写字楼项目定位(ppt文档)
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写字楼项目定位方案
项目限制条件
➢项目要求物业类型为写字楼与底层商业的结合类型 ➢项目除占地面积和容积率确定外其余指标尚未给出，要求根据法 定图则确定其他指标 ➢项目对资金流没有提出要求，我们按照利润最大化条件考虑，项 目规划尽量考虑以售为主，特殊情况可考虑出租 ➢项目要求建面中1.4的容积率要交给深规院作为行政办公使用，剩 余3.4容积率用于出售，并且规划局办公楼与商业写字楼出入口相对 独立
源充分
本
项目地块规划为政府用地，
项
紧邻规划局、房产局
项目原业态为汽车展场，
***
目
现周边还保留着许多汽车
相关商业
***度假村
村香 蜜 二
***度 假村
原汽车 大世界
村香 蜜 二
深南大道
7
项目地块解析 ——项目四至实景
项目周边路网完善，车流 量不大；（此实景都在下 午四点左右拍摄）
居住社区基本都已经开发 完毕，社区成熟度高；
人文：固定的高档富人居住 区支持周边商业；整个区域 体现安静、整洁、休闲的居 住氛围
***高尚居住、旅 游度假区
莲花山
深圳高尔夫
中心区
5
项目地块解析
——项目指标限定小，项目规划灵活性强
占地：8800m2 建面：42240m2,其中
12320m2交深规院作办公楼 物业类型：以底层商业和写
字楼结合的模式 容积率：4.8 建筑高度：≤100m 覆盖率：≤50%
约33% 82/1300平米
三级报盘价格 11000元/平米
租/销售率
100%
很少（10%左右） 50/1270平米
超过5成 50/1300平米
13000（顶上3层）（复式18500） 租金80元/平米/月
➢项目要求物业类型为写字楼与底层商业的结合类型 ➢项目除占地面积和容积率确定外其余指标尚未给出，要求根据法 定图则确定其他指标 ➢项目对资金流没有提出要求，我们按照利润最大化条件考虑，项 目规划尽量考虑以售为主，特殊情况可考虑出租 ➢项目要求建面中1.4的容积率要交给深规院作为行政办公使用，剩 余3.4容积率用于出售，并且规划局办公楼与商业写字楼出入口相对 独立
源充分
本
项目地块规划为政府用地，
项
紧邻规划局、房产局
项目原业态为汽车展场，
***
目
现周边还保留着许多汽车
相关商业
***度假村
村香 蜜 二
***度 假村
原汽车 大世界
村香 蜜 二
深南大道
7
项目地块解析 ——项目四至实景
项目周边路网完善，车流 量不大；（此实景都在下 午四点左右拍摄）
居住社区基本都已经开发 完毕，社区成熟度高；
人文：固定的高档富人居住 区支持周边商业；整个区域 体现安静、整洁、休闲的居 住氛围
***高尚居住、旅 游度假区
莲花山
深圳高尔夫
中心区
5
项目地块解析
——项目指标限定小，项目规划灵活性强
占地：8800m2 建面：42240m2,其中
12320m2交深规院作办公楼 物业类型：以底层商业和写
字楼结合的模式 容积率：4.8 建筑高度：≤100m 覆盖率：≤50%
约33% 82/1300平米
三级报盘价格 11000元/平米
租/销售率
100%
很少（10%左右） 50/1270平米
超过5成 50/1300平米
13000（顶上3层）（复式18500） 租金80元/平米/月
某写字楼定位及装修策划方案PPT(共 30张)
高新二小、高新一中等 医院：高 银行：中国银行、招商银行、中信银行、成都银行、农业银 高新路华润万家、高新二路宜品生活、金
新医院等，属于国家三级甲等医院， 行、兴业银行、民生银行、宁夏银行、建设银行、重庆银行、 鹰国际、世纪金花、唐延路地下购物中心。
距离项目3站路。项目周边的五大 渣打银行等政府公共事业部门：陕西省交通运输厅、西安海 医院：高新医院、省医院邮局：中国邮政
高端写字楼定位及装修建议
1.产品分析与定位 2.市场分析与产品趋势 3.比较分析及装修建议
1.产品分析与定位
项目自建设至今，已实现21层主体的基本建设，在2014年写字楼市场 整体成交低下，2015年将主体完工实现内外装，故此，需要明确其装 修的基本标准以实现既定销售目标。
高端写字楼建筑与销售目标
■ 高库存——办公物业库存风险远大于住宅 从存量情况来看，截止2014年底，西安市办公物业存量面积达 344万㎡，存量继续攀升，按照近一年平均去化水平计算，当前存 量去化周期超过40个月，高于住宅类物业去化周期，市场风险较 高。
部分在售写字楼项目装修标准
地面
墙面 天花
板
睿中心
CA 创意中心
万象汇
公园，使本区域的空气质量得到提 关、中科院研究所等休闲娱乐：新纪元高尔夫球场、唐城墙 银行：中国银行、交通银行、建设银行、
升。
遗址公园、新纪元公园学校：高新一中
西安银行、浙商银行、北京银行等
交通状况
公交：261路、260路、324路、411 路、502路、32路
公共交通：107路; 218路; 251路; 261路; 262路; 324路; 331路; 400路; 721路等轨道交通： 1、与地铁8号线无缝连 接； 2、步行3分钟可达地铁3号线延平门站；3、地铁 6号 线木塔寨站。
某写字楼定位及装修策划方案32页PPT
某写字楼定位及装修策划方案
36、如果我们国家的法律中只有某种 神灵， 而不是 殚精竭 虑将神 灵揉进 宪法， 总体上 来说， 法律就 会更好 。—— 马克·吐 温 37、纲纪废弃之日，便是暴政兴起之 时。— —威·皮 物特
38、若是没有公众舆论的支持，法律 是丝毫 没有力 量的。 ——菲 力普变成 法律。 ——朱 尼厄斯
40、人类法律，事物有规律，这是不 容忽视 的。— —爱献 生
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
36、如果我们国家的法律中只有某种 神灵， 而不是 殚精竭 虑将神 灵揉进 宪法， 总体上 来说， 法律就 会更好 。—— 马克·吐 温 37、纲纪废弃之日，便是暴政兴起之 时。— —威·皮 物特
38、若是没有公众舆论的支持，法律 是丝毫 没有力 量的。 ——菲 力普变成 法律。 ——朱 尼厄斯
40、人类法律，事物有规律，这是不 容忽视 的。— —爱献 生
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
某商业写字楼项目定位策划报告
某商业写字楼项目定位策划报告尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：1. 产品定位该商业写字楼项目定位为高端商务办公楼，主要面向企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等。
我们将通过精心设计的建筑、先进的设施设备以及高品质的服务，为租户提供优质的办公环境。
2. 区位定位我们选择将该商业写字楼项目落地于市中心繁华商务区。
这里交通便利，商业氛围浓厚，有着良好的商务服务基础和高端客户资源。
在这个地理位置上，我们将与周边高端商业、金融机构以及科技企业形成良好的互动合作关系。
3. 设施定位商业写字楼定位为高端办公楼，我们将提供一系列先进的设施与服务，包括多功能大厅、大型会议室、高速网络、安全监控、地下停车场等。
此外，我们还将在楼内设立咖啡厅、健身中心、休闲区等配套设施，为租户提供更加便利和舒适的办公体验。
4. 服务定位我们将致力于为租户提供全方位的优质服务。
包括但不限于前台接待、通讯服务、保洁服务、IT技术支持以及安全监控等。
我们的专业服务团队将24小时全天候为租户提供紧急事件处置，确保租户的工作和生活的便捷与安全。
5. 定价策略根据市场需求以及竞争对手的价格水平，我们将定价在高端办公楼的相对高水平，以确保租户能够享受到高品质的办公环境和服务。
同时，我们也会根据市场反馈及时调整定价策略，以保持市场竞争力。
以上是我们对某商业写字楼项目定位策划的总结。
通过高端办公楼的产品、优质服务、便捷设施和良好的区位，我们相信该写字楼项目能够满足目标客户的要求，同时提升整体地区商业价值。
谢谢阁下的审阅与支持。
此致敬礼尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：6. 市场定位该商业写字楼项目的市场定位主要针对企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等，这些行业对办公环境的品质和地理位置要求较高。
某写字楼大厦项目定位
推广方案设计思路
宣传渠道选择
根据目标客户群体，选择合适的 宣传渠道，如网络广告、社交媒
体、户外广告等。
宣传内容策划
根据项目特点及营销目标，制定 宣传内容，包括项目介绍、户型 展示、配套设施、价格等信息。
宣传活动策划
组织线上线下宣传活动，如楼盘 开放日、房产讲座、社区活动等
，吸引潜在客户关注。
营销渠道拓展计划
灵活空间
能够根据业务需求灵活 调整办公空间，包括会
议室、休息区等。
配套设施
提供高品质的配套设施 ，如商务中心、会议室
、休息区等。
服务支持
提供专业的物业管理、 安保服务等，确保客户
工作顺利进行。
目标客户群体行为习惯分析
时间观念强
注重时间管理和效率，需要快速、准 确地完成工作任务。
社交需求高
需要与合作伙伴、客户进行频繁的沟 通和交流，因此需要高品质的社交场 所和活动。
政策支持
政府出台了一系列政策， 鼓励写字楼建设，为项目 提供了良好的政策环境。
市场需求
随着城市经济的发展，企 业对办公空间的需求不断 增加，市场潜力巨大。
市场需求分析
行业需求
不同行业对写字楼的需求 存在差异，如金融、科技 、创意等产业对写字楼的 需求较高。
面积需求
企业对办公空间的面积需 求不同，大型企业需要大 面积的办公空间，而中小 型企业则相对灵活。
可持续性
注重建筑的可持续性发展，采用可再生能源 、雨水收集等绿色技术。
04
营销策略与推广方案
营销策略制定依据
目标市场分析
营销目标
对当地及周边地区的写字楼市场需求 、竞争状况、消费者行为等进行分析 ，明确目标客户群体。
房地产项目定位分析(PPT)
核心诉求
豪门天地，荣耀中国
16
哈尔滨房地产市场小结
我们的竞争市场
宏观上：市场健康，稳定发展 中观上：产品差异化，竞争激烈
我们的竞争对手
涵盖各个档次，中端产品竞争激烈。 部涵盖分各项个目档规次，模中较端大产、品竞延争续激开烈发。部，分潜项力
目规模较大、延续开发，潜力巨大，部分中
巨高端大品，质部楼分盘品中质高突端出品、定质位楼鲜盘明品，各质项突目出、 定营销位手鲜段明各，异，各诉项求目重营点与销项手目段嫁各接不异够，完诉 求全，重但点整与体项素质目有嫁所接提不高。够完全，但整体 素质有所提高。
区位优势-以哈尔滨为例
开发区板块——现代商务新中心
板块特点
众房地产开发商纷纷看好“会展经济”， 顺势而上创建高端产品，开发区规模进一 步扩大，吸引高端消费者投资置业，成为 高端物业及“富人区”的代名词。
中高端项目集中区域，市场关注度高，主
竞争力研判 要代表楼盘有金色莱茵、国际会展名城、
悦山国际、盟科视界等。目前住宅销售均 价6000-7200元/㎡。
11
房地产项目优势分析-区位优势
板块特点
东南板块——城市东南之崛起
城市东南发展主方向，土地供应量丰富，生 态环境优越，板块主打生态牌，植物园、远 大生态园、黛秀湖等五大公园成为支撑板块 价值的核心。
竞争力研判
中低价位倍受业界及市民的关注，销售势头
较好。南郡新城、海富山水文园景观优势明
显，立汇·美罗湾、阳光绿景等中低价销售。
城市“西扩”主方向，政府规 划重点发展板块，相关配套陆 续完善。
地铁一号线，哈西客站，10余 条公交线路，西湖路、西安路 等路网日益完善。
国美、苏宁和大商等电器城， 世纪联华和中央红超市，学府 书城，服装城等。 黑龙江大学、哈尔滨医科大学、 哈尔滨理工大学等15所大专院 校，医大二院、二一一医院等。
大厦项目前期定位策划案
谨呈：成长集团
“帝都大厦”项目前期定位策划案
（定位部分）
易居中国 2012.1.13
研究思路：
前期策划核心问题
公寓市场 商业市场
功能规划 户型配比 装修配套
业态规划 商业布局 建筑户型
公寓产品建议 商业产品建议
全市背景 区域市场 全市背景 区域市场 项目本体
公寓定位
商业定位
项目客群定位 总体市场定位 地块产品定位
精装酒店式公寓 （4层，6332m2 ）
产品定位 北座：酒店服务公寓
户型配比为一室186套占52%、二室108套占30%、三室66套占18%
16000
23
8000 8000
11
10000
1
10000
1
10000
1
10000
1
16000
3
5000
1800
11400
3
22 2 2 1 1
9500 6500 6500 6500 6500 4500 4500
——王女士 这边位置不错，旁边有学校、有办公楼，交 通、生活什么的都方便，旁边的几个村子也 待改造，将来发展会更好。我比较中意这里 ，当时错过了万科，有点后悔，哈哈。
——张先生
典型客户描摹
区域地缘型客户：对区域眷恋，追求品质生活，以自住为目的
客户特征
客户背景
城南或高新工作的企业人士、白领精 英、周边的原住民，高校学生的陪读 家长等。
报告构架
一、公寓市场研究
1.1 全市公寓市场研究 1.2 区域公寓市场研究
二、商业市场研究
2.1 全市商业市场研究 2.2 区域商业市场研究
三、参考案例研究 四、地块本体分析 五、项目总体定位
“帝都大厦”项目前期定位策划案
（定位部分）
易居中国 2012.1.13
研究思路：
前期策划核心问题
公寓市场 商业市场
功能规划 户型配比 装修配套
业态规划 商业布局 建筑户型
公寓产品建议 商业产品建议
全市背景 区域市场 全市背景 区域市场 项目本体
公寓定位
商业定位
项目客群定位 总体市场定位 地块产品定位
精装酒店式公寓 （4层，6332m2 ）
产品定位 北座：酒店服务公寓
户型配比为一室186套占52%、二室108套占30%、三室66套占18%
16000
23
8000 8000
11
10000
1
10000
1
10000
1
10000
1
16000
3
5000
1800
11400
3
22 2 2 1 1
9500 6500 6500 6500 6500 4500 4500
——王女士 这边位置不错，旁边有学校、有办公楼，交 通、生活什么的都方便，旁边的几个村子也 待改造，将来发展会更好。我比较中意这里 ，当时错过了万科，有点后悔，哈哈。
——张先生
典型客户描摹
区域地缘型客户：对区域眷恋，追求品质生活，以自住为目的
客户特征
客户背景
城南或高新工作的企业人士、白领精 英、周边的原住民，高校学生的陪读 家长等。
报告构架
一、公寓市场研究
1.1 全市公寓市场研究 1.2 区域公寓市场研究
二、商业市场研究
2.1 全市商业市场研究 2.2 区域商业市场研究
三、参考案例研究 四、地块本体分析 五、项目总体定位
上海中心项目功能定位
100套客房
VIP空中会议
会展信息中心
会议合计
顶层观光娱乐
设备类
5，000
1%
117-120
15，000
20，000
10，000
3%
4%
2%
裙房1-4
高端会议、观景及餐饮等
会展、宴会、24小时信息发布等
40，000
7%
380，000
71%
1-130
时尚新奇购物娱乐城
27，000
5%
B1-B2
餐饮、购物、娱乐等
超高层豪华全球企业馆
上海中心
SHANGHAI TOWER
沿街裙房独立BOX式办公
定位依据
➢进一步加强项目档次，与IFC呼应但避免正面竞争高档品牌。
➢形态上避免和IFC冲突，采用若干3-4层的独栋建筑(BigBOX)，
为奢侈品牌提供一个独立旗舰馆，彰显个性
目标客户
快速消费类奢侈品、奢侈耐用类、奢华餐饮等
地下时尚新奇购物娱乐城
定位依据
➢突破8小时以外的空城瓶颈，补充区域休闲娱乐功能
➢充分利用地铁通道的大量客流，轨道交通客流通过本地下空间，
带来商机
➢人员相对混杂，适合定位主题性时尚娱乐购物城
目标客户
通过地下通道带来的大众人流、项目及项目周边商务人员、住户等
功能描述
➢主题多功能娱乐馆，全年安排体育比赛、演艺、秀场等活动
裙房1-4层
独立BOX办公
会展信息中心
25，000平方米
15，000平方米
B1-B4层
地下商业
多功能体验馆
地下停车
配套设施
•公共设施
27，000平方米
8，000平方米
写字楼案例分析精品PPT课件
“ Boutique ” 源 起 于 法 语 ，
原意指时尚、精品。如今，
“ Boutique ” 概 念 ， 意 义 广 泛 ，
包括精品经营、富于个性、讲究独
特设计感、标榜量身订造的贴心尊
贵服务。 Boutique office专指精
品商务公寓
标 准 层 面 积 1300m2 ， （ A 座
730m2 ， B 座 600m2 ） ， 层 高
3.6m
3
17
【写字楼分析】卓越世纪中心4号楼为甲级写字楼，标准层面积1960m2，标准层高 4m
房号
1
2
3
4 5 6 7 8 9 10
低区 300 116 123 121 299 298 121 123 116 300
中低区 301 126 130 122 300 299 122 130 126 301
层数 64
59
34 37
高度（米） 280
268
150 185.5
7
【商业分析】“深圳CBD时尚购物中心”定位，服饰零售为主，搭配大量餐饮，满足 商务客群需求
I 各层业态分布情况
楼层
业态
主力业态
业态代表品牌
L
休闲娱乐
休闲娱乐
4F
四季时光国际会所、海底捞
餐饮
大型餐饮
3F
零售、餐饮、 休闲娱乐
零售
BENBO、SELECTED、俏江南、原味主 张、思妍丽
② 餐饮品牌代表：俏江南、江南味道、适香餐厅、 海底捞、丽水人家、猫屎咖啡、costa coffee、 o’coffee、、山小屋、禾绿回转寿司、粥乡、 黑旗鱼铁板烧、大家乐、赛百味、原味主张
服饰零售类经营人气较差
项目定位分析
项目定位分析一、影响项目定位的因素1、土地价值分析●项目地块规则●利于充分利用●易于规划与设计2、需求分析●总需求较乐观●高品质住宅需求大●需求面积逐步变小3、供给与竞争态势●区域内供给量较大●土地储备丰富，存在开发潜力●入市时机较为关键二、项目市场定位描述1、本项目要紧经济指标⏹总建筑面积： 99215平方米⏹总占地： 1.53公顷⏹绿化率： 30%⏹容积率： 4.8⏹地上建筑面积： 73440平方米⏹商场： 11750平方米⏹写字楼： 21290 平方米⏹其余为公寓：⏹地下建筑面积： 25775平方米⏹地下车位： 333辆⏹地上车位： 63辆⏹自行车： 466辆2、整体功能布局建议项目规划为：一栋写字楼，一栋商业，两栋公寓。
●整个社区使用围合式建筑方案●公寓使用板式高层●围合社区中央空间●用地西侧从北至南依次摆放商业配套、写字楼的一部分；用地南侧从西至东依次坐落另一部分写字楼与公寓1号楼；用地北侧设计为公寓2号楼；社区西侧与东侧保持完整外立面。
●社区设计两个出入口，实现人车分流。
商业配套地下可设计为地下停车场，要紧满足写字楼的需求；公寓停车场可设计在1号楼与2号楼地下；商业配套北侧小片空地可设计为商业用停车位。
围合出的空间可聘请具有实力的景观设计事务所进行布置，达到环境优美、视野明亮、集绿化休闲为一体的场所。
从外观上，在西侧与南侧保持完整连接，成为：劲松商圈地标性建筑。
（具体规划情况见附图）三、目标客户群体描述1、写字楼目标客户群体●中小型外资企业●以CBD内大公司为服务对象的各类公司●留学归国人员创办企业●投资型买家2、公寓目标客户群体：●投资型买家●首次置业的白领阶层●单身贵族●知名企业高层管理人员的工作居所●外企置业●留学归国人员注：21世纪不动产认为项目在推广入市过程中,应给予产品一个包装概念，但这一包装概念应是在产品已具有鲜明特点之后,才在项目具备一系列竞争点的基础上,通过富有创意概念进行推广包装，而不是在塑造产品之前，毫无理由，且无产品支撑的一种空谈。
青岛市北中央商务区项目定位报告(ppt 50页)
本报告是严格保密的。
10
写字楼市场分析
本报告是严格保密的。
11
写字楼市场 青岛写字楼分布图
裕龙广场
山东路商务圈
广发金融大厦 金孚大厦 曼哈顿广场 华润万象城 香格里拉写字楼 保时捷大厦 万邦中心 万达广场
天宝国际
海尔路路商务圈
龙海明珠 盛和广场 数码科技中心
市南商务圈
凯悦中心 青岛中心
本报告是严格保密的。
燕儿岛路8号
地铁沿线 110000平米 住宅、公寓、写字楼 3.0万 17元/平/月
车位
装修 层高 电梯 其它
40万/个，1500元/月
架空地板、墙面 4.5米 2梯
购满300平送一个，21万/个
1万/平精装修 6部客梯、2部货梯 现代简约、13米高售楼处
30万/个
5000元/平精装修
本报告是严格保密的。
，增长12.4%。
房地产开发投资602.4亿元，增长31.1% 全市商品房施工面积5058.4万平方米，增长17.4%；新开工面积1712.4万平方
米，增长28.8%；商品房竣工面积1020.5万平方米，增长25.3%。
全年商品房销售面积1360.7万平方米，增长7.8%。全年经济适用房新开工面 积50.8万平方米，竣工面积80.3万平方米。
青岛市北中央商务区项目 定位报告
本报告是严格保密的。
目录
项目地块分析 市场环境分析 项目定位分析 项目财务测算
本报告是严格保密的。
2
项目地块分析
本报告是严格保密的。
3
地块位置示意图
地块位置
本报告是严格保密的。
4
地块基本情况
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
7、 设计院所
8、 金融街服务性公司
9、 贸易、制造业、物流业、票务工作等同西客站关联
消费目的
1、 西客站便捷的交通和区域写字楼廉价的租金给这类公司的生存提供了良好的环境，
小结： 周边居住氛围和实际条件比较薄弱 市场的整体环境印象比较差 房地产投资回报率低于市场平均水平（8%），因此在功能上应重商轻住。
• 联创广告，创新地
操盘依据
我们曾经服务的本地区项目——华天大厦： 区位：北京宣武区莲花池东路 所属商圈：西客站商圈 占地面积: 10000平方米 建筑面积: 64000平方米 开发要点 满足发展中的贸易性、服务性为主的客户的要求， 项目可投资、可自用。
对话引擎： 商务大家礼仪 世界级商务封面建筑 不动声色，已高人一筹 不动声色，已惹人仰慕
• 联创广告，创新地
总结： 上述对西客站区域市场环境特征分析是本项目在项 目定位、产品定位、客群定位、价格定位以及后期 制定操盘理念和策略时应当较多考虑的因素，同时 也是本项目开发理念和营销理念的核心。面对以流 动性为主的商圈特征，将如何制胜？
• 联创广告，创新地
环境影响
利空因素: 1、地处丰台、西城、海淀三个行政区域的交 界地带，区域整体的管理力度较弱，成为传统 概念中的交界地带,对进驻该区域的企业有一 定影响。 2、西客站作为全国最大的铁路交通枢纽地带 一定程度上对周边环境产生脏、乱、差的不良 影响、聚集人群较为复杂，整体形象有待提升。 3、西客站区域目前现有的商务氛围尚不浓厚， 紧邻金融街商圈，对写字楼客群的分流有一定 影响。
服务亮点
配套完善，制造良好的营商平台和经营环境，为入驻商户提供全方位的服务配套，推
动会展商贸行业的蓬勃发展。
• 联创广告，创新地
核心推广理念： 立体空中商务 “立体空中商务”即：高度建筑、高端品质。将项目建筑 特质及配套属性，通过上层精神领域的途径完整表达。立 体，即星级商务配套和物业服务系统；空中，暗示消费群 心之向往、具有远见的未来。凝练的广告语言塑造商务大 家气质，营造胜人一筹的顶级商务王者风范。
• 联创广告，创新地
PART 2 —— 消费写真
• 联创广告，创新地
调研：部分商务楼进驻名录
天莲大厦 北京无线电管理局 新疆铁通驻京办事处 中国汽车技术研究中心 中国机床工具工业协会 北京西站地区管理委员会 中普科贸有限责任公司 青海铁通驻京办事处 安康铁路分局宾馆 江苏小天鹅营销有限公司
西金大厦 中国工商银行西站支行 国家外汇管理局北京外汇管理部 加拿大华蒙公司北京代表处
市场发现：
本项目接手初期，我们首先进行了西客站周边可类比项目的专题调查研究。
北恒大厦
天莲大厦
中国企业家大厦
西金大厦
• 联创广告，创新地
市场发现：
似是而非，似曾相识
我们通过调研发现，在西客站商圈的写字楼普遍存在着使用功能单一，产品无明显差 异化的特点。在最近的五年时间里几乎没有什么本质性的改变。 火车站作为交通枢纽和人流集散中心，其服务功能应高于其商业功能。对商业的过分 炒作造成建筑产品销售受阻。
形象支持： 西客站区域人流量大造成环境脏乱差，流动人员相对素质比较低造成的。而传统上西 客站区域也不是北京市的商业区，区域发展比较晚，很多相应设施落后，所以区域写 字楼档次相对比较低。
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产品检查（续）
价格要素匹配关系：
通过对项目价格的观察，按照投资收益率计算公式得出： 类比本区域，住宅使用功能的前提下投资收益率平均为4.5% 类比本区域，商务办公使用前提下投资收益率平均为6.3%
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产品特征 大厦地下二、三层为停车库，地下一层至地上三层为大型 商业配套设施，地上四层至二十六层为商务写字公寓。建 筑主体采用全框架、大跨度开间设计。其中商务写字公寓 部分约为34000平方米，标准层面积约为1550平方米，最小 单元约为55平方米。具有灵活、自如的面积的组合空间。
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区域理解
区域属于北京市区核心范围内，区位、交通优势明显但 停车难的问题突出；区域周边以及相关的金融街等区域 的发展前景良好但直接关联度低。 消费群庞大，但有待开发与挖掘。
• 联创广告，创新地
产品检查
产品提供： 作为一个商圈而言，长期处于半瘫痪状态。西客站地区相关的商业配套还不成熟，市 场的认知度也不高，商业形态过于单一，商务氛围相对单薄，尤其甲级写字楼屈指可 数；但是政治、文化、经济、教育等资源相当丰富，交通网络十分发达，加上商务、 商业市场需求巨大，因此具备一定的发展潜力基础。
华天大厦 国储粮油中心 中国邮电器材集团公司 五洲传播出版社 铁道第四勘察设计院
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客群来源
根据本项目的所处环境及部分商务楼进驻企业名录， 我们将客群主要分为：
1、 中小型、成长型公司
2、 事业单位企业化经营机构
3、 驻京办事机构
4、 在京大中型公司分支机构
5、 私营企业主
6、 投资人群
《没有任何借口》
汇融国际推广启示录
联创广告 2009年5月
• 联创广告，创新地
目录 contents
PART 1 —— 区域研判
PART 2 —— 消费写真
PART 3 —— 价值重塑
PART 4 —— 推广建议
PART 5 —— 服务水平
• 联创广告，创新地
PART 1 ——区域研判
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环境影响
利好因素： 1、区域地理位置相对优越，道路交通体系完善， 为区域商务发展奠定良好的交通区位优势。 2、周边国家机关、企事业单位聚集，汇集了很多 较有购买实力的潜在需求主体。 3、紧邻西客站，衍生的旅游、商贸、以及区域社 会服务机构分布密集，商务办公物业需求存在一 定的空间。
• 联创广告，创新地
调研：部分商务楼进驻名录
亚视大厦 华为技术有限公司 中广世纪影视传媒投资有限公司 河南省高远公路养护技术有限公司 北京天士力文化传媒有限公司 北京中亚宇阳科贸有限公司 北京山贝电子技术公司 北京洁丽雅保洁有限公司 北京端木咨询有限公司 北京赤诚黄绿广告有限责任公司 北京亚视未来广告有限公司 北京华泰贝通网络科技有限公司 北京金杉译盟翻译有限公司