03第三章 房地产估价原则
房地产估价的五大常用原则
房地产估价的五大常用原则我跟你说啊，房地产估价这事儿，那可有五大常用原则呢。
咱先说第一个原则，合法原则。
这就像做人得守规矩一样，房地产估价也得在合法的框架里来。
我就见过这么个事儿，有个小年轻想把他家老房子估价高点儿好卖出去，就想让估价师把他私自搭的那个违建也算进去。
那估价师能答应吗？估价师一脸严肃，那眉毛就像两条拧巴的麻绳，眼睛瞪得老大，说：“这可不行，违法搭的东西就不能算在估价里头，这是原则问题。
”这合法原则啊，就像一把尺子，量着整个估价的事儿呢。
再说说最高最佳使用原则。
啥叫最高最佳使用呢？就好比一块地，它是用来盖写字楼能赚大钱呢，还是盖住宅更划算？这得好好琢磨琢磨。
我有个朋友，他家有块地在城边儿。
一开始他想着，就盖个普通住宅得了。
结果找了个懂行的人一看，说：“你这地啊，要是规划规划，盖个带小花园的那种高档住宅，或者干脆建个小型商业中心，那价值可就翻番儿了。
”你看，这就是得按照最高最佳使用原则来。
那时候我朋友那表情啊，眼睛里满是惊讶和懊悔，嘴巴张得能塞下个鸡蛋，直拍大腿说：“哎呀，我咋没想到呢。
”替代原则也很重要。
这就好比买东西，你得货比三家吧。
房地产也一样。
有一回我陪人去看房子，那卖房的把自己房子夸得天花乱坠，说这房子独一无二，值老多钱了。
结果那买家也不傻啊，他就跟我说：“我看了附近好几套房子呢，户型都差不多，人家价格可比这低不少。
”这就是替代原则在起作用。
周围类似的房子价格就像一群小伙伴，互相制约着，谁也不能太离谱。
还有估价时点原则。
这就像给房地产拍张照片，照片啥时候拍的，那房地产在那个点就值那个价。
我记得有个小区，在没通地铁之前，房价也就那样。
结果地铁线一通，好家伙，房价就像火箭似的往上蹿。
这前后价格差了好多呢。
你要是按照通地铁之前的价格去估通地铁之后的房子，那可就大错特错了。
就像你不能拿夏天的衣服价格去衡量冬天的衣服一样，时间不一样，价值就不一样。
最后就是供求原则了。
这市场上房子多了，供大于求，那价格自然就往下走；要是房子少，想买的人多，那价格就蹭蹭往上涨。
第三章 房地产估价原则
第三节
替代原则
替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同 等条件下的正常价格。 类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途 规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的 房地产所处的区域范围。 市场上各个经济主体的这些行为导致的结果，是在效用相同 的商品之间形成相同的价格。 替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列2点： 1、如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格，则可以依据 替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象价格 2、不能孤立思考估价对象的价格，既不能“情人眼里出西施”， 也不能“下里巴人“，而要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。
例：某建筑物的建筑面积5000平方米，坐落的土地面积为2000平方 米，土地价格1500元/平方米，用成本法估算出的该建筑物的重 臵价格为1600元/平方米，市场上该类房地产的正常房地产价格 为1800元/平方米，则： 该建筑物的价值=（1800*5000-1500*2000）/5000=1200元/平方米 适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为 最高最佳使用。 适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产 与外部环境为最协调，同时内部构成要素为最适当的组合时，便 为最高最佳使用。 当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使 用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告予 以说明： 1、保持现状前提。现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去 拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。 2、装修改造前提。预计装修改造后房地产价值的增加额大于装修 改造费用。 3、转换用途前提。预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大 于转换用途所需的费用。 4、重新利用前提。 5、上述情形的某种组合。
第三节_房地产估价原则与估价程序
3房地产估价原则与估价程序[学习目标]掌握合法原则、房地结合原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则，熟悉房地产估价的程序。
3.1 房地产估价的原则前已述及，房地产市场是不完全竞争市场，房地产价格通常随交易的需要而个别形成，受许多个别因素影响。
因此，估价师在评估时，还要根据个人经验对市场作出判断，是科学方法与经验判断的结合。
估价师在进行评估活动时，必须受到行业的行为准则约束，在一定的评估原则下开展评估活动。
人们在对房地产估价的反复实践和理论探索中，逐步认识了房地产价格形成运动的客观规律，并总结出了一些简明扼要的在房地产估价活动中应遵守的法则、标准，这即为房地产估价的原则。
房地产估价原则是房地产估价理论的重要组成部分，它使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，使对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。
估价人员都应正确地理解房地产估价原则，并以此作为行动的指南。
作为引进产物的房地产估价理论，对房地产估价原则的认识，有一个借鉴、吸收、消化、总结和提高的过程。
目前，对房地产估价原则的论述可谓仁者见仁，智者见智。
从理论上说，估价原则与估价要求确有区别，估价原则反映的是房地产价格运动内在的规律，而独立、科学、客观、公正的总要求以及依法估价等，是社会对房地产估价者提出的要求，是估价的前提条件；但从现实的角度看，像依法估价这样的估价要求在实际估价工作中又确实十分重要，有包括在估价原则中的必要性。
因此，我们认为我国现阶段房地产估价应遵循的原则有合法原则、房地结合原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
3.1.1合法原则房地产的合法原则是指房地产估价应以估价对象的合法权益即合法产权、合法使用、合法处分为前提来进行。
(1)在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。
现行的房地产权属证书有：《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》、《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
3房地产估价原则
问题思考：
1、房地产征收估价中如何把握被征收房屋的 性质和面积？ 2、法律、法规和政策规定不得抵押的房地产 有哪些?
第三节 最高最佳使用原则
一、要求房地产估价应以估价的估价对象的最高 最佳使用为前提进行。 最佳使用为前提进行。 内涵：最佳规模、最佳用途、 二、内涵：最佳规模、最佳用途、最佳集约度 寻找方法： 三、寻找方法：是先尽可能地设想出各种潜在的 使用方式：然后从下列4个方面依序筛选： 使用方式：然后从下列4个方面依序筛选： 1、法律上的许可性 2、技术上的可能性 3、经济上的可行性 4、价值是否最大
第三章房地产估价原则
估价原则： 估价原则：是指人们在房地产估价的反 复实践和理论探索中， 复实践和理论探索中，在对房地产价格 形成和运动的客观规律认识的基础上， 形成和运动的客观规律认识的基础上， 总结出的一些简明扼要的、 总结出的一些简明扼要的、在估价活动 中应当遵循的法则或标准。 中应当遵循的法则或标准。 主要有独立、客观、公正原则、 主要有独立、客观、公正原则、合法原 最高最佳使用原则、替代原则、 则、最高最佳使用原则、替代原则、估 价时点原则、谨慎原则。 价时点原则、谨慎原则。
四、原理： 原理： 1、收益递减原理，确定最佳集约度和最佳规模 、收益递减原理，确定最佳集约度和最佳规模 2、 均衡原理是 以房地产内部各构成要素的组合是否均 、 均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均 来判定是否为最高最佳使用。确定最佳集约度和最 衡，来判定是否为最高最佳使用。确定最佳集约度和最 佳规模 收益递增递减原理有两种投入产出关系：收益递减规律； 收益递增递减原理有两种投入产出关系：收益递减规律； 规模收益 3、 适合原理 是以房地产与其外部环境是否协调 ， 来判 是以房地产与其外部环境是否协调， 、 适合原理是以房地产与其外部环境是否协调 定是否为最高最佳使用。确定最佳用途 定是否为最高最佳使用。确定最佳用途
房地产估价选择题
房地产估价练习题(一)第一章房地产和房地产估价1．按房地产的（ B ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A.收益性B.用途C.市场性D.地段2．出租或营业型房地产的评估可以采用: （ B ）A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本估价法3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其估价对象为：（ A ）A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4．从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: （ C ）A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（ A ）A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6．某土地使用权的有限期为40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为( C )：A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产估价也要进行实地查勘，这是由房地产的（ D ）决定的A.不可移动性B. 相互影响性C.数量有限性D.独一无二性8．房地产的价值注重：（ D ）A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（ C ）A.支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10．医院、学校是属于哪一类房地产（ C ）A.商业B.办公C.特殊用途D.综合第二章房地产价格1．最能说明土地价格水平高低的价格是：（C）A．土地单价B．基准地价 C．楼面地价 D．标定地价2．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（D）的供求状况。
A．本地区的房地产B．全国房地产C．全国本类房地产D．本地区本类房地产3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则：（D）A．实际价格28.5万元，名义价格30万元B．实际价格29.28万元，名义价格30万元C．实际价格30万元，名义价格不存在D．实际价格28.578万元，名义价格30万元4．采用比较法求得的价格通常称为(B)A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格5．目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(B)A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6．在房地产销售过程中，（B）是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。
房地产评估的原则
房地产评估的原则
房地产评估的原则1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。
供⼩于求时，则价格上升，否则下降。
房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。
2、替代原则：在同⼀市场上效⽤相同或相似的房地产，价格趋于⼀致。
3、最有效使⽤原则：以最佳使⽤所能带来的收益评估房地产的价格。
4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进⾏。
测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。
6、估价时点的原则：估价时点⼜称:估价基准⽇、估价期⽇、估价时间，是⼀个具体的⽇期，通常年、⽉、⽇表⽰，估价额是该是该⽇期的价格。
房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某⼀时点的价格，不同的时点，同⼀宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某⼀时点上的价格，所以估价⼀宗房地产的价格时，必须假定市场情况停⽌在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。
估价原则与估价程序
• （１）依法判定的权利类型及归属，应以不动产登记簿、权属证书以 及有关合同等为依据。权利类型是指所有权、建设用地使用权、地役 权、抵押权、租赁权等。目前，我国的房屋权属证书有《房屋所有权 证》《房屋他项权证》等。土地权属证书有《国有土地使用证》《集 体土地所有证》和《集体土地使用证》等。
• （２）依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划条件等使用管 制为依据。如果城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑高度 等，则在估价时应以这些规定为前提。
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第一节 估价原则
• 价值时点、估价对象状况、房地产市场状况的关系见表３-１。 • 表中的各种情形举例说明如下： • （１）价值时点为过去、估价对象状况为过去状况的估价。此种情形
大多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有异议而引起的复 核或鉴定估价。 • （２）价值时点为现在、估价对象状况为过去状况的估价。此种情形 大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。 • （３）价值时点为现在、估价对象状况为现在状况的估价。此种情形 是估价中数量最多、最常见的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、 司法拍卖估价，包括在建工程估价。
• （１）维持现状前提：认为对现有房地产维持现状、继续利用最为有 利时，应以维持现状为前提进行估价。
• （２）装修改造前提：认为对现有房地产进行装修改造最为有利时， 应以装修改造为前提进行估价。
• （３）转换用途前提：认为转换现有房地产的用途最为有利时，应以 转换用途为前提进行估价。
第三讲 房地产估价原则
第三讲房地产估价原则房地产估价原则是指根据房地产价格形成和变动的客观规律，总结、提炼出的进行房地产估价应当依据的法则或标准。
一、我国《城市房地产管理法》规定的估价原则第三十三条：“房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则。
”二、我国国家标准《房地产估价规范》规定的估价原则1.合法原则。
2.最高最佳使用原则.3.替代原则。
4.估价时点原则。
三、我国房地产估价师考试教材《房地产估价理论与方法》规定的估价原则1.独立、客观、公正原则。
2.合法原则。
3.最高最佳使用原则。
4.估价时点原则。
5。
替代原则。
6.谨慎原则。
其中: 独立、客观、公正原则为基本原则；合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则为技术原则;谨慎原则为特殊原则（抵押估价应遵守的原则)。
1.独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出公平合理的价值。
“独立”要求房地产估价师不应受任何组织或者个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价；“客观”要求房地产估价师不应带着自己的好恶、情感和偏见，完全从客观实际出发，反映事物的本来面目;“公正”要求房地产估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人的任何一方。
2.合法原则要求房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。
具体要求估价对象产权合法、使用合法、处分合法、价格合法和估价人员行为合法。
3。
最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。
具体要求法律上许可、技术上可能、经济上可行和价值最大化。
4.替代原则要求同一供求范围的房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
具体要求相同效用（收益)，应具有相同价格;相近效用(收益)，应具有相近价格；不同效用（收益)的同类房地产，其价格应有一个合理的差额.5。
估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。
6。
谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时,应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款.四、我国台湾省房地产估价原则1。
房地产估价应遵循的原则
房地产估价应遵循的原则
房地产估价是指对房地产进行评估，确定其市场价值的过程。
在进行房地产估价时，需要遵循一些原则，以确保估价结果的准确性和公正性。
第一原则是客观性。
房地产估价需要客观、公正地进行，不受个人主观意见的影响。
评估师需要根据客观的数据和事实，进行科学的分析和判断，以确保估价结果的准确性。
第二原则是综合性。
房地产估价需要综合考虑多种因素，包括房屋的位置、面积、建筑质量、周边环境、市场需求等因素。
评估师需要对这些因素进行全面的分析和评估，以确定房地产的市场价值。
第三原则是时效性。
房地产估价需要及时进行，以反映当前市场的实际情况。
评估师需要及时收集和分析市场数据，以确保估价结果的时效性和准确性。
第四原则是可比性。
房地产估价需要进行可比性分析，即将估价对象与同类房地产进行比较。
评估师需要考虑同类房地产的市场价值和特征，以确定估价对象的市场价值。
第五原则是透明性。
房地产估价需要公开透明，评估师需要向客户提供详细的估价报告，包括估价方法、数据来源、分析过程等信息。
客户需要了解估价过程和结果，以便做出正确的决策。
房地产估价需要遵循客观性、综合性、时效性、可比性和透明性等原则，以确保估价结果的准确性和公正性。
评估师需要具备专业知识和技能，进行科学的分析和判断，以为客户提供准确、可靠的估价服务。
房地产估价规章制度
房地产估价规章制度第一章总则第一条为规范和统一房地产估价工作，保障市场秩序，维护社会稳定，根据国家相关法律法规、政策规定，制定本规章。
第二条房地产估价是指专业机构或专业人员按照规范程序，通过细致调查研究，对特定的房地产进行评估，并制订估价报告，确定其公允市场价值的一项工作。
第三条房地产估价应当遵循独立、客观、公正、透明的原则，确保估值结果真实、准确、合理。
第四条统一的房地产估价规章制度适用于所有房地产估价机构和从事房地产估价的专业人员。
第五条房地产估价机构应当依法建立健全内部管理制度和技术标准，保障估价工作的质量和效率。
第六条房地产估价机构和专业人员应当定期接受相关部门的检查和监督，确保估价工作的合规性。
第七条对于估价工作中发现的不正当行为，相关部门应当及时进行调查处理，依法追究责任。
第八条每年对房地产市场进行连续监测和分析，并对估价方法和技术进行更新和改进。
第九条房地产估价机构和专业人员应当不断提高自身的专业素养和服务水平，提高估价结果的准确性和可信度。
第十条本规章自颁布之日起生效，之前发布的相关规章和制度与本规章不一致的，以本规章为准。
第二章估价工作的基本要求第十一条房地产估价工作应当遵循准确性、权威性、合法性、保密性的原则，确保估价结果的真实性和有效性。
第十二条房地产估价机构和专业人员在进行估价工作时，应当实事求是，客观公正，杜绝主观臆断和不实猜测。
第十三条房地产估价机构和专业人员应当保护客户的合法利益，遵守保密协议，严禁泄露客户的信息。
第十四条房地产估价机构和专业人员应当按照有关规定开展培训和考核，持续提高估价能力和水平。
第十五条房地产估价机构和专业人员应当制定详细的估价报告，包括估价过程、数据来源、估价方法和结果分析等内容。
第十六条房地产估价机构和专业人员应当及时更新估价数据和信息，确保估价结果的时效性和准确性。
第十七条房地产估价机构和专业人员应当遵守相关法律法规，勿作虚假估价和不当行为，维护行业的良好声誉。
第03章 房地产估价原则
减价额=(300-50)×250=62500(元)
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[例]某建筑物建筑面积5000m2，占用土地面积 为2000m2，土地的市场价格为1500元/m2，建 筑物重置价格为1600元/m2。市场上该类房地 产的正常价格为1800元/m2。则：
建筑物的价格=(1800×5000-1500×200)/5000 =1200(元/m2)
段等技术上能够实现。 3.经济上可行：要求收入现值大于支出现值。 4.价值最大化：在经济上可行方案中，选择最
高收益或最大价值的利用方 式。
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四、最高最佳使用原则的经济学原理
1.收益递增递减原理。 ①边际收益递减规律。 ②规模报酬规律。
依据收益递增递减原理可以帮助确定房地 产项目的集约度和最佳规模。
第三章
1
第一节 合法原则
一、合法原则的总体要求：
房地产估价应以估价对象的合法 权益为前提进行。
2
二、合法原则的具体要求
1.估价对象产权合法：应以房地产权属证书和
有关证件为依据。2.估价对象使合法：应以城市规划、土地用途管制等为依据。
3.估价对象处分合法：应以法律、法规等允许
的处分方式为依据。
4.估价对象价格合法：评估出的价格应符合国
19
问题讨论2
丁某于1997年购置了一套三室二厅的商 品住宅，1998年改作餐饮营业用房，并办 理了一切相关手续。2005年2月丁某为转让 房地产而要求评估其现时价值。因当地无类 似餐饮营业用房的可比实例，故估价人员首 先采用收益法估价，估值为40万元。然后， 再将估价对象视作住宅而采用市场比较法估 价，估值为50万元。最后，取两种估价方法 所得结果的平均值45万元作为估价结论。试 析这样确定估价结论的正确性。
房地产估价原则
（三 ）某种使用状况下的最高最佳选择
最高最佳使用原则要求评估价格应在合法使用方式 下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的 使用方式的估价结果。但当估价对象已做了某种使 用，则在估价时应根据最高最佳原则对估价前提做 下列之一的判断和选择，并应在估价报告中说明：
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分 等方面。
二、合法原则的内容
1．在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属 档案的记载或者其他合法证件为依据。
2. 在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、 土地用途管制等)为依据。
3. 在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同 等允许的处分方式为依据。
4. 在其他方面，评估出的价格必须符合国家的价 格政策。
同一供求范围：是指与估价对象具有替代关系，价格会相
互影响的其他房地产的区域范围。
二、替代原则的内容
1.原理
在同一市场上(同一供求范围内)，相同的商品， 具有相同的价值。就理论上来说，任何经济主体在 市场上的行为，是要以最小的代价(花费或成本)取 得最大的效益(效用或利润)。
如果有两个以上相同的商品同时存在时，则明智 的买者会选择价格最低的；如果有两个以上价格相 同的商品同时存在时，则明智的买者会选择效用最 大的。
1、房地产估价的技术性原则主要有哪几项?掌握这些原 则有何实际意义?
2、遵循合法原则包括哪几个方面? 3、什么是最高最佳使用?如何衡量及如何寻找最高最佳
使用? 4、什么是均衡原理? 5、在实际估价中如何根据最高最佳使用原则确定估价
前提? 6、什么是估价时点原则? 7、估价时点与估价作业期有何区别?在估价报告中写明
第三章 房地产估价原则
※同一供求范围，又称同一供求圈，是指与估价对象具有一 同一供求范围，又称同一供求圈，
定的替代关系，价格会相互影响的其他不动产的区域范围。 定的替代关系，价格会相互影响的其他不动产的区域范围。
替代原则所遵循的经济学原理是： 在同一市场上(同一供 替代原则所遵循的经济学原理是 ： 在同一市场上 同一供 求范围内)，相同的商品，具有相同的价值。 求范围内 ，相同的商品，具有相同的价值。 在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者， 在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其 拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较， 拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较，任何买者不 会接受比市场上的正常价格过高的价格， 会接受比市场上的正常价格过高的价格，任何卖者不会接 受比市场上的正常价格过低的价格， 受比市场上的正常价格过低的价格，最终是同一市场上类 似的房地产，价格相互牵掣，相互接近。 似的房地产，价格相互牵掣，相互接近。
(3)转换用途前提。转换用途的条件是：预计转换用途所带来 转换用途前提。转换用途的条件是： 转换用途前提 的不动产价值增加额大于转换用途所需要的费用。 的不动产价值增加额大于转换用途所需要的费用。 (4)重新利用前提。认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利 重新利用前提。 重新利用前提 应以拆除现有建筑物后再予以利用为前提进行估价。 时，应以拆除现有建筑物后再予以利用为前提进行估价。 (5)上述情形的某种组合。最常见的是第三种转换用途与第二 上述情形的某种组合。 上述情形的某种组合 种装饰装修改造的组合。 种装饰装修改造的组合。
不论是何种估价目的和估价时点， 不论是何种估价目的和估价时点，不动产市场状况始终是估价 时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。 时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。 (1)估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特 估价时点为过去的情形， 估价时点为过去的情形 多出现在房地产纠纷案件中， 别是对过去的估价结果有异议而引起的复核估价或估价鉴定。 别是对过去的估价结果有异议而引起的复核估价或估价鉴定。 (2)估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现 估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形， 估价时点为现在 在不动产损害赔偿和保险理赔案件中。 在不动产损害赔偿和保险理赔案件中。 (3)估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，是估价 估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形， 估价时点为现在 中最常见、最大量的，包括在建工程估价。 中最常见、最大量的，包括在建工程估价。 (4)估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如评估 估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形， 估价时点为现在 期房的价值。 期房的价值。 (5)估价时点为未来的情形，多出现在不动产市场预测、为房 估价时点为未来的情形，多出现在不动产市场预测、 估价时点为未来的情形 地产投资分析提供价值依据的情况中， 地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估不动产在未 来开发完成后的价值。 来开发完成后的价值。
房地产估价管理规章制度
房地产估价管理规章制度第一章总则第一条为了规范房地产估价行为，维护房地产交易市场秩序，保障房地产估价活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》等法律、行政法规，制定本规章制度。
第二条本规章制度适用于在中华人民共和国境内从事房地产估价活动的机构和人员。
第三条房地产估价活动应当遵循独立、客观、公正的原则，执行房地产估价规范和标准。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产估价的监督管理工作。
地方各级人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房地产估价的监督管理工作。
第二章房地产估价机构资质核准第五条从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质。
未经资质核准，不得从事房地产估价活动。
第六条申请房地产估价机构资质，应当具备下列条件：（一）有固定的经营场所；（二）有必要的专业设备和资金；（三）有符合规定数量的取得房地产估价资格的专业人员；（四）有健全的管理制度和业务规范。
第七条房地产估价机构资质分为一级、二级、三级。
资质等级的划分标准由国务院建设行政主管部门制定。
第八条房地产估价机构资质核准的具体办法，由国务院建设行政主管部门制定。
第三章房地产估价活动管理第九条房地产估价机构应当在其资质等级范围内从事房地产估价活动。
第十条房地产估价机构从事房地产估价活动，应当遵守下列规定：（一）接受委托，签订书面估价合同；（二）指派具备相应资格的估价师进行估价；（三）严格执行估价规范和标准；（四）向委托人提供真实、准确的估价报告；（五）妥善保管估价资料，保存期限不少于十年。
第十一条房地产估价师应当具备下列条件：（一）取得房地产估价资格证书；（二）具有三年以上房地产估价工作经验；（三）参加继续教育，保持专业水平。
第十二条房地产估价师不得有下列行为：（一）同时在两个以上房地产估价机构从事估价活动；（二）以个人名义接受委托从事房地产估价活动；（三）收取不正当利益；（四）泄露委托人的商业秘密和个人隐私。
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第三章房地产估价原则
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3.1 合法原则
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。
遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点：
(1)在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。
现行的房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书或者统一的房地产权证书。
房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。
土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种。
当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。
统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。
(2)在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。
例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。
(3)在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。
处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。
(4)在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
3.2 最高最佳使用原则
最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。
最高最佳使用必须同时符合4个标准：①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。
最高最佳使用具体包括3个方面：①最佳用途；②最佳规模；③最佳集约度。
寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式：然后从下列4个方面依序筛选：
(1)法律上的许可性。
对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。
如果是法律不允许的，应被淘汰。
(2)技术上的可能性。
对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。
如果是技术上达不到的，应被淘汰。
(3)经济上的可行性。
对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可
行性检验。
经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式．，首先预测其未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。
只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。
(4)价值是否最大。
在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。
收益递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。
均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。
它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。
以建筑物与土地的组合来章，建筑物与土地比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。
例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳使用状态，如已过时；破旧、现状容积率低，则会对该宗土地的有效利用构成妨碍，在对该宗土地进行估价时就需要做减价调整。
这种情况在现实中经常遇到，如在旧城区有一块空地，另有一块有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，而有建筑物的土地上的建筑物已破旧(无利用价值)，此时对于买者来说，空地的价值要高于有建筑物的土地价值。
因为买者购得该有建筑物的土地后，还需花代价拆除建筑物，从而该建筑物的存在，不仅增加不了土地的价值，还降低了土地的价值。
适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。
它可以帮助我们确定最佳用途。
适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最适当时，便为最高最佳使用。
当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：
(1)保持现状前提。
认为保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。
现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
(2)装修改造前提。
认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。
对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修
改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用。
(3)转换用途前提。
认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。
转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。
(4)重新利用前提。
认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑物后再予以利用为前提进行估价。
(5)上述情形的某种组合。
最常见的是第三种转换用途与第二种装修改造的组合。
3.3 估价时点原则
估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。
在实际估价中，通常将“估价作业期”(估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日)或估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期定为估价时点，但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要将过去或未来的某个日期定为估价时点。
因此，在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的内在联系。
不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场状况的见下表
3.4 替代原则
替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。
具体一点说，类似房地产是在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方面与估价对象相同或相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。
同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域范围。
替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两点：
(1)如果附近有若干相近效用的房地产，且知其价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。
在通常情况下，由于估价人员很难找到各种条件完全相同、可供直接比较的房地产的价格作依据，因此，实际上是寻找一些与估价对象具有一定替代性的房地产作为参照物来进行估价，然后根据其间的差别对价格做适当的调整修正。
(2)不能孤立地思考估价对象的价格，既不能“情人眼里出西施”，也不能“下里巴人”，而要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。
特别是作为同一个估价机构，在同一个城市、同一时期，按同一估价目的，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差，尤其是好的房地产的价格不能低于差的房地产的价格。
在现实中有时会出现这种情况：单就一宗房地产的估价结果来看似乎有道理，但当把它与其他房地产的价格或估价结果放到一起比较时却显得不合理，没有一个合理的价格差，甚至高低颠倒。