03第三章 房地产估价原则

第三章房地产估价原则

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3.1 合法原则

合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。

合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点：

(1)在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。现行的房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书或者统一的房地产权证书。房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。

(2)在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。

(3)在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。

(4)在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。

3.2 最高最佳使用原则

最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。

最高最佳使用必须同时符合4个标准：①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。

最高最佳使用具体包括3个方面：①最佳用途；②最佳规模；③最佳集约度。

寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式：然后从下列4个方面依序筛选：

(1)法律上的许可性。对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。

(2)技术上的可能性。对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应被淘汰。

(3)经济上的可行性。对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可

行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式．，首先预测其未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。

(4)价值是否最大。在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。

收益递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。

均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。

以建筑物与土地的组合来章，建筑物与土地比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳使用状态，如已过时；破旧、现状容积率低，则会对该宗土地的有效利用构成妨碍，在对该宗土地进行估价时就需要做减价调整。这种情况在现实中经常遇到，如在旧城区有一块空地，另有一块有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，而有建筑物的土地上的建筑物已破旧(无利用价值)，此时对于买者来说，空地的价值要高于有建筑物的土地价值。因为买者购得该有建筑物的土地后，还需花代价拆除建筑物，从而该建筑物的存在，不仅增加不了土地的价值，还降低了土地的价值。

适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。

适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最适当时，便为最高最佳使用。

当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：

(1)保持现状前提。认为保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

(2)装修改造前提。认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修

改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用。

(3)转换用途前提。认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。

(4)重新利用前提。认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑物后再予以利用为前提进行估价。

(5)上述情形的某种组合。最常见的是第三种转换用途与第二种装修改造的组合。

3.3 估价时点原则

估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。

在实际估价中，通常将“估价作业期”(估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日)或估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期定为估价时点，但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要将过去或未来的某个日期定为估价时点。因此，在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的内在联系。

不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场状况的见下表

3.4 替代原则

替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。具体一点说，类似房地产是在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方面与估价对象相同或相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域范围。

替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两点：

(1)如果附近有若干相近效用的房地产，且知其价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。在通常情况下，由于估价人员很难找到各种条件完全相同、可供直接比较的房地产的价格作依据，因此，实际上是寻找一些与估价对象具有一定替代性的房地产作为参照物来进行估价，然后根据其间的差别对价格做适当的调整修正。

(2)不能孤立地思考估价对象的价格，既不能“情人眼里出西施”，也不能“下里巴人”，而要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。特别是作为同一个估价机构，在同一个城市、同一时期，按同一估价目的，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差，尤其是好的房地产的价格不能低于差的房地产的价格。在现实中有时会出现这种情况：单就一宗房地产的估价结果来看似乎有道理，但当把它与其他房地产的价格或估价结果放到一起比较时却显得不合理，没有一个合理的价格差，甚至高低颠倒。