银行个人一手房屋按揭贷款操作规程

ⅩⅩ银行个人一手房屋按揭贷款操作规程

1.总则

1.1制定依据

为规范个人一手房屋按揭贷款业务操作，防范业务风险，根据《ⅩⅩ银行个人贷款管理办法》有关规定，制定本操作规程。

1.2基本概念

1.2.1个人一手房屋按揭贷款（以下简称按揭贷款）是指我行向符合贷款条件的自然人借款人发放的，用于借款人购买一手房屋并以所购房屋作抵押的贷款。

一手房屋是指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销（预）售的商品房。

1.2.2本操作规程所称房屋根据用途分为住房和商业用房。住房包括普通住宅、高档住宅、公寓和别墅,商业用房包括商铺和写字楼。对以“商住两用房”名义申请贷款的，按商业用房管理规定执行。

1.2.3本操作规程所称房屋价值是指购房人从开发商处购买房屋时支付的总价款。

1.2.4本操作规程所称直客式按揭是指不引入阶段性担保，在办妥所购房产（预）抵押登记手续后放款的贷款业务操作方式。

1.3购房人先筹款支付房屋全部购房款，可在满足下列条件的情况下视同一手房屋按揭贷款：

（1）购房合同签订之日起一年之内申请贷款的；

（2）办理预售登记备案并竣工验收或取得产权证；

（3）购房人能提供买卖发票等证明交易真实性的材料；

（4）办妥抵押登记或预抵押登记后放款。

2.贷款要素规定

2.1按揭房屋应具备以下条件：

（1）按揭房屋所属楼盘项目合法合规，手续完备，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等四证齐全，取得《商品房预（销）售许可证》，工程进度符合当地监管部门房屋贷款的要求，楼盘销售情况良好；或者已具备办理房屋所有权证条件，能够办理现房抵押登记。

直客式按揭房屋所属楼盘项目，还需主体结构封顶、开发商资信状况较好、历史开发业绩较好并且不存在违约或经济纠纷问题。

（2）按揭房屋所在楼盘综合品质较好，具有较强的变现能力和市场销售前景。

（3）按揭房屋所属楼盘可办理房地产权证和抵押登记手续。

2.2贷款成数

2.2.1贷款成数由我行根据借款人的资信情况、信用评级、所购房产类型综合确定，其中住房不超过房屋价值的8成，商业用房不超过5成。

2.2.2借款人所购房屋为第二套（含）以上住房或用于

投资的住房，应适当降低贷款成数。

2.2.3各分行在符合当地监管部门监管要求的基础上，可参照当地同业普遍做法确定贷款成数。

2.3贷款期限

所购房屋为住房的，贷款期限最长不超过30年；所购房屋为商业用房的，贷款期限最长不超过10年。

2.4贷款利率

各分行在符合监管部门监管、央行利率管理规定及总行要求的基础上，可参照当地同业普遍做法，并结合借款人的信用评级、竞争价格策略、贷款风险和综合收益等情况综合确定。

商业用房贷款利率上浮幅度不低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的10%。

2.5还款方式

贷款期限在一年（含）以内的，可实行利随本清，按月或按季付息、一次还本的方式，也可采取按期还本付息的方式；贷款期限在一年以上的，采取按期还本付息的方式。按期还本付息方式包括按月或按每三个月等额本息还款法、按月或按每三个月等额本金还款法以及总行规定的其他方式。具体计算方式按照监管部门和总行有关规定执行。

2.6财产保险和公证手续

地区信用风险管理部可根据当地实际情况以及借款人所购房产的状况，自行决定是否要求客户购买抵押财产保险。

借款人为外国人、无国籍人以及港、澳、台居民的，要求借款人办理借款合同、担保合同的强制执行公证。

2.7贷款担保

（1）直接以所购房产提供抵押担保的，在办妥抵押登记或预抵押登记手续后放款。

（2）所购房产抵押加开发商阶段性担保，即贷款发放日至我行收到房地产权证书、取得他项权证期间，由开发商承担阶段性连带责任保证。在受理贷款之前，我行须与开发商签订按揭项目合作协议。

（3）所购房产抵押加其他阶段性担保，即贷款发放日至我行收到房地产权证书、取得他项权证期间，由我行认可的其他担保方式提供阶段性担保，阶段性担保具体包括自然人保证、担保公司或房地产中介公司保证、其他房产抵押、质押等方式中的一种或多种组合作为阶段性担保。

所购房屋办妥现房抵押登记并将他项权证交付我行后，上述阶段性担保根据需要或合同约定解除，如贷款所购房屋未在约定期限内办妥正式现房抵押登记手续，我行有权提前收回贷款。

a.以自然人保证作为阶段性担保的，所购房屋仅限于普通住宅，借款人和保证人个人信用等级均应为AAA级；

b.开发商、担保公司或房地产中介公司提供阶段性保证担保的，开发商、担保公司和房地产中介公司须符合《ⅩⅩ银行个人信贷业务担保管理实施细则》、《ⅩⅩ银行个人房屋按揭贷款合作企业最高额保证授信业务操作规程》、《ⅩⅩ银

行个人贷款担保机构管理办法》的规定条件，并按规定程序取得我行按揭额度授信，与我行签订合作协议，明确阶段性担保责任和合作内容。合作内容包括但不限于按揭专用账户的开立和监督使用，担保连带责任的履行，房地产权证书的办理与移交，退房、换房、转卖或其他导致解除购房合同情况出现时，开发商承诺协助我行提前收回按揭贷款所欠本息和其他应付款项等内容，并对授信项下的按揭贷款承担阶段性担保责任；

c.以其他房产抵押作为阶段性担保的，抵押房产应为现房，取得房地产权属证书且符合《ⅩⅩ银行个人信贷业务担保管理实施细则》规定的条件；

d.以质押方式提供阶段性担保的，质押物须符合《ⅩⅩ银行个人信贷业务担保管理实施细则》的有关规定。

（4）其他经总行批准的担保方式。

3.贷款程序及要求

贷款程序包括贷款受理与调查、贷款审查、贷款审批、贷款发放、贷款回收与贷后管理等环节。

3.1贷款受理

借款人应向我行提出按揭贷款申请，并全面、详实地填写借款申请书，同时提供以下资料：

（1）借款人及配偶、共同申请人及配偶和权利共有人的有效身份证件原件及复印件，如身份证、军人证、护照等；

（2）借款人、共同申请人和权利共有人的婚姻状况证明文件；