房地产项目融资与风险投资

项目融资与风险投资的概述

在当今异常活跃的国际资本运作市场中，存在着多种资本运作方式，项目融资与风险投资是其中最为重要的两种。二者间有许多相同之处，比如都适用于各种规模的项目，投资决策都是建立在高度专业化和程序化的基础之上，投资银行、律师和会计师等中介机构都起着极为重要的作用等等。当前中国经济正处于快速发展期，基本风险和高成长项目的开发与建设已经成为经济发展的重要方式。p、k、nevitt在所着的《项目融资》1996年第六版中对项目融资的定义是：项目融资就是在向一个经济实体提供贷款时，贷款方查看该经济实体的现金流程和收益，将其视为偿还债务的资金来源，并将该经济实体的资产视为这笔贷款的担保物。

法律专家对项目融资的定义是：项目融资是对一项权利，自然资源或其它资产的发展或利用的融资，而且，融资并不由任何形式的股本提供，其回报主要来自于项目生产的利润。

项目融资虽然到目前还没有一个公认的定义，但其本质上是一种无追索的权的融资贷款，核心是归还贷款的资金来自于项目本身，而不是其它来源。

项目融资其重要特征是：贷款方在决定是否发放贷款时通常不把项目发起方现在的信用能力作为重要因素来考虑。

风险投资是由企业金融家投入到新兴的、迅速发展的、有巨大竞争潜力的企业中的一种权益资本。通俗的说是指投资人将风险资本投资于新近成立或快速成长的新兴公司（主要是高科技公司），在承担很大风险的基础上，为融资人提供长期股权投资和增值服务，培育企业快速成长，数年后再通过上市、兼并或其它股权转让方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。

风险投资一般具有以下基本特征：

1、投资对象多为处于创业期中的中小型企业，多为高新技术企业；

2、投资期限至少在3—5年，投资方式一般为股权投资，通常占被投资企业的

15%---20%；

3、投资决策建立在高度专业化和程序化的基础之上；

4、风险投资方一般积极参与被投资企业的经营管理，提供增值服务；

5、当被投资企业增值后，风险投资方会通过上市、收购兼并或其它股权转让方式撤出资本，实现其投资的超额回报；

6、风险投资方退出投资至少能够获得原始投资额的5-----7倍的利润和资本升值。

项目融资与风险投资的选择

通过对二者的分析和比较，着重从二者间不同点的角度使人们对于如何选择项目融资和风险投资有所了解。

一、投资方的构成不同

1、项目融资中主要有以下几方构成：金融机构，公共基金机构、短期资金市场、商业金融公司，其中商业银行（commercial bank）是项目融资的最主要的资金来源，而其它来源往往也是从商业银行融资。目前由国内银行作牵头行或者完全由国内商业银行组成的银团为数很多，从能源到运输等各个方面的实践都不少。

2、风险投资中的风险投资人大体可分为以下四类：

a、风险资本家（adventure capitalists）。他们是向其它企业家投资的企业家，与其它风险投资人一样，他们通过投资来获得利润。但不同的是风险资本家所投出的资本全部归其自身所有，而不是受托管理的资本。由于国内环境的限制和影响，个人投资风险项目为数众多，但真正形成较大规模的并不多。

b、风险投资公司（venture capital firm）。风险投资公司的种类有很多种，但是大部分公司通过风险投资基金来进行投资，这些基金一般以有限合伙制为组织形式，我国目前的风险投资公司多为有限公司，并且多数具有政府背景，运作机制不够完善。

c、产业附属投资公司（cprporate venture investors/directinvestors）。这

类公司往往是一些非金融性实业公司下属的独立风险投资机构，他们代表某公司的利益进行投资。这类投资人主要将资金投向一些特定的行业。和传统风险投资一样，产业附属投资公司同样要对被投资企业递交的投资建议书进行评估，深入企业作尽职调查并期待得到较高的回报。

d、天使投资人（angels）这类投资人通常投资于非常年轻的公司以帮助这些公司迅速启动。在风险投资领域，“天使投资人”这个词指的是企业家的第一批投资人，这些投资人在公司产品和业务成型之前就把资金投进来。

二、投资对象和范围不同

1、项目融资的投资对象主要适于以下三大类项目：

a、资源开发项目、如石油、天然气、铀等能源资源，铜、铁、铝、钒土等金属矿资源以及金刚石开采业等；

b、基础设施项目，基础设施项目必须要实行商业化经营，才可能产生受益；

c、制造业项目，如大型轮船、飞机等。

2、风险投资的对象主要包括：兴新的高科技公司、具有高成长性及超

额利润的公司。

项目融资虽然说适用于各种规模的项目，并不限于大型项目。但从其三种投资对象不难看出，主要限于大中型项目；而大多数风险投资者更偏爱小公司，这首先是因为小公司技术新效率高，有更多的活力，更能适应市场的变化；其次，小公司的规模小，需要资金力量也小，风险投资公司所冒风险也有限。从另方面讲，小公司的规模小，其发展的余地也更大，因而同样的投资额可以获得更多的收益。此外，通过创建一个公司而不是仅仅作一次交易，可以帮助某些风险投资家实现他们的理想。

三、投资方作出投资决策的考虑因素不同

1、在项目融资中，投资方作出投资决策的主要考虑因素有：

a、信用风险要低于权益风险；

b、项目投产后的原材料、能源供应要有保证，价格不要超过事先的预测；

c、项目投产后的产品或提供的服务要有稳定可靠的市场，运送到的运输成本要合理；

d、项目同外界的通讯要通畅；

e、建筑材料要有保证，价格不超过原计划水平；

f、承担施工任务的承包商和项目竣工投产后的经营者要有经验；

g、政治环境稳定、友好，各种执照和许可证齐全；

h、不存在国家和主权风险，项目不会被所在国政府没收；

i、货币和汇率风险是否已得到妥善安排；

j、项目发起方各成员均已缴齐各自的股金；

k、项目本身是否具有足够的价值，可以充当贷款的担保物；

l、对项目的资源和资产是否进行评估，评估结果是否令人满意；

m、对项目有关的保险是否已作了通盘考虑和安排；

n、对不可抗力、项目超支、工期延误的风险是否已做好安排；

o、项目是否具有良好的预期投资收益和资产收益率（roe roi roa）；

p、是否有足够的经理专业人员；

q、是否已充分考虑环保要求。

2、在风险投资中，风险投资方作出投资决策的主要考虑因素有；

a、企业家自身是否具有制成及持续奋斗的懔赋；

b、企业家是否非常熟悉本企业的目标市场；

c、在5—10年内是否至少能获得10倍的回报；

d、企业家的背景是否证明其具有很强的领导能力；

e、对风险的评估和反应是否良好；

f、投资是否具有流动性；

g、是否具有可观的市场增长前景；

h、与风险企业有关的历史记录是否良好；