物流产业园总体规划.
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2014年5月
18
组织管理体系的构建
园区领导层
德峰集团
园区管理层
闽北物流中心园区管委会
投资开发层
福建德峰汽车物流有限公司
战略合 作机构
自营
建设运营层 项 目 项 目 项 目
合作经营
……
项 目
……
2014年5月
19
营运模式--网络建设
物流组织网络—— 以服务“客户网络（供应 链上各节点组织包括供应 商、制造商、分销商等）” 为中心
“一次规划、分步实施、滚动投资”
一期建设 ，二期建设 一期/二期项目建设期均为 个月。 总经营期 年。
2014年5月
14
营运模式--闽北物流中心园区项目进程
2014年度
工作内容 1-6 前期规划设计及准备 项目工程建设 设备、信息系统招标、采购 信息系统设计开发 设备、信息系统安装调试验收 人员培训 试运营 正式运营 7-12 1-6 7-12 1-6 7-12
依托 资源，形成 路、公路一 体化的多式联运服务
与银行等机构合作， 提供经融物流监管服务 进出口货物保税存储 及出口退税服务 订舱、报关、报检、保险等 物流中介服务 面向废钢产品的绿色循环加工物流 服务（本项目延伸区域） 面向钢材生产企业的 加工配送服务（本项目延伸区域）
主要业务
为企业发展提供全方位供应连金融 服务和资金支持服务 促进供应链集成运作、优化配置物 流资源的公共信息服务 企业总部基地的 办公场所提供及物业管理服务 为促进产品销售、打造优势品牌、 产品影响力的产品展示服务 办公楼、交易大楼、会议中心等商 务配套服务 提供全面物流解决方案的 物流咨询服务 13
所得税 202108.98万元 （20年计）
加上房产税和土地税，20年共可上缴税金267653.60万元，每年平均上缴税金13382.68万元。
2014年5月
22
盈利模式—财务经济评价
指
标
所得税前 25.35% 252319.20 6.40
所得税后 19.18% 158600.78 7.68
财务内部收益率 (%) 财务净现值 ic=8.0% 投资回收期 (年)
配套
2014Байду номын сангаас5月
物流、IT
土地、资金
支撑
3
园区物流量分析（项目一期投产运营）
合计：
一期： 2016-2017年
1000.3万吨
105.3
50
15
180
180
470
千： 设计万吨
2014年5月
05.3万吨
由
4
园区物流量分析（项目二期投产运营）
二期： 2018-2019年
30
合计：
1215.5万吨
打造3条 开展4个延伸服务业务
2014年5月
9
商业模式--辐射空间定位
“内圈重点发展、中圈积极竞争、外圈拓展培育”
内圈： 中圈：地区 外圈：资源
2014年5月
12
功能定位--服务中心
物流功能要素平台型服务
面向 仓储及配送服务
物流公共服务平台型服务
围绕钢贸和电机供应链的商品贸易 服务 实现网上选货、网上交易和网上支 付的电子商务服务
投资利润率
投资利税率 总投资收益率 项目资本金净利润率
42.71% 46.11%
44.55% 32.03%
盈亏平衡点BEP
20.55%
2014年5月
23
社会效益--社会效益评价
本项目运营后，平均每年将产 生1.3亿元地方税收，对福安宁 德地区的经济发展有着不可忽 视的推动和促进作用。
促进经济 增加当地税 收 通过本项目高定位、高起点的 投入建设，全面提升福安市电 机产业现状，推进千亿产业集
17
营运模式--开发模式
常见园区开发模式：
自营
出租
专营权
BOT （建设－经营－ 移交）
BLT （建设－租赁－ 移交）
TOT （转让－经营－ 转让）
土地出让
土地出租
土地入股
根据园区的发展目标及定位，结合德峰集团自身的经验、战略考量以及财务能力，对 园区的开发可以选择自营、合作和出租相结合的模式。
（20年计） 4. 代理业务收入：一期35091.33万元，二 期32981.85万元 5. 其他收入：一期156671.50万元，二期 74100.64万元 总收入：1169943.70万元 营业税金及 1. 营业税：58497.18万元 2. 城市维护建设税：4094.80万元 附加 （20年计） 3. 教育费附加：1754.92万元
社会效益
促进就业、提 高素质
群的发展，提高现代物流、金 融等服务业的服务水品。
本项目建成后，将另外带动上万 个就业岗位。大大增加了福安乃 至宁德地区的就业机会，同时通 过在岗培训活动，从各个方面提 高这些人员的素质。
提高电机产业及 现代服务产业发 展水平
24
2014年5月
谢谢 ！
2014年5月
25
承顺德峰集团 闽北物流产业园区总体规划
2014年5月
二零一四年五月
2
2014年5月
承载企业——德峰集团
德峰集团总体战略目标：“闽北物流中心园区”项目，即1基地、3园区、 5中心、1联盟
甩挂运输试点 物流实验基地
汽车交易区
物流作业区
配套服务区
仓储配送中心
零担快运中心
物流信息交易 中心
商务办公中 心
二期投资 20542.40
12700.60
3081.33 8997.28 4291.49 4525.57 94646.88 182.84
7674.90
1795.00 5609.10 2779.36 2865.60 61232.16 192.76
5025.70
1286.33 3388.19 1512.13 1659.96 33414.71 167.07
面向公路货运的货物干线运输服务 （本项目延伸区域）
2014年1月
营运模式--闽北物流中心园区功能区初步规划
功能分区 临时堆场 3PL配送中心堆场 仓库A：金融监管仓库 仓库B：金融监管仓库 仓库C：3PL配送中心仓库 仓库D：供应商物流配送中心 物流服务商务区 绿化 道路 总面积 临时堆场 集装箱堆场 仓库E：金融监管仓库 仓库F：保税物流配送中心仓库 供应商物流配送中心 仓库H：3PL配送中心仓库 仓库I：3PL配送中心仓库 绿化 道路 总面积 总面积 占地面积（㎡）建筑面积（㎡） 39160 19280 19600 17200 17200 21000 14800 42354 21177 211772 24656 7178 12700 13400 11800 11800 11800 26667 13333 133334 345106 12700 13400 11800 11800 11800 0.46 1F 1F 1F 1F 163800 19600 17200 17200 21000 88800 容积率 层数
21
盈利模式--营运财务测算
本项目财务评价的计算期为20年。
1. 经营场地租赁收入：一期 万元， 二期 万元
2. 码头作业收入：一期7310.43万元，二期 6870.97收入 收入测算 3. 装卸费用总收入： 618460.05万元 成本测算 （20年计） 总业务成本：297160.86万元 其中：经营费用174778.70万元
物流基础设施网络 CDC—RDC—FDC
邢台
威海 无锡
上海
订单
订单
订单
钢厂
合同
广州
电机厂
合同 合同
分销商
福安
物流信息网络
2014年5月
20
盈利模式--项目建设投资估算
（万元） 工程费用 设备及安装 附属工程 其他费用 不可预见费 建设期利息 合计 投资强度（万元/亩）
总投资 61050.60
一期投资 40508.20
75
22.5
158
75
22.5
200
270
490
千吨
2014年5月
由地区生 总值关
5
商业模式--项目总体思路:“1234”战略
建设1个集群 产业园区
依托 产业集群，对上下游进行延伸渗透， 形成一个以 和企业集群为核心的产业园。
形成2个集聚中心
服务于钢贸流通的第三方物流集聚中心 （生产企业）物流集聚中心 以供应链 以服务于等行业的供应链 以业务为核心的再生资源供应链 深加工 服务 贸易 信息交易
2015年度
2016年度
2014年5月
16
营运模式--闽北物流中心园区项目进程
2015年度
工作内容 1-6 前期规划设计及准备 7-12 1-6 7-12 1-6 7-12
2016年度
2017年度
项目工程建设
设备招标、采购 信息系统拓展 设备、信息系统安装调试验收 人员培训 试运营 正式运营
2014年5月
0.77
1F 1F 1F 1F 6F
参数指标 总占地面积 总建筑面积 总用地面积 容积率 建筑密度 绿化面积 绿地率 道路面积 道路比例
单位 M2 M2 M2 % M2 % M2 %
数据 345106 225300 139500 0.65 40.42 69021 20.00 34511 10.00
61500 225300 0.65
此次项目投资额度较大，可通过多种方式筹措资金——自筹资金和银行贷款
总体投资结构 (万元)
投资额 94646.88 其中:自有资金 24646.88 其中:长期贷款 期初经营流动资金 70000.00 500.00+500.00
2014年1月
上海司顿物流工程管理咨询有限公司 上海大学现代物流研究中心
18
组织管理体系的构建
园区领导层
德峰集团
园区管理层
闽北物流中心园区管委会
投资开发层
福建德峰汽车物流有限公司
战略合 作机构
自营
建设运营层 项 目 项 目 项 目
合作经营
……
项 目
……
2014年5月
19
营运模式--网络建设
物流组织网络—— 以服务“客户网络（供应 链上各节点组织包括供应 商、制造商、分销商等）” 为中心
“一次规划、分步实施、滚动投资”
一期建设 ，二期建设 一期/二期项目建设期均为 个月。 总经营期 年。
2014年5月
14
营运模式--闽北物流中心园区项目进程
2014年度
工作内容 1-6 前期规划设计及准备 项目工程建设 设备、信息系统招标、采购 信息系统设计开发 设备、信息系统安装调试验收 人员培训 试运营 正式运营 7-12 1-6 7-12 1-6 7-12
依托 资源，形成 路、公路一 体化的多式联运服务
与银行等机构合作， 提供经融物流监管服务 进出口货物保税存储 及出口退税服务 订舱、报关、报检、保险等 物流中介服务 面向废钢产品的绿色循环加工物流 服务（本项目延伸区域） 面向钢材生产企业的 加工配送服务（本项目延伸区域）
主要业务
为企业发展提供全方位供应连金融 服务和资金支持服务 促进供应链集成运作、优化配置物 流资源的公共信息服务 企业总部基地的 办公场所提供及物业管理服务 为促进产品销售、打造优势品牌、 产品影响力的产品展示服务 办公楼、交易大楼、会议中心等商 务配套服务 提供全面物流解决方案的 物流咨询服务 13
所得税 202108.98万元 （20年计）
加上房产税和土地税，20年共可上缴税金267653.60万元，每年平均上缴税金13382.68万元。
2014年5月
22
盈利模式—财务经济评价
指
标
所得税前 25.35% 252319.20 6.40
所得税后 19.18% 158600.78 7.68
财务内部收益率 (%) 财务净现值 ic=8.0% 投资回收期 (年)
配套
2014Байду номын сангаас5月
物流、IT
土地、资金
支撑
3
园区物流量分析（项目一期投产运营）
合计：
一期： 2016-2017年
1000.3万吨
105.3
50
15
180
180
470
千： 设计万吨
2014年5月
05.3万吨
由
4
园区物流量分析（项目二期投产运营）
二期： 2018-2019年
30
合计：
1215.5万吨
打造3条 开展4个延伸服务业务
2014年5月
9
商业模式--辐射空间定位
“内圈重点发展、中圈积极竞争、外圈拓展培育”
内圈： 中圈：地区 外圈：资源
2014年5月
12
功能定位--服务中心
物流功能要素平台型服务
面向 仓储及配送服务
物流公共服务平台型服务
围绕钢贸和电机供应链的商品贸易 服务 实现网上选货、网上交易和网上支 付的电子商务服务
投资利润率
投资利税率 总投资收益率 项目资本金净利润率
42.71% 46.11%
44.55% 32.03%
盈亏平衡点BEP
20.55%
2014年5月
23
社会效益--社会效益评价
本项目运营后，平均每年将产 生1.3亿元地方税收，对福安宁 德地区的经济发展有着不可忽 视的推动和促进作用。
促进经济 增加当地税 收 通过本项目高定位、高起点的 投入建设，全面提升福安市电 机产业现状，推进千亿产业集
17
营运模式--开发模式
常见园区开发模式：
自营
出租
专营权
BOT （建设－经营－ 移交）
BLT （建设－租赁－ 移交）
TOT （转让－经营－ 转让）
土地出让
土地出租
土地入股
根据园区的发展目标及定位，结合德峰集团自身的经验、战略考量以及财务能力，对 园区的开发可以选择自营、合作和出租相结合的模式。
（20年计） 4. 代理业务收入：一期35091.33万元，二 期32981.85万元 5. 其他收入：一期156671.50万元，二期 74100.64万元 总收入：1169943.70万元 营业税金及 1. 营业税：58497.18万元 2. 城市维护建设税：4094.80万元 附加 （20年计） 3. 教育费附加：1754.92万元
社会效益
促进就业、提 高素质
群的发展，提高现代物流、金 融等服务业的服务水品。
本项目建成后，将另外带动上万 个就业岗位。大大增加了福安乃 至宁德地区的就业机会，同时通 过在岗培训活动，从各个方面提 高这些人员的素质。
提高电机产业及 现代服务产业发 展水平
24
2014年5月
谢谢 ！
2014年5月
25
承顺德峰集团 闽北物流产业园区总体规划
2014年5月
二零一四年五月
2
2014年5月
承载企业——德峰集团
德峰集团总体战略目标：“闽北物流中心园区”项目，即1基地、3园区、 5中心、1联盟
甩挂运输试点 物流实验基地
汽车交易区
物流作业区
配套服务区
仓储配送中心
零担快运中心
物流信息交易 中心
商务办公中 心
二期投资 20542.40
12700.60
3081.33 8997.28 4291.49 4525.57 94646.88 182.84
7674.90
1795.00 5609.10 2779.36 2865.60 61232.16 192.76
5025.70
1286.33 3388.19 1512.13 1659.96 33414.71 167.07
面向公路货运的货物干线运输服务 （本项目延伸区域）
2014年1月
营运模式--闽北物流中心园区功能区初步规划
功能分区 临时堆场 3PL配送中心堆场 仓库A：金融监管仓库 仓库B：金融监管仓库 仓库C：3PL配送中心仓库 仓库D：供应商物流配送中心 物流服务商务区 绿化 道路 总面积 临时堆场 集装箱堆场 仓库E：金融监管仓库 仓库F：保税物流配送中心仓库 供应商物流配送中心 仓库H：3PL配送中心仓库 仓库I：3PL配送中心仓库 绿化 道路 总面积 总面积 占地面积（㎡）建筑面积（㎡） 39160 19280 19600 17200 17200 21000 14800 42354 21177 211772 24656 7178 12700 13400 11800 11800 11800 26667 13333 133334 345106 12700 13400 11800 11800 11800 0.46 1F 1F 1F 1F 163800 19600 17200 17200 21000 88800 容积率 层数
21
盈利模式--营运财务测算
本项目财务评价的计算期为20年。
1. 经营场地租赁收入：一期 万元， 二期 万元
2. 码头作业收入：一期7310.43万元，二期 6870.97收入 收入测算 3. 装卸费用总收入： 618460.05万元 成本测算 （20年计） 总业务成本：297160.86万元 其中：经营费用174778.70万元
物流基础设施网络 CDC—RDC—FDC
邢台
威海 无锡
上海
订单
订单
订单
钢厂
合同
广州
电机厂
合同 合同
分销商
福安
物流信息网络
2014年5月
20
盈利模式--项目建设投资估算
（万元） 工程费用 设备及安装 附属工程 其他费用 不可预见费 建设期利息 合计 投资强度（万元/亩）
总投资 61050.60
一期投资 40508.20
75
22.5
158
75
22.5
200
270
490
千吨
2014年5月
由地区生 总值关
5
商业模式--项目总体思路:“1234”战略
建设1个集群 产业园区
依托 产业集群，对上下游进行延伸渗透， 形成一个以 和企业集群为核心的产业园。
形成2个集聚中心
服务于钢贸流通的第三方物流集聚中心 （生产企业）物流集聚中心 以供应链 以服务于等行业的供应链 以业务为核心的再生资源供应链 深加工 服务 贸易 信息交易
2015年度
2016年度
2014年5月
16
营运模式--闽北物流中心园区项目进程
2015年度
工作内容 1-6 前期规划设计及准备 7-12 1-6 7-12 1-6 7-12
2016年度
2017年度
项目工程建设
设备招标、采购 信息系统拓展 设备、信息系统安装调试验收 人员培训 试运营 正式运营
2014年5月
0.77
1F 1F 1F 1F 6F
参数指标 总占地面积 总建筑面积 总用地面积 容积率 建筑密度 绿化面积 绿地率 道路面积 道路比例
单位 M2 M2 M2 % M2 % M2 %
数据 345106 225300 139500 0.65 40.42 69021 20.00 34511 10.00
61500 225300 0.65
此次项目投资额度较大，可通过多种方式筹措资金——自筹资金和银行贷款
总体投资结构 (万元)
投资额 94646.88 其中:自有资金 24646.88 其中:长期贷款 期初经营流动资金 70000.00 500.00+500.00
2014年1月
上海司顿物流工程管理咨询有限公司 上海大学现代物流研究中心