论土地基准地价的内涵及其与拆迁安置费的关系

论土地基准地价的内涵及其与拆迁安置费的关系

发布人：牛慧恩贺有利 | 发布时间：2001-04-20 |

摘要：在当今的城镇土地开发实践中，常伴有拆迁安置问题，土地基准地价与拆迁安置费之间是什么关系？或者说基准地价包含不包含拆迁安置费在内？是一个从理论上亟待澄清，并对实践有重要指导意义的问题。通过大量的深刻剖析，本文对该问题作出了明确的解释和回答。

关键词：基准地价，宗地地价，土地使用权，拆迁安置费

1、引言

城镇土地定级和估价是近年来在我国广泛开展的一项工作，它是根据城镇土地的自然、社会、经济等属性及其在社会经济活动中的地位和作用，综合确定和划分城镇土地级别和测算不同级别和不同用途土地基准地价的过程，其成果可为城镇地籍管理、土地税征收、土地利用规划等工作提供科学依据，这对充分发挥城镇土地的经济效益和社会效益、提高环境质量、运用经济杠杆管理土地、防止国有土地资产流失具有积极作用和重要意义。

1996年4月至1997年7月，我们承担了兰州市的土地定级估价工作，在工作过程中，市上有关领导向我们提出了“基准地价含不含拆迁安置费？”的问题，因为这关系到政府在土地出让过程中能得多少出让金。如果基准地价含拆迁费，就要从基准地价中分出一部分给现土地使用者，政府所得的出让金只是基准地价中一部分；如果基准地价不含拆迁安置费，那么基准地价就是政府在土地出让和转让过程中应得的出让金。这样的话土地开发商在征用开发一块土地的时候，除了要向政府交纳基准地价，还应另外负担现土地使用者的拆迁安置费用。因此基准地价含与不含拆迁安置费，政府在土地出让过程中得到的出让金在绝对量上相差很大。这一问题提出后曾在我们课题组以及有关领导和专家之间引起了不小的争论，有的说基准地价包含拆迁安置费在内，有的说不包含，各执一理。

在全国各大城市近年所公布的土地基准地价中，也明显存在着两种不同内涵的基准地价：一种仅指政府所得的土地出让金，如南京和杭州市的土地基准地价；另一种基准地价明显比前一种高得多，可以看出出让金只是基准地价的一部分，如石家庄和天津市的基准地价；还有一些城市同时公布了两种地价，即土地基准地价和土地出让金，象北京、西安等。

因此，对土地基准地价的内涵及其与拆迁安置费的关系进行深入的探讨不仅具有理论价值，更具有实践意义。

2、土地基准地价的内涵

2.1 基准地价的概念

按照《城镇土地估价规程》，“基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格”。在这一定义中，说明了土地基准地价是土地使用权的买卖价格，并且是按土地级别和土地利用类型计算的平均价格。这里的土地使用权指的是一定年限的使用权，目前我国规定为商服用地40年，工业用地50年，住宅用地70年。

在土地使用权的买卖过程中，具体到某一块宗地的使用权价格采用宗地地价，宗地地价是在基准地价的基础上，根据某宗地在同级别、同类型土地中各方面条件的相对优劣，通过宗地地价修正系数修正后得出的。

从上述基准地价及宗地地价的定义中，根本看不出它们与拆迁安置有何关系。

2.2 基准地价的计算

根据国家《估价规程》，基准地价是在样点地价计算的基础上，通过将同级别、同类型用地的样点地价求算术平均值后确定的。样点地价测算方法主要有收益还原法和成本法；计算土地收益的方法又包括级差收益测算法、租金剥离法和剩余法，其中应用最多的是收益还原法。

分析收益还原法的计算过程可以看出：土地基准地价是由土地年收益除以土地还原利率得出的，即土地基准地价是资本化了的土地租金或年收益，它所反映的是土地本身的价值。既然基准地价是土地本身的价值，那么就不应包含地上任何附属物的价值在内。换句话说，对于某一宗土地，无论其地上附着有高楼大厦、还是破旧的房屋、甚至是空空如野，其地价都应该是一样的。“地价就是地价，不该包含任何地上附着物的价值在内”这是持基准地价不含拆迁安置费观点的人最主要的论点之一，此外持否定观点者的论点还有：

（1）拆迁不是土地使用权买卖过程中必然伴随的现象，有的土地使用权买卖过程中有拆有迁，有的土地使用权买卖过程中没有拆迁，或者有迁无拆（可以房产地产一起买）。若说基准地价含拆迁安置费在内，那么有“拆”与没有“拆”就会使基准地价产生变化？

（2）拆迁安置费用的高低与被拆迁建筑物的质量和建筑密度有很大关系，而这根本没有、而且也无法反映到基准地价中去。

上述所言均有一定道理。

2.3 对样点地价计算公式的剖析

按调查样点类型的不同，《估价规程》中给出的样点地价计算公式包括：用土地使用权出让资料计算地价，用土地使用权转让资料计算地价，用土地使用权出租资料计算地价，用房地出租资料计算地价，用土地联营入股资料计算地价，用以地换房资料计算地价，用柜台出租资料计算地价，用房屋买卖资料计算地价，用商品房出售资料计算地价，用新增城市建设用地资料计算地价，和用联建分成资料计算地价等11种。

经过分析发现，通过这些样点地价计算公式计算得到的样点地价大都包含了土地的取得成本和费用。如用新增城市建设用地资料计算地价方法中，就明确说明地价的计算包括了土地的取得费用和开发费用，取得费用包括征地补偿费、劳动力安置补偿费、青苗补偿费等；开发费用包括三通一平或七通一平等土地开发费用。拆迁安置费也应该是土地取得费用的一种。利用房地出租资料计算样点地价是目前样点地价的主要来源，而在利用房地出租资料计算地价的公式中，扣除房屋收益部分依照的是房屋重置价格，即房屋地上部分的建安造价，这其中没有考虑和扣除建房前土地的取得费用和开发成本。用房屋买卖资料和商品房出售资料计算出的样点地价也是如此。

举个例子简单说明，假如有一土地开发商通过政府从当地居民手中征得一块土地做商品房开发，经过投资实现七通一平，而后建多层商品住宅出售，我们所掌握的是其出售商品房的样点资料。利用相应公式计算该样点的样点地价，这一样点地价的计算结果包含着土地开发商付给原居民的拆迁安置费和实现七通一平的土地开发费用在内，因为在计算公式的扣除项中没有包括这两项。

由此说来，在土地基准地价的计算过程中，无论是成本法还是收益还原方法，计算出的地价大都包含着土地的取得成本和开发费用在内，或者说包括了付给原土地使用者的土地补偿。这是持基准地价包含拆迁安置费观点的人，通过对样点地价计算公式的分析后得出的对自己观点非常有力的支持。

3、什么是拆迁安置费

在回答“土地基准地价是否包含拆迁安置费”问题之前，还需要对“什么是拆迁安置费”这一问题作出回答。

3.1 拆迁安置费的概念

根据《甘肃省城市房屋拆迁管理办法》，拆迁安置费是指拆迁人，即取得房屋拆迁许可证的