王志纲工作室上海新江湾城

上海新江湾城

本案提要

新江湾城项目是王志纲工作室在上海策划的首个城市运营项目，是继天津张贵庄、廊坊新城以及成都市总体发展战略之后的又一个成功的品牌性项目。工作室在此次策划中，站在整个上海乃至整个中国的高度上，导入城市运营的理念，从产业发展、城市格局以及企业需求三方面对项目进行了准确的定位。提出了"绿色生态港，国际智慧城"的战略定位。进入上海不到半年时间，接手项目仅三个月，工作室就在上海上演了一场城市运营的"完美风暴"。为这个堪称上海城建001工程的项目指出了发展方向，初步奠定了工作室在大上海的江湖地位。

项目背景

2003年6月，受上海城开集团邀请，工作室上海策划中心正在为1480亩的万源项目紧张工作。在一次谈话中，上海城开倪总提到有一个朋友的大项目--新江湾城正缺少战略思路。在倪总的引荐下，2003年6月14日，首席到达新江湾城项目现场，正式与上海城投接触。

新江湾城原系空军上海江湾机场。1996年5月，经上海市人民政府与空军后勤部正式签约，迁建江湾机场，建设示范居住区。新江湾城行政区划为杨浦区，占地总面积约13000亩，其中9000亩土地由上海新江湾城开发有限公司实施开发。新江湾城占上海中心城区600平方公里的1%多，是上海中心城区最后一块未开发的大宗土地。被称为上海城市建设的001工程。

上海城投公司成立于1992年7月，是由上海市政府授权，对城市建设和维护资金进行筹措、使用和管理的城市建设专业投资控股公司。上海目前的"申"字形高架和"三横三纵"为标志的市区快速道路网架，由大桥、隧道组成的黄浦江越江设施，由地铁一号线、二号线以及一大批公交设施所组成的公共交通网络，都是出自城投公司之手。因此，上海城投公司也被称为制造上海迷阵的"魔术师的手"。

1996年，受上海市政府委托，上海城投公司正式着手新江湾城项目的开发工作。在1996-2003年期间，新江湾城也经历了多次的论证和讨论。在工作室接触的时候，新江湾城刚刚完成了新一轮的规划方案国际招标。韩正市长在考察项目后，也充分肯定了项目的规划方案。但是，面对这样一个体量庞大、战略意义重大的项目，对项目的可持续发展问题，上海城投的孔总还是有些不放心。面对这种情况，首席一针见血的指出，"新江湾城的问题不是规划的问题，而是要确定新江湾城在未来的上海扮演什么角色的问题，一句话，新江湾城缺魂"。王老师的一席话，是上海城投的孔总很受震撼，当场表示要请工作室为项目找"魂"。一句话，奠定了双方合作的基础。

203年8月12日，王志纲工作室正式和上海城投公司签约。

项目纪要

2003年5月，王志纲工作室上海策划中心成立；

2003年6月14日，首席首次到新江湾城项目现场，与上海城投公司正式接触，并达成初步合作意向。

2003年8月12日，新江湾城项目策划正式签约；

2003年9月21日，正式方案提交；

2003年11月8日，提交最终策划成果。方案在会上，受到客户和上海业内的高度认同。

大势把握

1、上海正在向新的梦想--世界城市进发！

发轫于上个世纪最后十年的上海巨变，使上海再次聚集了全世界的目光。浦东的全面开放与开发，陆家嘴金融贸易区的迅速崛起，世博会的成功落户，一个个举世关注的利好纷至沓来。上海这个巨大的磁场，正在发挥着前所未有的吸引力。新世纪的上海，向着更高的目标进发。以上海为龙头，带领长江三角洲地区向着"世界第六大都市圈"的目标迈进……

在这个宏观背景下，新江湾城也拥有了实现更高梦想的可能。

2、"黄浦江时代"到来！

之前，上海城市发展主轴一直是沿东西方向展开。新世纪伊始，上海启动更宏伟的战略--黄浦江两岸综合开发工程。标志着上海进入"黄浦江时代"！沿黄浦江两岸的外滩源、北外滩以及复兴岛次第开发，世博会、环球影城在黄浦江南端落户。黄浦江，上海城市发展新的南北主轴线展现在世人面前。

新江湾城，正处于这一发展主轴之上。新江湾城，作为这一发展轴上的北节点，将于世博会"一南一北"，共同舞起黄浦江"巨龙"！

3、知识上海--上海城市发展的必由之路。

上世纪九十年代以来，上海坚持"三二一"的产业发展方针，全面实施产业结构战略性调整，优先发展第三产业，逐步形成了以金融保险、商贸、交通、信息、旅游和房地产为主体的第三产业群，经济中心城市综合服务功能显著增强。进入新世纪，上海开始全面启动"科教兴市"战略。依托科教兴市，走通华山天险一条路成为上海的必由之路。"知识上海"，上海新的光荣与梦想！

新江湾城，正好位于高校林立的杨浦区内，是杨浦区最主要的新建城区。在杨浦区提出"知识杨浦"战略的大背景下，新江湾城，将扮演很重要的角色。我们提出，定位于"国际智慧城"的新江湾城，应该与杨浦区一起构建上海的"中央智力区"，成为"知识上海"战略的龙头型项目。

理念创新

1、导入城市运营的理念。

新江湾城不仅是住宅开发的问题，更是城市发展的问题。在策划之初，工作室就提出"跳出地产看地产"的理念。站在上海整个城市发展的角度上，从产业、城市形态和城市发展趋势等多方面来考察新江湾城的价值。

2、导入"三老理论"。

新江湾城不同于一般的地产开发项目，它对于城市、对于区域乃至对于整个社会都有重要的影响。因此，在策划新江湾城项目的时候，工作室并没有单纯关注企业的需求，而是把政府、企业（尤其是二级开发商）和最终消费者（社会）的需求均衡来考虑。导入"三老理论"，使得项目真正取得政治效益、经济效益和社会效益三赢。

战略定位

新江湾城的总体定位："绿色生态港，国际智慧城"。

新江湾城是一座以知识型产业集群为核心，以高知识人群生活区为形态的、具有知识经济时代生活方式特征的新城区；一座具有造血功能和孵化能力的城区；一座以城区经济为核心，融合高科技园区经济、大学城、教育产业三位一体的复合型城区；一座承载着上海新梦想的新城区。即：

一个回归自然的生态化的"田园都市"

一个新兴的富有魅力的"知识经济高地"和"财智乐园"

一个丰富多彩并不断成长的"活力之城"

一个海纳百川、缤纷多彩的"国际街区"

一个黄浦江畔充满梦幻和欢乐的"休闲之都"

一个最适于工作和生活的"城中之城"

策略设计

1、"产业导入"策略

产业导入，是实现新江湾城可持续发展的关键策略。在房地产住宅产业的基础上，工作室提出导入"知识型产业集群"的理念。

新江湾城是一座以知识型产业集群为核心，以高知识人群生活区为形态的、具有知识经济时代生活方式特征的新城区。新江湾城的产业是以教育产业为核心，以旅游休闲、会议商务、餐饮娱乐、商业贸易及生活居住为依托，集研发、培训、出版、咨询、传媒与信息等内容产业为一体的知识产业集群。

2、"整体开发，熟地供应"策略：

针对项目运营策略，工作室提出以城市运营的全新理念为指导，承政府之上，启市场之下，整合各方优势资源，通过"五统一"（统一策划、统一规划、统一配套、统一监理、统一宣传），对进入的开发企业提供全方位的服务的一整套土地开发策略。

顾问监理

规划设计顾问：在尊重新江湾城国际招标的基础上，提出了构建"国际智慧城"的新的指导性规划建议。

编纂新江湾城宣传册。

项目成效

1、客户高度认同：

"工作室在短短的四十天时间，研究上海、研究新江湾城，跳开房地产做房地产。给我们上了一课。关于黄浦江时代，我们以前想也没想，国际智慧城，我感觉魂已经找到了！"--城投公司总经理孔庆伟

2、同行赞同：