房地产公司财务管理知识培训(ppt 103页)

保），则银行对项目销售收入和按揭资源不具备控制性，不能达到其发放开 发贷款的初衷（各银行以开发贷款为手段，主要目的是获取长期稳定的个人 按揭贷款客户）。
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取得贷款的一般前提条件
土地一级开发贷款条件： 公司类条件相同，项目条件要求取得一级开发授权，一级
开发方案会审表、项目立项批复、规划意见书等；财务类 条件自有资金要求30%以上；一级开发贷款必须为抵押担 保。 经营性物业贷款条件： 申请贷款物业每年产生的经营的净现金流量可以满足贷款 期内偿还本息的要求。该物业必须具有产权并可正常经营。
房地产公司 财务管理知识培训
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财务管理内容
资金管理 预算管理 核算管理 税务管理
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第一篇 房地产开发融资流程介绍 第二篇 房地产开发企业涉税概述 第三篇 房地产企业会计核算方法
第四篇 基本的财务管理分析概念
和工具
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第一篇 房地产开发融资流程介绍
•房地产企业贷款的种类 •取得贷款的一般前提条件
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取得贷款的一般前提条件
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取得贷款的一般前提条件
房地产开发贷款条件 公司条件： 1、公司各项合法经营的证照齐全； 2、按发改委立项要求，完成项目注册资本金注资。 项目条件 项目取得“立项批复”和“用地规划”、“国土
证”、“工程规划”、“施工证”，即“四证” 到位；当只有施工证未到位时可带条件上报，施 工证到位后放款。
提供申请及资料（5天）
支行审查材料撰写授信报告（14天）
分行上会审批（14天）
报分行审查材料（14天）
总行审查材料（25天）
总行上会审批（14天）
签署合同，准备抵押、或担保和放款资料（5天若需集团担保则需14天） 办理抵押登记（5天）
放款（2天）
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贷款审批流程
大型国有银行工、农、中、建在分行一级有一定 额度的审批权（如工行5亿），在额度权限内可不 报总行，根据经验在分行内审批，一笔贷款一般 在2个月内可完成上报、审批和放款的流程，若上 报总行一般需3、4个月的时间，且审批风险较大。
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取得贷款的一般前提条件
财务条件： 1、在申请贷款时，项目已投入的自有资金至少要达到项
目总投资的35%，商业地产项目银行一般要求要达到40% 甚至50%；已投入资金以合同和发票为证； 2、已投入的自有资金必须以权益资金的方式投入，即资 本金或资本公积，以公司往来款等其他债的形式投入资金， 银行不认为是自有资金。 例：京润项目投入各类土地成本约30多亿，但注册资 本金只有4703万美金，其他资金均以往来形式（即债 的形式）投入，在向银行申请贷款时需将其他资金以 往来款转资本公积的形式转入所有者权益，转增资本 公积后银行才认可该部分投入资金为企业“自有”资 金。
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贷款方案的制定
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贷款方案的制定
1、项目投资总额 一般根据贷款量的需求设计总投资额，或根据项
目预计销售收入的60%—70%设计总投，一般均 高于实际投资额，但总投必须满足已投入的资金 达到总投的35%或其他比例，否则，银行不予受 理。 例：德胜大厦目前已投入资金约3.1亿，按商业开 发40%自有比例的要求，投资总额不得超过7亿元。
例：京润项目在4月份项目具备上报条件（三证 齐），招行和交行均在5月底前完成分行审批，但 都到8月份才取得总行批复，历时4个月。
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贷款发放后的管理
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贷款发放后的管理
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取得贷款的一般前提条件
担保条件： 一般要求以申请贷款项目的土地及在建工程为抵押物，银行进行封闭管理。 银行对项目进行抵押的主要目的除了满足抵押率、防止发生坏账外主要还有： 通过对解除抵押的同意权掌握在售项目的销售进度、控制项目的销售收入，
确保贷款按销售进度逐步偿还； 控制项目的销售按揭资源，实现贷款的综合收益。 如果银行不能对贷款项目进行抵押实施封闭管理（以其他财产抵押或保证担
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房地产企业贷款的种类
按项目性质划分： 1、住宅项目开发贷款
住宅项目一般风险较小，资金回收期短，银行可以取得大 量个人按揭资源，是银行较为支持的贷款种类； 2、商业项目开发贷款 商业项目一般风险较大，资金回收期长，没有较稳定个人 按揭资源，银行对商业项目的选择条件较高（经济形势、 项目位置、公司背景，银行政策等），在目前外部条件不 佳的情况下，一些银行采取停止发放该类贷款的政策，如 中信银行。
•贷款方案的制定 •贷款审批流程
•贷款发放后的管理 •按揭贷款政策
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房地产企业贷款的种类
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房地产企业贷款的种类
按贷款用途分：
1、房地产开发贷款 对已取得“四证”房地产项目给予用于开发建设的贷款
2、土地一级开发贷款 用于土地拆迁和市政配套建设的贷款；如化实、化研一级 开发贷款。
3、经营性物业贷款 贷款用途一般不限，以所贷款物业的经营收入为还款来源 的贷款。
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贷款方案的制定
5、抵押物的确定 抵押物一般为项目自身土地及在建工程，
在项目自身不具备抵押条件或抵押率不满 足贷款需求时可用项目外抵押物
例：大连项目4号土地评估值不足2亿，不足以向工 行申请2亿额度，即以整个住宅地块土地抵押给工 行。
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贷款审批流程
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贷款审批流程
在贷款各类条件满足的前提下，主要流程及时间如下：
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Байду номын сангаас
贷款方案的制定
3、自有资金的确定 对新开发项目来说，主要为项目的土地成本和前
期投入，若权益不足，则以股东决议的方式进行 转增资本公积，确保自有资金满足贷款要求。 4、期限和利率的确定 一般开发贷款期限为2年，最长为3年；利率主要 由当前的宏观形势决定。如2007年公司多笔贷款 实现基准利率下浮，而2008年贷款普遍利率上浮 10%—30%不等。
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贷款方案的制定
2、项目贷款额的确定 项目贷款量最大为项目总投的65%，即减去自有投入部分；
但银行一般会把项目的预售收入作为项目投入的一部分， 贷款比例一般为总投资的30%-50%，如招行明确要求贷 款申请额度不得超过项目总投的40%。 申请贷款额也受抵押物价值的影响，银行一般抵押率控制 在60%—70%以内。 例：望京项目目前土地评估价值约为7.6亿，按60%计算 抵押率，贷款规模为4.5亿，70%为5.3亿。