龙湖地产新进入城市研究报告模板

xx城市商品房土地年成交情况
2010年 XX时间段 XX城市商品房土地年成交情况
60% 20% 35% 40% 35% 40%
500 400 400 300 400 400 100 100 2007
数据来源： 注：商品房土地不包含工业用地及动迁配套房用地(如果无法统计商品房土地也可使用住宅土地统计口径)
•
1.3.1 城市概况-市场容量：整体市场供应及成交量价
整体市场现有容量一句话总述
请对以下信息进行说明： 1. 城市年成交总额 2. 2010年成交总额，相比09年表现 3. ……
xx城市商品住宅年成交情况
10000 9000 8000 500 400 400 300 100 100 2010上 成交均价 400 400 50 40 9500 11000
4
5
成交均价
6
数据来源：CRIC
城市解读
8
1.3.2 城市概况-市场容量：企业及项目排名
从企业年销售额及单项目年销售额看市场容量一句话总述
说明： 1. 企业年运营项目数量
企业排名
2008年 排 名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 数据来源：
城市解读 9
项目排名
2009年 2008年 销售 面积 排 名 1 2 3 4 5 6 7 项目 销售 金额 销售 面积 项目 2009年 销售 金额 销售 面积 销售 金额
GDP ____亿元 职工平均工资
______元
请说明数据来源、取值年份，并根据以下数据计算方法完成 • 十二基因中除净增土地可售月数外，其他十一项均为上年 度数据；其中，人均私车保有量=私车保有量/常住人口； 地价楼价比=住宅土地年成交均价/住宅房屋年成交均价 30月净增土地可售月数=之前30月住宅土地成交总建面-之 前30月住宅销售总面积)/之前30月均住宅销售面积 玫瑰图中数值除净增土地可售月数、地价楼价比外，其他 各项指标均以上海数据为100做比；净增土地可售月数低于 6的均取值为100，高于36的均取值为10，高于6低于36的 取值=(净增土地可售月数-6)*3+10，地价楼价比以本城市数 据为100与上海数据做比 如不能获取要求年份的数据，请采用最新可获取数据
请插入城市规划图
资料参照： a. 城市报国务院(or省厅)规划、十一五规划、十二五规划
城市解读
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2.1 区域市场-城市发展方向
杭州受地理条件限制，主城向东发展，辅城多点六向分布
杭州西南为景观保护区、钱塘江穿城而过 • “一主三副”： 主城；江南城、临平城、下沙城 • “双心”： 湖滨、武林广场-旅游商业文化服务中心 临江地区-钱江北岸城市新中心，钱江南岸 远景城市商务中心 •“双轴”： 东西向以钱塘江为城市生态轴 南北向以主城-江南城为发展轴 •“六大组团”：分成北片和南片 北片由塘栖、良渚和余杭组团组成 南片由临浦、瓜沥和义蓬组团组成。
城市解读 11
50
40
40 50
60 45
55
50
60 20 35 25
2008 供应量
2009 2010上 成交量
1
2 供应量
3 成交量
4
5 成交增价幅度
6
1.4 区域市场-城市发展方向
城市发展方向判断一句话总述
请对以下信息进行说明： 1. 城市地理特点、景观资源分布及重点规划 2. 产业分布及重点规划 3. 重点交通资源及规划 4. 商业（商圈）、行政资源分布及重点规划 5. 教育资源分布及重点规划 6. 新城新区建设规划：国家级、省级、地方级开发区、大 学城
第一圈层
第二圈层
第三圈层
该规划将城市居住纳入三圈层体系： 第一圈层：主城区，主要为杭州五区范围内，包括上城、下城、江干、拱墅、西湖 第二圈层：副城区，包含萧山、临平、下沙三大副城以及副城之间的九堡、乔司、滨江、星桥等 第三圈层：组团区， 北片由塘栖、良渚和余杭组团组成，南片由临浦、瓜沥和义蓬组团组成
部门 – 文件名31.1 城市概况-城市定位
城市定位一句话总述
请对以下信息进行说明： 1. 城市影响力：城市等级、地位、辐射能力 2. 城际交通联系：铁路交通、航空、高速路、快速路、水 路货运 3. 产业定位及重点产业情况 4. ……
请插入城市区位图
资料参照： a. 城市报国务院规划、十一五规划、十二五规划
沪宁高速
轨道交通2号线东延 马群——中医药大学 07年7月——09年11月
•纬七路过江隧道09年建成 •力争年底前开工建设长江四桥 • 续建地铁二号线一期和一号线南延 工程，开工建设地铁二号线东延仙林段 ，09年建成 •铁路南站开工，建设宁合城际铁路 •续建完成宁常，续建宁杭（二期）、 绕越高速东南段等高速公路
2010年 XX时间段 XX城市商品住宅年成交情况
9700
9800
10205
9900
10200
60 40 50 45
55
50
60 35 20 25
2007
2008 供应量
2009 成交量
1
2 供应量
3 成交量
4
5 成交均价
6
数据来源：
城市解读 7
1.3.1 城市概况-市场容量：整体市场供应及成交量价
江北原庄桥 地段商业中 心
镇海老城区 商业中心
北仑新碶 商业中心
三江口商 业中心
鄞州商业 中心
/cn/n15784.html
城市解读 16
13.50 11.25 13.13 6.58 6.89
雅戈尔湖景花园 12.88
12.39 13.08 12.07 7.06
数据来源：CRIC
城市解读 10
1.3.3城市概况-市场容量：土地市场供应及成交
商品房土地市场供销一句话总述
请对以下信息进行说明： （拆分出商品住宅更佳） 1. 商品房土地年成交总建面 2. 2010年成交总额，相比09年表现 3. ……
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1.1 城市概况-城市定位
宁波定位为长三角经济圈五个区域中心城市之一，是南部两个副中 心城市之一，是沿湾发展的重要核心
《长江三角洲地区区域规划(2010年5月)》提升了宁波的城市地位： 发挥产业和沿海港口资源优势，推动宁波-舟山港一体化，建成为 • 先进制造业基地
• 现代物流基地
• 国际港口城市
城市解读
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2.1 区域市场-城市发展方向：产业分布及重点规划
杭州主要产业区基本沿江分布于城东与城南，产业先行支持城市向 东发展，下沙是杭州国家级重点开发区
•四季青、长途客运站向九堡搬迁、大学城移到下沙、市政府移到钱江新城CBD，用实际行动体现了城市东扩的 决心 主要产业区 下沙开发区 萧山开发区 高新产业区 临江工业区 临平工业区 级别 国家级 国家级 国家级 省级级 省级 面积：平方公里 104.7 23.3 85.6 74 150
上 海 杭 州 宁 波
跨海大桥的通车极大提升了宁波在长三角经济圈的地位，促成了上 海、杭州、宁波“金三角” 核心经济带的整合提升。
城市解读
5
1.2 城市概况-城市十二基因
城市十二基因分析一句话总述
城市 住宅 土地 30月土地 职工 人均 消费品 人均私家车 商品住宅 GDP 常住人口 流动人口 地价 年成交量 年成交量 净增可售月数 平均工资 可支配收入 零售总额 保有量 成交均价 (亿元) (万人) (万人) 楼价比 (万平米) (万平米) (月 ) (元) (元) (亿元) （辆/人） (元/平米)
•纬三路快速化改造开工、纬七路东进 和纬七路西延工程
轨道交通1号线南延 安德门——城东路 06年11月—09年12月
机场高速
南京南站，华东地区 最大铁路枢纽站，规 模为南京站6倍
城市解读
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2.1 区域市场-城市发展方向：商圈
宁波商业规划为 “一主八辅” ，“多点”补充的结构
• 城市商业中心：三江口商业中心 • 区域商业中心：中心城形成8个区域商业中心，分别为鄞州商业中心、东部新城区商业中心、江北原庄桥地段 商业中心、江东七里垫商业中心、北仑新碶商业中心、骆驼商业中心、镇海老城区商业中心、江北洪塘商业中心 骆驼商 业中心 洪塘商 业中心 东部新城 商业中心 江东七里垫 商业中心
萧山开发区 桥南 高新 产业园 余杭 开发区
江干 科技园
下沙经济 开发区
萧山开发区 江东 临江 工业园
杭州工业园区发展原则：《发改委》 1、坚持杭州现代化制造基地原则 2、坚持长三角经济一体化原则 3、坚持城市东扩、跨江发展原则 4、坚持杭州国际化旅游城市定位原则
城市解读
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2.1 区域市场-城市发展方向：重点交通资源及规划
城市解读 6
人均可支配收入 _____元
人均私车保有量
____辆
购买力
消费品零售总额
_____亿元 • •
地价楼价比
___
常住人口 ____万
商品住宅年成交均价
____元/㎡
投资 价格
城市 容量
流动人口 ____万
30月净增土地可售月数
___个月
住宅年成交量 ____万㎡ 土地年成交量 建面____万㎡
XX城市解读
运营及投资发展部 投资发展 XXX
xxxx年xx月xx日
部门–文件名
1
内容
页码
1. 城市概况
3
2. 板块市场
13
3. 投资建议
31
城市解读
2
1. 城市概况
1.1 城市定位 1.2 城市十二基因 1.3 市场容量 1.3.1整体市场供应及成交情况 1.3.2项目及企业成交排名 1.3.3土地市场成交情况 1.4 城市发展方向
企业
销售 金额
销售 面积
企业
8
9 10
1.3.2 城市概况-市场容量：企业及项目排名
房地产企业在宁波年销售额可以达到30-50亿，单项目销售额可以 达到20-30亿，企业年运营一般在1-2个项目
• 企业年运营仅1-2个项目也是受到政府供地少的影响，获取土地难度高，企业无法进行多项目操作 企业排名
2008年 排 名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 2009年 销售 面积 13.46 11.62 5.08 6.79 8.41 5.99 5.49 4.29 6.01 4.82 2008年 销售 面积 34.71 24.92 13.56 13.62 14.45 11.21 10.72 9.01 17.01 8.48 排 名 1 2 3 4 项目 皇冠花园 宁兴城市花园 万科金色水岸 荣安和院 销售 金额 9.46 8.24 7.54 6.41 6.32 5.77 5.57 4.79 3.76 3.65 销售 面积 9.48 5.06 6.79 6.95 3.42 5.99 3.05 5.49 3.95 5.25 项目 盛世天城 锦绣东城 江南一品 皇冠花园 青林湾 BOBO城 汇豪天下 银亿上上城 卡纳湖谷 销售 金额 19.84 11.97 8.26 7.54 7.20 5.77 4.79 4.55 4.29 3.65 销售 金额 46.12 32.92 18.11 17.88 17.41 17.04 14.84 14.75 14.36 13.61
2010年上半年宁波商品住宅年成交情况
9000 8000 500 400 400 280
9700
9800
10205
9900
10200
400
450 50 100 150 40 60 40 50 45 55 50 60 35 20 25
2007
供应量
2008
2009
成交量
2010上
成交均价
1
2
供应量
3
成交量
宁波市场供应量与成交量均小，去化速度快，市场存量极少，成交 均价高
• 07-09年宁波年均成交总额为 亿元；其中07年 亿元，08年 • 2010年上半年宁波成交总额为 亿元，相比09年上升 % • 宁波市场成交量小主要是受到政府供地量小的影响 亿元，09年 亿元
宁波商品住宅年成交情况
9800 10205 9500
南京内环、外环、轨道交通逐渐成形，河西新区持续建设，主城向南 联接江宁，仙林扩容，跨江发展启动
南京长江大桥 轨道交通1号线 奥体中心——迈皋桥 05年9月已通车 长江四桥 六合区——麒麟镇 力争07年底开建
纬七路过江隧道 纬七路——浦珠路 凤台路 05年3月——09年 龙蟠路 轨道交通2号线 汪家村——马群 05年11月——09年 三桥高速公路 杭州绕城
项目排名
2009年 销售 金额 销售 面积
企业
雅戈尔 绿城 宁兴 万科 荣安 兴普 合生 中海 信达 迪赛
企业
雅戈尔 奥克斯 兴普 中海外 万科 绿城 宁波联合 华润 迪赛 富达
32.89 24.89 20.38 17.84 18.11 13.56
15.85 10.50 13.61 8.48
5 雅戈尔湖景花园 6 7 8 9 10 江南一品 雅戈尔.香颂湾 合生国际城 瑞园 格兰春晨