赣州市房地产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知赣市价价字〔〕号

赣州市物价局赣州市房地产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知赣市价价字〔2017〕44号各县（市、区）物价局、房管局，赣州经济技术开发区经济发展局、房管所，赣州蓉江新区经济发展局、住建局：根据《江西省发展改革委转发国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（赣发改收费〔2014〕1423号）、《江西省发展改革委关于印发全省经营服务性收费项目清理结果的通知》（赣发改收费〔2015〕995号）、《赣州市物价局关于放开物业服务收费的通知》（赣市价价字〔2016〕61号）文件规定，我市除保障性住房外的物业服务收费已经放开，实行市场调节价。

为进一步规范新的价格管理形式下的物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江西省物业管理条例》和国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，现将有关事项通知如下：一、本通知所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同或协议的约定，对房屋及其相关设施、设备、场地进行公共性服务、专项性服务以及提供其它与使用人生活相关的公众代办性服务、特约服务及多种经营服务，按规定向开发建设单位或业主、使用人收取的费用。

(一)公共性服务。

主要包括：物业服务区域的日常管理、维护保养、绿化养护、环境卫生保洁、公共秩序维持、安全防范协助等服务。

(二)专项性服务。

主要包括：电梯、消防、地下停车场、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行服务。

( 三)其它特约性服务。

主要包括代办性服务、特约服务和多种经营性服务。

二、市、县（市、区）政府价格主管部门会同房地产管理部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

三、保障性住房物业服务收费和停车服务收费实行政府指导价，其收费管理办法另行制定。

除保障性住房外的其它物业（含前期物业）服务收费实行市场调节价，由开发建设单位、业主、使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

四、物业服务收费属经营服务性收费，应当遵循合理、公开、公平以及收费与服务水平相适应的原则，提倡优质优价。

物业服务企业对同一物业管理区域内同一类型的物业服务，应按统一标准收费。

五、公共性物业服务费用主要由以下项目构成：(一)管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(三)物业服务区域清洁卫生费用；(四)物业服务区域绿化养护费用；(五)物业服务区域秩序维护和安全防范协助费用；(六)物业服务企业办公费用；(七)直接用于物业服务区域的固定资产折旧费；(八)其他为服务而发生的合理支出；(九)法定税金；(十)合理利润。

六、业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费。

未成立业主委员会的，采取包干制形式；已成立业主委员会的，可以在合同中约定采取包干制或者酬金制等形式。

包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务费用中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

七、开发建设单位在申请办理房屋预售许可证前，应与依法选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并向房管部门和价格主管部门备案。

开发建设单位在物业销售时应向物业买受人明示前期物业服务合同和临时管理规约，并在销售期间，将前期物业服务合同明确的物业服务收费等内容在交易场所醒目位置进行公示。

物业买受人在购买物业时，应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认，并受其约束。

开发建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

前期物业服务合同应当约定物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。

八、前期物业服务合同可以约定期限；但在合同期限未满，住宅小区成立了业主大会和业主委员会，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

九、物业交付前，开发建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付前期物业服务费，用于物业交付前的物业服务，物业交付后的物业服务费由业主承担。

开发建设单位限定购房人办理交付手续的时间不得少于两个月。

开发建设单位送达书面交付通知后，物业买受人在限定期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付，其物业服务费由物业买受人交纳（物业服务费计费起始时间以文件送达后两个月的时间为准。

送达时间的认定：开发建设单位以传真方式发出的，以发出日期为送达日；以专人手递方式发出的，取得买受人签收日为送达日，如买受人拒绝签收的，以该通知留置于买受人的住所或房屋买卖合同载明的地址之日为送达日；以挂号邮寄、特快专递发出的，寄出后第5日为达送日；以短信、微信方式发出的以发送的时间视为送达日。

开发建设单位在《赣南日报》或《赣州晚报》上进行公告的，自公告之日起第五日视为送达）。

纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交付物业买受人的物业（含地下车库车位），物业服务费用由开发建设单位按合同约定标准交纳。

开发建设单位出售物业时，承诺或者约定减免物业服务费的，由开发建设单位承担。

十、物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。

已办理房产证（或不动产权证）的，以房产证记载的建筑面积为准。

未办理产权证明的，以购房合同中的建筑面积为准。

十一、业主应当按时足额缴纳物业服务费，物业服务费的收取方式由双方在物业服务合同中约定。

业主不依合同约定交纳物业服务费，业主委员会和物业服务企业应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

房屋所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

十二、物业服务企业调整物业服务收费标准应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

调整物业服务收费标准应当在业主委员会（未成立业主委员会的在社区居委会）的组织下，履行以下程序：1、制定调价方案，接受第三方审计；2、公布调价方案和审计结果，公示时间不少于20天；3、公示结束后，书面征求（或业主现场表决）、收集全体业主意见；4、公示征求意见结果，公示内容包括收集到的业主意见情况，并在公开场合公布，公示时间不少于20天；5、公布物业服务企业调整物业服务收费标准结果及执行新物业服务收费标准的起始日期。

十三、利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备、公共场地设置户外广告、停车场或从事其它经营活动获取的收益归全体业主所有，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以用于减轻业主缴纳物业服务费用的负担，或按照业主大会的决定使用。

经营收益应建立专户管理，收支情况至少每半年向全体业主公布一次。

占用物业服务区域内业主共有道路、绿地或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路的畅通。

十四、住宅小区（除保障性住房外）停车服务收费属专项性服务收费，实行市场调节价。

物业服务企业或停车服务企业接受委托，按照停车服务合同（或物业服务合同）约定内容提供服务并收费。

物业服务企业应当建立健全车辆停放服务管理制度，做好车辆进出管理登记，停车场所保洁、排水、照明、监控（巡视），维持良好的交通秩序和日常维护等服务工作。

十五、物业服务区域内公共园林绿化用水、居民住宅楼内电梯、楼道照明、车库（停车场）、二次供水、中央空调、电子对讲门、消防设施设备等直接服务于居民生活的附属设施的用水用电用气，以及业主自行管理的物业服务用水用电用气，执行居民生活用水用电用气价格（电价指居民用电类别的合表电价）；物业服务企业办公、物业管理区域内其他经营以及楼外附属设施用水用电用气按其实际用水用电用气性质执行相应类别水电气价。

十六、供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当依法承担物业服务区域内各单位自有产权权属的管线和设施设备维修、养护的责任。

物业服务区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等设施新建或改造到户的，单位应当向最终用户提供收费到户的服务。

专业经营单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订书面委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。

未签订书面委托协议的，由专业经营单位自行负责相关工作。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务。

专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。

十七、物业服务企业不得向进入小区执行公务、抢修、检修、救护等特种车辆，进行公用配套设施建设、维护、施工的单位，以及为业主提供配送、装修、维修、安装、中介等服务的外来人员收取办证费等相关费用。

十八、业主或使用人需对物业进行室内装修的，物业服务企业应与其签订装修管理协议，可以约定在申报装修时收取一定的装修履约保证金，但最高不得超过2000元/套。

装修未对共用部位、共用设施设备造成损坏，或已自行修复且无违约责任的，经双方确认后，物业服务企业应在10日内全额退还装修履约保证金。

装修履约保证金用于修复装修期间损坏的公共部位、共用设施设备和承担违约责任。

业主或使用人不修复，物业服务企业因业主不配合难以代为修复的，应按规定报告有关主管部门依法处理，装修履约保证金用于补充专项维修资金。

十九、提倡新签订物业服务合同的，将电梯、中央空调、转供电、消防设施运行费（合同未约定的维修费除外）统一纳入公共性物业服务收费。

电梯、中央空调、转供电、二次供水、消防等设施运行费未纳入公共性物业服务费的，物业服务企业应当按照专项性服务项目的收费方式据实向受益业主公平、合理分摊，并每季度公布一次。

物业服务企业不得自立名目另外单独收取装修期间电梯运行费、卫生保洁费等费用。

电梯、中央空调、消防设施运行费用分摊公式：用户使用建筑面积×［（耗费＋人工费）÷总使用建筑面积］（耗费包括：电费、维保费、年检费、测试费、校验费、特种设备保险费、材料配件费等费用）转供电、二次供水费用分摊公式：用户实用量×（单价＋总损耗费÷全部用户实用量）二十、新建商品房住宅小区二次供水设施执行2014年《赣州市城镇生活饮用水二次供水管理办法》（赣州市人民政府令第七十号）的规定，应全部委托供水企业设计、施工，竣工验收后移交供水企业管理维护，二次供水费用实行同城同价，按照物价部门核定标准执行。

各县（市、区）二次供水价格由当地价格主管部门制定。

二十一、房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修（物业服务合同约定应由物业服务企业承担的除外）、更新、改造项目从专项维修资金中列支。