物业服务企业成本调查建议

物业服务企业成本调查建议

物业服务企业成本调查建议提要：根据统计测算，多层住宅的物业管理平均成本为元/月·㎡，高层住宅物业管理平均成本为元/月·㎡，是多层住宅的倍

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物业服务企业成本调查建议

一、物业管理成本合计

调查数据显示，2005年物业管理成本的平均水平为元/月·㎡。物业管理成本项目中，公共秩序维护成本（含保安人员人工成本）、设备维护成本（含维修工人工成本）、管理人员人工成本为三大成本支出项目，分别占总成本的%、%和%。其次，公共部位水电成本和清洁卫生成本（含清洁工人工成本）也占有相当比例，分别为%和%。

（一）住宅类型对比

根据统计测算，多层住宅的物业管理平均成本为元/月·㎡，高层住宅物业管理平均成本为元/月·㎡，是多层住宅的倍。兼有多层和高层等多种类型的混合型住宅物业管理平均成本为元/月·㎡，介于多层和高层之间。

（二）年度对比

根据统计测算，2004年和2003年的物业管理成本分别为元/月·㎡和元/月·㎡，这表明近两年来，物业管理水平总体呈小幅上升趋势，2004年上涨幅度%，2005年上涨幅度%。

（三）特区内外对比

根据统计测算，特区内物业管理平均成本为元/月·㎡，特区外为元/月·㎡，特区内高出特区外元/月·㎡。特区内外物业管理成本差异主要体现在人工成本和设备维护成本上。

（四）不同资质公司所管项目的物业管理成本

总体上，一级资质企业的物业管理项目为小区提供的服务更为全面，因此其成本也略高于属于二级、三级资质企业的物业管理项目。

二、物业管理成本明细

（一）人工成本

住宅物业2005年平均人工成本为元/月·㎡，占总成本的%。人工成本中，管理人员和保安人员人工成本占最大比例，分别为%和%，其次，工程人员人工成本占%，清洁人员人工成本占%，绿化人员人工成本占%。

1、年度对比

管理人员人工成本2003年和2004年均为元/月·㎡。2005年略有增长，为元/月·㎡。

2、特区内外对比

比较特区内外管理人员人工成本，特区内为元/月·㎡，特区外为元/月·㎡，特区内高出特区外元/月·㎡。

（二）设备设施维护成本

调查显示，2005年设备设施维护费平均元/月·㎡。设备设施维护费用中，工程人员的人工成本为设备设施维护成本中的最大支出项目，占%，达到元/月·㎡。其次，电梯维修保养、维修养护材料、以及其他公用设备设施维修保养也占相当比例，分别为%、%和%。

1、年度对比

住宅设备设施维护成本2003年到2005年期间维持在较稳定的水平，2003年为元/月·㎡，2004年为元/月·㎡，2005年为元/月·㎡。

2、特区内外对比

比较特区内外住宅设备设施维护成本，特区内为元/月·㎡，特区外为元/月·㎡，特区内高出特区外元/月·㎡。

（三）清洁卫生成本

调查显示，2005年清洁卫生平均成本为元/月·㎡。其中八成多的物业小区将清洁卫生外包给专业公司。

1、年度对比

清洁卫生平均成本近三年较为稳定，2003年和2004年均为元/月·㎡，2005年略微增长，为元/月·㎡。

2、特区内外对比

比较特区内外清洁卫生成本，特区内为元/月·㎡，特区外略高，为元/月·㎡。

（四）绿化养护成本

调查显示，2005年绿化养护平均成本为元/月·㎡。其中近六成多的物业小区将绿化保养外包给专业公司。

1、年度对比

绿化养护成本2003年为元/月·㎡，2004年为元/月·㎡，2005年继续维持在该水平。

2、特区内外对比

比较特区内外多层住宅绿化养护成本，特区内为元/月·㎡，特区外为元/月·㎡，特区内高出特区外元/月·㎡。

（五）公共秩序维护成本

调查显示，2005年公共秩序维护成本平均为元/月·㎡。其中保安的工资福利等人工成本占公共秩序维护成本的%。制装和保安材料等也占有一定比例。

1、年度对比

公共秩序维护成本在2003年到2005年期间持续增长，2003年为元/月·㎡，2004年增长%，为元/月·㎡，到2005年大幅增长%，达到元/月·㎡。

2、特区内外对比

特区内外公共秩序维护成本比较接近，均为元/月·㎡。

（六）公共部位水电成本

根据调查显示，2005年公共部位水电平均成本为元/月·㎡。公共部位水电成本中，公用水费占%，为元/月·㎡，公用电费占%，为元/月·㎡。

1、年度对比

公共部位水电成本在2003年到2004年期间持续增长，2003年为元/月·㎡，2004年为元/月·㎡。2005年再次增长10%，为元/月·㎡。

2、特区内外对比

比较特区内外公共部位水电成本

物业服务企业成本调查建议提要：根据统计测算，多层住宅的物业管理平均成本为元/月·㎡，高层住宅物业管理平均成本为元/月·㎡，是多层住宅的倍

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，特区内为元/月·㎡，特区外为元/月·㎡，特区内高出特区外元/月·㎡。

（七）办公成本

调查显示，2005年办公成本分摊到每平米计算，平均为元/月·㎡。办公成本中，固定资产折旧、日常办公用品购置、通讯费和交通费为较大支出项目，分别占%、%、%和%。

1、年度对比

办公成本在2003年到2004年期间大幅增长，2003年为元/月·㎡，2004年为元/月·㎡。而2004到2005年期间则下降20%，回落至元/月·㎡。

2、特区内外对比

比较特区内外办公成本，特区内为元/月·㎡，特区外为元/月·㎡，特区内比特区外低元/月·㎡。

（八）保险费用

年保险费平均元/月·㎡。

（九）社区文化活动成本

年社区文化活动成本平均为元/月·㎡。与2003年、2004年区别不大，特区内外文体活动成本也较为接近。

三、酬金和税金

（一）酬金

调查显示，物业管理小区的合同约定酬金比例一般均为10%，且大多数按营业收入计提。2005年度应计提的酬金平均为元/月·㎡，实际收到的酬金平均为元/月·㎡，相比前两年，应计提的和实际收到的酬金同步提高。

（二）税金

调查显示，物业管理项目营业税税率为%，2005年的平均税金为元/月·㎡。2004年和2003年平均税金分别为元/月·㎡和元/月·㎡。

四、多种经营成本

（一）停车场经营成本

调查显示，2005年住宅物业停车场营业成本平均为元/月·㎡。其中近五成是停车场管理人员的工资福利及保险等人工成本；其次为停车场水电费，占%。相对2004年和2003年，停车场经营成本大幅提高，增长近30%。

（二）会所经营成本

调查显示，2005年会所营业成本平均为元/月·㎡。其中主要是员工的工资福利及保险等人工成本、材料费用、住宿费、餐饮费及水电费，分别占%、%、%、%和%。近三年会所经营成本呈上升趋势。

因对物业管理行业的认识仍需不断深化，以上点评以及对业主委员会的发展所提出的建议，难免有不妥之处，仅供参考。