资产评估的基本方法(PPT 21页)
合集下载
资产评估的基本方法课件
资产评估价值＝10×（1+5％）=10.5（万 元）
资产评估的基本方法
14
l 例2：已知某资产在2010年7月的交易价格为300万元， 该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化
情况如下：2010年8～11月的环比价格指数分别为 103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于2010 年11月的评估价格最接近于：
6
二、市场法的基本前提
1.要有一个活跃的公开市场；
2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资
料可收集到。
不论相似度如
注意
何
三、操作程序
（一）选择参照物 ：1.可比性 2.数量：应3个以上
l 资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面： （1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似； （2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交
÷4=925.75（元/平方米） 土地评估总价＝600×925.75=555450（元）
资产评估的基本方法
26
(三)价值比率法
价值比率法，是指利用参照物的市场 交易价格，与其某一经济参数或经济指 标相比较形成的价值比率作为乘数或倍 数，乘以评估对象的同一经济参数或经 济指标，从而得到评估对象价值的一种 具体评估方法。
本章重点
l 对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解， 特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含 义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。
资产评估的基本方法
1
资产评估方法
如何做
资产评估方法是实现评定估算资产价值 的技术手段。是在工程技术、统计、会 计等学科中的技术方法的基础上，结合 自身特点形成的一整套方法体系。
交易实例B修正后的单价为：
资产评估的基本方法
14
l 例2：已知某资产在2010年7月的交易价格为300万元， 该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化
情况如下：2010年8～11月的环比价格指数分别为 103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于2010 年11月的评估价格最接近于：
6
二、市场法的基本前提
1.要有一个活跃的公开市场；
2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资
料可收集到。
不论相似度如
注意
何
三、操作程序
（一）选择参照物 ：1.可比性 2.数量：应3个以上
l 资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面： （1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似； （2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交
÷4=925.75（元/平方米） 土地评估总价＝600×925.75=555450（元）
资产评估的基本方法
26
(三)价值比率法
价值比率法，是指利用参照物的市场 交易价格，与其某一经济参数或经济指 标相比较形成的价值比率作为乘数或倍 数，乘以评估对象的同一经济参数或经 济指标，从而得到评估对象价值的一种 具体评估方法。
本章重点
l 对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解， 特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含 义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。
资产评估的基本方法
1
资产评估方法
如何做
资产评估方法是实现评定估算资产价值 的技术手段。是在工程技术、统计、会 计等学科中的技术方法的基础上，结合 自身特点形成的一整套方法体系。
交易实例B修正后的单价为：
第三章资产评估的基本方法 PPT课件
2020/3/31
25
2020/3/31
26
1、交易因素
交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件
市场条件
• 公开市场或非公开市场 • 市场供求状况
交易条件 • 交易批量、动机等等
2、时间因素
参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。
2020/3/31
27
案例1：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器 设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案 例，该交易资产与待评估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交 时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8 月。
2020/3/31
31
2020/3/31
32
案例4：某待评估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估 基准日为2003年2月1日。评估人员收集的信息：
（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年 生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。
（2）将待评估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异，发现 两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之 间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。
由资产评估机构和委托方的法定代表人或其授权代表签订。
2020/3/31
5
（三）编制资产评估计划书
是评估人员为执行资产评估业务拟定的资产评估工作思路和实 施方案，通过包括评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术 方案等。
（四）现场调查
资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当对评估对象进行 必要的勘查，包括对不动产和其它实物资产应当进行必要的现场 勘查。核查的目的在于确定委托评估的资产的存在性、合法性和 完整性，以及委托评估的资产与帐簿、报表的一致性。
资产评估PPT 第2章资产评估的基本方法
第二章
资产评估的基本方法
1、市场法 2、成本法 3、收益法 4、评估方法的比较与选择
第一节
市场法
一、基本含义 1、定义 ：利用市场上同样或类似资产的近期交易价
格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种 评估技术方法的总称 。 寻找到可与被评估相比较的资产——参照物。
2、市场法的理论依据 【替代原则】 根据替代原则，采用比较和类比的思想及 其方法判断资产价值的评估技术规程。
3、市场法是最为直接，最具说服力的评估方法 之一。
第一提 应用市场法进行资产评估，必须具备以下 前提条件。 1.要有一个活跃的公开市场。 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活 动。
二、市场法的基本前提
资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个 方面： ⑴参照物与评估对象在功能上具有可比性， 包括用途、性能上的相似或相同 ⑵参照物与评估对象面临的市场条件具有 可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易 条件等 ⑶参照物成交时间与评估基准日时间间隔 不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可 以调整的
5.综合分析确定评估结果。 32页
一般情况下，运用市场法评估的初步结果在3个以上， 一般惯例，正式的结果只能够有一个，如何确定那一 个结果最合理呢。 ⑴评估人员对若干初评结果进行综合分析，以初 评结果中最合理的评估值作为最终的评估值。 ⑵如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估 过程没有明显的疏漏和疏忽。 可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初 步评估结果转换成最终评估结果。 注意：不论是以上面的哪种办法确定出最终评估 值的，主要取决于评估人员对参照物的把握和对评估 对象的认识。
二、市场法的基本前提
三、市场法的基本程序
资产评估的基本方法
1、市场法 2、成本法 3、收益法 4、评估方法的比较与选择
第一节
市场法
一、基本含义 1、定义 ：利用市场上同样或类似资产的近期交易价
格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种 评估技术方法的总称 。 寻找到可与被评估相比较的资产——参照物。
2、市场法的理论依据 【替代原则】 根据替代原则，采用比较和类比的思想及 其方法判断资产价值的评估技术规程。
3、市场法是最为直接，最具说服力的评估方法 之一。
第一提 应用市场法进行资产评估，必须具备以下 前提条件。 1.要有一个活跃的公开市场。 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活 动。
二、市场法的基本前提
资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个 方面： ⑴参照物与评估对象在功能上具有可比性， 包括用途、性能上的相似或相同 ⑵参照物与评估对象面临的市场条件具有 可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易 条件等 ⑶参照物成交时间与评估基准日时间间隔 不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可 以调整的
5.综合分析确定评估结果。 32页
一般情况下，运用市场法评估的初步结果在3个以上， 一般惯例，正式的结果只能够有一个，如何确定那一 个结果最合理呢。 ⑴评估人员对若干初评结果进行综合分析，以初 评结果中最合理的评估值作为最终的评估值。 ⑵如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估 过程没有明显的疏漏和疏忽。 可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初 步评估结果转换成最终评估结果。 注意：不论是以上面的哪种办法确定出最终评估 值的，主要取决于评估人员对参照物的把握和对评估 对象的认识。
二、市场法的基本前提
三、市场法的基本程序
资产评估的基本方法优质PPT
docin/sundae_meng
第二节 收益法
一、收益法的基本涵义 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来
判断资产价值的各种评估方法的总称。 二、收益法的基本前提
应用收益法必须具备的前提条件是:第一,被评估资产 的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;第二,资产拥 有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币 衡量;第三,被评估资产预期获利年限可以预测。
（二〕实体性贬值的测算方法
1．观测法，也称成新率法 （二〕资产评估方法之间的区别
通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件:其一是要有一个活跃的公开市场;其二是公开市场上要有可比的资产及其活动 。 采用收益法进行评估，其基本程序如下：
它 是 指由 具 有专 业 知识 和 丰富 经 验 的 应用收益法必须具备的前提条件是:第一,被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;第二,资产拥有者获得预期收益所承担
三、市场法的基本程序及有关指标 通过市场法进行评估大体上要经历以下程
序: (一)选择参照物 (二)在评估对象与参照物之间选择比
较因素 (三)指标对比、量化差异 docin/sundae_meng
运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有:
docin/sundae_meng
四、市场法中的具体评估方法
产的重置成本。 第二章 资产评估的基本方法
4．规模经济效益指数法 （四） 资产经济性贬值的估算
2．价格指数法 通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件:其一是要有一个活跃的公开市场;其二是公开市场上要有可比的资产及其活动
。 docin/sundae_meng
价格指数法是利用与资产有关 的价格变动指数，将被估资产的历 史 成 本 调 整 为 重 置 成 本 的 一 种 方 法 。 docin/sundae_meng
第二节 收益法
一、收益法的基本涵义 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来
判断资产价值的各种评估方法的总称。 二、收益法的基本前提
应用收益法必须具备的前提条件是:第一,被评估资产 的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;第二,资产拥 有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币 衡量;第三,被评估资产预期获利年限可以预测。
（二〕实体性贬值的测算方法
1．观测法，也称成新率法 （二〕资产评估方法之间的区别
通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件:其一是要有一个活跃的公开市场;其二是公开市场上要有可比的资产及其活动 。 采用收益法进行评估，其基本程序如下：
它 是 指由 具 有专 业 知识 和 丰富 经 验 的 应用收益法必须具备的前提条件是:第一,被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;第二,资产拥有者获得预期收益所承担
三、市场法的基本程序及有关指标 通过市场法进行评估大体上要经历以下程
序: (一)选择参照物 (二)在评估对象与参照物之间选择比
较因素 (三)指标对比、量化差异 docin/sundae_meng
运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有:
docin/sundae_meng
四、市场法中的具体评估方法
产的重置成本。 第二章 资产评估的基本方法
4．规模经济效益指数法 （四） 资产经济性贬值的估算
2．价格指数法 通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件:其一是要有一个活跃的公开市场;其二是公开市场上要有可比的资产及其活动
。 docin/sundae_meng
价格指数法是利用与资产有关 的价格变动指数，将被估资产的历 史 成 本 调 整 为 重 置 成 本 的 一 种 方 法 。 docin/sundae_meng
第2章 资产评估的基本方法 《资产评估》PPT课件
资产评估价值=参照物成交价格×物价变动指数 此方法适用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在 差异的情况。当然，此方法稍做调整可作为市场售价类比法 中估测时间差异系数或时间差异值的方法。
【例2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价 格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则被评估 资产的价值为：
六、市场法的优缺点
市场法优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参 数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被评估当事各方理解和接受。
市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因为 缺少可对比数据及缺少判断对比数据而难以应用； （2）适用范围受限制，不适用于专用机器、设备、大 部分的无形资产及受地区、环境等严格限制的一些资产的评 估。
复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或 制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建 与评估对象相同的全新资产所需的费用。
更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准， 新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象 具有相同功能的全新资产所需的费用。
更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都 是资产的现时价格，不同点在于在技术、设计、标准方面存 在差异。
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易 情况差异值
功能差异修正系数主要是用来调整参照物与评估对象之间的功 能差异，可以通过对参照物与评估对象的生产能力等功能指标的对 比来衡量，即：
功能差异修正系数=评估对象生产能力÷参照物生产能力 时间差异修正系数是用来调整参照物交易时间与被评估资产评 估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，用两个时间点的价格 指数的比值来衡量，即： 时间差异修正系数=评估基准日价格指数÷参照物交易日价格 指数 交易差异修正系数主要是对具体交易中的特殊差异进行调整， 其他修正系数包括区域因素差异调整率、成新程度差异调整率等。
【例2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价 格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则被评估 资产的价值为：
六、市场法的优缺点
市场法优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参 数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被评估当事各方理解和接受。
市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因为 缺少可对比数据及缺少判断对比数据而难以应用； （2）适用范围受限制，不适用于专用机器、设备、大 部分的无形资产及受地区、环境等严格限制的一些资产的评 估。
复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或 制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建 与评估对象相同的全新资产所需的费用。
更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准， 新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象 具有相同功能的全新资产所需的费用。
更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都 是资产的现时价格，不同点在于在技术、设计、标准方面存 在差异。
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易 情况差异值
功能差异修正系数主要是用来调整参照物与评估对象之间的功 能差异，可以通过对参照物与评估对象的生产能力等功能指标的对 比来衡量，即：
功能差异修正系数=评估对象生产能力÷参照物生产能力 时间差异修正系数是用来调整参照物交易时间与被评估资产评 估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，用两个时间点的价格 指数的比值来衡量，即： 时间差异修正系数=评估基准日价格指数÷参照物交易日价格 指数 交易差异修正系数主要是对具体交易中的特殊差异进行调整， 其他修正系数包括区域因素差异调整率、成新程度差异调整率等。
第二章 资产评估的基本方法PPT课件
被评估资产重置成本 =50000×（160%/95%） =84210元
2020/4/5
（二）物价指数法 P36
• 2.环比物价指数 =（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）……（1+an）×100% 式中：an——第n年环比价格指数，n=1、2、3、4、…n
2020/4/5
价格指数法与重置核算法的 比较（补）
观察法 使用年限法（重）
2020/4/5
实体性贬值的估算
（一）观察法 是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估
资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度， 从而估算实体性贬值的方法。计算公式为：
资产实体性贬值额=重置成本×实体性贬值率
观察法---资产实体性贬值额=重置成本× （1—成新率）
2020/4/5
规模经济效益指数法
由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力
和成本之间只成同方向变化，即功能与成本成非线
性正相关。
资产的成本与其生产
能力不成线形关系
x
被评估资产年产量 ×参照物重置成本 参照物年产量
x 是经验数据，称为规模经济效益指数，一般介于0.4~1之间。
2020/4/5
实体性贬值的估算
2020/4/5
（二）物价指数法
这种方法是利用与资产有关的价格变动指数， 将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成 本的一种方法，计算公式为：
重置成本=被估资产的账面原值×物价变动指数
2020/4/5
物价指数法举例
某被估资产购建于2004年，账面原值为 50000元，当时该类资产的定基价格指数 为95%， 评估时该类资产的定基价格指数 为160%，被评估资产的重置成本为多少？
2020/4/5
（二）物价指数法 P36
• 2.环比物价指数 =（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）……（1+an）×100% 式中：an——第n年环比价格指数，n=1、2、3、4、…n
2020/4/5
价格指数法与重置核算法的 比较（补）
观察法 使用年限法（重）
2020/4/5
实体性贬值的估算
（一）观察法 是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估
资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度， 从而估算实体性贬值的方法。计算公式为：
资产实体性贬值额=重置成本×实体性贬值率
观察法---资产实体性贬值额=重置成本× （1—成新率）
2020/4/5
规模经济效益指数法
由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力
和成本之间只成同方向变化，即功能与成本成非线
性正相关。
资产的成本与其生产
能力不成线形关系
x
被评估资产年产量 ×参照物重置成本 参照物年产量
x 是经验数据，称为规模经济效益指数，一般介于0.4~1之间。
2020/4/5
实体性贬值的估算
2020/4/5
（二）物价指数法
这种方法是利用与资产有关的价格变动指数， 将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成 本的一种方法，计算公式为：
重置成本=被估资产的账面原值×物价变动指数
2020/4/5
物价指数法举例
某被估资产购建于2004年，账面原值为 50000元，当时该类资产的定基价格指数 为95%， 评估时该类资产的定基价格指数 为160%，被评估资产的重置成本为多少？
资产评估的基本方法ppt课件
重置成本评估方法
重置核算法 物价指数法 功能系数法 统计分析法
13
（1）重置核算法 是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产 所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置 成本的一种方法。
重置成本＝直接成本＋间接成本
房屋建造成本 构成：
材料成本
人工成本 制造费用 资金成本 合理利润 按现时价格 逐项加总
成新率+实体性贬值率 =100%
通过观察 确定新旧
程度
32
主要观察被评估资产的外表： 光洁度 腐蚀程度 形体物理变化程度
机器设备评估主要包括： 机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度 硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。
房屋建筑物评估主要包括： 墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、 裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方 向位移等
随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工 艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺 制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都 会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更 新重置成本。 注意：评估时，在同时获得复原重置成本和更新重 置成本资料的情况下，应选择更新重置成本。
12
2.重置成本的估算方法
23
பைடு நூலகம்
物
定基指数
＝
评估基准日物价指数 资产购建时物价指数
价
变
动 指 数
环比指数 ＝（（11＋＋aa13））×…（ …1（＋1a＋2）an×）
（其中an表示第n年环比价格变动指数）
P30 例
24
练习1：某台机器设备购建于1996年，账面原值 为20 000元，当时该类资产的定基物价指数为 92%，评估时该类资产的定基物价指数为 120%，求该资产的重置成本。
资产评估方法PPT课件
资产评估方法ppt课件
目录
• 资产评估概述 • 资产评估的基本方法 • 机器设备评估 • 无形资产评估 • 不动产评估 • 资产评估报告与披露
目录
• 资产评估概述 • 资产评估的基本方法 • 机器设备评估 • 无形资产评估 • 不动产评估 • 资产评估报告与披露
01 资产评估概述
01 资产评估概述
成本法
总结词
成本法是通过估算重新购置或重新构建 资产的现行成本来确定资产价值的方法 。
VS
详细描述
成本法基于重建原则，即如果评估师能够 重新购置或重新构建待评估的资产，那么 现行成本就是该资产的价值。评估师通过 估算资产的购置成本、安装成本、维修费 用等，得出重新构建或重新购置该资产的 成本，并从中扣除折旧和损耗，最终确定 资产的价值。
收益法
总结词
收益法是通过预测资产未来产生的收益，并将其折现到当前价值来确定资产价值的方法。
详细描述
收益法基于预期收益原则，即资产的未来收益能力决定了其价值。评估师通过预测资产的未来收益， 并选择适当的折现率将其折现到当前价值，从而确定资产的价值。预测未来收益时，需要考虑资产的 使用寿命、未来市场状况等因素。
评估方法的比较与选择
总结词
不同的评估方法具有各自的适用范围和优缺点，评估 师需要根据具体情况选择最合适的评估方法。
详细描述
市场法适用于具有活跃市场的资产，如房地产、股票 等；收益法适用于具有稳定收益的资产，如企业、专 利等；成本法则适用于无法通过市场交易或未来收益 来评估的资产，如文物、古董等。评估师在选择评估 方法时，需要考虑资产的特性、市场条件、评估目的 等因素。同时，评估师还需要对各种方法的适用性和 局限性有充分了解，以便在实践中灵活运用。
目录
• 资产评估概述 • 资产评估的基本方法 • 机器设备评估 • 无形资产评估 • 不动产评估 • 资产评估报告与披露
目录
• 资产评估概述 • 资产评估的基本方法 • 机器设备评估 • 无形资产评估 • 不动产评估 • 资产评估报告与披露
01 资产评估概述
01 资产评估概述
成本法
总结词
成本法是通过估算重新购置或重新构建 资产的现行成本来确定资产价值的方法 。
VS
详细描述
成本法基于重建原则，即如果评估师能够 重新购置或重新构建待评估的资产，那么 现行成本就是该资产的价值。评估师通过 估算资产的购置成本、安装成本、维修费 用等，得出重新构建或重新购置该资产的 成本，并从中扣除折旧和损耗，最终确定 资产的价值。
收益法
总结词
收益法是通过预测资产未来产生的收益，并将其折现到当前价值来确定资产价值的方法。
详细描述
收益法基于预期收益原则，即资产的未来收益能力决定了其价值。评估师通过预测资产的未来收益， 并选择适当的折现率将其折现到当前价值，从而确定资产的价值。预测未来收益时，需要考虑资产的 使用寿命、未来市场状况等因素。
评估方法的比较与选择
总结词
不同的评估方法具有各自的适用范围和优缺点，评估 师需要根据具体情况选择最合适的评估方法。
详细描述
市场法适用于具有活跃市场的资产，如房地产、股票 等；收益法适用于具有稳定收益的资产，如企业、专 利等；成本法则适用于无法通过市场交易或未来收益 来评估的资产，如文物、古董等。评估师在选择评估 方法时，需要考虑资产的特性、市场条件、评估目的 等因素。同时，评估师还需要对各种方法的适用性和 局限性有充分了解，以便在实践中灵活运用。
资产评估的基本方法(PPT130页).pptx
2．掌握收益法的基本涵义和基本前提；熟悉收益法的实施步 骤；掌握收益法中收益额、折现率和收益期限三个基本参数的内 涵、实质和估测方法；掌握收益法中各种具体方法的运用及其适 用条件和使用要求。
3．掌握成本法的基本涵义、基本前提和运用要领；掌握成本 法中重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的涵义、 相互关系；掌握重置核算法、价格指数法、功能价值法、规模经 济效益指数法等具体估算重置成本的方法的运用；掌握测算实体 性贬值、功能性贬值和经济性贬值的各种具体方法的运用及其结 果属性。
（二）市场法的优缺点
市场法是资产评估中最简单、最有效的方法， 其优点表现在:
（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估 的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市 场现实价格;
（2）评估结果易于被各方面理解和接受。
市场法的缺点表现在:
（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺 少可对比数据难以应用;
市场因素
1．时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评 估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异。不同的 时间条件下，资产价格不同，应特别注意时间因素导致的价 格变化。
2．地域因素。地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产 价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。
3.交易条件
资产的实体特征和质量
三、运用市场法评估资产的步骤及其优缺点
（一）运用市场法评估资产的程序
1．明确评估对象; 2．进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的
市场基本信息资料，寻找参照物; 3．分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照
物。评估人员对收集到的资料，应认真分析其真实 可信程度、交易条件和背景，并选择三个或三个以 上的可比参照物; 4．把被评估资产与参照物比较; 5．分析调整差异，做出结论。 一般说，市场愈活跃，市场法运用的空间越大，评 估结论准确程度越高。
3．掌握成本法的基本涵义、基本前提和运用要领；掌握成本 法中重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的涵义、 相互关系；掌握重置核算法、价格指数法、功能价值法、规模经 济效益指数法等具体估算重置成本的方法的运用；掌握测算实体 性贬值、功能性贬值和经济性贬值的各种具体方法的运用及其结 果属性。
（二）市场法的优缺点
市场法是资产评估中最简单、最有效的方法， 其优点表现在:
（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估 的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市 场现实价格;
（2）评估结果易于被各方面理解和接受。
市场法的缺点表现在:
（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺 少可对比数据难以应用;
市场因素
1．时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评 估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异。不同的 时间条件下，资产价格不同，应特别注意时间因素导致的价 格变化。
2．地域因素。地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产 价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。
3.交易条件
资产的实体特征和质量
三、运用市场法评估资产的步骤及其优缺点
（一）运用市场法评估资产的程序
1．明确评估对象; 2．进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的
市场基本信息资料，寻找参照物; 3．分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照
物。评估人员对收集到的资料，应认真分析其真实 可信程度、交易条件和背景，并选择三个或三个以 上的可比参照物; 4．把被评估资产与参照物比较; 5．分析调整差异，做出结论。 一般说，市场愈活跃，市场法运用的空间越大，评 估结论准确程度越高。
资产评估的基本方法PPT21页
重置成本=资产的账面原值×价格指数
4
或=资产的账面原值×（1+价格变动指数）
价格指数可以是定基价格指数和环比价格指数 。例2-10
评论：如果仅存在价格变动因素，且各种资产的价格变动水平相近时，
可以采用价格指数法核算重置成本；当存在技术进步因素时，应 考虑采用重置核算法。
下一页
3 功能价值法 4 被评估资产的重置成本=被评估资产生产能力÷参照物生
rs
2 在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，
P
r
A s
1
(1 1
s)n r
3
在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，
P
A
rs
4 在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，
5 下一页
P
r
A
s
1
(1 1
s r
)n
（五） 已知未来若干年后资产价格的条件下，
P
A r
1
1 (1 r)t
返回
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交 易 情况差异值
或 资产评估值=参照物售价×功能差异修正系数×…时间差异修
正系数 例2-1
返回
第二节 收益法
一、 收益法的基本涵义 二、 收益法的基本前提 三、 收益法的基本程序和基本参数 四、 收益法中的具体评估方法
下一页
（ 一） 收益额 确定收益额时，应注意两点： 1 收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额
Pt (1 r)t
（六） 应用举例 例2-7 例2-8
返回
第三节 成本法
一、成本法的基本涵义 二、成本法的基本前提 三、成本法中的基本要素 四、成本法中的具体评估方法
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
重置成本=资产的账面原值×价格指数
4
或=资产的账面原值×（1+价格变动指数）
价格指数可以是定基价格指数和环比价格指数 。例2-10
评论：如果仅存在价格变动因素，且各种资产的价格变动水平相近时，
可以采用价格指数法核算重置成本；当存在技术进步因素时，应 考虑采用重置核算法。
下一页
3 功能价值法 4 被评估资产的重置成本=被评估资产生产能力÷参照物生
经济性贬值率=1-（资产预计可被利用的生产能力/资产原设计 生产能力）X
经济性贬值额=资产年收益损失额×（1-所得税率）×（P/A， r，n）
例2-15
下一页
第四节 评估方法的选择
一、评估方法之间的关系
评估方法之间的区别： 每种评估方法都是从某一角度反映资产的价值，市场法是通过与市 场参照物比较获得评估对象的价值，收益法是根据评估对象预期收 益折现获得其评估价值，成本法是从资产的再取得途径评估价值。
下一页
4 成新率价格法 资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物
成新率）
5 市价折扣法 6 资产评估价值=参照物成交价格×（1-折扣率） 7 例2-4 6 成本市价法 7 资产评估价值=评估对象现行合理成本×（参照物成交价
格÷参照物现行合理成本）
8 例2-5 7 市盈率乘数法 8 资产评估价值=评估对象收益额×参照物市盈率 9 例2-6
4 （二） 资产的实体性贬值
5 （三） 资产的功能性贬值：超额投资成本及超额运营 成本
6 （四） 资产的经济性贬值
7 返回
（一） 重置成本的估算方法
1 重置核算法
2
利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的
费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。
分为购买型和自建型。 例2-9
2 价格指数法
3
返回
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交 易 情况差异值
或 资产评估值=参照物售价×功能差异修正系数×…时间差异修
正系数 例2-1
返回
第二节 收益法
一、 收益法的基本涵义 二、 收益法的基本前提 三、 收益法的基本程序和基本参数 四、 收益法中的具体评估方法
下一页
（ 一） 收益额 确定收益额时，应注意两点： 1 收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额
6
P
n t 1
Rt (1 r)t
A r(1 r)n
7 2 有限年期收益
8 下一页
P
n t 1
Rt (1 r)t
A r(1 r)n
1
1 (1 r) N n
（三） 纯收益按等差级数变化 1 在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下P，
A r
B r2
2 在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下，
和现实收益额； 2 用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是实际收
益；
3 （二） 折现率 4 折现率是一种期望投资报酬率，由无风险利率和风险利率
构成。
5 （三） 收益期限
6 返回
P——评估值；
t——年序号；
Pt——未来第t年的评估值； Rt——未来第t年的预期收益； r——折现率；
rt——第t年的折现率或资本化率； n——收益年期；
P
A r
B r2
1
1 (1 r)n
B r
n (1 r)n
AB
3 在收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下， P r r 2
4 在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，
5
P
(
A r
B r2
)1
1 (1 r)n
B r
n (1 r)n
下一页
（四） 纯收益按等比级数变化 1 在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下；P A
rs
2 在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，
P
r
A s
1
(1 1
s)n r
3
在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，
P
A
rs
4 在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，5 下一页P Nhomakorabear
A
s
1
(1 1
s r
)n
（五） 已知未来若干年后资产价格的条件下，
P
A r
1
1 (1 r)t
第二章 资产评估的基本方法
第一节 市场法 第二节 收益法 第三节 成本法 第四节 评估方法的选择
第一节 市场法
一、 市场法的涵义 二、 市场法的基本前提 三、 市场法的基本程序及有关指标 四、 市场法中的具体评估方法
下一页
其一是要有一个活跃的公开市场； 其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 可比性体现在 1 参照物与被估资产功能的可比性； 2 市场条件的可比性； 3 时间间隔短，并且，时间对资产价值的影响可调节；
限×实际已使用年限 5 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 6 实际已使用年限=资产的名义已使用年限×资产利用率 7 例2-13
8 下一页
（三） 资产的功能性贬值测算方法 超额投资成本=复原重置成本-更新重置成本
n
超额运营成本 （被评估资产年净超额运营成本 折现系数）
例2-14
t 1
（四） 资产经济性贬值的估算
N——收益年期；
A——年金。
通用公式为：P
n t 1
At (1 r)t
下一页
（一） 纯收益不变
1 在收益永续的情况下， P A
2 2
r
收益年期有限，资本化率大于零的条件下，
P A (1 1 r (1 r)n
3 在收益年期有限，资本化率等于零的条件下
P An
4 （二） 纯收益在若干年后保持不变 5 1 无限年期收益
返回
（一） 直接比较法 评估对象价值=参照物成交价格*（评估对象A特征/参照物A特
征）
（二） 类比调整法 1 市场售价类比法 2 功能价值法 3 资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷
参照物生产能力） 4 例2-2 3 价格指数法 4 资产评估价值=参照物成交价格×(1+物价变动指数) 5 例2-3
产能力×参照物重置成本 例2-11
4 规模经济效益指数法 被评估资产的重置成本/参照物的重置成本=（被评估资产的生
产能力/参照物的生产能力）x
5 统计分析法 例2-12
下一页
（二） 实体性贬值的测算方法 1 观测法 2 资产实体性贬值=重置成本×（1-实体性成新率）
3 2 使用年限法 4 资产的实体性贬值=（重置成本-预计残值）÷总使用年
Pt (1 r)t
（六） 应用举例 例2-7 例2-8
返回
第三节 成本法
一、成本法的基本涵义 二、成本法的基本前提 三、成本法中的基本要素 四、成本法中的具体评估方法
下一页
（一） 资产的重置成本
1 复原重置成本：
2 材料、工艺与被评资产相同，现时价格水平
2 更新重置成本：
3
新材料、新工艺、新价格，功能与被评资产相同