房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择提纲

房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择提纲房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择

东南大学土木工程学院建设与房地产系黄有亮

1 投资费用的组成及计算

1.1 开发成本

1.1.1 土地使用权出让金

1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费,生地,

1.1.3 前期工程费

1.1.4 建安工程费

1.1.5 基础设施费

1.1.6 公共配套设施费

1.1.7 不可预见费

1.1.8 开发期间税费

1.1.9 其他费用

1.2 开发费用

1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用

2 投资资金使用计划的编制

2.1 编制投资资金使用计划的依据

2.2 资金使用计划表的形式

2.3 资金使用计划编制方法

3 融资基本理论

3.1 资金投入方式与来源

3.2 项目的融资组织形式

3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资 3.3 资本金筹集

(1)公司融资方式下的项目资本金

(2)项目融资方式下的项目资本金

3.4 负债融资

对于房地产项目来说～主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。

(1)商业银行贷款

,按贷款的期限划分,按贷款的用途划分,按贷款有无担保品划分 (2)非银行房地产金融机构

3.5 信用保证措施

3.6 抵,质,押贷款与抵,质,押物

(1)抵押贷款,2,质押贷款

3.7 筹资决策

4 房地产开发项目融资实务

4.1 短期资金筹措

(1)商业信用(2)商业票据,,本票与汇票(3)短期贷款 4.2 中长期资金筹措

(1)开发企业自有资金(2)银行抵押贷款(3)信托贷款(4)以契约式合资结构方式合作开发(5)预

售回款与定金(6)让承建商带资承包(7)增资扩股(8)股东借款(9)股票(上市股份制开发企业)(10)

发行公司债券(11)银团贷款 4.3 开发各阶段融资方案 4.3.1 土地竞投与购地,1,资金投入量,2,资金来源 4.3.2 规划设计与场地准备 ,1,资金需求,2,资金来源 4.3.3 ?0以下工程

,1,资金需求,2,资金来源 4.3.4 主要结构工程

,1,资金需求,2,资金来源 4.3.5多层主体封顶(高层主体2/3) ,1,资金需求,2,资金来源 4.4 资金回笼与资金管理 4.4.1 资金回笼

4.4.2 资金运作管理

4.4.3 资金运作实战技巧

,1,资金运作及风险回避,2,资金投入与回笼技巧

,短线投资的资金投入与回笼技巧 ,长线投资的资金投入与回笼技巧 ,长短结

合投资的资金投入与回笼技巧

5 房地产项目融资现状与出路

传统融资方式:自有资金+银行贷款现阶段融资方式:

,1,自有资金+信托计划

,2,股权融资+银行贷款

,3,自有资金+房地产投资基金创新融资模式:

,1,开发商贴息委托贷款 ,2,信托+房地产销售期权

下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除～～～～～～

教育机构劳动合同范本

为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。

一、_________ 培训学校聘请_________ 籍_________ (外文姓名)_________ (中文姓名)先生/女士/小姐为_________ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。

二、合同期自_________ 年_________ 月_________ 日起_________ 年

_________ 月_________ 日止。

三、受聘方的工作任务(另附件1 )

四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付。

五、社会保险和福利:

1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附2 )

2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_________ 至_________ 的来回机票(金额不超过人民币_________ 元整)或教师凭机票报销_________ 元人民币。

六、聘方的义务:

1.向受聘方介绍中国有关法律、法规和聘方有关工作制度以及有关外国专家的管理规定。

2.对受聘方提供必要的工作条件。

3.对受聘方的工作进行指导、检查和评估。

4.按时支付受聘方的报酬。

七、受聘方的义务:

1.遵守中国的法律、法规，不干预中国的内部事务。

2.遵守聘方的工作制度和有关外国专家的管理规定，接受聘方的工作安排、业务指导、检查和评估。未经聘方同意，不得兼任与聘方无关的其他劳务。

3.按期完成工作任务，保证工作质量。

4.遵守中国的宗教政策，不从事与专家身份不符的活动。

5.遵守中国人民的道德规范和风俗习惯。

八、合同的变更、解除和终止:

1.双方应信守合同，未经双方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和终止合同。

2.经当事人双方协商同意后，可以变更、解除和终止合同。在未达成一致意见前，仍应当严格履行合同。

3.聘放在下述条件下，有权以书面形式通知受聘方解除合同:

a 、受聘方不履行合同或者履行合同义务不符合约定条件，经聘方指出后，仍不改正的。

b 、根据医生诊断，受聘放在病假连续30天不能恢复正常工作的。

4.受聘方在下述条件下，有权以书面形式通知聘方解除合同:

a 、聘方未经合同约定提供受聘方必要的工作条件。

b 、聘方未按时支付受聘方报酬。

九、本合同自双方签字之日起生效，合同期满后即自行失效。当事人以方要求签订新合同，必须在本合同期满90天前向另一方提出，经双方协商同意后签订新合同。受聘方合同期满后，在华逗留期间的一切费用自理。

十、仲裁:

当事人双方发生纠纷时，尽可能通过协商或者调解解决。若协商、调解无效，可向国家外国专家局设立的外国文教专案局申请仲裁。

本合同于_________ 年_________ 月_________ 日在_________ 签订，一式两份，每份都用中文和_________ 文写成，双方各执一份，两种文本同时有效。

聘方(签章)_________

受聘方(签章)_________

签订时间: 年月日

二手房屋买卖合同范本由应届毕业生合同范本

卖方:_______________(简称甲方)

身份证号码:_____________________

买方:_______________(简称乙方)

身份证号码:_____________________

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。