写字楼项目营销推广方案

Strengths优势分析
Weaknesses劣势分析
S1：城市新核心——升值潜力高 S2：区域的高档性认可度高—办公性好 S3：路网发达——通达性好 S4：S5：地标项目——有导视效应
W1：商业占用资金—财务成本压力大 W2：公交系统不完善——交通成本高 W3：周边商业及生活配套设施少—— 生活不便利
随着近年城市经济快速发展，第三产业在焦作经济中的比例越来越大，做为以内蒙古自治区的政治、文化中心， 缺乏第一、第二产业基础，第三产业是带动焦作经济发展的主要因素，也是焦作政府要大力发展扶持的。
焦作第三产业处于发展阶段，对许多经过积累进行转型的公司来说，虽然逐渐注重企业形象，但也倾向于实用， 这是也公寓类产品热销的一个因素，目前对高档办公物业需求有限。
第三产业属于服务产业，主要包括医疗保健、广电传媒、文化娱乐、 商业贸易、金融服务以及教育、咨询、中介等行业。其服务的性质决定需 要购买或租赁处于交通便利地段的写字楼物业开展工作，以便为其客户提 供更好的产品和优质的服务。
第三产业的发展程度是决定一个城市写字楼物业市场需求的主导因素。
润嘉地产
焦作城市规模和经济发展状况对写字楼需求的影响
润嘉地产
焦作嘉隆中心写字楼 营销推广方案
润嘉地产
润嘉地产
关于营销的思考
HOW What Who How
怎么样 是什么
是谁
目前写字楼市场怎么样 我们是什么样的产品 我们的目标客户是谁
市场分析
价
项目分析
值
对
客户群分析
接
怎样做
我们怎么样抓住目标客户
营销策略
润嘉地产
市场分析
润嘉地产
政策影响
从国家近期出台的政策看，其目的在于抵制住 宅地产投资过热，而商业物业在保值方向明显优 于住宅地产，受政策影响较小。随着投资者逐渐 成熟，做长线投资的客户将更倾向于商业物业投 资。
据2000年全国第5次人口普查手工快速汇总统计，焦作市总人口329万人；其中男性人口168万人，女性人口161万
人；总户数81万户。2010年，城镇居民人均可支配收入达15781元，增长10.5%，总量是“十五” 末的1.9倍，“ 十一五”年均增速为13.4%。农民人均纯收入7512元，增长14.0%，总量是“十五”末的2.0倍，“十一五”年均增 速为14.4%
华融国际大厦，目前已是现房。据 了解，目前已经销售70%以上，9-15层 多被有实力的大单位和和房地产公司及 关系户整层或半层购买，仅有少量部分 楼层正在零星出售中；7-8层主要作为 中小企业办公场所，目前7层已经销售 50%左右，8层仅销售40%左右；很多楼 层正在装修，目前15层以下基本上已经 装修完毕，有个别公司已经进驻办公。 销售价格：5800元/㎡
19
润嘉地产
区域发展、规划分析
润嘉地产
交通、配套分析
润嘉地产
焦作甲级写字楼市场基本还是空白； 区域整体商务氛围不浓厚，但在二级政府南迁的带动下，
将成为新的商务中心，区域发展潜力巨大。 交通便捷，配套完善，
润嘉地产
项目SWOT分析
项目优劣势分析
S.W.O.T 项目分析
发挥优势： 充分利用 区位及精 装写字楼 概念
本土投资客户
长线持有，要求有稳定的租金收益，投资的物业有很好的管 理。
润嘉地产
目标客户定位
本案终端使用者（入驻企业）定位
►预计总租赁面积1/5以上 ►本地领先金融企业、贸易、 金融保险、咨询服务、信息 软件、广告文化等行业； ►能承受市场较高租金； ►客户诉求：
成熟区位 特殊配置 辐射地段 市政配套 24小时服务 70年产权
为提升企业形象，寻求更 高档的办公场所。以及从 租不如买角度考虑，控制 成本、增加企业固值一举 两得。
28
润嘉地产
第四类 投资客户
受政策影响，住宅市场投资渠道受限，但商业物业，包括写 字楼市场的发展态势将使部分房地产投资者转向投资办公 物业。
客户类型 区内投资客户
需求特征
以增值为目的，选择具有升值潜力的物业；
21层报业国贸中心的面积分布为 66㎡～1260㎡办公空间，自由分 割组合，满足各种企业需求。以 方窗与条窗对比组合，体现建筑 的现代特色。写字楼主体部分设 垂直交通电梯4部。并设2部楼梯 作为疏散梯。电梯均采用国际知 名品牌奥的斯；中央空调采用集 中供应形式。
销售情况：均价7000元/㎡
润嘉地产
遍存在，但一引起新建的写字楼如“华融国际”也未设中央空调。 ④ 新写字楼项目少，是机会也是风险。焦作不缺写字楼，缺好的写字楼，这是
万基商务入住率高的原因。 ⑤ 尽管现阶段焦作写字楼存在供需不平衡，发展不成熟等问题。但与住宅相比，
写字楼的升值空间相对较大,在住宅市场受到各种因素的打压时, 投资市场写 字楼将成为一种趋势,随着焦作市吸引力的增强及相应产业的发展,写字楼的 价值会逐渐体现。
14
润嘉地产
典型项目装修
国贸中心 万基商务 华融国际 嘉隆中心 远大财富广场 龙泽苑
外立面
大堂
走廊
天花
15
润嘉地产
市场小结
① 写字楼停车位不足， ② 原有写字楼，客、货梯不分。对商务环境影响较大。增加了电梯的保养和维
护成本。 ③ 为降低后期运营成本，许多写字楼没有中央空调，这一现象在旧写字楼中普
4
6
2
1
53 8 7
润嘉地产
华融国际大厦
项目名称：华融国际大 厦 项目地址：焦作市塔南 路与站前路交叉口 开发商： 河南华融房 地产开发有限公司 物业管理：未定 销售代理：河南华融房 地产开发有限公司
华融国际大厦地上29层，地下一层 为车库。其中一到四层是商业，五到二 十五层为3.4米层高标准写字楼，二十 六至二十八层规划为空中景观餐厅，二 十九层为多功能会议室。目前是焦作市 为数不多的5A纯商务旗舰写字楼，也是 现在塔南路商圈唯一一栋较高端写字楼。 6部高速电梯、电暖、无限网络，框架 结构、76㎡-1600㎡空间自由组合、配 套完美。 销售情况：
16
润嘉地产
项目分析
润嘉地产
经济技术指标
总建筑面积： 层数： 面积区间： 层高：
润嘉地产
设备标准
① 设备（空调、网络系统、安防系统） ② 物业（物管公司、服务内容） ③ 大堂装修（地面、墙面、吊顶） ④ 公共部分：走廊墙面、地面、吊顶 ⑤ 交房标准：窗、门、地面、顶、墙面 ⑥ 停车位：数量、费用 ⑦ 物业费用 ⑧ 取暖方式 ⑨ 电梯：品牌 、数量、速度（米/秒）、承重
另：送150元/㎡装修费（也可自己装修），返两年租金（30元/㎡/月），实际销售均价5000元左右
润嘉地产
报业--国贸中心
项目名称：国贸中心 项目地址：焦作市塔南路与人民路交叉口西50米 开发商： 河南富恒实业投资有限公司 物业管理：未定 销售代理：济邦地产 销售电话0391-3533333/2671111
Opportunities机会分析
Threats威胁分析
O1：城市中心南移——区域发展 O2: 市场处于发展阶段，投资需求旺 盛——市场机会 O3: 市场对专业办公楼已经认可，并 期待这种住宅区出现——产品创新
T1:潜在高档物业的供应，竞争加剧
T2:由于周边地市办公氛围较差，商业发 展滞后带来的市场风险较大。
润嘉地产
第二类：集团客户
企业类型：保险公司、小额贷款公司，商贸、建筑类企业集团 需求特点： 整层租赁或购买，极为重视企业的形象， 要求使用方便；需与自身行业、层次匹配；
润嘉地产
第三类 中小企业自用
从原有的工作室模式发展 为公司型
租金承受能力有限，更注重交 通便捷程度，对办公物业关注
度低
熟悉目前所处办公区域的பைடு நூலகம்小企业
润嘉地产
通过写字楼供应时间可以看出2011-2013年是写字楼开发建设的高峰 期，涌现出一批较具代表性的写字楼项目，如万基商务、国贸中心、 华融国际、嘉隆中心等。
但在市场消化能力有限的情况下，2006年以后的综合体项目为降低 开发风险，普遍定位为商务类公寓进行销售。这是2006年后焦作市场 中纯写字楼项目明显减少的主要原因。
领袖企业
►中小企业为主 ►各地市大中企业合肥办事处 ►营销、咨询服务、商贸物流、 装饰装修等行业； ►有购买需求，关注性价比； 跟随企业 ►客户诉求：
个性化品牌形象 合理的使用成本 交通方便 大企业为邻
润嘉地产
营销策略
润嘉地产
问题思考：
市场观望情绪严重，怎么样才能突破重围， 打开销售，实现回款？
润嘉地产
焦作的写字楼主要分布于解放路、人民路、塔南路、新华大街的写字楼最具代表性，从配套、规划设计、物业管 理都可以说是目前焦作顶级的写字楼。且紧邻焦作的主干道，商务商业核心区，具有明确的易识别性。最为典型的 就是市政府附近的几大写字楼。如：国贸中心、嘉隆中心、龙泽苑。
润嘉地产
根据产业的特点，第一产业不需要办公物业。第二产业属于生产领域， 通常在其生产性场区规划时即设计了辅助性办公用房，其对外购进和租赁 写字楼物业的可能性很小，仅当企业跨区域经营或企业位于城市郊区且城 市规模较大，企业对外业务联系不便时，会考虑为其销售部门购买或租赁 办公物业，因此，通常情况第二产业对于办公物业的需求量不大。
润嘉地产
销售突破方向：
1、销售顺序 底商先售，保证回款的同时销售办公楼的 未抵
押部分。
2、销售方式 坐销向行销过度，销售人员主动出击。
润嘉地产
营销思路
• 倡导“新办公*大革命”创新概念形象，以5A甲级精装写字楼为基点，体现出办公环境的优越，精 装办公环境让企业主体验出品质带来的实惠，引导客关注本项目。产品形象先行多卖点随后定向渗 透全面提升新办公大革命、创新精装形象项目综合档次辅助
润嘉地产
2、临街居住建筑改造成的办公物业 随着城市化进程的推进，城市局部道路交通条件的改善及周边配套 设施的建设，使焦作部分地区临街的原本用于居住的住宅楼具备了 办公的条件，许多小公司如婚介、礼仪、广告倾向于租赁此类物业 。这些住宅与政府机关、企事业单位腾退出的办公楼具有相同的特 征和优势，因而成为焦作现阶段办公物业供给的一个必要补充。
龙泽苑.时代雅居（商住公寓、住宅）
龙泽苑•时代雅居项目位于人民路核心 地段 总占地面积21110平米 总建筑面积73885平米 三栋高层建筑，二层商业占地10647平 米，地下一层停车由于处于核心商圈 的特殊位置和资源的稀缺性， 平均价格：4500元/㎡， 租金：小户型50平向外出租租金价格 为1000-1200元/，年租金收益在4-6%
3、边缘产品—商务公寓 介于办公与居住之间，具有与写字楼相类似的大堂、装修标准、物 业服务，位置优越、面积小、宜住宜办，使用灵活，日常费用成本 低，使这一产品较受有一定积累，处于转型阶段的中小公司青睐。
润嘉地产
主要写字楼项目分布
2006-2012年
1.华融国际 2.万基商务 3.报业国贸中心 4.远大财富广场 5.龙泽苑 6.远大广场（规划） 7.龙源国际（规划） 8.嘉隆中心
2000-2010年焦作GDP变动情况（亿元）
1200 1000
1189 1038 1085
855
800
699
600
583
449
400
340
228 255 285
200
0
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
弥补劣势： 低风险的 产品设计、 项目自身 商业进行 弥补。
利用机会：抓住市 场时机，树立品牌
规避威胁：以项目 差异定位规避威胁
润嘉地产
优劣分析：
润嘉地产
客户分析
润嘉地产
第一类：金融机构
工商、农业、中信、商业、信用社等
特点： 需求面积大，通常与门店相结合； 注重物业与企业形象相匹配； 购买力很强，整层租赁或购买； 大型金融机构对写字楼形象提升、面积去化具有较大的带动作用，是近年焦 作办公物业重要的组成部分
润嘉地产
焦作市写字楼市场的供应分析
1、国家机关、企事业单位腾退出的办公楼
政府机关单位精简机构，合并部门；使这些政府机关、企事业单位原使用的办公物业产生富余。而这些富余的 办公物业建设时间较早，格局、配套设施相对落后，因此租金水平不高，刚好满足处于起步阶段的第三产业内 的中小企业。 这些由政府机关、企事业单位腾退出的办公楼成为了焦作办公物业供应的一个重要来源。
树立形象
新办公 大革命 精装办 公航母 形象
项目综合档次形象辅助
多卖点随后
定向渗透 全面提升
润嘉地产
常规模式下的客户分布
客户类型
消化面积 价格承受能力 数量比例
营销特征
客户特点
客户来源
大 客 户 自用 客户 中 小 客 户
投资客客户