资产评估的基本方法(PPT 21页)
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返回
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交 易 情况差异值
或 资产评估值=参照物售价×功能差异修正系数×…时间差异修
正系数 例2-1
返回
第二节 收益法
一、 收益法的基本涵义 二、 收益法的基本前提 三、 收益法的基本程序和基本参数 四、 收益法中的具体评估方法
下一页
（ 一） 收益额 确定收益额时，应注意两点： 1 收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额
P
A r
B r2
1
1 (1 r)n
B r
n (1 r)n
AB
3 在收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下， P r r 2
4 在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，
5
P
(
A r
B r2
)1
1 (1 r)n
B r
n (1 r)n
下一页
（四） 纯收益按等比级数变化 1 在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下；P A
下一页
4 成新率价格法 资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物
成新率）
5 市价折扣法 6 资产评估价值=参照物成交价格×（1-折扣率） 7 例2-4 6 成本市价法 7 资产评估价值=评估对象现行合理成本×（参照物成交价
格÷参照物现行合理成本）
8 例2-5 7 市盈率乘数法 8 资产评估价值=评估对象收益额×参照物市盈率 9 例2-6
返回
（一） 直接比较法 评估对象价值=参照物成交价格*（评估对象A特征/参照物A特
征）
（二） 类比调整法 1 市场售价类比法 2 功能价值法 3 资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷
参照物生产能力） 4 例2-2 3 价格指数法 4 资产评估价值=参照物成交价格×(1+物价变动指数) 5 例2-3
经济性贬值率=1-（资产预计可被利用的生产能力/资产原设计 生产能力）X
经济性贬值额=资产年收益损失额×（1-所得税率）×（P/A， r，n）
例2-15
下一页
第四节 评估方法的选择
一、评估方法之间的关系
评估方法之间的区别： 每种评估方法都是从某一角度反映资产的价值，市场法是通过与市 场参照物比较获得评估对象的价值，收益法是根据评估对象预期收 益折现获得其评估价值，成本法是从资产的再取得途径评估价值。
产能力×参照物重置成本 例2-11
4 规模经济效益指数法 被评估资产的重置成本/参照物的重置成本=（被评估资产的生
产能力/参照物的生产能力）x
5 统计分析法 例2-12
下wenku.baidu.com页
（二） 实体性贬值的测算方法 1 观测法 2 资产实体性贬值=重置成本×（1-实体性成新率）
3 2 使用年限法 4 资产的实体性贬值=（重置成本-预计残值）÷总使用年
4 （二） 资产的实体性贬值
5 （三） 资产的功能性贬值：超额投资成本及超额运营 成本
6 （四） 资产的经济性贬值
7 返回
（一） 重置成本的估算方法
1 重置核算法
2
利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的
费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。
分为购买型和自建型。 例2-9
2 价格指数法
3
和现实收益额； 2 用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是实际收
益；
3 （二） 折现率 4 折现率是一种期望投资报酬率，由无风险利率和风险利率
构成。
5 （三） 收益期限
6 返回
P——评估值；
t——年序号；
Pt——未来第t年的评估值； Rt——未来第t年的预期收益； r——折现率；
rt——第t年的折现率或资本化率； n——收益年期；
限×实际已使用年限 5 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 6 实际已使用年限=资产的名义已使用年限×资产利用率 7 例2-13
8 下一页
（三） 资产的功能性贬值测算方法 超额投资成本=复原重置成本-更新重置成本
n
超额运营成本 （被评估资产年净超额运营成本 折现系数）
例2-14
t 1
（四） 资产经济性贬值的估算
N——收益年期；
A——年金。
通用公式为：P
n t 1
At (1 r)t
下一页
（一） 纯收益不变
1 在收益永续的情况下， P A
2 2
r
收益年期有限，资本化率大于零的条件下，
P A (1 1 r (1 r)n
3 在收益年期有限，资本化率等于零的条件下
P An
4 （二） 纯收益在若干年后保持不变 5 1 无限年期收益
rs
2 在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，
P
r
A s
1
(1 1
s)n r
3
在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，
P
A
rs
4 在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，
5 下一页
P
r
A
s
1
(1 1
s r
)n
（五） 已知未来若干年后资产价格的条件下，
P
A r
1
1 (1 r)t
6
P
n t 1
Rt (1 r)t
A r(1 r)n
7 2 有限年期收益
8 下一页
P
n t 1
Rt (1 r)t
A r(1 r)n
1
1 (1 r) N n
（三） 纯收益按等差级数变化 1 在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下P，
A r
B r2
2 在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下，
第二章 资产评估的基本方法
第一节 市场法 第二节 收益法 第三节 成本法 第四节 评估方法的选择
第一节 市场法
一、 市场法的涵义 二、 市场法的基本前提 三、 市场法的基本程序及有关指标 四、 市场法中的具体评估方法
下一页
其一是要有一个活跃的公开市场； 其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 可比性体现在 1 参照物与被估资产功能的可比性； 2 市场条件的可比性； 3 时间间隔短，并且，时间对资产价值的影响可调节；
重置成本=资产的账面原值×价格指数
4
或=资产的账面原值×（1+价格变动指数）
价格指数可以是定基价格指数和环比价格指数 。例2-10
评论：如果仅存在价格变动因素，且各种资产的价格变动水平相近时，
可以采用价格指数法核算重置成本；当存在技术进步因素时，应 考虑采用重置核算法。
下一页
3 功能价值法 4 被评估资产的重置成本=被评估资产生产能力÷参照物生
Pt (1 r)t
（六） 应用举例 例2-7 例2-8
返回
第三节 成本法
一、成本法的基本涵义 二、成本法的基本前提 三、成本法中的基本要素 四、成本法中的具体评估方法
下一页
（一） 资产的重置成本
1 复原重置成本：
2 材料、工艺与被评资产相同，现时价格水平
2 更新重置成本：
3
新材料、新工艺、新价格，功能与被评资产相同
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交 易 情况差异值
或 资产评估值=参照物售价×功能差异修正系数×…时间差异修
正系数 例2-1
返回
第二节 收益法
一、 收益法的基本涵义 二、 收益法的基本前提 三、 收益法的基本程序和基本参数 四、 收益法中的具体评估方法
下一页
（ 一） 收益额 确定收益额时，应注意两点： 1 收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额
P
A r
B r2
1
1 (1 r)n
B r
n (1 r)n
AB
3 在收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下， P r r 2
4 在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，
5
P
(
A r
B r2
)1
1 (1 r)n
B r
n (1 r)n
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（四） 纯收益按等比级数变化 1 在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下；P A
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4 成新率价格法 资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物
成新率）
5 市价折扣法 6 资产评估价值=参照物成交价格×（1-折扣率） 7 例2-4 6 成本市价法 7 资产评估价值=评估对象现行合理成本×（参照物成交价
格÷参照物现行合理成本）
8 例2-5 7 市盈率乘数法 8 资产评估价值=评估对象收益额×参照物市盈率 9 例2-6
返回
（一） 直接比较法 评估对象价值=参照物成交价格*（评估对象A特征/参照物A特
征）
（二） 类比调整法 1 市场售价类比法 2 功能价值法 3 资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷
参照物生产能力） 4 例2-2 3 价格指数法 4 资产评估价值=参照物成交价格×(1+物价变动指数) 5 例2-3
经济性贬值率=1-（资产预计可被利用的生产能力/资产原设计 生产能力）X
经济性贬值额=资产年收益损失额×（1-所得税率）×（P/A， r，n）
例2-15
下一页
第四节 评估方法的选择
一、评估方法之间的关系
评估方法之间的区别： 每种评估方法都是从某一角度反映资产的价值，市场法是通过与市 场参照物比较获得评估对象的价值，收益法是根据评估对象预期收 益折现获得其评估价值，成本法是从资产的再取得途径评估价值。
产能力×参照物重置成本 例2-11
4 规模经济效益指数法 被评估资产的重置成本/参照物的重置成本=（被评估资产的生
产能力/参照物的生产能力）x
5 统计分析法 例2-12
下wenku.baidu.com页
（二） 实体性贬值的测算方法 1 观测法 2 资产实体性贬值=重置成本×（1-实体性成新率）
3 2 使用年限法 4 资产的实体性贬值=（重置成本-预计残值）÷总使用年
4 （二） 资产的实体性贬值
5 （三） 资产的功能性贬值：超额投资成本及超额运营 成本
6 （四） 资产的经济性贬值
7 返回
（一） 重置成本的估算方法
1 重置核算法
2
利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的
费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。
分为购买型和自建型。 例2-9
2 价格指数法
3
和现实收益额； 2 用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是实际收
益；
3 （二） 折现率 4 折现率是一种期望投资报酬率，由无风险利率和风险利率
构成。
5 （三） 收益期限
6 返回
P——评估值；
t——年序号；
Pt——未来第t年的评估值； Rt——未来第t年的预期收益； r——折现率；
rt——第t年的折现率或资本化率； n——收益年期；
限×实际已使用年限 5 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 6 实际已使用年限=资产的名义已使用年限×资产利用率 7 例2-13
8 下一页
（三） 资产的功能性贬值测算方法 超额投资成本=复原重置成本-更新重置成本
n
超额运营成本 （被评估资产年净超额运营成本 折现系数）
例2-14
t 1
（四） 资产经济性贬值的估算
N——收益年期；
A——年金。
通用公式为：P
n t 1
At (1 r)t
下一页
（一） 纯收益不变
1 在收益永续的情况下， P A
2 2
r
收益年期有限，资本化率大于零的条件下，
P A (1 1 r (1 r)n
3 在收益年期有限，资本化率等于零的条件下
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4 （二） 纯收益在若干年后保持不变 5 1 无限年期收益
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2 在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，
P
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A s
1
(1 1
s)n r
3
在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，
P
A
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4 在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，
5 下一页
P
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A
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（五） 已知未来若干年后资产价格的条件下，
P
A r
1
1 (1 r)t
6
P
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Rt (1 r)t
A r(1 r)n
7 2 有限年期收益
8 下一页
P
n t 1
Rt (1 r)t
A r(1 r)n
1
1 (1 r) N n
（三） 纯收益按等差级数变化 1 在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下P，
A r
B r2
2 在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下，
第二章 资产评估的基本方法
第一节 市场法 第二节 收益法 第三节 成本法 第四节 评估方法的选择
第一节 市场法
一、 市场法的涵义 二、 市场法的基本前提 三、 市场法的基本程序及有关指标 四、 市场法中的具体评估方法
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其一是要有一个活跃的公开市场； 其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 可比性体现在 1 参照物与被估资产功能的可比性； 2 市场条件的可比性； 3 时间间隔短，并且，时间对资产价值的影响可调节；
重置成本=资产的账面原值×价格指数
4
或=资产的账面原值×（1+价格变动指数）
价格指数可以是定基价格指数和环比价格指数 。例2-10
评论：如果仅存在价格变动因素，且各种资产的价格变动水平相近时，
可以采用价格指数法核算重置成本；当存在技术进步因素时，应 考虑采用重置核算法。
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3 功能价值法 4 被评估资产的重置成本=被评估资产生产能力÷参照物生
Pt (1 r)t
（六） 应用举例 例2-7 例2-8
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第三节 成本法
一、成本法的基本涵义 二、成本法的基本前提 三、成本法中的基本要素 四、成本法中的具体评估方法
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（一） 资产的重置成本
1 复原重置成本：
2 材料、工艺与被评资产相同，现时价格水平
2 更新重置成本：
3
新材料、新工艺、新价格，功能与被评资产相同