新会计准则下房地产开发企业预缴营业税和企业所得税的会计处理
房地产开发企业递延所得税会计处理
房地产开发企业递延所得税会计处理一、影响房地产开发企业的递延所得税项目对于房地产开发企业来说，目前对损益影响较大的递延所得税项目主要有：一是预收款收入预交企业所得税。
依据新会计准则的规定，房地产企业的预收房款收入应当作为可抵扣暂时性差异处理。
但这一问题相对比较复杂。
对于一般内资房地产开发企业而言，根据国税发[2006]31号文件规定，“开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整”。
需说明的是，房地产企业预收房款收入在两个方面影响应纳税所得额：一方面是预收收入乘以预计毛利率调增当期应纳税所得额，对所得税的影响形成递延所得税资产；另一方面是与预收收入相应的流转税金及预交的土地增值税等可在税前扣除，从而调减当期应纳税所得额，对所得税的影响形成递延所得税负债（或作为递延所得税资产的抵减项）。
按照上述规定，应确认的递延所得税资产＝当期预收账款×预计毛利率×预计转回时的所得税税率；应确认的递延所得税负债（或作为递延所得税资产抵减项）＝当期预收账款×流转税等税率（含预交的土地增值税）×预计转回时的所得税税率；当已售商品房开始确认收入时，当期应转回的递延所得税资产＝当期已确认的收入×预计毛利率×当期所得税税率；当期应转回的递延所得税负债（或递延所得税资产抵减项）＝当期确认收入×流转税等税率（含预交的土地增值税）×当期所得税税率二是应收款项计提坏账准备。
新所得税法并没有规定坏账准备可税前列支的比例，因此，在计算当期应纳税所得额时，当期计提的坏账准备应全额做纳税调增。
相应的，应确认的递延所得税资产＝当期计提的坏账准备金额×预计转回时的所得税税率。
房地产企业预交税费的相关会计处理
童琴芬江苏五星集团建设有限公司摘要:房地产企业预缴税金的会计处理问题目前新的会计准则与税法没有一个明确规定，本文对房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销售预缴的营业税及附加、土地增值税及企业所得税的会计处理从账务处理的意义、会计准则与税法要求的差异及实际操作中各种不同的帐务处理方法等方面进行了分析和探讨,本文认为预售期间,预缴税费作为资产项目,反映了一种特殊的税务资产,准确地反映了企业的法定税收义务的履行情况,更真实公允地反映了企业的财务状况；在结算交付期间，损益表数据完全符合会计准则的确认要求,实现了权责发生制原则、费用与收入的配比原则。
关键词:房地产、预售收入、预缴税金一、预缴税金帐务处理的意义1、税收作为国家财政的源泉，要求平稳匀衡,尽可能不要大起大落。
为保证财政收入的相对稳定性,政府对商品房预售收入实行预征制,其中主要包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和企业所得税等税种。
２、对企业来说,房地产是一个非常特殊的行业，开发产品具有开发周期长和收入来源的分散性特征。
房地产销售过程包括领取预售许可证、签订《商品房买卖合同》、工程竣工综合验收合格、买受人验收确认、办理产权过户等环节。
预售制度导致了销售资金回笼与收入确认时点之间的时间性差异。
二、会计准则与税法对房地产企业预缴税金处理的差异分析1。
会计准则的处理要求：根据《财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》(财会字【19９５】第01５号)的有关规定,直接记入"应交税费"科目，具体会计处理如下：企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税＂科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，应由当期营业收入负担的土地增值税,借记“经营税金及附加”(房地产开发企业)、“经营税金”(外商投资房地产企业)、“营业税金＂(对外经济合作企业)等科目,贷记“应交税金——应交土地增值税”科目.新《企业会计准则》未对房地产企业转让销售不动产预收款计征企业所得税和营业税及其附加的会计处理进行明确，故实务中存在不同处理方式2．税法的要求(1)《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
2022国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法
2022国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。
国税发[2022]31号03-06第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二)开发产品已开始投入使用。
(三)开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。
务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。
新收入准则下建筑企业预收款的账务处理
新收入准则下建筑企业预收款的账务处理
举例：某建筑企业一般计税项目2020年11月收到预收款109万元，计入合同负债100万元，待转销项税额9万元，109万元的资金被分成两个科目处理，而业主在支付时，是直接按照109万元计入预付账款科目，如此双方在对账时，建筑企业需要将合同负债和待转销项税额合计起来才能核对清楚。
根据合同约定，该项目在结构封顶当月将109万元预收款一次性抵扣，假定2021年8月计量款327万元，抵扣预付款109万元之后，业主额外支付现金218万元。
1、2020年11月收到预收款
借：银行存款 109
贷：合同负债 100
应交税费—待转销项税额 9
2、2021年8月确认工程量
借：应收账款 327
贷：合同结算—价款结算 300
应交税费—待转销项税额 27
3、收取工程款218万元
借：银行存款 218
贷：应收账款 218
4、抵扣预收款
借：合同负债 100
应交税费—待转销项税额 9
贷：应收账款 109
5、发生纳税义务327万元，确认销项27万元
借：应交税费—待转销项税额 27
贷：应交税费—应交增值税（销项税额） 27
从以上流程可以看出，合同负债在发生时价税分离，在终止确认时又要价税合计，合同负债对应的待转税额并没有转化为真正的销项
税额，只是一个中转科目而已。
真正的税额还是计量款对应的税额。
合同负债不含增值税，目前看唯一的用途就是报表列示时，不含税金额列示在“合同负债”项目，税额列示在“其他流动负债”或“其他非流动负债”项目。
房地产企业预缴税金的会计处理
房 地 产 企 业
预 缴 税 金 的 会 计 处 理
刘 玉 生
【 提要】 近年来， 国房地产业发展迅速， 我 成
为拉动 经济发展 的重要 力量和新 的税 源增 长点。 为 了配合 国家宏观调控加 强税 收征 管 ．国家也先
自 身存在的特有性质 ， “ 现房销售” 所占比例较低 ． 而多以预 售为主。因此． 对于房地产企业商品房预售收入的会计确认 就尤其值得关注。 企业会计准则第 ｌ 号一收入》 《 ４ 规定， 当企
业的销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：
一
２０ 年实际缴纳税款时： ０９ 借： 应交税费一营业税一已交营业税（２０ ５ ６ 万元 １０ｘ％） ０ 应交税费一城市维护建设税一已交城市维护建设税
随着我国市场经济体制度》 ， 等 在门类众多的制度、 准
节， 理顺了上料流程。
目 标转化为各生产厂 、 各部门、 各岗位以至个人的具体行为
目 确保指标横到边、 标， 纵到底， 预算控制内容涵盖企业经营
３ ． 加强控制活动， 降低经营风险。 对企业各项业务进行风
（０ ７ ６ ｘ ％） ４２万元 ．
是企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货
方 ：二是 企业 既没有保 留通常 与所有权相联 系的继续 管理
应交税费一教育费附加一已交教育费附加（ ｘ％） ６ ３ ０
１ 万 元 ． ８
权，也没有对已售出的商品实施有效控制：三是收人的金 额能够可靠地计量 ：四是相关的经济利益预计将流入企业： 五是相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。显然．
活动、 采购业务、 资产管理、 销售业务、 工程项 目、 业务外包、
房地产企业有关营业税账务处理
房地产企业有关营业税账务处理假设：某房地产开发企业A公司采用预收款方式销售不动产给B公司，销售价格1000万元。
1998年2月收到B公司支付的预收款400万元；1999年1月，A公司与B公司进行结算，A 公司开具销售发票共计价款1000万元，当月B公司又支付500万元，尚有100万元留待以后支付（这里仅考虑营业税，其他相关的税金及附加省略）。
[方法一]将按预收款计征的营业税，直接计入“应交税金”科目。
具体会计分录如下。
1、1998年2月收到B公司预收款时：借：银行存款 4000000贷：预收帐款 40000002、按预收款计算缴纳营业税时：借：应交税金－应交营业税200000贷：银行存款 2000003、1999年1月与B公司结算，销售不动产的销售收入全部实现，并按开具的销售发票全额结转经营收入：借：银行存款 5000000预收帐款 4000000应收帐款 1000000贷：经营收入100000004、按实现销售收入的全额计提应交营业税，并缴纳1999年1月的税金即后期营业税的差额：借：经营税金及附加500000贷：应交税金－应交营业税500000借：应交税金－应交营业税300000贷：银行存款300000上述这种会计处理方法虽然符合现行的有关规定，但值得商榷。
首先，房地产开发企业在收到预收款时，所预交的营业税，在会计处理中只反映已交数，未反映应交数，会造成企业一段时期“应交税金－应交营业税”科目期末数为负数。
其次，房地产开发企业的开发经营周期一般都较长，几年未能实现销售收入的相当普遍，倘若某企业既有正常销售计征营业税，又有按预收款计征营业税，还有多交营业税或者享受税收优惠政策需退税的。
如果在会计处理反映已交数，不反映应交数，不能真实反映企业税金的应交、未交和多交等情况。
[方法二]将按预收款计征的营业税，计入“递延税款”科目。
具体会计分录如下。
1、1998年2月收到B公司预收款时：借：银行存款 4000000贷：预收帐款40000002、按预收款计提营业税：借：递延税款 200000贷：应交税金－应交营业税 2000003、实际缴纳营业税时：借：应交税金－应交营业税200000贷：银行存款 2000004、1999年1月与B公司结算，销售不动产的销售收入全部实现，并按开具的销售发票全额结转经营收入：借：银行存款 5000000预收帐款 4000000应收帐款 1000000贷：经营收入 100000005、按实现销售收入的全额计提应交营业税并结转“递延税款”科目，并缴纳1999年1月的税金即后期营业税的差额：借：经营税金及附加 500000贷：应交税金－应交营业税 300000递延税款 200000借：应交税金－应交营业税 300000贷：银行存款 300000上述这种会计处理方法尽管解决了营业税的应交数和已交数问题。
房地产企业会计财务处理流程
房地产企业会计财务处理流程房地产企业开发项目的发生的所有开发费用都在“开发成本”下核算。
开发成本下一般设置以下明细科目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用这几个明细核算跟商品房开发有关的所有费用支出。
取得的借款在其他应付款按单位明细核算，取得的银行贷款在长短期借款里核算，借款和银行贷款的利息支出计入开发间接费中。
一般房地产投入资本达到总投资的一定比例就可以预售商品房了，而预售的房款在预收账款里核算。
在客户用预收款换正规的商品房销售的时候，把从预收账款中的收入结转计入销售收入，同时把比例从开发成本中结转销售成本，还有把应交税金中借方预缴的税金一并结转到销售税金及附加。
房开企业是按预收账款和销售收入预缴所有的税金（营业税，城建税，教育费附加，地方教育费附，印花税、土地增值税和企业所得税）的，等整个开发项目完成以后，在做土地值税和企业所得税的项目汇算清缴的。
一、关于售房的财务核算。
房地产开发企业营业收入包括土地转让收入、商品房销售收入、配套办法销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入，以及其他业务收入。
确认为营业收入的实现。
房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算帐单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算帐单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现；出租房屋按合同、协议约定的承租方付租日期应付的租金，确认为营业收入的实现。
1、以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收款，确认为营业收入的实现。
2、企业发生的产品销售退回、折让或折扣，冲减销售收入。
3．对土地和商品房采取分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分次转入收入。
企业完成的经营收入，应按实际价款记账。
本期完成的经营收入，借记“应收账款...一、由于房地产开发企业生产周期长，一般在工程竣工后进行收入和成本的结转。
国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知-国税函[2008]299号
![国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知-国税函[2008]299号](https://img.taocdn.com/s3/m/5c68a931bc64783e0912a21614791711cc7979b3.png)
国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函[2008]299号2008年4月11日）各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下：一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
二、预计利润率暂按以下规定的标准确定：（一）非经济适用房开发项目1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。
2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。
3.位于其他地区的，不得低于10％。
（二）经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发＜经济适用房管理办法＞的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。
三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。
房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理
房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理摘要：在房地产企业开发产品时，需要应用大量资金，而“预收款”与“金融贷款”恰恰就是极为关键的资金来源。
预收款属于卖家向买家提前收取的部分资金，即“定金”。
预收款可保障房地产企业后期开发项目时具备充足资金。
本文先进一步分析了房地产企业预收款在会计及税法上的不同处理方法，最后结合现实案例展开详细解读，希望能为相关人士研究房地产开发企业预收款相关问题带来借鉴意义。
关键词：房地产；开发；预收款；会计处理；税务处理一、引言房地产在开发产品过程中，需要得到自有资金、预收款以及金融贷款的支持。
预收款主要就是房地产企业用来开发项目时需要应用到的一笔资金，可在一定程度上保障项目开发后期工作有效落实。
房地产企业销售未完工商品房时，需要收付预收款，参照有关会计制度规定，这并不符合确认收入条件，但依据税收法相关规定，则需要申报缴纳增值税、附加税以及土地增值税等有关税费。
在我国新企业会计准则内，严格规范了企业会计核算行为，并指出了具体原则，在经济业务符合收入确认条件下，可以被确认为收入。
二、房地产企业预收款在会计及税法中不同处理方式（一）预收款会计处理方式房地产行业具有高资本特点、高负债特点，而且开发产品时，需要耗费大量的周期时间。
预收款能在一定程度上保障房地产企业后期开发的项目稳定落实，为后期项目提供充足的资金，能够在一定程度上帮助房地产企业减轻自身资金压力，避免出现资金链断裂等问题。
政府早已规定在建设商品房时，如果商品房达到了预售条件，房地产企业则可以通过预售方法，向受众销售商品房。
购房的人与企业签订商品房预售合同，在购房的人支付部分预售款时，实际未得到控制房屋商品的权利。
当企业收到了预售款，由于无法满足企业会计准则中关于“收入”的要求，所以不能在会计上将其确认为“收入”，这就需要企业单独设置预收账款核算方案，针对相关的预收账款加以核算，需精准区分“预收账款”与“货币资金”[1]。
预售房款预缴企业所得税的会计处理【会计实务经验之谈】
预售房款预缴企业所得税的会计处理【会计实务经验之谈】按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009〕31号）第六条的规定，企业通过正式签订房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入，缴纳企业所得税。
会计上，由于商品房所有权上的主要风险未转移和成本不能可靠计量等原因，预售房款不符合收入确认条件，应当作“预收账款”处理。
因此，国税发[2009]31号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
金马地产公司2014年5月取得A项目预售许可证并于当月开盘，签订商品房预售合同金额1.2亿元，按照合同约定，当月收款5500万元，其余6‚500万元于6月20日前全部按揭到账。
主管税务机关规定，A项目的计税毛利率为15%。
金马地产公司在办理2014年第2季度企业所得税申报时，“预收账款”本期贷方发生额1.2亿元应当按照15%的预计计税毛利率，计算预计毛利额1800万元，计入当期应纳税所得额，缴纳企业所得税450万元。
通常情况下，企业还应当作如下会计分录：借：递延所得税资产4‚500‚000贷：应交税费——应交企业所得税4‚500‚000在预售房款符合收入确认条件时，计提企业所得税：借：所得税费用4‚500‚000贷：递延所得税资产4‚500‚000实际操作中，房地产开发企业在开盘预售之前，会计上“主营业务收入”为0，而期间费用应当计入当期损益，因此利润总额往往会出现负数，也就是亏损。
开盘预售时，一方面预计毛利额计入当期应纳税所得额，另一方面允许弥补以前年度亏损，然后计算实际利润额，缴纳企业所得税。
也就是说，如果金马地产公司2013年待弥补亏损为500万元，2014年第1季度会计利润为-200万元，第2季度会计利润为-100万元，则2014年第2季度实际缴纳企业所得税为（1800－500－200－100）×25%＝250（万元）。
房地产开发企业会计制度
房地产开发企业会计制度房地产企业会计核算流程，下面由店铺为你分享房地产开发企业会计的相关内容，希望对大家有所帮助。
房地产开发企业会计制度：一、会计制度的适用我国现行企业会计制度，除《农民专业合作社财务会计制度》外，共分《小企业会计制度》、《企业会计制度》、新准则和行业会计制度等四个会计制度体系，其中涉及房地产开发企业的：1.《小企业会计制度》。
所谓小企业，就房地产开发行业而言，是指根据国务院国资厅评价函[2003]327号文件的规定，不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。
按照财政部和国家税务总局的规定，自2005年1月1日起，凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业，除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外，都应执行《小企业会计制度》，不得再执行《房地产开发企业会计制度》。
2.《企业会计制度》。
按照财政部的规定，《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行，其他企业经适当程序也可以执行该制度。
2006年财政部发布了新的38项具体会计准则(以下简称新准则)，规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。
据此，现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业，除按规定执行新准则的企业外，均应执行《企业会计制度》。
3.新准则下的会计制度体系。
新的38项准则及其《应用指南》，包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等，是一个完整的会计制度体系。
这一制度暂在上市公司范围内执行。
因此，如果房地产开发企业为上市公司，或者按上市的母公司要求执行新准则的，都应当执行新准则规定的会计制度。
4.《房地产开发企业会计制度》。
该制度属于旧的行业会计制度体系，按照有关规定，房地产开发企业中的大中型企业，如果达不到执行新准则的条件，也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》，则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。
房地产企业预缴增值税的会计账务处理
如股东以土地出资，应作为无形资产进行核算。
（３）资本溢余：
借：银行存款
贷：实收资本
资本公积
（４）缴纳印花税：
借：税金及附加
贷：应交税费——应交印花税
借：应交税费——应交印花税
贷：银行存款
２．拿地阶段：
（１）支付土地出让金：
借：开发成本——房屋开发成本——ＸＸ项目——土地征用及拆迁补偿费——土地出让金
根据相关规定，房地产企业预缴增值税时，除了增值税本身外，还需要计提增值税的附加税，如城建税、教育费附加等。这些附加税是根据实际缴纳的增值税额来计算的，因此，在预缴增值税时，需要将这些附加税一并计提。
此外，房地产企业在预缴增值税时，还需要计提土地增值税等其他相关税费。这些措施有助于规范房地产行业的税收秩序，促进其健康发展。
贷：银行存款
（２）缴纳契税：
借：开发成本——房屋开发成本——ＸＸ项目——土地征用及拆迁补偿费——契税
贷：银行存款
（３）缴纳大配套费：
借：开发成本——房屋开发成本——ＸＸ项目——土地征用及拆迁补偿费——配套费
贷：银行存款
３．开发阶段
以支付工程款为例：
借：开发成本——房屋开发成本——ＸＸ项目——建筑安装工程费——土建工程
房地产企业预缴增值税的会计账务处理
一、房地产企业预缴增值税的账务处理
借：应交税费——应交增值税（预缴增值税）
贷：银行存款
二、房地产开发各阶段会计核算要怎么做？
１．设立阶段：
（１）货币资金出资：
借：银行存款贷：实收资本／股本 Nhomakorabea（２）实物出资：
借：固定资产／无形资产／原材料
应交税费——应交增值税（进项税额）
浅谈新会计准则下房地产企业的会计核算
浅谈新会计准则下房地产企业的会计核算作者：高艺来源：《现代经济信息》 2018年第9期近些年房地产行业呈现出迅猛发展趋势，为房地产企业提供了良好发展契机，但是在其运营过程中，仍暴露出了较多的问题，尤其是会计核算方面，很多房地产企业仍没有适应新会计准则，存在会计科目设置不科学、收入与成本不配比、会计信息披露不充分等问题。
一、房地产企业会计核算特点基于房地产项目自身特征，其会计核算工作难度较大，主要具备以下特点。
第一，房地产项目投资时间较长、资金量庞大，且存在较高风险，从项目审批到成品出售，一般需要2~5 年左右，在这个过程中，任何与资金物料相关的活动，都需要进行会计核算，工作任务量较大且比较繁琐。
第二，房地产行业在存在高风险的同时，其回报和收益也是十分可观的，资金流动情况复杂，对会计核算有着较高要求，必须清楚记录每一笔资金的流向及使用，始终保持、细心、严禁的工作态度，处理好每一个细节[1]。
二、新会计准则对房地产企业会计核算的影响新会计准则的出台，使得房地产企业会计核算发生了较大变化，所带来的影响具体体现在以下几方面。
1. 对收入成本匹配的影响房地产企业的资产和负债情况，都可以在会计准则中准确、全面的反映出来，是衡量其经济效益的重要指标之一。
新会计准则中关于公允价值计量模式的规定，使得房地产企业的收益情况发生了加大变化，使用该计量模式时，收益情况会直接受到公允价值的影响，但是很难对两者的具体变化加以明确，通常需要结合房地产企业经营状况，对其变化趋势做出预测。
而房地产项目开发周期较长，在项目开发阶段需要投入大量的资金，如果项目没有完工，即使商品预售完，预售价款也不能确认收入，无法顺利实施会计核算的配比原则。
2. 对科目设置的影响在原有会计制度的指导下，房地产企业进行会计核算时，对于不是以投资为目的所拥有的土地使用权和房屋建筑，需将其作为固定资产或无形资产，没有从中将投资性房产独立出来，无法准确反映出房地产企业的实际资产情况。
房地产开发经营业务企业所得税处理办法
房地产开发经营业务企业所得税处理办法1. 引言随着我国房地产市场的蓬勃发展，房地产开发经营业务已成为经济的重要组成部分。
为规范房地产开发经营业务企业所得税的税务处理，保障国家税收收入，特制定本处理办法。
2. 业务概述房地产开发经营业务涉及土地购置、规划设计、建设施工、销售转让等多个环节。
企业所得税的税务处理需考虑各环节的成本、收入及相关税费。
3. 所得税处理方法（1）一般原则：房地产开发经营业务所得税应按照《中华人民共和国企业所得税法》及相关法规计算缴纳。
（2）计税依据：企业所得税的计税依据为应纳税所得额，即企业每一纳税年度的收入总额减去不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。
（3）纳税期限：房地产开发企业应按照月度或季度预缴所得税，年度终了后四个月内汇算清缴，多退少补。
4. 特殊规定（1）预售收入处理：房地产开发企业预售房屋取得的收入，应按规定预缴企业所得税。
（2）土地增值税处理：房地产开发企业销售房屋时，应按规定缴纳土地增值税，该税种与企业所得税分别计算。
（3）成本费用扣除：房地产开发企业的成本费用扣除应遵循真实性、合理性和相关性原则，并按照税法规定进行列支。
5. 案例分析本部分将列举房地产开发经营业务所得税处理的典型案例，旨在加深对税法条款的理解和实际应用。
6. 目的和背景本处理办法的制定旨在规范房地产开发经营业务企业所得税的税务处理，确保税收政策的公平性和透明度，同时适应房地产市场发展的新形势，为企业提供清晰明确的税务指导。
7. 适用范围本处理办法适用于中华人民共和国境内从事房地产开发经营业务的企业，包括但不限于房地产开发公司、房地产中介服务机构等。
8. 经营业务税处理（1）收入确认：房地产开发经营业务收入应在房屋销售合同签订且房屋所有权转移时确认。
（2）成本核算：房地产开发经营业务应合理划分各项成本费用，并按照税法规定进行扣除。
成本核算应遵循权责发生制原则，确保数据的真实性和准确性。
现阶段房地产开发企业如何进行涉税会计处理
１ ％ ×２ ％－ ２． ５ ５ ６ ５万元
下：
应交 所得 税 ＝３０ ＋ ０ ４ ｝０ ）ｏ ＝ ００ １ ０ ５ ｏ ＝ ＝ （
× １％ ） ５ ５ ×２ ％一７ ６ ２ ３ ．５ｌ 厅死
所得税 费用
万 元
（ ０＋ ０ ×２ ‰一 ６ ． ３ ０ ５ ） ５ ７２ ５ ０
一
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所得 税 费用 ＝（ ＝刊润总 额 ± 暂 时性 差 异） 昕得 税率 一 ２ｏ ＋ ０ ×２ ％一 ）． 万 × （ｏｏ ３） ５ Ｎ７５
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二 、土地增值税
递延 所得 税资 产
１０ ×２ ％ ｝００× ０ １０
【 关键词 】 新 会计 准则 ；房地 产 企业 ；会 计涉税处理 近年 来 ， 国家正逐步 规范房地 产行业 的
及 附加 。
（０ ０ ０ ０ ＋３ －１ ０ ２ ０ １ ＋１ ０ ０￣ ０ ０× １ ％ ） ２ ％ ５ × ５
简单， 不再赘述。 圃
项 代 商 业 Ｍ Ｅ Ｎ Ｕ Ｉ Ｅ Ｓ ＯＤ Ｒ Ｂ ＳＮ Ｓ
递延所 得税 资产 ＝ ０×２％ （ ×１ ４ ５ ） （ ） ）
％ ×２ ％＝ ８ ７ 万 元 ５ ２ ．５
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递延 所得税 负债 ｑ０×２％ ２） 元 ５ ．万 会计 分录 如 下 借 ：所 得税 费用 ７２５ ６ ． 万 递 延所 得税 负 债 ２５ 元 ．万 货 ：递 延 所得税 资产 ２ ．３ ８７ 元 ７ 应交 税努 一应 文 业 所 得税 ７６ ２ ３ ．５万
兀
结转 收入 时 才计提 营 业税 金 ， “ 业税 金 处理 。举 例介 绍 如下 ： 借 营 及 附加” 。贷 “ 交税 费一 应炎 营业税 ” 应 。而 某房 地 产 公 司 企业 所 得 税 率 为 ２ ％ ， ５ 在 实 际缴纳 税金 时 ， “ 交税 费一 应交 营 ２０ 年实 现利 润总 额 ２０ 万 元 ， 中 ： 借 应 ０８ ００ 其 ｌ 允价值 变动 损 益 ｌ 万 元 ； 、公 ０ 业税”贷 “ 行存 款 ” ， 银 。 ２ 、资产 减值 损失 １０ 元 ； ０万 房 地 产 开 发企 业 租房 屋 取得 的 收入 ３ 、业务招待费等开支 ８ 万元， ０ 允许税 在 “ 其他业务收入”中核算 ， 由此产生的 但 ０ 营业税则在 “ 营业税金及附加”中核算， 而 前扣除的金额为 ５ 万元； ４ 、该 年 度 预收 账款 净 增 加额 ｌ ０ ０ ０万 不在 “ 他业 务支 出” ｒ核算 ， 其 Ｉ １ 即计 提营 业 预计 计税 毛 利率 ｌ％ ； ５ 税时， “ 借 营业 税 金及 附加 ” 贷 “ ， 应交 税费 元 ， 则 ２ ０ 年的 企业所 得税 的 会计 处理 如 ０８ 交营 业税 ” 。在 报表 列 报时 。要 将 “ 其 应 所 他 业务收 入” 列入 营业 收入 。 “ 其他 业务 支 下 ： 交所得税 一应 纳税所 得额 × 得税 率 （ 利润总额 ±纳税调 整额 ） ×所得税率 一 出”列入营业成本 ， 营业税即列入营业税金
房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理
房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理营改增之后，房地产业缴纳的流转税由价内的营业税变成了价外的增值税，确认收入的时间和金额也发现了变化，本文梳理了房地产企业在预售阶段所涉及的增值税、土地增值税和企业所得税等三大税种预缴税务处理，并以简单的案例对会计处理进行了说明。
一、增值税按照财税36号及18号公告，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
预缴义务的时间为实际收到预收款时，预缴的基数为实际收到的全部预收款，强调是收到。
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，一般计税方法下适用11%的税率，简易计税方法下适用5%的征收率。
二、土地增值税土地增值税暂行条件实施细则规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，具体办法由各省（自治区、直辖市）确定。
同时根据16年70号公告，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
所以土地增值税预征的计征依据和增值税计算预缴税额的依据应当是一致的，同时根据计算公式，预征义务的发生时间也应当与增值税一致。
三、企业所得税根据31号文，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
而收入确认的金额和时间上，根据不同销售方式有所不同：（一）一次性全额收款方式企业应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。
这种方式下，预售房地产未实际收到预收款但已经根据合同等达到应收款时间的，企业应当确认企业所得税预计毛利。
这种方式下企业所得税确认收入的时间应当不晚于增值税下收到预收款的时间，所以计算预计毛利的基数应当大于等于实际收到的预收款。
（二）分期收款方式企业应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
房地产企业会计核算和税务处理大全
房地产企业会计核算和税务处理大全如：会计分录，会计科目、会计报表、要缴纳哪些税，怎样少纳税。
内容好多，先发给您一部分吧：房地产会计全套账务处理和涉及税目一、房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
1、营业税:税率5％。
2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。
税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1％（农村）。
计算公式:应纳税额=营业税×税率。
3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3％.计算公式:应交教育费附加额=营业税×3％。
4、印花税：(1)财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；（2)加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；(3)购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同,税率为万分之三；（4)借款合同，税率为万分之零点五;（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花;（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。
5、个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额（不含税) 税率（％) 速算扣除数（元)1 不超过500元的部分5 02 超过500元至2000元的部分10 253 超过2000元至5000元的部分15 1254 超过5000元至20000元的部分20 3755 超过20000元至40000元的部分25 13756 超过40000元至60000元的部分30 33757 超过60000元至80000元的部分35 63758 超过80000元至100000元的部分40 103759 超过100000元的部分45 15375计算公式:应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率—速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”6、所得税（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。
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新会计准则下房地产开发企业预缴营业税和企业所得税的会计处理分类:年终结算汇算专题2007.1.30 14:29 作者：税客| 评论：1 | 阅读：0
作者：王景云来源：中国税网
一、关于房地产企业缴纳营业税问题
《中华人民共和国营业税法实施细则》第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，税法中明确指出了纳税人在转让土地使用权或销售不动产取得预收账款时必须缴纳营业税，营业税的计税依据是实际收到的预收款金额，但新《企业会计制度》及税法并没有对转让土地使用权或销售不动产预收款计征营业税和企业所得税的会计处理进行明确。
目前房地产企业结合实际核算营业税的方法应按“预收账款”当期的发生额计提“主营业务税金及附加”，记作：
借：主营业务税金及附加
贷：应交税金-应交营业税
应交税金-应交城市维护建设税
其他应交款-应交教育费附加
实际缴纳税款时，记作：
借：应交税金-应交营业税
应交税金-应交城市维护建设税
其他应交款-应交教育费附加
贷：银行存款
年度终了，对达到收入确认条件的“预收账款”转入当年销售收入，并将已缴纳对应的税金转入本年利润，反映在利润表的主营业务税金及附加栏，记做：
借：本年利润
贷：主营业务税金及附加
同时对未达到收入确认条件的预收账款，反映在资产负债表的“预收账款”期末余额，对此部分计提的税金在编制报表时并入其他流动资产反映，对此部分已缴纳的税金反映在应交税金栏，用负数表示。
二、关于房地产企业预缴所得税会计处理
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）关于未完工开发产品的税务处理问题中明确开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
房地产开发企业所得税一般核算方法按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税，可作会计分录：
借：应交税金-应交所得税
贷：银行存款
房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入，同时按规定结转成本，经过纳税调整后计算出所得税反映在利润表中，记作：
借：所得税
贷：应交税金-应交所得税
计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时，记作：
借：所得税
贷：应交税金-应交所得税
计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时，
借：应交税金-应交所得税
贷：银行存款
对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税金栏，
用负数表示。
若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税确认为递延所得税资产，并使用“递延税款-预售房预缴所得税”科目，缴纳时同上，只是在年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税从应交税金-应交所得税科目转入“递延税款-预售房预缴所得税”科目，反映在资产负债表中资产类科目中的“递延税款”借项。
会计分录为：
借：递延税款-预售房预缴所得税
贷：应交税金-应交所得税。