成本逼近法(土地增值收益率确定)

第一节成本逼近法概述
一、成本逼近法概念
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。

二、适用范围
由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。

故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：
1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；
2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；
3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外；
4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。

三、成本逼近法的基本公式
V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……
式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费
T——税费；Rl——利息；R2——利润
R3——土地增值；VE——土地成本价格
第二节成本逼近法估价程序与方法
一、成本逼近法估价步骤
1．判断待估土地是否适用成本逼近法；
2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；
3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；4．确定土地开发后较开发前的价值增加额；
5．按地价公式求取估价土地的土地价格；
6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。

二、土地取得费的概念、构成及计算方法
(一)土地取得费的概念
土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。

(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法
土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。

1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。

征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。

征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下：
（1)土地取得费
国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。

”根据土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

由于与被征地原有收益有关，故可认为其中包含一定的级差地租。

根据《土地管理法》的中第四十七条规定：“征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6—10倍；征用耕地的安置补偿费，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4—6倍。

但是，每公顷被征用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。

支付土地补偿费和安置补助费后，尚不能使需要安置
的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。

但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。

地上附着物和青苗补偿费是对被征地单位已投入土地而未收回的资金的补偿，类似地租中所包含的投资补偿部分。

（2)相关税费
A、占用耕地时的耕地占用税
根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，凡占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位或个人，都必须缴纳耕地占用税，以实际占用的耕地面积，按照规定税额一次征收。

B、占用耕地时的耕地开垦费
根据《土地管理法》第三十一条规定：国家实行占用耕地补偿制度，即非农业建设经批准占有耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳地开垦费，专款用于开垦新的耕地。

这笔费用对土地取得者来说，也是为取得土地而必须支付的费用，一般称为造地费，应按照开垦耕地所需要的投入费用进行计算。

C、占用菜地的新菜地开发建设基金
根据农牧渔业部、国家计委、商业部《关于印发<国家建设征用菜地缴纳新菜地开发建设基金暂行管理办法>的通知》(1985]农土字第ll号)中的规定，凡批准征用已经建设的连续三年以上常年种菜或者养殖鱼、虾等的商品菜地和精养鱼塘，用地单位须向国家缴纳新菜地开发建设基金。

新菜地开发建设基金的收取标准按城市规模大小而有所不同。

国家规定，征用1亩城市郊区的菜地，城市人口在100万以上的，缴纳7000～10000元；城市人口在50～100万人的，缴纳5000～7000元；城市人口在50万人以下的，缴纳3000～5000元。

各省、自治区、直辖市在上述额度基础上，可以根据本辖区城市菜地建设基础和生产情况，区别近郊和远郊，规定具体标准。

D、征地管理费
征地管理费按照建设用地审批权限由相应的国土资源管理部门分级征收，计征标准为征地补偿费总金额的1．4％一2．1％。

县级以上人民政府土地管理部门负责组织办理各类建设项目征用土地有关事宜，由用地单位在征地费总额中按一定比例支付给土地管理部门使用的管理费用。

E、政府规定的其他有关税费。

2．城镇国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算。

拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。

（1)拆除房屋及构筑物的补偿费应根据当地拆迁补偿的标准，或应当支付的客观费用来确定。

拆迁安置补助应当依据当地政府的规定。

这两部分为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿。

（2)相关税费
A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；
B、政府规定的其他有关税费。

3．从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地使用权的取得价格(应为客观合理的公开市场价格，非特殊交易)。

同时应注意地价内涵，如是否含出让金等，避免与土地开发费、土地增值收益等重复计算。

注意事项：
1．土地取得费应是评估期日的重置费用，即应是按照评估期日的有关规定和物价水平确定土地取得费的计费项目和取费标准，而不能按照企业实际取得土地时的实际投入计算，
因为企业可能是十几年前，甚至了几十年前取得的土地，如果按照当时的标准则难以进行计算，而且也不符合土地估价的原则。

2．在实际操作时，上述税费必须为正常税费，其他非正常性支出，如土地闲置费等不能计入成本。

3．在实际操作中，以同一区域或类似区域土地取得费的均价作为待估宗地的土地取得费。

三、土地开发费
(一)土地开发费的概念
土地开发费理论上把它作为土地资本来看待，土地开发部门所进行的最起码的土地开发工程和投入资金应视为土地资产；城市的配套设施、市政服务和费用也应考虑放进土地开发总成本。

(二)土地开发费的内容
获得土地后，对其开发的费用有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。

1．基础设施配套费。

对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”。

“三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。

“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、乎整地面。

2．公共事业建设配套费用。

这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。

3．小区开发配套费。

同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情况确定合理的标准。

在计算土地开发费过程中，首先必须准确确定土地开发程度。

所谓土地开发程度，是指土地的基础设施建设和开发的状况，一般包括道路、供电、供水、通讯、排水、通气、供暖和场地是否平整等，这就是通常所说的“七通一平”。

“七通一平”的说法实际上最早来源于房地产开发和土地开发区的开发，比如在开发区的开发建设过程中，政府或开发商通常应实现开发区内的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等，但这种开发程度对开发区来说，是指区内的“通”和“平”，而具体对于开发区内某一块地(宗地)来说，各种设施一般只建设到宗地红线外，而宗地内若还没有建成房屋等建筑物的话，一般来说是不通的，但通常应达到平整。

这是指在正式的开发区内，土地开发程度一般来说比较容易分析，而在一般地区，尤其是独立工矿区的土地开发程度设定通常就比较困难了。

在实践中确定土地开发程度，主要应注意如下两方面问题：
(1)应准确区分宗地内和宗地外的开发程度
对于一般地区来说，由于有关土地开发设施不是由专门的开发商进行开发建设的，因此，许多开发设施并没有真正建设到宗地红线，有的可能距离几十米，有的距离几千米、十几千米、甚至几十千米，在这种情况下，一般企业要进行生产和建设，通常由企业自行将这部分没有到达宗地红线的设施建设到红线及红线内。

在这种情况下，一般可以根据投资主体的不同区分宗地内外的设施状况，由市政投资建设的应属于宗地外，由企业投资建设的应届于宗地内。

(2)宗地红线内外的开发程度不一致
由于在土地估价中设定土地开发程度应区分宗地红线内外，因此经常出现宗地红线内外开发程度不一致的现象，尤其是独立工业(矿)区。

通常有以下几种情况：
A、红线外开发程度比红线内低：这种情况主要是由于有的设施是企业自建，如供水设施为企业白建的水井，而宗地所处区域又没有供水设施，这就宗地内有供水，而宗地外无供水；
B、红线外开发程度比红线内高：这主要是宗地所处区域(红线外)有各种设施，但该宗地内没有用，如煤矿的矸石山。

其红线外可能有通讯、供水设施，但矸石山不用，内部也没建设；
C、某种设施红线内有，红线外也有，但宗地内的设施并不是依赖于红线外的设施建的，如
某位于北方城市市中心区的大酒店，该酒店为了满足经营的需要，其供暖设施是企业自建的，而该宗地所处区域也有市政供暖设施，可是红线内外不搭界，在这种情况下，按照客观估价的原则，应确定宗地红线内外均有该设施。

确定了土地开发程度后，应根据土地开发程度状况和当地有关土地开发费用标准，合理确定土地开发费。

尚需要注意的是土地开发费用的分摊问题。

如道路不是只让某个项目使用，其他行业可能也会受益，绿地、公园是周围的单位和个人共同受益，因此要根据实际受益程度作必须的费用分摊。

分摊的基本原理为：应分摊费用＝受益程度×设施总费用。

四、利息
(一)利息的概念
利息是资金的时间价值。

依据《城镇土地估价规程》GB／T18508—2001，确定土地开发利息是按照界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息。

土地开发周期超过一年，利息按复利计算。

注：开发利润不能计算利息。

(二)利息计息方式
土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费的利息可采用两种方法计算：一是以整个开发费为基数，计息期为开发期(或资金投入期)的一半；二是以开发费一半为基数，计息期为整个开发期。

另外，如果开发费是以当地收取的基础设施配套费标准计算的，由于基础设施配套费一般在需在土地开发前一次性支付，因此，这一部分开发费的计息期也应是整个开发期。

土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定；利息率可选用评估期日的银行贷款利息率。

五、利润
(一)利润的计算依据
投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润。

按照开发性质和各地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。

土地开发利润一般为6一10％。

成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、土地开发费和各项税费。

投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素：
1、开发土地的利用类型
2、开发周期的长短
3、开发土地所在地区的政治经济环境
(二)利润的计算方法
投资利润＝(土地取得费+土地开发费+税费)×投资回报率
六、土地增值收益
一般情况下，政府出让土地除收回成本外，同时要使国家土地所有权在经济上得到体现，即获得一定的增值收益。

根据成本逼近法的计算公式，以上四项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为增值收益。

土地增值收益在理论上应等于“增值地租”在总价格的比例，或出让价格与成本价格差值占成本价格的比例。

土地增值按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算。

土地增值收益率一般为10—30％。

土地增值的计算方法：
土地增值收益＝(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润) ×土地增值收益率
注：在实际操作中，如土地增值收益采用当地出让金标准，由于政府公布的出让金标准多为
宗地最高出让年限的出让金，与评估宗地的剩余使用年限不一致，须进行使用年限修正，公式为：
待估宗地价格＝(土地取得费及税费十土地开发费+利息+利润)×[1-l／(1+土地还原
率)m]+出让金×[1-l／(1+土地还原率)m]/ [1-l／(1+土地还原率)n]
式中：m—待估宗地剩余使用年期；n—法定最高使用年期。

由于土地取得费、税费、开发费、利息、利润一般结合土地面积表述，在出让金以楼面地价表示的地区(如广州)运用以上公式时，应特别注意将楼面地价转换为地面地价。

七、土地价格修正与确定
根据上述各步的计算结果，采用下列公式计算土地价格：
土地价格=土地取得非+土地开发非+税费+利息+利润+土地增值收益
通过上述步骤计算的土地价格，还应根据评估对象的具体情况和评估目的，考虑是否进行以下方面的修正，最终确定估价结果：
1．根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正。

2．成本逼近法求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使用权年期修正。

其年期修正公式为：
K=1-1/（1+r）n
式中：K——年期修正系数；
r——土地还原率；
n——土地使用权年期。

是否进行年期修正要具体分析：
(1)当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值
收益中体现，不再另行修正；
(2)当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成
本价格一道进行年期修正。

(3)当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正。

3．如果采用成本逼近法测算的是某一小区(或开发区)的平均土地价格，还应考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率，进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊，因为这些公共设施的占地面积(如道路、公共绿地等)是不能卖出去的，其土地价格和有关土地开发的投资成本应分摊到可出让的土地中。

计算公式如下：
可出让土地的平均单价＝土地总平均单价×总土地面积/可出让土地面积4．宗地成熟度修正。

由于土地开发程度通常设定为宗地红线外的开发程度，而对宗地红线内的开发状况没有考虑，因此对于宗地内的开发和建设状况也应进行适当修正。

当然，这种宗地内的开发和建设，对于出让土地来说，应是由出让方的开发和建设引起的宗地开发程度的改善。

根据上述各步骤的修正调整后，最后确定成本逼近法的评估结果。

需要注意的事，这种方法计算出的地价是从土地所有者的角度得到的，而土地使用者（受让人）能否接受此价格，需要土地使用者分析预期的土地收益或同已发生的交易价格比较后，确定自己对宗地价格的认同标准。

因此，成本逼近法计算出价格后，还需通过市场资料进行比较修正，使其接近实际水平。

第三节成本逼近法的应用
由于我国的土地市场还处在发育阶段，难以通过市场资料运用比较法、剩余法和收益法
等评估土地的完全价格，因而运用成本逼近法，评估土地的基础价格的现象非常普遍。

所以，我们对成本逼近法既不能全盘否定，也不宜夸大其作用，而应根据实际情况灵活运用，作为评估地价的一种方法。

一、应用成本逼近法应注意的问题
1、土地取得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用，即应是按照评估期日的有关规
定和物价水平确定土地取得费和土地开发费的计算项目和取费标准，而不能按照企业实际取得和开发利用土地时的实际投入计算，因为企业可能是十几年，甚至几十年前取得的土地，如果按照当时的标准则难以进行计算，而且也不符合土地估价原则。

2、各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析。

一般情况下，各地政府在不同时
期均根据当地当时的情况制定征地费用的项目和标准，在评估过程中应首先依据这些规定标准进行计算；对于实行征地费用包干的地区，可通过全面调查各种类型的征地费用案例资料，采用比较的方式确定。

而且不管采用什么方式确定，均要进行充分的分析。

3、成本逼近法评估结果一般作为投入成本价格分析，用于作为市场交易价格应慎重。

在
市场经济条件下，决定商品价格的重要因素是商品的效用和供求关系，而不是商品的成本。

相反，如果商品的成本受到不合理的增加，会由于其投入成本过大而失去市场竞争力，最终导致其价格进一步下跌。

因此，利用成本逼近法评估出的土地价格作为分析企业再开发和取得土地过程中的成本支出是非常好的方法，而且企业并不是为了土地买卖交易，只是为了核定土地资产和进行财务处理，都可以直接应用其评估结果，但如果直接用其作为市场交易的成交价格，则必须要慎重，尽量补充进行充分的市场分析，甚至要采用市场比较法或其他的方法的评估结果，进行相互校核和验证。

二、成本逼近法应用实例
例1：某开发区征用土地总面积5k㎡，现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1．5k㎡。

该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000㎡。

根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4．5亿元，征地中发生的其他费用为1．5亿元，征地后，土地“七通一平”的费用为2亿元/k ㎡，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40％，总投资回报率为20％，土地增值收益率取20％，当年银行年贷款利息率为10％，土地还原率确定为7％。

试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。

根据题意，采用成本法进行评估，步骤如下：
1．计算土地取得费
土地取得费为：(4．5十1．5)×108÷(5×108)＝120(元／㎡)
2．计算土地开发费
土地开发费为：(2.0×108)÷(1×106)＝200(元／㎡)
3，计算投资利息
在本例中，投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分为两部分，其中40％为第一年投入，计算期为1．5年；另外60％在第二年投入，计息期为0．5年，因此投资利息为：
120×[(1十0．1)2-1]+200×40％[(1+0．1)1.5-1]+200×60％×[(1+0．1)0.5-1]
＝25．20+12．30+5．86＝43．36(元／㎡)
4．计算投资利润
投资利润为：(120+200) ×20％＝64(元／㎡)
5．计算土地增值收益
土地增值收益为：(120+200+43．36+64) ×20％＝85．47(元／㎡)
6．计算土地价格
土地价格＝土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
＝120+200+43．36+64+85.47＝512．83(元／㎡)
7．进行可出让土地比率修正
由于开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地是无法出让的，因此这些土地的价格要分摊到可出让土地的价格中去，计算方法如下：
开发区可出让土地比率＝(开发区总面积-不可出让土地面积)／开发区土地总面积×100％
=(5—1．5)／5×100％＝70％
则可出让土地的平均单价＝512．83／70％＝732．61(元／㎡)
8．进行土地使用权年期修正
以上求取的是土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用价格为：
732．61×[1—1／(1+0．07)50]＝707.74(元／㎡)
9．计算土地总价格
土地总价格707．74×10000＝7077400(元)
因此，采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为：
单位面积价格为707．74元／m’，
总价格为7077400元。