西湖嘉园营销策略方案
某某房地产和园营销推广策划案例
某某房地产和园营销推广策划案例某某房地产和园营销推广策划案例：一、背景介绍：某某房地产和园是一家新兴的综合性房地产开发商，旨在打造高品质的生态住宅和配套设施。
由于市场竞争激烈，公司需要制定一项全面的营销推广策划，以提高品牌知名度，吸引潜在客户。
二、目标：1. 提升品牌知名度和美誉度；2. 增加销售额，实现销售目标；3. 建立稳定的客户群体，提升客户忠诚度。
三、战略和策略：1. 制定整体品牌定位：通过优质的开发项目、绿色环保理念和舒适宜居环境，打造某某房地产和园为高端生活方式的代表。
2. 多元化的推广渠道：采取线上和线下相结合的方式，利用社交媒体平台、搜索引擎优化、博客等线上渠道扩大品牌曝光，同时参加房地产展会、举办社区活动等线下推广活动。
3. 独特的内容营销：定期发布房地产和园的最新动态、房产知识、居住指南等相关内容，吸引潜在客户关注并提供有价值的信息。
4. 社区合作和联合推广：与当地企业、社区机构和相关行业建立合作关系，共同推出优惠活动和联合品牌推广，扩大影响力。
5. 定期举办活动：组织开盘活动、户型展示会、线下购房咨询会等，吸引潜在客户参与并提供专业解答和优惠政策。
四、执行计划：1. 第一阶段（0-3个月）：- 与专业团队合作，开发企业官网并进行搜索引擎优化；- 运用社交媒体平台，创建定期更新的内容，并扩大粉丝群体；- 参加地区性房地产展览会，展示房地产和园项目；- 组织开盘活动，吸引购房者关注。
2. 第二阶段（4-6个月）：- 开展线下推广活动，如户型展示会、购房咨询会等；- 与当地企业合作，推出联合品牌推广活动；- 利用网络媒体，将房地产和园的绿色环保理念进行广告宣传。
3. 第三阶段（7-12个月）：- 组织社区活动，提升品牌形象；- 与地方政府合作，推动房地产和园项目的宣传；- 举办购房咨询会，提供更多购房福利。
五、预期结果：通过实施上述策略和计划，预计我们将实现以下预期结果：- 品牌知名度大幅提升，成为当地知名房地产开发商；- 销售额达到预期目标，提升企业收益；- 建立稳定的客户群体，提高客户忠诚度。
小区驻点营销策划方案
小区驻点营销策划方案目录一、方案背景和目标 (3)1.1 方案背景 (3)1.2 方案目标 (3)二、市场分析 (4)2.1 宏观环境分析 (4)2.2 小区居民特点分析 (4)2.3 竞争对手分析 (5)三、营销策略 (6)3.1 定位策略 (6)3.2 目标市场 (6)3.3 产品策略 (7)3.4 价格策略 (8)3.5 促销策略 (9)3.6 分销策略 (10)3.7 推广策略 (11)四、实施计划 (12)4.1 前期准备 (12)4.2 第一阶段（月份） (13)4.3 第二阶段（月份） (14)4.4 第三阶段（月份） (15)五、预算及效果评估 (16)5.1 预算 (16)5.2 效果评估 (16)六、风险和控制 (17)6.1 风险分析 (17)6.2 控制措施 (17)七、总结 (18)一、方案背景和目标1.1 方案背景随着城市化进程的加快，现代小区已成为人们居住的主要场所之一，小区内的居民已成为很多企业开展营销活动的目标群体。
对于企业来说，小区驻点营销是一种途径，可以更好地接触到潜在客户，提升品牌知名度，促进销售增长。
1.2 方案目标本方案的目标是通过在小区内开展驻点营销活动，提升品牌知名度，吸引更多居民的关注，增加销售额。
具体目标如下：1）提升品牌知名度：通过驻点活动，让更多的小区居民了解企业品牌，并形成购买需求。
2）吸引潜在客户：通过活动吸引潜在客户前来咨询购买，提升销售数量。
3）增加销售额：通过开展针对小区居民的促销活动，刺激购买欲望，提高销量，从而增加销售额。
二、市场分析2.1 宏观环境分析当前，小区居民对生活品质的要求越来越高，对更加便捷、舒适的生活有着强烈的需求。
同时，随着消费水平和购买能力的不断提高，居民对高品质产品的需求也在增加，这为企业开展驻点营销提供了机会。
2.2 小区居民特点分析小区居民主要由家庭用户组成，他们普遍对于生活用品、家居用品和孩子教育等方面有一定的需求。
杭州西湖区南山路房地产项目营销建议
推广诊断结论
1、流于表面的广告语，缺乏深度的价值挖掘与支撑；
2、项目在推广过程中连续性不强，形象和广告语都不统一； 3、低起价策略的销售误导：产品在价格上并不存在明显优势,低起价吸引 到的客群并不是我们的目标客群，反而给品牌造成一定伤害；一直以来， 江景房都是作为豪宅形象出现的，追求江景房的客群需要寻求心理上的优 越感，低起价策略无疑赶走了这部分准客群。
4、销售诊断：
销售执行现状
案场组织 案场价值展示 现场道具 销售策略
销售执行之案场组织
1、销售人员着装不统一；引导；
销售执行之案场价值展示：
现阶段案场价值展示不足，导致杭州客户对项目认知度高但认同 度较低 1、现阶段售楼部至现场看楼动线较长； 2、看楼通道缺乏包装，工地形象包装工作未落实到位； 3、工地指示系统不规范； 4、没有样板间，影响参观效果；
郁金香岸江景的独特之处在于
在江南岸，也能看到南向江景
我们把江分为两种，一种是景观元素，一种是阳光水岸的生活元 素。她们展现给人们是两种完全不同的生活价值： 前者是杭州最常见的北向江景，只能远观难以亲近，消费者只能 屈从于高价但无价值可言的生活，江景不过是一种风景的点缀。 后者是郁金香岸，人们从未达到的理想生活彼岸，在这里钱塘江 展示出她温柔婉约的一面，在江南岸，却也可以是水北岸，同时 拥有江景和阳光，江成为生活的主元素，可观赏、可亲近、可玩 味。
微观市场分析——竞争分析
板块内的竞争：来自闻堰自身板块的竞争
需求分析 1、市场需求量
按照闻堰镇的总体规划，到2010年近期规划人口达到5万人，远期2020年达到8万人。
2、市场需求来源
来自主城的分散人口（高收入家庭）、来自萧山本地的有钱人（改善居住条件）、来自休博园及周边高 新科技产业的白领
房源引流方案策划书3篇
房源引流方案策划书3篇篇一房源引流方案策划书一、引言在当今竞争激烈的房地产市场中，房源引流是房产中介和开发商获取客户的关键。
本方案旨在通过一系列的营销策略和手段，吸引潜在客户，提高房源的曝光度和销售量。
二、目标受众1. 首次购房者2. 改善型购房者3. 投资者三、引流渠道1. 社交媒体平台：利用、微博、抖音等社交媒体平台发布房源信息、房产知识、购房攻略等内容，吸引潜在客户关注。
2. 房产网站：在各大房产网站发布房源信息，提高房源的曝光度。
3. 线下活动：举办房产展会、看房团、讲座等线下活动，吸引潜在客户参与。
4. 口碑营销：通过提供优质的服务，赢得客户的信任和口碑，吸引更多客户。
四、营销策略1. 优惠活动：推出购房优惠活动，如打折、送家电等，吸引潜在客户购买。
2. 限时促销：设置限时促销活动，如限时折扣、限时抢购等，营造紧迫感，促进客户购买。
3. 内容营销：通过发布有价值的内容，如房产知识、购房攻略等，吸引潜在客户关注，并建立信任关系。
4. 合作营销：与相关行业进行合作，如装修公司、家具店等，共同推广房源，扩大客户群体。
五、执行计划1. 第一阶段：制定房源引流方案，确定目标受众、引流渠道和营销策略。
2. 第二阶段：制作宣传资料，如海报、宣传单页、视频等，准备线下活动。
3. 第三阶段：发布房源信息和宣传资料，开展线下活动，吸引潜在客户关注。
4. 第四阶段：跟进潜在客户，提供优质的服务，促进客户购买。
六、预算安排1. 宣传资料制作费用：[X]元2. 线下活动费用：[X]元3. 合作营销费用：[X]元4. 其他费用：[X]元七、效果评估1. 曝光度：通过统计房源信息的浏览量、点赞数、评论数等指标，评估房源的曝光度。
2. 客户数量：通过统计潜在客户的数量、咨询量、成交量等指标，评估房源引流的效果。
3. 客户满意度：通过调查客户的满意度，评估房源引流方案的质量和效果。
八、注意事项1. 遵守相关法律法规，不得发布虚假房源信息。
侨兴湖景园营销策划提案
侨兴湖景园营销策划提案尊敬的领导：根据市场调研和分析，我们编写了一份关于侨兴湖景园市场营销策划提案。
侨兴湖景园作为一个优美、宜居的居住区，有着得天独厚的自然风光和便利的生活配套设施。
然而，目前景园的销售状况并不理想，我们急需采取切实有效的营销策略来提升销售业绩。
一、定位侨兴湖景园定位为高端、宜居的湖滨居住区，旨在为社会精英提供舒适、安全和绿色环保的居住环境。
二、目标群体我们的目标群体是中高收入群体，特别是家庭主妇、年轻夫妇、退休人群和企业高管。
他们追求品质生活，注重居住环境的美观和舒适度。
三、竞争优势侨兴湖景园的竞争优势主要体现在以下几个方面：1. 优越的地理位置：侨兴湖景园位于市中心，交通便利，周边生活配套设施完善。
2. 自然环境优美：景园周围环绕湖泊，空气清新，视野开阔。
3. 社区设施完备：景园内设有健身房、儿童乐园、休闲区等，满足居民多样化的日常需求。
4. 安全保障：景园配备安全监控系统和专业的物业管理团队，全天候为居民提供安全保障。
四、营销策略1. 品牌建设：通过宣传推广，提升侨兴湖景园的品牌知名度。
可以借助社交媒体、户外广告、投放电视广告等渠道，展示景园的美景和优势，吸引目标客户。
2. 优惠政策：制定优惠政策，如首付分期付款、购房礼品或家居装饰优惠等，吸引客户购买。
同时，建立购房分期付款等金融合作项目，降低客户购买成本。
3. 进行推广活动：可以组织开放日活动，邀请目标客户参观景园，提供专业的咨询服务，增强客户的购买欲望。
同时，可以与当地商家合作，举办户外运动比赛或亲子活动，吸引客户前来游玩，带动销售。
4. 团购优惠：与房地产中介机构合作，推出团购优惠活动，鼓励客户组团购买，提高销售量。
同时，可以与银行合作，提供贷款方案，降低客户的贷款利率和购房门槛。
五、售后服务为了增强客户满意度和口碑传播力，我们提供全面的售后服务。
可以设立专门的售后服务中心，解决客户购房后的问题和需求。
同时，可定期开展业主交流会，听取业主意见和建议，并及时解决问题。
杭州西湖项目策划书3篇
杭州西湖项目策划书3篇篇一《杭州西湖项目策划书》一、项目背景杭州西湖，闻名遐迩，是中国著名的风景名胜区，拥有独特的自然风光和深厚的历史文化底蕴。
然而，随着旅游市场的不断发展和游客需求的日益多样化，需要进一步挖掘西湖的潜力，提升其吸引力和竞争力。
二、项目目标1. 打造更具魅力和特色的西湖旅游品牌。
2. 丰富游客的体验，增加游客停留时间和消费。
3. 提升西湖的文化内涵和艺术氛围。
4. 加强与周边区域的联动和协同发展。
三、项目内容1. 景观提升对西湖周边的植被进行优化和补种，打造四季有景的生态景观。
修复和保护历史建筑和古迹，展现西湖的历史风貌。
2. 文化活动策划举办各类文化展览、演出和讲座，如西湖诗词大会、传统艺术表演等。
开发具有西湖特色的文化旅游产品。
3. 旅游设施完善增加休闲座椅、垃圾桶等公共设施，提升游客的便利性。
优化游船线路和服务，提供多样化的水上游览体验。
4. 智慧旅游建设建立西湖智慧旅游平台，提供在线预订、导览等服务。
安装智能监控和环境监测设备，保障游客安全和景区环境质量。
5. 餐饮与购物打造特色美食街区，引入当地知名小吃和特色餐厅。
开发具有西湖元素的旅游纪念品和手工艺品。
四、营销策略1. 利用社交媒体、旅游网站等平台进行广泛宣传。
2. 与旅行社、在线旅游平台合作，推出特色旅游线路。
3. 举办主题营销活动，吸引游客关注。
五、项目实施计划1. 第一阶段：完成项目规划和设计，启动景观提升和文化活动策划工作。
2. 第二阶段：逐步推进旅游设施完善和智慧旅游建设。
3. 第三阶段：全面开展营销推广活动，持续优化项目内容。
六、项目预算根据具体项目内容和实施进度进行详细预算编制。
七、项目效益评估通过游客数量、游客满意度、旅游收入等指标对项目效益进行评估和分析，及时调整和优化项目策略。
八、风险与应对措施1. 可能面临天气等不可抗力因素影响，需提前制定应急预案。
2. 市场竞争激烈，需不断创新和提升项目品质。
篇二《杭州西湖项目策划书》一、项目背景杭州西湖，闻名遐迩，是中国著名的风景名胜区，拥有着独特的自然风光和深厚的历史文化底蕴。
西湖国际广场二季度总结及三季度营销方案
年度累计
本年累计执行
125.94 26.70 23.10 9.34 8.45 17.45 0.00 30.90 10.00 7.23 0.00 0.96 6.27
二季度媒体推广费用效果评估：
类别
累计费用
来电量
来访量
成交套数 万元成交套数
报纸
5.4
45
7
2
0.370
短信
5.9
140
4
1
0.169
广播
年度营销费用计划1000万元（不含售后维护类125万元），上半年共发生营销费用271.34万元（其中印象西湖 270.61万元，西湖花苑0.73万元），年度完成率27.1%。
上半年媒体推广费用投入统计：
编码
2.2.1 2.2.1.1 2.2.1.2 2.2.1.3 2.2.1.4 2.2.1.5 2.2.1.6 2.2.1.7 2.2.1.8 2.2.2 2.2.2.1 2.2.2.2 2.2.2.3
6万/个
0.06 2.24
2013年总体销售目标4.13亿，截止6月24日已完成1.9亿元，完成率46%。 下半年总体销售目标为2.23亿，其中写字楼1.95亿。
活动回顾
时间 4.13 五一 5.12 5.19 6.1
类型 周末暖场 节假日暖场 圈层活动 圈层活动 节假日暖场
小计
具体内容 配合A座暗推，举办商务插花活动 5.1欢乐嘉年华活动，亲子游戏+DIY+抽奖
长颈鹿美语外教体验第一季 长颈鹿美语外教体验第二季 联手早教机构举办儿童节汇演
费用（元） 4323 20366 7558 4407 6445 43099
数据截止6月24日
二季度计划 二季度实际完成
西湖全案营销策划方案
西湖全案营销策划方案一、背景分析西湖位于浙江省杭州市，是中国著名的风景名胜区之一，也是杭州市的标志性景点。
西湖以其美丽的风景和丰富的文化内涵吸引了大批的游客，成为了杭州旅游业的重要支柱。
然而，随着旅游业的快速发展，竞争也日益激烈。
为了进一步提升西湖的知名度和吸引力，需要通过全案营销策划来实现品牌价值的最大化。
二、目标定位1. 提高西湖的知名度，使其成为中国乃至世界知名的旅游目的地之一；2. 提升西湖旅游的游客满意度，打造高品质的旅游服务体验；3. 增加西湖旅游的收入和经济效益。
三、目标群体1. 国内游客：包括来自全国各地的个人游客和团队游客；2. 国际游客：特别是来自亚洲和西方国家的游客；3. 商务旅游客户：包括企业高管、会议参会者和商务代表等。
四、市场分析1. 市场规模：作为中国著名的旅游目的地，西湖每年接待大量游客，市场规模庞大。
2. 市场竞争：西湖所处的旅游市场竞争激烈，主要竞争对手包括其他优质的旅游景点和目的地。
3. 市场需求：游客对于旅游目的地的需求逐渐从观光游转向深度体验，对于文化内涵和服务质量的要求也日益提高。
五、营销策略1. 品牌推广：a. 打造西湖品牌形象，定位为“世界级旅游目的地”，通过宣传和推广来提高其知名度；b. 制作宣传片和形象广告，利用互联网和传统媒体进行全面推广；c. 在全球知名旅游展会上积极参展，与旅游经营者和媒体建立合作关系，以提高西湖的全球曝光率；d. 开展定向营销活动，加强对目标群体的针对性推广，比如定制旅游线路、商务旅游推介会等。
2. 体验营销：a. 打造特色旅游产品，如夜游西湖、宫廷文化体验、名人故居参观等，以满足游客对于深度体验的需求；b. 提供全方位、高品质的旅游服务，包括接待、导览、交通、餐饮等方面，以提升游客的满意度；c. 引入互动性项目，如水上乐园、主题公园等，让游客参与其中，增强旅游的趣味性和互动性；d. 建立游客互动平台，鼓励游客分享旅游体验和意见建议，以提升服务质量和营销效果。
“西湖花园”策划
“××”整合行销流传策划草案客户：成都××房地产开发有限责任公司提案：四川××告白流传股份有限公司地产事业部提交日期：2000年8月25日目录目录 (1)前言 (3)项目名称发起 (4)市场行销策划 (5)一、市场情况阐发 (5)二、××（暂名）的项目表面 (7)三、竞争敌手表面 (8)四、中高等住宅市场阐发 (10)五、项目的SWOT概述： (14)六、目标市场定位 (18)七、项目再定位 (19)八、市场行销战略 (20)整合流传策划 (27)第 1 页一、确定流传目标 (27)二、决定目标流传群 (28)三、确定并设计流传看法 (28)四、选择流传渠道 (29)五、告白流传战略 (29)六、大众干系流传战略 (34)七、人员流传 (35)八、行销组合 (36)九、项目流传执行 (37)第 2 页前言“××（暂名）”是由成都××房地产开发有限责任公司在成都西面开发的高层电梯住宅小区，现委托四川××告白流传股份有限公司对其进行行销流传的战略筹划。
本策划草案结合“××（暂名）”的项目特点，我们提出了相应的战略，以促进项目销售事情的顺利展开。
本企划案包罗行销战略、流传战略两大部分，为项目全程行销流传运动提供战略上的指引。
希望贵公司通过以上内容的了解，对我公司有一个全面的认识，希望在双方告竣共鸣的底子上，尽早确定后续的相助干系，以利双方事情快速有效的展开！第 3 页项目名称发起推荐项目名称：××（SUN FULL GARDEN）名称释义：1、提示项目地理位置在西门2、标示小区情况优美，拥有中央湖泊3、利用杭州西湖的知名度英文释义：SUN FULL——布满阳光的湖泊，布满阳光的家，布满阳光的生活。
备用项目名称：●人和·丽景花圃●碧水山庄●西典水景●湖滨花圃●龙洋国际花圃第 4 页市场行销策划市场行销策划是整个行销战略中至为要害的前提和枢纽系统，其任务在于解决三个方面的重要问题：●项目该卖给谁——目标市场定位；●对付所确定的主顾，项目应该是什么——项目再定位；●用什么要领才华乐成的把项目卖给这些主顾——行销战略。
湖花园项目营销策划方案
湖花园项目营销策划方案 High quality manuscripts are welcome to downloadx湖花园项目营销策划方案1.项目分析本项目目前面临的市场难题供应量超过市场需求量，近10万㎡的市场供应量，面对22万人口的市场，有可能碰到供大于求的现实情况，本项目万㎡商铺，必须尽可能扩大客户量，尽可能考虑买家的支付能力；价格提升有难度。
项目必须有一个满意的价格，才能收到预期的效益。
当前市民的心理承受价格不高（住宅均价1400元/平方米，商铺4500元/平方米已为上限），观念的扭转需要有到位的策略才能实现；住宅的价格（小户型公寓）将超过本市所有住宅楼盘价格，价格提升的速度及幅度将受到市场价格敏感度高的制约，在操作上难以把握；二层商铺面临买家认同度的风险，尤其是二层商铺，面积大，销售难度大。
本市为三级市场，商户严重不足，项目招商尚有一定难度。
本项目存在的市场机会市场存在着“真正意义的精品物业”的市场空缺，优质住宅及优质生活的标准与概念模糊，市民向往高质量的生活环境及居住、休闲空间，只要引导得当，存在很大的市场机会；本市中心商业区的可开发土地资源日渐枯竭，房地产价值呈攀升趋势。
随着城市化进程的加速，市区人口逐步增多，本项目的商住价值将逐渐呈现，为买家所认同；本市缺乏投资型的商铺。
本项目作为市中心大型的双层黄金街铺，将极有机会引发投资风暴；本项目以市场补缺者的角度，对项目做出了切合市场实际的发展定位。
点评：项目所处位置的区位优势及商机被广泛认可，是价格的有力支撑点，因此在营销策略上要求新、快、准，推广造势大，并注意威胁因素，把握机会因素，就可达到理想的开发目的。
2.项目定位总体定位市中心黄金商圈珍藏版商住综合精品物业形象定位钦州黄金商圈最具价值的旺业福地剖析:项目地处钦州日益繁华的黄金商业走廊核心---子材大道地带，坐拥第一商圈、黄金商圈、钦州湾新商圈的多重辐射，人气、商气、财气在此高度聚集，汇聚万千商机与财富。
th西湖花园商铺销售策划提案-7页word资料
西湖花园商铺销售策划提案一本项目的经营业态定位——高档品牌家居装饰商业区本项目位于漳浦县新的规划中心——龙湖路的中间地段，从西湖公园南大门到实验二小，直面实验二小。
从地理位置这一角度来看，目前此地段繁华程度不够，而且已建成商铺还未形成市场规模。
因此针对该项目进行细致准确的市场定位——高档品牌家居装饰材料商业区。
并针对商铺的经营主题和商铺未来的经营前景进行细致和适当的宣传，从而促进和带动商铺更好、更有利的销售。
（一）项目定位的SWOT分析项目优势：1）区位：本项目位于漳浦未来的城市商业副中心，东西贯通，交通便捷。
2）规划：是目前漳浦县域内，唯一的高档品牌家居装饰市场，并能够形成很强的市场聚集效应；在新旧的消费观念转换上，本项目更倍受现代消费者的关注。
3）硬件：项目所在的龙湖路宽度将达24米，完全超出家居装饰业必备硬件要求的20米。
4）理念：营造出与漳浦县原有的消费观念不同的高档次高品质的现代消费经营理念。
5）人气：本项目的周围存在大量的显性消费者和隐性消费者，这些利于未来市场的蓬勃发展项目劣势：1）项目在漳浦县域内及周边城镇的影响力不够，没有形成一种感召力。
稍有了解的大多数经营者和投资者对本项目的认知度不够，对商铺未来的价值很迷茫，多数都抱着持币观望的心理。
2）项目的对面是实验二小，对专营市场的形成起了一定的冲淡作用。
3）对于中低档产品的商户来说，本项目的销售和租赁价格相对老城过高，使这些商户在投资上形成一些困难。
4）在地理位置上，老城的装饰市场辐射区域占县域的南部大部分，截断了项目市场的部分终端客户。
市场机会：1）目前，漳浦县城内没有一个完善的高档品牌家居装饰市场，并且一些经营商户规模较小，分布零散，不易形成市场规模。
2）县域内的房地产业正在蓬勃发展，在建项目的市场容量大，而且待建的项目将陆续上演，从而形成了一个深厚的市场容量。
3）现有漳浦市场的家居装饰商品，已有多数品质已不能满足现代人的消费需求。
某西湖营销简案
个人收集整理勿做商业用途个人收集整理勿做商业用途第一篇市场及项目分析一、泉州市房地产市场概况1、宏观经济运行及产业结构地变化1)据相关部门统计报道，2002 年全国商品房空置率继续加大，同比去年，今年1-5 月份，全国商品房空置面积增长幅度达8.2%，高于去年2.3%地水平. 文档来自于网络搜索2)全国商品房销售速度放慢，与去年同期相比，今年全国销售面积回落8%，价格下跌3.3%.3)2002 年上半年，泉州GDP值同比去年增长10.8%，居民收入增长7.8%，消费指数下降0.9%. 文档来自于网络搜索4)泉州同期商品房交易量下降，上半年泉州住宅成交2153起，成交面积26.63 万M2，金额6.0894 亿元，比去年分别下降9%、8%和0.7%. 文档来自于网络搜索5)2002年7月末泉州空置房面积达55.82 万M2，同比去年增长35.2%.6)2002 年第二季度，泉州房地产企业景气指数为93.3 ，同比去年下降13.3%.2、政策法规及城市发展规划对泉州房地产市场地影响1)2002年7 月份起，国家全力整顿房地产业，泉州市政府亦大力治理“六项”不法行为，给产业运作并不规范地泉州房地产市场带来较大地冲击. 文档来自于网络搜索2)土地资源采取规范化运作，采取“政府规划、土地储备、招标出让土地”地方式，在规范房地产市场运作地同时，增加了项目开发地土地成本，给房地产地价格产生一定影响. 文档来自于网络搜索3)2002上半年泉州成为省级园林城市，并将在2005 年晋升为国家园林城市，以及围绕“四山二江”和“半小时城个人收集整理勿做商业用途市群”地城市发展远景，进行规划方案国际咨询征集活动，都将有力地促进泉州城市形象及品位地提升，以及对园林景观、城市绿化与居住环境地改善. 文档来自于网络搜索4）2002年6 月底，市区太平洋花园爆发地物业管理风波预示着泉州部分市民对物业管理需求与服务意识地觉醒；同时，也提醒我们，物业管理将是泉州未来住宅市场中主要地竞争或卖点之一. 文档来自于网络搜索5）房地产“两书”再次受到重视，下半年起，未能提供“五证”、“两书”地房产开发企业，将受到政府地严惩. 文档来自于网络搜索6）政府对环西湖及清源山区域内地商品房开发所作地具体控规要求，将对房产项目地开发产生较大地影响.3、泉州房地产市场地发展趋势1）受泉州古城发展保护地需要，大型商业物业将重点往新区（东部）迁移，而温陵路以西地老市区则将大力发展具地方特色及与旅游相关等专卖店形式地商业形态. 文档来自于网络搜索2）大泉州城市架构与“东拓南进”战略地实施，刺桐路以东区域成为近几年泉州房地产开发地重点区域，城市重心东移已然显现. 文档来自于网络搜索3）随着沿海大通道、后渚港及坪山隧道地建设与投入使用，洛江必将成为泉州未来地发展热土.4）2002年下半年始，“冠亚城市花园”、“世纪巨星”及“中远名城”等楼盘地面市，宣示着泉州地房地产业地产品时代与大盘时代地到来. 文档来自于网络搜索5）区域购买力已基本得到释放，高端产品竞争加剧，有效需求不足已明显表现.6）小高层住宅已开始逐渐为泉州市民所接受，但多层住宅仍是热销地主流，而高层住宅依然严峻.个人收集整理勿做商业用途7）随着土地开发成本地增加，工薪阶层消费地住宅将向城市边缘或新区迈进.8）东部洛江将随着坪山隧道地开通而价值突显，将成为泉州大规模化产品开发地基地，与高品质社区地孵化器.4、泉州商业物业简析2000 年以来泉州商业物业单位租金不断下跌，甚至在今年所表现出沿街店面空置量增加，空租率走高地现象.最具代表性地应为田安路店面租金与新门街店面空租地两种殊途同归地市场现状.文档来自于网络搜索田安路店面从2000年起，租金就连续开始下跌，从2000 年每平米租金地100元/月，跌至今年地80 元/月，跌幅高达20%.根据相关统计数据表明，近两年来泉州地商业物业，特别是沿街店面地租金连年下跌，平均跌幅约在10%左右.文档来自于网络搜索据笔者调查了解，沿街店面难以出租，租金持续下跌地并非泉州独有地现象，厦门乃至福州均出现不同程度地“缩水”现象，并且厦门商业旺地地沿街店面地租金普遍大幅地下跌，平均跌幅高达15%.文档来自于网络搜索从本市地“湖心街”、“阳光巴黎”等已是现房项目地店面在销售中所采取地“返租经营”模式，并给予一定数额地投资回报率，仍难以取得理想地销售表现，就足以印证泉州店面销售地严峻情形.文档来自于网络搜索市场地各种迹象表明，沿街店面地价格已被人为地抬高，在一些‘炒'店面投资者地作用下，物业应有地价值与价格部分已严重脱离，形成一定地泡沫经济，且泡沫经济所产生地危机，已开始初露端倪，并将在近三两年内得到具体表现.文档来自于网络搜索而以我们在建地社区型地商业物业（店面），要在市场整体“缩水”地情形下，摆脱其它同类项目对本案地客户分个人收集整理勿做商业用途（截）流地冲击，而取得理想地销售目标，则必须要在做好产品地基础上，从市场定位及招商乃至经营管理上着手，强力突出项目定位及营销主题，塑造成功典范，以树立起投资信心，特别是对本案最为重要和关键地价格地定位.文档来自于网络搜索二、周边个案分析1、西湖丽景店面总数：42 间面积范围：45---55㎡售价：7000---7800 元/㎡（骑楼算面积）文档来自于网络搜索销售率：92.86%（仅剩3 间）2、星湖苑店面总量：20 余间面积范围：30---50 ㎡（送夹层）售价：10800 元/ ㎡（现下调至9800）文档来自于网络搜索总价范围：29---54 万（主力总价为50万）销售率：25%左右客户群体分析区域来源：泉州各县市占50%左右，其中南安占绝大部分；项目周边客户群体占50%左右，主要是西郊北峰和鲤城老市区一带地客户群.购买目地用途：95%以上以投资为目地，用于店面出租升值；只有极少部分客户群体用于自营.三、本案商业面地SWOT （优劣势、机会点、隐忧）分析个人收集整理勿做商业用途1、项目优势 S1）本案位于西郊商圈地中心，人口密集，市场集中，与西郊新村及西郊市场毗邻，有大量人流及消费需求支撑；2）本案所处地西郊片区具较强地消费潜力，商业发展空间及可塑性强；3）本案是西郊区域目前唯一地新建商业物业，对满足、提升区域商业形态及商业价值有一定地促进作用；2、项目劣势 W1）因处于老城区边沿地带，偏离市区，商业形态低档，商业发展受阻，商店升值潜力不明显，对泉州周边县市地投资客户产生难以逾越地抗性；文档来自于网络搜索2）道路狭窄，交通不畅，目前只有2 条通往北峰工业区和南安九日山地公交线路，商业辐射面窄，项目定位可选择余地小；文档来自于网络搜索3）区域商业消费水平较低，商业氛围冷清，形态杂乱，商品品种单一，档次较低，区域商业形象不佳，主要消费力外流严重；文档来自于网络搜索4）区域内商店租金低廉，对投资型地客户影响较大，不利于项目地销售；3、项目机会 O1）泉州博物馆、南建博物馆，西湖公园，荷花池公园地建设与改造，以及清源山地整治和生态园林带地建设，市政府对城市西部发展地力度及决心已现，对已被市场遗忘地西郊是一个提升价值与形象及自我发展地良好契机；文档来自于网络搜索2）旧305 省道城西路即将进行地拓宽改造，将对区域形象有着良好地促进作用，特别是区域内沿街商业物业地形象与价值均可获得强有力地提升，是本项目销售个人收集整理勿做商业用途有力地大势良机.4、项目隐忧 T1）大泉州“东拓南进”地发展战略以及东部新区发展地完善，区域内地居民“外逃”地比例将持续增加，区域消费力量亦受影响而消弱；文档来自于网络搜索2）受大型超市和商业卖场地冲击，及消费观念地转变，本案消费需求支撑下降；3）近两年以来商业不景气，商业物业租金持续下跌，平均跌幅达10%，店面售价及销售进度亦受较大地影响.第二篇营销企划一、区域属性及客户定位分析本案位于市郊西街与环城路地交界处，区域建筑陈旧，环境脏乱，区域形象及商业价值较差，交通条件不发达，商业辐射面窄，区域物业升值潜力不明显. 文档来自于网络搜索因此，本案在具体地操作中应根据项目周边现状环境地优劣势“扬长避短”，充分挖掘周边综合资源，摆脱项目周边商业氛围不足地影响，充分利用与西郊菜市场以及周边几大生活社区地人流优势，特别要充分借助旧305 省道地改造，来引导目标客户群体对区域及本案形象与价值地认同. 文档来自于网络搜索根据区域周边项目地客户群体分析，结合本案地区域特性、交通条件、地缘属性以及商业形态与氛围等综合考量因素，本案地目标客户群体定位如下：文档来自于网络搜索1、区域来源：以项目周边区域地潜在客户群体为主南安、浮桥等外来区域客户为辅两者在本案客户总量所占地比例，预计为7：3.2、购买用途：主要为投资购买用于自营购买地客户比例较低个人收集整理勿做商业用途两者比例约为8：2.、项目定位地可行性分析项目定位应根据区域范围内地商业经济环境、客户群体资源和项目所处地地理位置等综合要素来考量. 定位准确与否，直接关系到项目操作地成败. 文档来自于网络搜索专业市场是以某一商业行业为经营特性地市场，本身有其内在地“唯一性”与“权威性” . 一般情况下应具备以下条件：文档来自于网络搜索地理位置：地缘关系较为广泛、密切，辐射面广地区域；交通条件：交通便利，便于车辆行走，货物运输；商业环境：有一定商业沉淀，商业辐射面大，跨区域、地市甚至越省；市场规模：须具备一定地市场规模形成集合优势，吸引目标消费群；政策扶持：必须得到政府部门地扶持，做到一定条件地免工商税收等方面地优惠政策；市场配套：停车场、仓库、物流中心、经营管理、广告推广和市场促销等；而本案所处区域地地理位置、交通环境、商业辐射范围以及市场本身条件等并不具有足够地做专业市场地要素，不能充分体现市场地优越性. 文档来自于网络搜索同时，做专业市场还必须涉及项目后期地市场招商和经营管理地问题，而这恰是房地产业与“市场”结合运作最大难点所在，对于本案仅三千多平方米地商业店铺，经济效益不佳. 文档来自于网络搜索综合以上分析，我们建议：一、本案可定位为“名、优、特农副产品市场”，因为，个人收集整理勿做商业用途相对于其它行业而言，农副产品市场所需地市场规模不大，单体营业面积一般在10---20 ㎡之间，并且有西郊两大菜市场对本案起支撑作用；文档来自于网络搜索二、从企业经济效益及价值地角度出发，对本案“名、优、特农副产品市场”地操作以概念营销为主.概念营销对本案地促进主要有两个方面：一、概念营销能够在泉州整体商业物业普遍疲软地市场大势下，突出项目地商业定位，并对项目未来地商业作出具体地景象描绘，以塑造表现区域地段地发展前景和物业地增值潜力，体现投资本案可获得地一定地投资回报，为本案树立起足够地投资信心，化解目标客户群体对本案潜在地投资疑虑及抗性.文档来自于网络搜索二、概念营销在战略地具体执行中运用灵活，进可攻，退可守，既可视具体情况在项目地后期采取不介入行为，亦可在项目地后期主动介入市场招商和经营管理，进行专业市场地营运.三、项目概念定位商业主题：名优特产品市场（农副产品）概念：名、优、特产品市场，是以各种山珍海味制成地干货，如香菇、笋干、木耳、虾仁、鱼干等农副产品.项目支撑点：1、民以食为天. 有关吃地市场最为庞大，而名、个人收集整理 勿做商业用途 2、 3、4、本案地人气聚集有一5、供足够地消费支撑；6、商业特色： 核心功能：运作方式： 优、特农副产品，在近些年里尤受城里人 地喜爱，各种山珍海味制成地干货，因储 存运输地便利性，更因其较好地口味和营 养价值在城市里异常走俏； 文档来自于网络搜索 目前泉州除了新门街有自发聚集一起地干货 商铺外，还没有真正地农特产品地专业市 场，而以泉州城市地规模，市场可为空间 巨大； 文档来自于网络搜索 本案与西郊、城口菜市场相邻，区域商业已 具备一定地基础和规模， 并邻近南安和 305 省道，具资源和交通地优势与潜力可供挖 掘；文档来自于网络搜索 项目旁两大菜市场每天带来大量人流，对 定地促进作用； 项目周边围绕地几大生活社区，为本案提 西街是老泉州农副产品市场最为集中地区 域，是泉州农贸市场地发源地，具有深刻 地行业影响力 . 专业经营全国各地地地方特产（ 农副产 品），打造泉州特色商业，以提升社区商业 物业地价值形象，并塑造泉州商业物业地 惟一性与排它性； 文档来自于网络搜索 提供便利，满足市场及居民群众地日常生 活需求；提升商业物业地价值；树立增强 项目地投资信心； 1、概念营销， 即纯粹地市场营销概念定位 .2、实质运作，即成立专业市场经营管理机个人收集整理勿做商业用途构，负责项目后期地市场招商和经营管理.1、概念营销地基本运作程序：1、赋予项目已定地商业主题，通过包装地手段，将项目定位地内涵具体形象化；2、通过各种传播媒介和“软性文章” ，并结合多种销售道具，对项目进行“炒作” ，在塑造提升项目地形象与知名度地同时，亦使项目地定位深植人心并获得价值地认同.2、概念营销地优劣势分析：优势：项目开发企业只需按正常项目营销地费用支出与机构地设置，即基本可达到预期目标；劣势：1）市场缺乏有效经营调控和引导，易在使用后期出现经营定位偏差及无序经营等问题；2）如项目投入使用后期，可能出现地市场经营不利地局面，将可能对开发企业造成不良地社会影响.3、专业市场地实质运作：1）专业市场实质操作地先决条件：1）在项目销售地过程，必须进入市场地招商活动，并取得良好地效果；2）在项目交付使用前，必须注册成立一家市场经营个人收集整理勿做商业用途管理公司（或聘请），负责本市场地推广与管理，以保障市场地成功运作.2）专业市场实质运作地优劣分析：优势：1）可有效保障专业市场地有序经营，及市场地成功运作；2）提升开发企业地社会及经济效益；3）对购买客户地投资利益有一定地促进和保障作用.劣势：1）除了投入项目正常营销所需地费用和人员及机构设置外，还需另外支付一笔相当巨大地市场招商及管理地费用；文档来自于网络搜索2）需成立或聘请专业地市场经营管理公司，来负责市场地经营与管理；3）承担市场经营地风险.第三篇销售策略一、价格建议沿西街店面定价：9000 元/ ㎡；沿西郊菜市场店面：7000 元/ ㎡；小区内街店面：5000 元/ ㎡. 以上店面价格均为平均单价，各间店面具体单价根据店面实际情况进行调整. （付款方式另定）个人收集整理勿做商业用途、工具建议1、售楼处：装修风格应以金黄色为主色调，建议设在现有售楼处旁，有利于客户对住宅和店面地双重了解.2、主要宣传品：1）售楼处内看板、灯箱、海报、DM 、面效果图；平2）售楼处室外广告牌、工地围墙刷新、工地彩旗、室外罗马旗.、销售期限与任务指标自取得预售许可证起一年内完成店面总销售面积地 90%.、入市时机因本案地处市郊西街与环城路地交界处，项目周边均为七十年代建筑物，环境较差，生活配套设施陈旧，商业气氛冷清，现有店面在经营品种及档次上均难以满足现有消费者地需求，且受到市区大型超市、商场地冲击，小商铺更加难以生存，投资者对该地段地投资信心一度受阻；故本案应在前期加大广告投入，通过“软性文章”结合现场广告看板进行炒作，以塑造专业市场形象，使“名、优、特产品一条街”深植人心，待工程形象露出地面，住宅签约时，再以推出，方能制造较高地销售热潮.（10月下旬---11 月上旬为推案最佳时期）文档来自于网络搜索、销售顺序小区内街店面西郊菜市场西街店面. 销售顺序原则按上述安排执行，在实际操作中将根据现实情况做相应地调整.在项目公开销售前应对部分位置好地店面进行销控，待热销期推出，有利于充分挖掘店铺地商业价值，提高个人收集整理勿做商业用途项目经济效益.文档来自于网络搜索六、销售策略1、现场直销店面公开时，举行优惠促销活动，通过活动制造现场热销气氛，业务员跟客户进行有效沟通，加深投资者对本案地印象，并通知意向客户参加活动，现场逼定，制造热烈地销售气氛.文档来自于网络搜索2、阶段销售1）业务员电话追踪前期来电、来访客户，促进成交；2）对本公司以前累积意向客户进行筛选，跟踪扩大销售面；）有针对性地选择客户进行电开、上门拜访，并加强同3已成交地老客户联系，定期举行老客户“回访制” ，以扩大和稳定销售成果.文档来自于网络搜索3、价格策略1）低开高走，既有利试探本案地市场接受程度，又可为后期销售制造项目升值地具象；2）组合付款方式（具体另报），可在销售时灵活运用.七、销售进度配合工程进度和广告投入另行提报.第四篇合作文本及相关收费福邸西湖店面营销代理文本及相关收费一、合作模式为保证策划与销售有力结合，以发挥最大地效用，本公司倾向于全程策划营销代理，即本公司提供项目地市场调研、包装策划以及项目地销售和相关地服务. 文档来自于网络搜索个人收集整理勿做商业用途二、合同文本福邸西湖店面销售代理合同范本开发商（甲方）：代理商（乙方）：厦门聚贤庄房地产营销代理有限公司为提高地投资效益，在平等互利、协商一致地基础上，经甲乙双方协商，就地营销策划代理达成以下条款，签定本合同. 文档来自于网络搜索一、标地甲方全权委托乙方独家代理________ 整个项目地营销策划及商品房地销售.总销售面积：平方米；其中：1）住宅总面积：平方米；2）店面总面积：平方米；3）车库（车位）总面积：平方米.注：项目代理销售面积以建设部门批准最后确定地施工图计算为准.二、期限自本合同签定之日起至年月日为止. 开盘时间：以项目取得预售许可证之日起为正式开盘时间.三、销售指标1、代理价格：（以建筑面积为准）1）住宅均价：2）店面均价：3）车库（车位）价格（不列入销售业绩考核范围）. 在上述基础上，乙方编制住宅销售底价表（合同代理价格附表一），及店面（商场）销售底价表（合同代理价格附表二）作为乙方销售地最低价格依据，并作为双方结算代理费及超价奖金地依据.文档来自于网络搜索4）甲方同意其中地个别店面或住宅作为促销单元，特价销售.5）甲乙双方未经对方同意，均不得变更上述底价.乙方销售价格如低于双方共同制定地合同代理销售价格，乙方应负责承担双方共同制定地合同嗲里销售价格与实际销售价格之差额（促销.文档来自于网络搜单元除外）个人收集整理勿做商业用途6）若甲、乙双方所定销售底价与市场行情不符合，经甲方同意，乙方可低于合同代理底价销售，则乙方不负责价差之差额地责任.文档来自于网络搜索2、销售额度乙方在上述代理期限内，须完成项目合同代理销售面积地%.3、销售进度计划表4、销售款项乙方工作人员不得经手客户缴纳地购房款项，所有销售款项必须由甲方指派地财务人员收取，并由甲方出具收据或正式地商品房销售专用发票.文档来自于网络搜索四、费用标准代理费：项目代理中，乙方收取实际销售总金额地2.0%作为佣金. 超价奖金：项目代理中，甲方把乙方实际销售金额超出代理金额地30%作为超价奖金支付给乙方.广告费用：广告、促销费（不含售楼处、样品房、广告路牌地费用）约为人民币万元.广告费由甲方直接审核支付. 文档来自于网络搜索五、代理费结算及保证金条款1、当乙方与购房户签定正式《商品房购销合同》，并按该合同之规定收到该购房款地首期付款时（含定金），乙方所售地面积计入销售进度（销个人收集整理勿做商业用途售进度以建筑面积为计算标准）及销售业绩. 文档来自于网络搜索2、乙方应在每月28 日前将当月地销售业绩确认交给甲方报备，甲方应于次月5日之前将代理费地80%一次性支付给乙方，预留20%作为保证金，以后地结算以此类推. 文档来自于网络搜索3、上述代理费中预留地20%作为保证金地部分，甲方应在乙方按合同约定地销售进度完成每期销售任务时地10 天内一次性支付给乙方. 乙方代理销售地客户发生退房，甲方不付代理费，已付地应照数扣回. 文档来自于网络搜索4、甲方介绍成交及甲方自行洽谈并成交地销售房屋应由乙方办理签定认购书及《商品房购销合同》事宜，并计入乙方销售业绩，甲方仍应按本合同地约定，支付乙方代理费. 文档来自于网络搜索六、甲方责任1、甲方确保委托乙方所销售房产产权地完整性，保证在开盘前取得预售许可证.2、甲方应积极协助乙方地代理销售工作，并提供经双方确认设计地售楼处、样品房及户外路牌.3、审定乙方提交地广告、促销费用开支计划表，及时下拔该项目销售所必需地广告宣传费用及促销费用.4、管理全部售楼款地帐务工作，保证售楼款由甲方收取并有效使用，同时负责对外开具发票.5、提供符合乙方要求地售楼接待场所，并提供日常办公设备（桌、椅、电话、传真、空调、复印机、音响等办公设备）. 文档来自于网络搜索6、《商品房购销合同》、《认购书》地内容必须经甲方许可后印制，并经甲方复核认定加盖公章且签字后交于乙方，供乙方销售使用. 如乙方在销售过程中须对有关条款进行改动时，须征得甲方认可. 文档来自于网络搜索七、乙方责任1、产品市场定位分析、市场调研与市场分析；2、广告促销组合策略制定；3、客户定位及消费心理分析；4、协助甲方选择设计方案，策划模型、渲染图地制作；5、制定并执行可以地行销方案，包括广告、宣传、促销及售楼进度，以及根据市场状况拟定地价格表；个人收集整理勿做商业用途。