房地产投资分析案例PPT(共33页)

法是试算法。 首先假设贴现率为i1,计算出项目净现值 NPV1>0；再假设贴现率为i2，计算出相应 的项目净现值NPV2<0；则在i1与i2之间反 复取值试算，必定可找出一个i使得净现值 NPV等于零，这个i就是内部收益率。实际 操作中，只要i1与i2相差不超过2%（最大 不超过5%），可采取直插值法直接由 NPV1与NPV2计算出 i而不再进行多次取值 试算。
Pt——第t个计息期的现金流出值； t——计息期数； n——计息期总数。 上述净现值计算式与净现值计算式属同一式，故 净现值计算也可直接从“全部投资现金流量表” 中直接推算。
4.净现值法
• 净现值法的优点在于考虑了项目开发建设经营期内各笔资 金的时间价值，对项目的净利润有明确反映。因此，该方 法被广泛应用于企业经济效益分析，几乎每一项目的经济 效益分析都少不了净现值指标，净现值愈大，项目净利润 愈高，经济效益愈好。房地产投资项目也不例外，每一个 房地产项目经济效益分析中都要使用净现值指标对项目经 济效益进行评价。净现值法的不足之处是贴现率不易确定。 现值计算及净现值计算均少不了贴现率，那么认为贴现率 取多大才合适呢？这是一个难以给出准确答案的问题。一 般认为贴现率的大小取决于银行利率高低、项目性质、经 营风险程度、经营目标和要求等综合因素。贴现率取值的 准确与否，对净现值指标的影响很大，尤其对长期经营项 目和后期资金流量较大的项目更为明显。因此，应用净现 值法对项目进行经济效益分析时，贴现率的取值要再三考 虑。
目在动态分析中不亏不盈情况下的贴现率。如果贴现率高 于内部收益率，由净现值计算式不难算出项目净现值会小 于零，说明项目将亏损。如果贷款利率等于内部收益率， 则贴现率一般就略大于内部收益率，导致项目亏损。因此， 我们说内部收益率是项目所能承担的最高贷款利率。当贷 款利率高于内部收益率时，项目净现值必定小于零，项目 亏损，属不可接受项目。只有当贷款利率低于内部收益率 时，项目才不致亏本或盈利。项目的内部收益率愈高，项 目所能承担的贷款利率愈高，风险愈小，获利愈大。
5、内部收益率法
• 内部收益率法是房地产企业经济分析中另 一个被广泛应用的经济效益分析方法。该 方法无需假定贴现率，可直接计算出项目 盈亏平衡时的贴现率，以衡量贷款利率的 高低。因此，内部收益率法是一个很实在 很可靠的企业经济效益分析方法。该方法 的不足之处是计算；较复杂，无论用式 进行计算还是试算出净现值发生正负转折i1 与i2的都很费时间。另一不足之处是内部收 益率指标没有净现值指标易于理解。
贴现值是由以下9个变量的函数关系构成：
n
P DCF f(x1,x2,x3 x9) i1
中国房地产投资几个热点问题
• 1.资金来源分析 • 2.热点城市房价比较 • 3.全球热点城市房价排行榜 • 4.万达、明发、宝龙运营模式比较 • 5.2011房地产投资新趋势
中国房地产投资资金来源比较
第一位：摩纳哥蒙特卡洛（平均每 平米312268人民币）
4.净现值法公式
n
n
n
N PN V i PN iV (P /F ,i,t)(Ii P i)P ( /F ,i,t)
i 0
i 0
i 0
4.净现值法公式
• 式中NPV——项目净现值；NPVt——第个计息期 现金流入值与现金流出值之差额现值；Nt ——第t 个计息期现金流入值与现金流出值之差； (P/F,i,t)——第t个计息期的贴现因子；It——第t个 计息期的现金流入值；
房地产投资分析三
案例分析
• 业主李先生去年购买了一套房，建筑面积 100平方米，2004年底，他在银行贷款50 万元购买一套商品房用于今后自住。该套 房改房每年需负担维修等其他费用2700元， 结合目前该区域的市场状况，其出售价格 为42万元，月租金2000元。现在我们来算 算该出租房子收租金还是卖掉房子回收资 金去归还银行贷款更为合算？
第二位：莫斯科（平均每平米 136847人民币）
第三位：伦敦（平均每平米136653 人民币）
第四位：纽约（平均每平米97785人 民币）
第五位：香港（平均每平米97001人 民币）
第六位：巴黎（平均每平米79564人 民币）
第七位：东京（平均每平米77926人 民币）
第八位：新加坡（平均每平米63669 人民币）
一、确定性分析方法
• 4.净现值法 • 净现值法是将项目开发经营过程中不同时间所发
生的资金流入和流出量用一定的贴现率折算成项 目实施初期的现值，然后计算出总流入与总流出 的现值差额来分析方案优劣的一种企业经济效益 分析方法。该方法的分析指标为项目净现值。项 目净现值就是指投资开发建设及经营阶段的资金 流入现值与资金流出现值之差额。在数值上也等 于开发建设及经营阶段内各计息期资金流入值与 流出值之差额现值的代数和。
第九位：罗马（平均每平米60158人 民币）
第十位：孟买（平均每平米60122人 民币）
2013年9月中国房价最高十大城市排行
一、确定性分析方法
• 5、内部收益率法 • 内部收益率法是计算项目确切盈利能力的
一种企业经济效益分析方法，分析指标为 内部收益率是指项目在开发建设及经营期 内项目净现值等于零时的贴现率。
5、内部收益率法
• 其表达式为：
n
NPV (It
i0
Pt)(11i)t
0
5、内部收益率法
• i——内部收益率，通常记为IRR。 • IRR是项目净现值NPV等于零时的贴现率，也可以说是项
分析
• 租金收益率的计算：为确保出租房屋的品质，李 先生还需要投入10000元左右购置电器和家具； 此外，出租过程中每年几乎都应留出一个月的空 置期。则年租金净收益=2000×11-2700=19300 元，年租金收益率=19300/（420000+10000） =4.49％。显然，与其靠收取租金获取4.49％的年 收益率，不如将房产出售，回笼42万元资金去归 还那套房子的部分银行按揭贷款，因为银行房贷 所付出的资金成本是5.51％，高于4.49％的资金 收益率。