城市房屋征收补偿制度的完善
城市房屋拆迁补偿制度的完善
浅析城市房屋拆迁补偿制度的完善摘要：近年来，由于我国的城市及小城镇发展迅速，因此城镇形象急需改变，而旧城改造工程又导致城市拆迁量日益增多。
虽然城市拆迁的目的是完善老城市物质生活及劳动、生活服务和休息等条件，但是在实施过程中却存在很多问题，不利于社会的和谐及人民权益的保障。
本文通过对城市房屋拆迁过程中出现的制度及程序缺陷进行分析，提出进一步完善城市房屋拆迁补偿制度和程序的几点建议。
关键词：城市房屋拆迁补偿制度缺陷分析制度构建监督机制一、引言城市房屋的拆迁关系到一个城市的整体形象、布局合理和城市今后的经济规划、居民的安居乐业、社会的和谐稳定，关乎人民的切身利益。
现阶段，城市拆迁规模的不断扩大，引发了一些因房屋拆迁补偿所导致的纠纷及暴力拆迁事件，不仅影响到项目建设和城市建设进度，而且产生一些其他后果，引起社会的广泛关注，与此相关的行政补偿问题也得到学界的重视。
如果在社会实践中不能妥善处理房屋拆迁补偿问题，将影响到社会的稳定及经济的发展，因此怎样完善城市拆迁补偿制度是城市建设中急需解决的难题。
二、城市房屋拆迁补偿的制度现状及缺陷分析（一）城市房屋拆迁补偿的理论概述城市房屋拆迁补偿是指因国家建设、城市改造及文物保护、整顿市容、环境保护等需要，经政府有关主管部门批准，由建设单位或个人对现有建设用地上的房屋及附属物进行拆除，对房屋的所有人和承租人进行拆迁、补偿等一系列活动的总称。
①在拆迁补偿过程中，拆迁人应该本着公平公正、合理及时的原则，通过货币补偿或者房屋产权交换抑或二者结合的方式对被拆迁人进行房屋拆迁补偿。
根据城市拆迁的目的有所不同可以分为以下两种类型的拆迁：一种是公益性拆迁。
这种拆迁是为了维护公共利益，根据政府的合理规划，在城市制定范围内依法对国有土地上的房屋进行拆除，对被拆除人或者房屋的使用人予以转移安置，以及根据市场价值给予被拆迁人相应的经济补偿的活动。
另外一种是以商业利益为目的的拆除。
这种拆迁是指开发商为了获取商业利润而进行的拆迁，该拆迁行为的正当性应当结合城市发展的需要看待，对被拆迁人的补偿应该充足并及时。
建立科学合理的征收补偿制度
偿， 以及颠 倒 了主次 的城 市房 屋 拆 迁补 偿 ， 可 能是 尊 重被 征收 不 人权利的科学合理 的补偿 。
从 我 国 的征 收 实 践看 ， 收 征 补偿对象 的不 明确甚至错 位 已经
引 发 了一 系 列 严 重 问题 。 土 地 征
从逻 辑上讲 ， 补什么 ” “ “ 是 如 何补 ” 的前提 ， 没正确 具体确定 在
补 偿对 象之 前 ， 不 可 能设 置科 就 学 的补 偿标 准 。也就 是说 ， 忽视 了土地 承包经营 权和宅基 地使用 权等权 利补偿 的集体土地 征收补
屋 所有权 和国有 土地 使用权 等权
键阶段 ， 如何 完善 征 收 补偿 制度 依 然是社会各 界没有达 成基本共
识的重大 问题 。农村集 体士地 和 城 市国有土地 上房屋 的征收补偿 应 从 具体 明确 补偿 对 象 、 学设 科
权 依 照本 法第 四十二条第二 款 的 规定获得相 应补偿 。 ” 基 于 此 ， 收 补偿 对象 的确 征
科学设定补偿标准
根据 土地 管 理法 城 市 和《
房屋 拆迁管理 条例 现行集体 土 ，
地征 收补偿 主要 以农 业年产值 为 基数 ， 很少考 虑土地 的市场价值 ； 城市 房屋拆 迁补偿根 据被拆 迁房 屋 的 区位 、 途 、 筑 面 积 等 因 用 建
收 中补偿 对象 的不明确在 为地方
则， 征收 过程 中遭受 损 害 的权 对
利进 行 区分 ， 分别 予 以补 偿 。 即 集 体土地 征收应 当区分集体 土地 所 有权 、 承包经营权 、 宅基地 使用
定 补偿 标 准 、 保证 补 偿 支付 到位 三个方面予以完善。
宣城市人民政府办公室关于修改城市规划区范围内集体土地上房屋征收补偿安置实施办法的通知
宣城市人民政府办公室关于修改城市规划区范围内集体土地上房屋征收补偿安置实施办法的通知文章属性•【制定机关】宣城市人民政府办公室•【公布日期】2016.05.11•【字号】宣政办〔2016〕6号•【施行日期】2016.05.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文宣城市人民政府办公室关于修改城市规划区范围内集体土地上房屋征收补偿安置实施办法的通知宣政办〔2016〕6号宣州区人民政府，市政府各部门、各直属机构：为切实做好进一步规范城市规划区范围内集体土地上房屋征收补偿安置工作，经市政府常务会议研究，决定对《宣城市人民政府办公室关于进一步规范城市规划区范围内集体土地上房屋征收补偿安置工作的通知》（宣政办〔2015〕11号，以下简称办法）有关规定进行修改完善。
现将有关事项通知如下：一、明确敬亭山旅游度假区管委会不再作为征收主体，对《办法》中的相应内容进行删除。
二、将《办法》第五条、第六条内容进行合并。
对第五条第二段“房屋征收调查摸底、结果公示”等内容进行修改和完善，并单独列为一条。
具体修改为：“房屋拆迁补偿安置实行‘三榜公示’‘两级审核’制度。
（一）征收摸底调查登记工作结束后，征收实施单位（乡镇人民政府、街道办事处）负责将被拆迁人的安置人口、土地、房屋、附属物的调查摸底资料、相关证照等情况，在被征地农村集体经济组织进行公示。
（二）征收实施单位根据群众反映意见，对调查摸底资料进行修改完善后上报各征收主体房屋征收管理部门。
各征收主体房屋征收管理部门，对拟拆迁房屋调查摸底情况进行抽查、审核，完成抽查、审核认定后，在被征地农村集体经济组织进行公示。
（三）征收实施单位在征收工作中，应及时将补偿安置结果在征收范围内进行公示。
（四）市房屋征收管理办公室组织有关部门和单位对征收项目的调查摸底、补偿安置情况组织抽查、审核。
抽查、审核结果作为市、区两级征收资金结算、奖惩的依据。
（五）公示时间均不得少于5个工作日，并公布市、区两级征收安置审核机构及监察机关监督电话，接受群众和社会监督。
城市房屋拆迁中行政补偿制度的缺陷及其完善
［ 作者简介 ］ 叶林林（ ９ ｌ ） 男， １８ 一 ， 四川成都人 ， 四川大学公共 管理 学院 ０ ５级硕 士研 究生 ［ 收稿 日 ！ ～Ｏ —２ ㈤６ ６ ６
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４４ ・
维普资讯
四行 学学 ０年 期 川 政 院 报２６ 第４ ０
补偿 的理论依据时 ， 在我 国还 是 比较具 有较强的说服力。
行 政补偿 行政救 济 制度 完善
【 中图分类 号】 ５３３ Ｄ ２． １
【 文献标识码 】 Ａ
【 文章编号 】０８ ６２ （０６ ０ — ０４ ０ １ — ３３ ２０ ）４ ０４ — ３ ０
２ ．特别牺牲说 。该学说 认为 ， 使特定 的、 义务 的且 无
中国改革 开 放二 十 多年 ， 经济 建设 取得 了巨 大 的成 就 ， 市发 展一 日千 里。城 市不断 地扩 建 ， 城 必然 会导 致原
行政行 为造成 的损害进行补偿 ， 是因为宪法 和法律保护 人 民既得之 权利 ， 者说 人 民既得之权 利 应有保 障 ， 或 如果 由 于公益之需 要 ． 使之蒙受损失 ， 国家应 补偿 ， 以保障宪法 规
定 的 人 民 之 基 本 权 利 ’
初级 阶段 ， 必须把主要力量投入到 国家建设上 ， 因此 ， 就我 国 目前 来看 ， 人权保障原则和公共 负担平等说在解 释行政
要 体现在行政补偿立 法不 完善， 行政补偿 的方式单一且标 准偏低 ， 行政补偿 的范 围过 于狭 窄， 政府 的职能转变 不完全 以及 非政府组 织发展不健康 等造 成的， 因此 ， 必须从这 些方面来 完善 行政补偿 制度 ， 而让 其 更好地 为我 国社会 主义建 设服 从
务。
关键词 房屋拆迁
法是通过国家从公 众 的税收— — 国库 中支付 给作 出牺 牲者一定的补偿。如此才符合 自然上公平 正义之精 神 ， 并
论我国房屋征收制度之发展与完善——兼评《国有土地上房屋征收与补偿条例》
试。
一
的一系列法律行 为。 可见 ，拆迁条例》 《 只是笼统规定 了房屋拆
迁的行为 ，没有 明确区分拆迁的缘由是公共利益还是商业利
促使 国务院法制办将原《 城市房屋拆迁管理条例》 以下简称 （ 《 迁条例》 纳入 了修改工作 日程 。 ００年 １ ２ 拆 ） ２１ 月 ９日， 国务
院法制办正式在官方网站上公 布了《 国有土地上房屋征收与 补偿条 例（ 征求 意见稿 ） ， 》 短短 １ ５天内 ， 共有 １４ ７人 登录 ３３ 征集意见系统 ， 下迄今为止 国务院行政立法征求公众意见 创 参 与人 数之最。［ｐ １３ ｌ ”时至 ２ １ 年 １ Leabharlann （ ０１ 月 １日， 国有土地上 《
调 和 区 分 。［１ ４６ ］１ （） ｐ
《 收条例》 征 中最引人注 意的莫过于正 文 中彻底 清除 了 “ 迁” 拆 字眼 ， 取而代之 的是 “ 迁” 搬 一词。 对此 ， 许多专家给予 了极高 的评 价 ， 王锡锌教授认 为 ：拆迁 ” 如 “ 一词 由“ 搬迁 ” 取
作者 简介 ： 鸿飞（９ ３ ） 男， 海大学法学院 院长、 海大学公 用事业 法研 究所所长 、 学教授 、 士生导 师。蔡 鹏 邢 １６ 一 ， 河 河 法 博
其对拆迁说“ 的权利 。 不” 也没有充分保障拆迁 过程 中被拆迁 人的 申辩权 和质疑权等 。《 征收条例 》 汲取 了这一教训 ， 在征
收原则 中特别 提出了程 序正 当的概念 ， 对征收决定 的作 出和 征收补偿 的具 体程序都作 了详细的规定 ， 比归 纳 ， 对 国有土
对城市规划中的房屋征收与损失补偿的规制思考
对城市规划中的房屋征收与损失补偿的规制思考城市规划是随着社会经济的发展而进行的，一些老旧的房区对城市的发展和规划产生了严重影响，但是，目前来看，房屋征收以及补偿工作面临着一系列的问题。
为了实现行政管理的目标，并保证順利的进行各种项目，相关利益者必须遵循政府的指挥以及调度。
本文主要针对在城市规划中的房屋征收以及损失赔偿进行深入研究。
标签：房屋征收;城市发展;损失补偿为实现城市规划进而会引发房屋征收，城市规划的内容和标准将限制房屋征收和征收后的建设活动。
根据城市规划的房屋征收给城市发展带来了动力，但是过度追求城市利益将导致房屋征收与拆迁之间的冲突。
因此，有必要在城市规划中规范房屋征收以及损失补偿。
一、意义对房屋征收和补偿制度中存在的问题进行相关研究具有重要意义。
首先，对于房屋征收，可以根据房屋征收和补偿制度保护自身的合法权益，通过获得相应的补偿可以减少利益损失。
可以进一步完善国家的法律制度，使得国家的各项工作都有法可依，最后，通过对房屋征收和补偿制度的问题和改进措施进行分析，可以进一步提高社会稳定。
减少对人民利益的损失，实现社会的和谐发展二、房屋征收满足城市化基本需求第一，充分认识到城市规划的公益特性，按照城市规划进行房屋征收是为了公共利益。
但是，城市规划过程也会受到政治、经济和社会因素的影响。
我国城市规划立法的基本目的是为了满足公共利益的需求。
但是在城市规划相关法律的制定、实施、监督等方面都缺少公民的监督，缺少广大群众的意见。
因此，为了确保城市规划的公益目的，必须有更多的居民参与规划，并确保正式规划的公平性。
最后，听证机构及执行机构共同努力，以确保城市规划的基本公共利益，减少实施过程中的阻力，减少规划错误等。
第二，城市规划项目的基本类型。
城市规划法律上对于城市规划的基本类型建立了完整而详细的计划，但没有详细的界定。
由于房屋征收为了满足公众利益的需要。
我国的城市规划从基础设施的建设、新城区的开发以及旧城区的这三个方面进行城市规划，这没有使这三种类型的城市规划的基础正式化，也没有提出有关住房补偿的措施。
完善我国城市房屋拆迁补偿法律制度的思考
城市房屋 拆 迁 补 偿是 城 市 房 屋 拆 迁 的 核心 内 容， 是保 证城市 房屋拆 迁工 作顺利 进行 的重点 ， 同时
也是关 系到城 市规 划 、 设 ， 市 经济 发 展 的大 事 ， 建 城
盾也是我们要探讨的问题 ， 如何进一步修改《 城市 房屋拆迁管理条例》 是刻不容缓需要解决的。 ，
所 谓城市 房屋拆 迁是 指拆 迁人根 据建 设规划 要 求 和政 府所批 准 的用 地 文 件 ， 在取 得 拆 迁许 可 证 的 情 况下 ， 依法 拆 除建 设用 地范 围 内的房屋 和附属 物 ， 并 对该 范 围 内 的单 位 和居 民 （ 拆 迁人 ） 予 补 偿 被 给
安置 的一 系列 活 动 。城 市房屋 拆迁 是应 当是在符 合 法律 规定 的情 况下 进行 的 ， 法拆迁 ， 力野蛮拆 迁 违 暴 是法 律所禁 止 的。 目前 围绕 是否拆 迁 、 迁补偿 ， 拆 拆
关键词 ： 市房 屋 ； 迁补偿 ； 城 拆 法律 制度 ； 思考
中 图分 类号 ： ９ ２ ２ Ｄ １．９ 文 献标识 码 ： Ａ 文章编 号 ：６ １ ６ ５ （０ ０ ０ —１０— ３ １ ７ — ５ ８ ２ １ ） １ ３ ０
Ｔｈｏ ｇ ｔｏ ｅ ｆ ｃｉ ｉ ｕ ｈ ｎ ｐ ｒ ｅ ｔｎｇ Ｃｈ ｎａ’ ｂ ｎ Ｈｏ ｓ ＳＵｒ ａ ｕ ｅ
张迅 雷
（ 北京工 业职业 技术 学 院 ， 北京 １０ ４ ） ０ ０ ２
摘
要： 城市房屋拆迁是城市建设的重要环节， 但是 ， 随着城 市的经济发展 ， 近年来由拆迁所引发的矛盾 日 益
凸显 ， 何使我 国的房屋拆 迁制度 更加 完善 ， 何使被 拆 迁人得 到公 正、 如 如 合理 的补偿 ， 是要探 讨 的主要 问题 。
我国城市房屋征收过程中存在的问题及解决措施探析
我国城市房屋征收过程中存在的问题及解决措施探析摘要：在我国城市化过程中，出现了为了城市规划的完善或公共设施的建设而征收房屋及土地的现象。
征收过程中征收目的的“公共利益”界定不清和征收过程中补偿标准难以确定，致使我国房屋征收过程中问题频发，矛盾重重，影响了社会的安定团结，阻碍了和谐社会的构建。
在这一形势下，确立更加合理的补偿标准，从而保证征收工作的顺利进行，在减少纠纷的同时也更好地保障了被征收者的合法权益，都有着十分重要的意义。
关键词：城市房屋征收问题；公共利益中图分类号：c913文献标识码：a文章编号：1009-0118（2013）01-0237-02一、我国城市房屋征收过程中出现的问题（一）我国“公共利益”概念界定不清新《国有土地上房屋征收与补偿条例》中第一条：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。
”和第二条：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
”都涉及了公共利益的概念，但是还是没能将其概念具体化。
《物权法》第42条选择了惯用的概括式立法模式，没有对公共利益做出更进一步的界定。
主要表现在：1、不动产征收中公共利益被虚置化。
我国不动产征收的相关制度，很少将对不动产征收合法性的审查纳入征收审查的程序中；就事后审查来看，更是缺乏相应的规制和监督。
不动产征收中的公共利益被虚置在条文之中，只为一些非真正目的的不动产征收行为披上合法的“外衣”，发挥不了平衡公权与私权冲突的功效。
2、不动产征收中公共利益被泛化。
在既有的“任何建设用地都必须使用国有土地”前提下，在现实中不动产征收的起因就包括这样的三种情况：一是国家进行公共设施及公益事业建设需要使用集体所有的土地；二是国有企事业单位需要使用集体所有的土地；三是其他所有需要办理出让手续的土地。
从上述三种情况来看，只有第一种情况是最符合公共利益，而后两种情况均属于经营性的和主要追求经济利润的利益，并不符合严格意义上公共利益。
城市房屋拆迁补偿问题
城市房屋拆迁补偿问题研究摘要：社会在进步的同时，城市建筑也正向前迈着步子，而城市建筑的进步则免不了房屋拆迁的补偿问题，如果房屋拆迁的补偿问题处理不好，就会直接的造成社会负面影响，从而影响社会的稳定发展、健康发展。
本文简单的探讨城市房屋拆迁补偿问题。
关键词：城市；房屋拆迁；补偿前言城市的进步以及发展，是有目共睹的，而建筑在城市的发展中发挥着非常重要的作用，既完善了城市的形象，又加快了城市的发展脚步。
但是，城市建筑在获得广泛应用的过程中，仍存在着旧房屋拆迁的补偿问题，这也是目前城市发展中最为重要、最为严肃的问题，稍有差错，就会直接的阻碍建筑的实施，甚至造成负面的社会影响，从而影响到社会的健康发展以及稳步发展。
正是因为这样，相关部门必须重视对城市旧房屋的拆迁补偿问题，以实现公平、公正、透明的房屋拆迁补偿，进而才能够真正的促进房屋拆迁工作的顺利展开，促进建筑工程的顺利进行，最终促进城市、社会以及国家的持续发展。
一、我国城市房屋拆迁补偿中存在的问题（一）补偿估价缺乏合理性我国地大物博，城市与城市之间存在着必然的物价差异，比如说目前北京的房价大约为20000/平米，而贵阳市的房价则为6000/平米，也就是说，国家很难能够统一房屋拆迁的补偿价格。
然而，在这样的背景下，各个城市所拟定的补偿估价也就存在着个体性，而这个个体性与政府部门有着直接的关系，涨幅也成了必然的发展方向，从而直接的造成了旧房屋拆迁补偿估价缺乏合理性的现象，损害人们的利益。
（二）补偿程序有失透明性旧房屋从被规划到拆迁，需要经历一些列的程序，比如说补偿价格的商量、协定等等，而这个价格的商议却严重的有失透明，举个例子来说，在旧房屋拆迁的过程中，先答应拆迁的用户利益往往明显的低于钉子户。
不仅如此，拆迁单位主体性的地位与拆迁户的被动地位存在着地位上的不平等，有的拆迁单位甚至与政府挂钩，使得拆迁变得具有强制性，进而造成被拆迁户心理上的不公平，最终影响工作的顺利展开。
完善房屋征收拆迁制度,防范廉政风险
完善房屋征收拆迁制度，防范廉政风险近几年来，随着经济建设和城乡一体化建设的快速发展，各地重点工程项目众多，相应的房屋征收拆迁安置量也十分巨大。
仅以扬州广陵区为例，自2011年至2014年，因招商引资、基础设施建设、城中村改造等年均拆迁量都在100万平米左右，征地拆迁安置工作既有力助推了经济社会的发展，又极大地改变了城乡面貌。
然而，不可讳言，由于征收拆迁制度不完善，给从事拆迁工作中的少数不法分子钻了空子，损害了群众利益，成了不折不扣群众身边的腐败。
因此，在房屋征收拆迁安置过程中，坚持执政为民的理念，规范行为、依法行政，切实维护被拆迁群众在城市化进程中的实际利益，促进房屋拆迁征地、补偿安置工作健康发展成为十分紧迫的任务。
为进一步完善制度，防范权力寻租行为，遏制房屋征收拆迁安置领域的腐败现象，本文以扬州广陵区为例向有关部门进行咨询调查，做了专题调研和分析。
一、房屋征收拆迁安置和涉拆案件基本情况据调查了解，广陵区从2011-2014年房屋征收拆迁项目共102个，拆迁总量401万平方米，动迁近9840户。
截止2014年底，该区范围内已建拆迁安置房310万平方米，25000套；在建拆迁安置房160万平米，13000套；拟建100万平方米，8000套。
无论是拆迁量还是安置量，绝对数都是十分巨大的。
不难想象，为了城乡建设事业的发展，基层干部的付出也是十分巨大的。
然而，有关这方面的举报，侦办的经济案件数也呈上升势头，统计期内，信访部门的接待此类上访和信访近100起。
根据相关部门资料，自2010年以来，该区涉拆职务犯罪案件33件，涉案人员33人。
从人员身份看：村干部人数最多，共有16人，占48.5%，机关干部11人，占33%，非公组织工作人员6人，占18.2%。
从触犯罪名来看：有贪污罪、受贿罪、行贿罪、滥用职权罪、诈骗罪、玩忽职守罪、提供虚假证明文件罪、私分国有资金罪等。
少数干部在征收拆迁和安置领域的腐败，成为区域经济建设、城市建设和党的建设不容忽视的阻碍。
关于完善我国城市房屋征收补偿制度的探究
关于完善我国城市房屋征收补偿制度的探究随着城市化的进程不断加快，我国城市房屋征收补偿制度变得越来越重要。
目前该制度在实施过程中仍存在许多不足之处。
我们有必要对我国的城市房屋征收补偿制度进行完善的探究。
我国城市房屋征收补偿制度需要明确权益保障。
目前，由于法律法规的缺失和执行不力，许多被征收户的合法权益无法得到保障。
在拆迁过程中，一些被征收户没有得到充分的信息披露和公平的协商。
我们需要完善相关法律法规，明确被征收户的合法权益，并加强监督和督促执行，确保权益得到保障。
应该加强征收补偿标准的合理性和公平性。
目前，不同地区对房屋征收补偿标准的制定存在较大差异，导致征收补偿的公正性受到质疑。
我们可以借鉴国外的经验，建立统一的征收补偿标准，公开透明地制定标准并加强监督，确保征收补偿的合理性和公平性。
我们还需要加强征收补偿的方式和方式的多样性。
目前，征收补偿主要以货币补偿为主，忽视了被征收户的其他需求，例如安置和再就业等。
我们可以借鉴国际经验，探索多种征收补偿方式的结合，例如土地置换、集体经营等，以满足被征收户的多样化需求。
我们还应加强征收补偿的过程管理。
目前，一些地方在征收补偿过程中存在违法违规行为，例如强行征收、滥用权力等。
我们需要加强征收补偿的监督和管理，建立完善的机制和规章制度，加强对征收补偿过程的监督和惩治，确保征收补偿的合法性和公正性。
完善我国城市房屋征收补偿制度是一个复杂而综合性的系统工程，需要政府、社会和公众的共同努力。
只有通过明确权益保障、合理公正的补偿标准、多样化的补偿方式和规范的过程管理，才能够建立起一个科学、合理、公正的城市房屋征收补偿制度，进一步推动我国城市化进程的发展。
价值重构、制度安排与救济完善——完善我国城市房屋征收补偿制度的三种途径
偿 法规 中 ，补房 不补 地”对 被征 收户原 土地使 用 “ ， 权 的补 偿却 未 作 规定 。在 征 收 实 践 中 ， 征收 对 象 所处 的地 段 占据 一 定 的地 理 优 势 ， 往往 在 征 收 后 具 有很 高 的商业 价值 。这 些 地 段 的地 价 很 高 ， 且 升值 空 间较大 ， 市 土地 级 差 产 生 的效 益 相 当显 城
倍 受非议的《 市房屋拆迁管理条例》 城 使命 即将终 结，拆迁” “ 一词也 随即被 “ 迁” 而代之 ， 原有拆 迁补偿 搬 取 但
机制 内在的价值 缺陷、 制度缺失、 救济虚设等痼疾并没有 因此而彻 底根 除， 从价值 重构、 制度安排 与救济 完善
三 重层 面探 寻适 合我 国现 阶段 的城 市房 屋 征 收 补 偿 办 法 有 重 要 的 现 实意 义 。
不仅 导致被 征 收人 现 实 生 活居 住 环 境 的改 变 ， 而
１土地 使用权 的补 偿未 明确规 定 。国有土 地 ． 使用权 的价值 早 已被 我 国《 镇 国有 土地 使 用 权 城 出让和转 让 暂行 条 例》 承 认 。但 在我 国征 收补 所
且可 能会带 来 Байду номын сангаас 系列 连 锁 反应 ， 使 被 征 收人 蒙 致 受 诸 多负 面影 响与损 害 ， 区域环境 损 害 、 如 居住 功
纷 已演变 成为一 个社会 问题 。究 其缘 由主要 在 于
城市 房 屋 征 收 搬 迁 的核 心 问题—— 征 收 补 偿 问
题 ， 凸显 于价值 补偿 的不 足 ， 源于制 度设计 的 其 根 缺陷 ， 加剧 于救 济 措施 的乏 力 。本 文将 借 鉴 国 内 外的成 功经验 ， 理 和探 究 我 国城 市房 屋 征 收补 梳
完善我国城市房屋拆迁制度的对策探讨
展 中 ， 据 城 市 建 设 规 划 的 需 要 ， 迁 公 民 的 房 根 拆
一
、
引发 城市 房屋 拆 迁矛 盾 的主 要原 因分 析
屋 已是 不 可 避 免 的 。 城 市 房 屋 拆 迁 不 仅 关 系 到 城市 规 划 的 实 施 和 城 市 建 设 的 发 展 ， 涉 及 众 多 也 被拆迁人 的切身利益 。房屋拆迁事 关 民生大事 ， 是 中 国社 会 矛 盾 的 焦 点 之 一 。 为 平 衡 拆 迁 人 和 被 拆 迁 人 之 间 的 利 益 ， 障 拆 迁 活 动 的 顺 利 进 保
２１ ０ １年 第 ２期
潘静静 ： 完善 我 国城 市 房 屋 拆 制度 的 对 策 探 讨
完 善 我 国城 市房 屋 拆 迁 制 度 的 对 策 探 讨
潘静静
（ 疆 师 范大 学 法经 学 院 ， 疆 乌鲁 木 齐 ８ ０ ５ ） 新 新 ３０４
摘 要： 房屋是人 们的安 身立命之 所 ， 是房屋 所有 权 、 的生存权 和人格 权 的综合 载体。 由于 法律 没有 明确界 定 人
１《 市房 屋拆 迁管理 条 例 》 ．城 违反 《宪法》 《 、 立
法法 》 物 权 法》 和《 的相 关规 定
我 国《 宪法 》 六 十 二 条 规 定 ： 基 本 法 律 的制 第 “ 定 和修 改 的主体 只 能是 全 国人 民代 表 大会 。 《 ” 立法 法》 第八 条 规定 ：下 例 事 项 只 能 制 定法 律 ： （ ） “ … 六
台州市人民政府办公室关于进一步完善台州市区集体土地征收补偿安置政策的通知
台州市人民政府办公室关于进一步完善台州市区集体土地征收补偿安置政策的通知文章属性•【制定机关】台州市人民政府办公室•【公布日期】2018.11.16•【字号】•【施行日期】2018.11.16•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设正文台州市人民政府办公室关于进一步完善台州市区集体土地征收补偿安置政策的通知椒江区、黄岩区、路桥区人民政府，市政府直属各单位：为了加快市区一体化建设，促进城市可持续发展，根据《浙江省农村集体资产管理条例》《浙江省人民政府关于调整完善征地补偿安置政策的通知》（浙政发〔2014〕19号）等规定，经市政府同意，现就进一步完善市区集体土地征收补偿安置政策通知如下：一、补偿安置原则。
征地补偿安置坚持与经济社会发展相适应、节约集约用地、区域平衡的原则，合理确定补偿安置标准，统筹兼顾国家、村集体、被征地农民利益，实现和谐征地。
二、土地补偿、安置补助。
土地补偿费、安置补助费按照征地补偿区片综合价执行。
征地补偿区片综合价由市政府每三年调整或重新公布一次。
三、青苗补偿。
由各区政府按照有关规定制订补偿标准并实施。
四、地上附着物补偿。
房屋及建（构）筑物补偿标准参照国有土地上房屋征收补偿标准执行。
五、村民住宅用地安置。
中心城区城市建设用地及重点地区的农民住宅全部实行立改套安置，人均安置用地面积不超过50平方米。
中心城区城市建设用地及重点地区外有条件的地区鼓励立改套安置。
六、村留地安置。
村留地面积按征地面积的8%—10%比例确定（各区留地比例保持不变），用途为二、三产业，实行指标管理、货币补偿加物业安置。
村留地指标补偿价格按统一的区片指标价折算，区片指标价以基准地价为基础，参照土地市场价格等因素确定，原则上每三年更新一次。
货币补偿的比例不超过补偿总额的30%，其余采用物业安置，通过房票结算，确保被征地农民长远收益有保障。
村留地补偿实施办法另行制定。
七、社会保障。
严格执行市区被征地农民社会保障政策，被征地农民可选择参加企业职工基本养老保险或被征地农民基本生活保障，符合条件的也可选择企业职工基本医疗保险。
我国房屋征收制度之发展与完善
论我国房屋征收制度之发展与完善摘要：征收是限制公民权利一个比较重要的因素，世界各国为加强保护公民的权利而制定了相关法律法规，在相应的基本法和宪法中明确规定房屋征收制度地有关规定。
在《中华人民共和国物权法》中明确规定了房屋征收制度并对其进行了严格的规定规范。
对房屋征收制度的相关规定和程序进行严格管理，国家制定了一些补偿性的规定，有效防止有关部门对公民财产进行不正当的伤害和干预，因此，这就需要进一步健全和完善房屋征收制度。
关键词：房屋征收制度；发展；完善在《中华人民共和国物权法》颁布之后，对我国城市房屋拆迁制度有很大的影响。
目前，我国国有土地的房屋征收程序还不是非常明确，对于怎样实施房屋征收是我们目前面临的一个比较大的难题，同时也迎来一个比较大的挑战，我们应该要积极面对。
本文主要论述房屋征收制度的内容、存在的问题以及制度的发展与完善。
一、房屋征收制度的内容对城市房屋进行征收是国家政府为广大公共利益的需求，更具法律法规的相关程序与条件，把公民的房屋纳为国有，并给与一定合理的补偿行为。
居民的公共利益是房屋可以进行征收的基础，所以对公共利益进行规定是非常重要的。
由于公民的公共利益具有不明确性、变化性、发展性、广泛性的特点，要想使其有一定的制度化就要在实际情况和程序两方面共同考虑和实施。
由于我国的单行法在程序方面还存在着不足，所以，应该结合一定的比例原则进行加以完善，完善房屋征收公共利益的听证会、加大调查和审批的程序、进行相关的实质审查。
近几年，随着社会城市化建设的迅速发展，房屋和土地征收过程中的问题逐渐暴露出来，对于怎样健全和完善土地征收制度，保障公民的合法权益，促进经济的发展，实现社会的可持续发展，是我们目前面临的主要问题并且亟待解决。
在我国，土地一直实行的是社会主义公有制，就是公民所有制和集体所有制，在法律层面，房屋土地的公民所有制是国家土地所有权，农民集体所有制是集体土地的所有权。
要想保障国家公共事业建设的需求，国家就要通过强制的房屋征收制度，把集体所有权转换为国家所有，也就是全民所有。
论我国行政征收补偿程序的不足及完善
征收补偿 程序仍存在诸 多问题 ， 如征收 目的不明确 ， 征收程序启动较 随意化 ， 收补 偿缺乏统一 而明确的程序规 征 则等 ， 需要进一 步完善 。
关键词 ： 政征收补偿程序 ； 收 ； 行 征 行政 补 偿 中图 分 类 号 ： Ｆ １ 文献 标 志码 ： 文 章 编 号 ： ０ ７ ６ （０ ２ Ｏ — ０ ０一ｏ Ｄ ３ Ａ １ ８— ９６ ２ １ ） １ ０ ３ ０ ３
二、 我国的行政征收补偿程序
上述对征收与征用进行 了概念上 的区别 。以下结合我
收补偿程序 的有效方法 Байду номын сангаас
一
国《 土地管理法》 及其 相关条 例 、 国有 土地上 房屋征 收与 《
补偿条例》 对我 国的土地征收 补偿 和城市 房屋征收 补偿程
序展开论述 。
、
征 收与征 用的区别
（ 土地征收补偿程 序 一） 在研 究行政征 收补偿程序之前 ， 首先区分一组概念 ， 即 征收与征用 ， 区分这一概 念是对行 政征收补 偿程序进行 研
地 所 有 权 因征 收行 为 而 消 灭 …” 。土 地 征 用 是 指 国 家 因 收稿 日期 ：０ １一ｌ — ２ ２１ １ ０
第一 ， 对征收土地 的审批 。根据 《 土地管 理法 》 规定 ， 行政机关在做出征收土地决定 之前 ， 应当先 由拟征收 土地
所在地县 、 市人 民政府或 其土地行政 主管部 门拟定征 收土
了 较 为 细致 的规 定 。按 照 该 规 定 ， 地 征 收 补 偿 程 序 主 要 土 包 括 以 下几 个 环 节 ：
践 中征收含义逐步扩展 到对其他财 产权如专 利权 的剥 夺。 土地征收作为公益征收的最基本 的形 式实质是 国家对个人 土地所有权的剥夺 。我国由于实行 土地 国家所有权和集体 所有权的二元结构 ， 因而我 国的土地征 收实际上是 指 国家 对集体土地所有权 的剥夺 。土地征收与征用这两者较 为相似 ， 是指 国家以征收权 为基础强 制取得他人 的土地 都 权利 ， 使得他人的土地权利 因此而 消灭或受 限制。但他们 并非 同一个 概念 。土 地征 收是 指 国家根据 公共 利益 的需 要， 以补偿 为条 件 ， 强制 取得他人 的土地所有 权 ， 人 的土 他
完善城市房屋行政强制拆迁制度
本不具有立法权的一般地方政府都可 以 是个非常麻烦的事情 。双方 发生纠纷， 该
所 有 哪个 机 关 进行 认 定 。 比 如 说 旧城 改 造 ， （ ） 政 强 制拆 迁行 为 的前提 。 政 被授权用非法律的规范性文件来规定。 三 行 行 以 ， 具 体 实施 中只 有靠 行 政法 规 、 门 需 要 对 住 户 进 行 拆 迁 ， 生 纠 纷 ， 么这 在 部 发 那 强制 拆 迁 的 目的只 能 是 出 于 公 共 利 益 的 地方性法规 、 地方政府规章规章， 甚 种 属不 属 于 公共 利 益 ， 需要 明 确 。 考虑， 这是行政强制拆迁取得合法性的实 规章、 红头文 （ ） 止执 行 理 论 的缺 陷 。 《 市房 三 停 城 体要件。 《 中华人 民共和国物权法》 ４ 至是不具有法律效力的行政命令 、 第 ２
１我国把土地和房屋分成 两块， 、 分开 和 规定 。
分属 不同部 门管 理 。在 法 律层 面 上 （ ） 共 利益 不 明确 。物 权 法 第 ４ 二 公 ２ 如 ， 安 机 关 根 据 人 民法 院 的 决定 ， 妨 立 法 ， 公 对 物 民法 通 则 、 地 管 理 法 ， 条 第 １ 很 清 楚 地 写 着 ： 为 了公 共 利 益 土 款 “ 碍 民事诉 讼 的行 为被 拘 留人 ，进 行 看 管 ， 有 宪 法 、 权 法 、 城市 房 屋拆 迁 管 理条 的 需要 ， 照 法 律规 定 的权 限 和程 序 可 以 依 就 不 属 于行 政 行 为 ，而 是 一种 司法 行 为 。 城 市房 地 产 管理 法 。 法律和行政法规把很 征 收集 体 所有 的土 地 和单 位 、 人 的房 屋 个 如果被拆迁人 或者 房屋承租人在裁决规 例则属于行政法规， ’ 这 定的搬迁期限内未搬迁的 ， 房屋拆迁管理 多具体 问题又交 由各部委 和地方政府和 和 其他 不 动产 。但 是 什 么 是 公 共利 益 ， 甚至 根 部 分法 律 没 有规 定 么 ， 如 何 界定 ， 那 该 就 部 门依法 申请人民法院强制拆迁 ， 则属于 人 大立 法 。涉 及 到 更具 体 的操 作 ， 司法 强 制拆 迁 ， 不 是行 政 强 制拆 迁 。 而
行政补偿制度的健全与完善
进依法行政实施纲要》 以下简称《 （ 纲要》 提出 ，要建立 ） “
健 全行 政 补 偿 制 度 ” “ 善 并 严 格 执 行行 政 赔 偿 和 补 偿 ，完 制 度 。” 这表 明 ， 立 和健 全 行政 补 偿制 度 已经纳 入 了我 建 国 法治 政府 建 设 的基 本框 架 ，并 成 为我 国全 面推 进依 法 行政 的重 要 任 务之一 。
利益 。
行政 补 偿 是与 行 政赔 偿 相对 应 的法 律 制度 ，是 指 国 家 对行 政 主体 （ 主要 是 行政 机 关 ） 法行 为造 成相 对 人 的 不
权 益损 害 予 以填 补 的制 度 。我 国 目前 的行 政 补偿 制 度散
依法给予拆迁补偿 ， 维护被征收人的合法权益 ； 征收个人 住宅 的， 还应当保障被征收人的居住条件。 具体办法由国
务 院规 定 。” 国务 院 为此 专 门 出台 了《 国有 土 地上 房屋 征
见 于单 行 的法律 、 规 中 ，０４年 国务 院 发 布 的《 面推 法 ２０ 全
收与补偿条例》 以下简称《 （ 征收与补偿条例》 ； ）三是准征
收 补偿 ， 即没 有 正 式 的 征 收行 为 ， 公 民 、 人 或者 其 他 但 法 组 织 的财 产 权 因 国家 公 权 力 的行 使 而 受 到 侵 害 时 的 补 偿 。例 如 ， 了保 护 生态 环境 ， 国 当下实 行严 格 的森 林 为 我
产在使 用完 毕或 者突 发事件 应 急处置 工作结 束后 ， 当及 应 时返还 。 财产被 征用 或者 征用后毁 损 、 失 的 ， 当给予补 灭 应
偿 。” 其他如《 人民警察法》 《 、国家安全法》 等等， 都有类似
的规 定 。
要， 可以依照法律规定对集体土地、 公民的私有财产“ 实行
房屋征收与补偿存在问题及对策研究
房屋征收与补偿存在问题及对策研究房屋征收与补偿是指政府或相关机构为了开展重大建设项目或城市改造，强制征收民居并对被征收人给予一定的经济补偿。
当前的房屋征收与补偿工作存在一些问题，需要加以解决和改进。
以下是对房屋征收与补偿问题及对策的研究。
问题一：补偿金额不合理。
目前，房屋征收与补偿存在补偿金额低估的问题，给被征收人的合法权益造成损害。
对策一：建立公正合理的补偿评估机制。
政府应制定明确的补偿标准和评估方法，遵循公平、公正、透明的原则，确保被征收人的合法权益得到保护。
对策二：加强补偿金额的调整和监管。
建立健全的异议申诉机制，对征收方案中存在的错误或不合理之处进行及时调整，并加强对补偿金额的监管，确保合理补偿的落实。
问题二：信息不对等。
在房屋征收与补偿过程中，被征收人往往无法获得足够的信息，导致不了解自己的权益和义务。
对策一：加强信息公开。
政府应主动向被征收人提供相关政策、程序和要求的信息，并建立专门的信息发布平台，使被征收人能够及时了解相关信息。
对策二：加强咨询和沟通。
建立征收补偿工作的咨询热线和咨询中心，为被征收人提供咨询服务和解答疑问，与被征收人保持密切的沟通，及时解决问题。
问题三：补偿方式单一。
目前的房屋征收与补偿主要采取经济补偿的方式，无法满足被征收人的多元化需求。
对策一：探索多元化的补偿方式。
除了经济补偿外，可以考虑提供就业机会、提供住房补贴、提供培训机会等多种方式，满足被征收人的多样性需求。
对策二：加强社会保障制度建设。
加强社会保障制度的建设，提供更全面的保障，包括医疗、教育、养老等方面的保障，以弥补补偿方式的单一性。
问题四：征收程序不规范。
房屋征收与补偿工作中，征收程序的规范性和透明度不高，容易引发矛盾和纠纷。
对策一：明确征收程序。
政府应制定明确的征收程序，包括征收通知、产权鉴定、征收决定、公告等环节，明确权责，规范操作。
对策二：加强社会监督。
建立独立的第三方监督机构，监督征收程序的合法性和公正性，接受被征收人的投诉和申诉，及时调查解决问题。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》之不足与完善
度的损失 ， 在这种类似公共利益的情况下采取征收行为 的， 因其事出突然 ， 或利益保全情势紧急 ， 应当适用更为
一
自２ ０ ０ １ 年６ 月１ ３日国务院公布《 城市房屋拆迁管
除了少数人的私利行为 ， 如果因为拆迁而侵犯 了公 民的
理条例》 以来 ， 对这一条例的争议之声就从未停息。争议 权利 ， 公民就有权提出抗议。这使得房屋拆迁制度 的构
内容主 要包括 ： 第一， 在 指导 思想上 ， 该 法规 与 宪法 和物
建意义终于回到一个法治国家应有的理念上 ， 即不再是
权法明显相左。２ ０ ０ ４ 年宪法修正案和 ２ ０ ０ ７ 年物权法 都明确指出要保护公民私有财产， 而拆迁条例第一条规
定， 该法的目的是为了加强对城市房屋拆迁的管理， 维护
为经济发展保驾护航 ， 而是为公民行使权利提供保障。
其次， 确立了“ 非公益不征收” 的基本原则。新条例确立 了“ 非公益不征收” 的基本原则 ， 将商业开发排除出行政 权力能够 介入的范围 ， 这一举措可以有效缓解 “ 拆迁时
正当程序是规范政府征收行为、 维护被征收人合法 权利的重要保障。应当说 ， 新条例对于征收行为的正当
程序方面已经有了比较完备的规定 ， 体现了公平、 公开、 民主的现代法治理念。但细究下来 ， 会发现其仍有缺失
的几点。
正？种种问题， 值得我们探讨。本文结合新的《 国有土地
上房屋征收与补偿条例》 ， 就我国城市房屋拆迁制度中存
发； 第四， 在救济机 制上 ， 该 法规剥夺 了公 民的诉 讼权 ， 其
补偿惟一主体 ， 商业开发难以再靠贿赂政府官员来获得 暴利。再次， 征收程序透明化。新条例在对社会公众意 见的征求方面得到了较大的改善 ， 对征收补偿 方案的专 家论证、 及时公布与征求民意， 让被征收人第一时间得到 准确信息； 引入听证程序 ， 在对征收补偿方案异议的情况 下， 必须组织被征收人和公共代表参加的听证会 ， 并对当 事人提出的合理要求予以采纳等。最后 ， 有效保障了救 济权利 ， 取消行政强拆 ， 由法院来制约和监督政府 ， 政府 必须依法申请人民法院强制执行， 这是对司法救济权利 的实质保障： 禁止暴力拆迁、 野蛮拆迁 ， 运用适当的行政 方式处理当事人的纠纷 ， 这是对行政救济权利的保障。
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城市房屋征收补偿制度的完善
摘要：文章探讨了城市房屋拆迁法律制度,城市房屋的拆迁许可程序,明确了政府
在城市房屋拆迁中的监督职责。
最后,文章提出了完善法律制度应遵循的一般原则,即任何一项制度的有效变革都不能让任何主体的任何利益纯粹牺牲而没有补偿,不
仅应当使制度改革的成果践行于现实,也应当使制度改革所造成的消极影响最小化。
关键词：城市房屋；征收；补偿制度；补偿原则
一、城市房屋征收补偿的法律属性
目前我国城市房屋征收补偿所依据的最权威的法律法规是2001年颁布实施的行政法规《城市房屋拆迁管理条例》和2007年颁布实施的《物权法》。
由于
《物权法》的相关规定简略且笼统，因此《城市房屋拆迁管理条例》就是实践中
城市房屋征收补偿的主要法律依据。
而从该法规的相关规定来看，城市房屋拆迁
的法律性质是模糊的，拆迁中的基本法律是纠结不清的。
房屋拆迁实际上主要牵涉三个主体之间的关系：政府、拆迁人、被拆迁人。
根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人与被拆迁人的权利义务可概括为：拆迁人和被拆迁人应该就拆迁安置补偿达成协议，拆迁人负有对被拆迁人安置补
偿的义务，享有要求被拆迁人在一定期限内搬迁的权利。
而政府则被赋予了对拆
迁的管理权，主要包括颁发房屋拆迁许可证，规定拆迁补偿办法，对达不成协议
的拆迁纠纷进行裁决，对不履行裁决义务拒不搬迁的进行强制搬迁等。
在义务方
面主要有，审查拆迁申请方递交的资料并对符合条件的发放拆迁许可证，对相关
事项予以公告，与拆迁人一起及时向被拆迁人做好宣传、解释工作等。
（一）房屋拆迁补偿协议的法律性质。
既是“协议”，就应该属于民事法律行为，体现民事法律关系，这也符合《城
市拆房屋迁管理条例》对其的定位。
然而，拆迁补偿协议却不具备一般民事法律
行为应该具备的平等自愿的基本特征。
首先，被拆迁人在是否签协议上不是完全
自愿的。
因为按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁当事人必须订立房屋
拆迁补偿协议，达不成协议的，由一方当事人申请政府裁决，不履行裁决义务的
还可以强制执行。
其次，协议的内容也不能完全体现双方当事人的意愿，因为补
偿的范围和标准都有相关规定。
（二）政府在拆迁中的法律地位。
从《城市房屋拆迁管理条例》规定的内容上看，政府应该是拆迁活动的发起者、组织者和管理者。
政府既不是拆迁人，也不得接受任何拆迁委托。
似乎房屋
拆迁就是拆迁人与被拆迁人之间的事，政府仅仅是仲裁者。
然而在实践中，政府
实际上是拆迁活动的主导者和真正决策者。
没有政府的拆迁计划，开发商就没有
拆迁他人房屋的法律依据。
政府扮演者实质上拆迁人的角色，却不承担任何法律
上的后果和责任，这是政府在拆迁中模糊地法律定位的一个缩影。
笔者认为，在
未来的房屋拆迁补偿立法中，宜将政府明确为拆迁人，以结束政府权限和责任不
对等的局面。
二、公共利益的界定
公共利益一直是城市房屋征收中的敏感问题，也是社会公众普遍关心的焦点。
关涉公共利益是公民合法所有的财产能够被强制征收的法律前提，不是出于公共
利益的需要而实施的拆迁补偿属于平等主体间的自由契约，需要绝对遵守平等自
愿的原则，只有出于社会公共利益的需要，国家才可以强制对城市房屋实施征收
并给予补偿。
因此，在城市房屋征收补偿的问题中，公共利益具有非常重要的现
实意义。
然而，就是这个重要而敏感的问题在我国的法律条文中却长期没有得到明确。
《物权法》第四十二条规定，为了公共利益的需要，依据法律规定的权限的程序
可以征收集体所有的土地和单位、个人所有的房屋及其他不动产。
然而物权法的
规定也仅仅止步于此，对于到底什么才是公共利益并没有做出具体规定。
不仅仅
是近年制定的《物权法》，在此之前的我国多部法律的行政法规虽然屡屡提及公
共利益，但没有一部法律和行政法规能够提供公共利益的权威立法定义。
因此，
公共利益的界定不得不长期借助行政机关或司法机关的自由裁量权来实现。
但在
当前我国的司法现状下，自由裁量权极易被滥用，从而损害法律尊严和公民的私权。
物权法颁布以来，社会大众寄希望的权利保障迟迟不能实现，反而是暴力拆
迁的惨剧不断上演。
一个很重要的原因就在于一些强势政府部门和开发商等利益
集团利用公共利益含义的模糊性，滥用公共利益，以牺牲私人财产为代价追求部
门利益或商业私利。
现在，这种状况有望得到改善，正在制定中的《国有土地上
房屋征收和补偿条例》通过列举的方式对公共利益做出了具体界定，这是解决城
市房屋征收问题的巨大进步。
笔者认为，在理论上，公共利益可以界定为攸关不特定大多数社会成员生存
与发展的根本福祉，并为确保社会和谐运转与发展所必需的整体利益。
常见的公
共利益包括但不限于国防、国民教育、公共卫生、公共体育、环境和自然资源保护、社会救助、公共交通、水利、能源、供暖供电供气等公共事业。
有学者认为，公共利益的核心特征有三：（1）受益主体的公共性。
公共利益必然惠及不特定多数社会成员，而与之发生冲突的私人利益则仅涉及个别成员或
少数成员利益。
（2）对个体利益的超越。
社会公共利益虽然符合全体社会成员
或大多数成员的长远利益、根本利益，但又超越单个民事主体的利益。
（3）表
现形式的多元化和变动性。
值得注意的是，政府利益未必就是公共利益，纳入政府规划的利益也未必就
是公共利益。
在现实生活中，政府利益的背后可能是部门利益或者商人私利。
另外，在最近公布的《国有土地上房屋征收和补偿条例》征求意见稿中，把国家机
关办公用房建设的需要也列为了公共利益的范围，笔者认为这是不妥当的。
三、征收补偿的相关问题
我国现行的城市房屋征收的补偿制度主要由宪法、《物权法》、国务院制定
的《城市房屋拆迁管理条例》和《城市私有房屋管理条例》等相关规定组成。
但
从总体上来说，我国现行拆迁领域内有关补偿的规定比较笼统简略，都未确定一
个权威性的且普遍适用的补偿原则与标准。
实践中，由于缺少操作标准，开发商
往往以公共利益之名掩盖商业利益之实，再加上政府利益乃至官员私人利益的掺杂，使得许多拆迁户只能得到过低的、象征性的补偿。
（一）补偿的原则。
国家基于社会公共利益的需要对市场主体的私权利进行一定的限制是必要的，但拆迁意味着被拆迁者利益的损失，从保护各类市场主体财产权的需要考虑，给
予被拆迁人充分的补偿是必要的。
目前城市房屋征收补偿制度体系均未对补偿的
原则作出明确规定，《物权法》也没有解决这一拆迁补偿中本源性和指导性的问题。
正在征求意见的《国有土地上房屋征收和补偿条例》同样没有相关的表述。
关于征收补偿的原则，目前有公平、充分、完全等理论学说。
笔者赞同充分
补偿原则，一方面，国家基于公共利益的需要对个人财产的征收在本质上是个人
在国家的强迫下，为了多数人的利益做出了特别的牺牲，多数人不应该吝啬对利
益损失者的补偿。
另一方面，充分的补偿也可以促使拆迁人合理利用土地资源。
（二）补偿的范围。
现行的立法规定的房屋拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物，并未涉
及土地使用权。
笔者认为应该明确规定对土地使用权的补偿，因为城市土地使用
权虽然为国家所有，但房屋所有人在购置房产时是为土地使用权支付了相应的费
用的，如果拆迁时不予补偿显然不合情理。
另外，自从我国允许土地使用权依法
流转以来，人们对土地使用权的价值已经有了清楚的认识，有的土地因其独特的
区位和环境优势甚至比房屋本身的价值都高，不予补偿容易产生纠纷。
（三）补偿的方式。
依照拆迁管理条例规定，房屋拆迁补偿的方式有两种，一是金钱补偿，二是
房屋产权调换。
拆迁条例规定补偿由评估机构评估。
然而由于这些规定过于原则化，在实践中并没有得到很好的贯彻，采用金钱补偿和产权调换方式补偿都存在
问题。
最典型的是将被拆迁人的房屋价格评估过低，而对置换房屋的价格评估过高，从而引发双方的冲突。
在《国有土地上房屋征收和补偿条例》征求意见稿中，对补偿的评估机构作出了更为具体的规定，明确其应为中立的第三方机构并且被
拆迁人有选择权。
这是一个值得肯定的进步，但我国当前的评估机构与政府部门
有千丝万缕的联系，如何在实践中真正贯彻这一规定仍将是待解决的问题。