 精装修作
施工电梯
N-13 业层
N-14
N-15
梯间隔断
N-16 N-… N-…
精装修完 成
室内穿插 1）首次结构验收15层一验、
后续10层一验； 2）结构验收完成后半个月
内，精装插入、整改； 3）主体封顶后160天精装
施工完成； 4）结构封顶后30天内爬架
拆除完成；爬架拆完后 7天内塔吊拆除完成
外场穿插 1）出正负零后50天回
土完成 2）主体封顶后100天室
外综合管网完成 3）主体结构封顶后150
天景观绿化完成 4）主体封顶后6个月达
到竣备状态
19
2、什么是芯智造体系
什么是芯智造体系
以穿插管理为核心，以铝模、爬 架、全现浇外墙、高精砌块、薄 抹灰等新工艺为措施，进行高穿 插施工，以品质提升和效率提升 为目的的一整套管理、工艺体系 。
政府 限价
节约 建安成本
如何应对？
如何在保证品质的前提下， 在效率端节省综合成本？
9
1.为什么要做快建
1.3、环保的要求越来越高
10
1.为什么要做快建
1.4、品质提升的内在要求
防渗漏
防空鼓
防开裂
该如何对症下药？
11
1.为什么要做快建
1.5、精装修的大趋势
各地关于精装修规定的摘要
上海——从2017年1月1日起，上海市外环内 新建商品住宅、公共租赁住房均将100%全装 修
品质提升
安全文明提升
工效提升
铝模
提升结构精度/防止涨模/提升混 凝土观感/复杂节点一次成型
减少建筑垃圾
节约工期
高精度地坪
防止地坪空鼓开裂
取消地坪湿作业
节约工期
爬架
可视化管理
安全性高/提升文明施工
为穿插施工提供条件/ 节约工期
全现浇外墙 高精度砌块
解决外墙渗漏/掌控窗洞尺寸
提升二结构精度
取消外墙湿作业 减少抹灰湿作业
4
金地
金地华东区域公司近两年对铝膜推行力度较高，因之前金地与万科实测实量数据存在差距，故金地在总包招 标技术要求中，如对满足条件的项目或部分楼栋会要求总包采用铝膜施工。
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世茂
区域公司选择做试点，西安区域公司为解决渗漏问题率先推行外墙免抹灰工艺（铝模+全砼外墙等），成为 集团标杆观摩项目
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1.为什么要做快建
1.1、行业发展的趋势
行业动态 碧桂园今年6月集团发文： 鼓励推行工业化体系项目，并 给出新工艺工法的标准做法。
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1.为什么要做快建
1.1、行业发展的趋势
万科的穿插提效已趋于成熟
7
1.为什么要做快建
1.2、社会大环境的变化
现房 销售
取消 预售
现房 销售
取消 预售
现房销售对房产企业和房产市场的影响
缩短总工期： 户内、外墙施工同步穿插，外场市政先 行，缩短总工期。
高速度
缩短建造周期10个月左右 （34层高层/1层地下室/精装或
毛坯/内保温/薄抹灰）
18
2、什么是芯智造体系
穿插管理
交通组织
楼层
施工状态 室内楼梯 交通
室外垂直运输交通
N
N-1 结构作业
自动爬升
N-2
层
架
全
N-3 N-4
穿 N-5
河南——到2020年全省新建商品住宅基本 实现无毛坯房。郑州航空港经济试验区及 郑东新区从2016年起，新开工商品住宅全 部执行成品房标准。
四川——到2020年，新建住宅全装修达到50%，成 都中心城区、成都高新区和成都天府新区新建商 品住宅中成品住宅比例达到80%。
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2、什么是芯智造体系
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2、什么是芯智造体系
“新”材料
“新”措施
采用
“新”工艺
穿插管理
工程项目
达到目的
品质提升
效率提升
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2、什么是芯智造体系
采用哪些“新”工艺、“新”材料、“新”措施？
铝模
高精度地坪
爬架
全现浇外墙
高精度砌块
石膏砂浆薄抹灰
15
2、什么是芯智造体系
采用这些“新”工艺、“新”材料、“新”措施有哪些好处？
浙江——2016年10月1日起， 全省各市、县中心城区出让 或划拨土地上的新建住宅， 全部实行全装修交付。
江苏——到2025年将有一半以上新房以成品 房交付
海南——2017年7月1日起，各市 县商品住宅全部实行全装修
山东——2017年设区城市新建高层 住宅实行全装修，2018年新建高层、 小高层住宅淘汰毛坯房。