蓝彩明珠整合营销传播策略

蓝彩明珠整合营销传播策略
•关于APEX：我们的客户
成都领秀别墅 长富花园 绵阳富乐城市花园 清江花园 重庆时代天骄 华西大厦 翠海庭 融信商店街 一城百年广场 台庆得意世界
武城碧云天 汇联香榭里 汇联康河骊景 重庆新东湖 重庆芳草地欧式花园 重庆九龙山庄 重庆天骄俊园 广厦经典 朝天门基良广场 留金岁月
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二、劣势点/Weakness
户型面积区间跨度大，使目标消费群的划分和销售有较 大困难； “内廊”式结构，私密性差，干扰大，且公摊面积较大； 部分复式户型结构不合理，上层无卫生间，生活不方便； 几乎所有的卫生间都是暗卫； 部分户型无景观，没有生活阳台，销售难度较大； 开发商的品牌知名度较底，影响到项目形象，令买家产 生疑虑； 一梯多户，电梯供应紧张；
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竞品分析
•详细内容参见附件1……
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结论分析
“蓝彩明珠将填补科华北路小户型社区生活的市场空白”
在科华北路区域内小户型电梯公寓市场发展偏于冷淡，这是契机； 已开盘或正在销售的楼盘体量都不算太大，易于在这一市场中塑 造本项目的小户型个性形象； 棕南俊园以办公概念推出后，销售已达60%，这证明投资概念在 本区域市场有可操作空间； 价格敏感重，在调查中我们不难发现新楼盘的价格普遍低于老楼 盘，因此我们认为在这一区域内，买家价格承受能力大致在2600 元—3000元左右，但小户型总价偏底，不属于上述价格敏感范畴； 各个楼盘的大户型的销售势头不旺； 棕南经典的小户型存量，对蓝彩明珠构不成威胁（它可以被看作 是本项目的实验品）；
区域内商业办公场所和人口的增加，为本项目的投资价值 带来新的市场；
项目体量适中，容易消化； 单纯的个人工作室或智力密集性小型公司的高档写字间仍 有较大市场。（如HomeOffice、美华Hotel等项目）
时尚的外观，符合区域内购买者的品位、心理需求； 科华北路上如此规模的小户型电梯公寓社区尚属首座； 高科技配套和优质物业服务符合本区域的业主生活形态； 个性化会所，提供了商务、休闲、运动等活动空间；
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“小投入获大利成为百姓投资准则”
亚洲金融危机的转暖，给投资市场带来新的契机； 银行利率的调整，使个人储蓄增值空间不大； 逐步规范的市场，使投资缺少了相应的机会空间； 机关企事业单位人员工资的大幅度攀升；房改政策的 逐步落实；社会福利机制的调整；老百姓个人家庭收入 增加，为小规模的投资行为奠定了市场基础； 股市的成熟带动股民投资意识向更多行业扩散； 地产投资的稳定性，被广大的老百姓们认同……
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APEX地产投资专业理念
在恰当的时间和地点 以恰当的方式 将恰当的产品
销售给恰当的顾客
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•理念阐释
•恰当的时 • 间与地点
•入市时机与姿态 •现场打包，样板
•恰当的方式
•销售控制节奏与价格 •整合营销广告与促销
•恰当的产品
•户型/配套/功能 •装修标准等
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3、区域的文化效益因素
川大学府、科技大学使科华北路具备了独特的学院派气息； 科华北路及棕南社区又是成都美食文化（火锅、川菜、粤菜 等）的重要聚集地； 科华北路能够充分享受来至棕南社区的高尚配套，以及富足 的社区人文情节；
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结论
项目地块体现出了较高的商业、投资价值； 项目地处传统的高尚居住区，周边生活配套齐全，居 家氛围浓郁；
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2020/12/1
蓝彩明珠整合营销传播策略
•关于APEX：我们的历史
1993年，作为日本APEX国际株式会社在中国大陆设立的专门营销 机构，APEX市场营销咨询有限公司在成都成立； 1997年，成都APEX广告公司成立，同年在重庆成立全资子公司重 庆APEX； 1998年，上海APEX成立； 1999年，与西安麦道联盟成立西安事务处； 2000年，与日本（北京）电通成立成都电通； 2000年，成立（成都）APEX房地产投资顾问公司。
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开发商日趋成熟，消费者同样日趋成熟； 地产营销环境更趋规范，新的营销概念、技巧层出不穷； 城市中心的扩大，令地理位置概念转变为居住文化概念； 城市道路建设（三环路、人南延线的开通）给成都及周边 城镇的地产业带来新的活力，卫星城市的住宅建设日益火暴； 产品力的塑造，造就市场产品同质化趋势明显； 价格仍然是购房者关注的焦点；
科技感强的“智能小户型” 完善的物业管理使其真正展现出“人性小户型”
品质；
项目真正展现出“小户型社区文化”的概念……
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项目SWOT分析
一、优势点/Strength
优越的地理位置
地处棕南经济圈、科技经济圈、二环路经济圈和学府经济圈内， 是先天的绝佳商业区域； 川大、科大的学府文化韵味厚重； 临接棕南社区，好又多，社区大配套完善，人气旺盛； 交通便利，科华北路、一环路、二环路构成便捷的交通网络 借“棕南富人区”之优势，娱乐、文化等休闲设施配套齐全；
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二、区域环境分析
“三大因素造就科华北路良好的生活环境和经济环境” 1、商业的发展效益因素
向东向南发展的政策调整，必将带动城东经济复苏，而作为城 东与城南交界的科华北路，其经济价值可想而知； 座享“棕南经济圈”的科华北路，其市场价值可想而知； 随着区域内写字楼（亚太、同源大厦；电脑商城、联通大厦等） 的相继落成，科华北路即将成为城南较为重要的商务活动区域； 临近科华北路的好又多超市经济，是整个棕南较为核心的零售 商业中心； 大部分写字楼裙楼和住宅沿街面多以中小铺面为主，空置率底， 同时向二环路外发展的形势良好； 写字楼及大型的商业活动场所都分布在一环路、干道和棕南社 区主要通道的沿线上；
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建筑主体
退层式的立体绿化建筑，充分解决楼间距紧密的缺陷，使室内的采 光更明亮更舒适，又增强视觉的观赏性，又使项目具备了逃离都市牢 笼的本色； 项目的整体建筑风格现代，色彩鲜艳，易于树立良好的项目形象； 拥有小户型公寓中不多见的庭院内环境； 小户型社区建筑群在科华北路尚属首座； 建筑底层架空面积达到639平方米，这样一来增加了人们公共交流 的空间面积； 解决了三股人流，一是车流；二是住宅步行人流；三是商业采购人 流及服务人、货流，使社区生活状态层次明显； 绿化率达到30.8%； 地上停车库拥有46个车位；地下停车场拥有105个车位，车位充足； 建筑采用全框架结构，户型可变空间较大； 绝大多数户型座南朝北，阳光充足……
族群特征：年龄为25—35岁之间，大学以上教育程度，月薪
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•关于APEX：我们的荣誉
1998年，获得成都市工商局评定的广告行业唯一的“成都市著名商 标”殊荣、四川省优秀策划机构； 1999年，四川省第5届优秀广告评比囊括10多个奖项； 1999年,名列全国广告100强第33位； 2000年，获得四川省工商局评定的广告行业唯一的“四川省著名商 标”称号。
•恰当的顾客
•品牌感召下的价值共识
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市场背景分析
•一、大环境分析
“新的政策动向必将带来新的发展，新的竞争与机遇并存”
WTO、西部大开发的政策性战略发展，将为成都地产大市场带来新 的 契机； 外企、国内知名地产商大规模进入，新的思路和强大的资金投入将 使成都地产市场日趋残酷； 国内经济呈现蓬勃发展之势，国民经济进入稳健增长时期，成都市 2001年第一季度GDP增长11.9％，高于全国的平均增幅； 新技术，新材料日渐得到广泛的应用；绿色生态小区深受消费者欢 迎，有关方面正在研究制定绿色生态住宅小区的技术标准；
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蓝彩明珠将填补“科华北路乃至棕南社区的小 户型出租市场空白” 蓝彩明珠还将填补“科华北路投资型小户型住 宅市场空白”
区域内楼盘大都对环境精心设计，这应该是一种居家 趋势，而蓝彩明珠如果稍微加强对环境的关注，将更是
锦上添花，注重“绿色小户型”的概念诠释
配套上的完善，网络的建设……，使其成为实用性强、
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配套及功能空间
拥有业主会所，会所面积193平方米左右； 沿街商业建筑为3130平方米左右； （备注：部分配套优势尚需提供相关资料）
•户型的设计
H、J、I型户型功能结构较为合理，紧凑； D型户型功能划分较为合理； Ee型户型功能划分较为合理，且多了一个玄关来遮挡 外部视线……
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“小户型欠缺良好的居家氛围”
户型面积过小，空间功能划分不明确，属于业主购房 过渡时期； 欠缺良好的绿化环境，容积率高，门户邻紧密，生活 空间狭窄，人性化不够； 居住层次不一（购买居住者、租赁居住者），物业管 理难度大，难以形成成熟的社区文化； 多数小户型受层高限制，空间自由创作度不够……
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2、道路的经济效益因素
三环路的修建令城市中心扩散，中心经济扩散效益将带动 城区边缘地产发展更兴旺； 南延线的贯通，给南门地带带来新的居住及商业契机； 科华北路道路开阔，交通便利，是连接市中心与城南居住 的主要经济干道；同是也是连接卫星城市（双流、华阳）的 主要通道之一，在新一轮卫星城市的发展下，它将起到主要 的经济链接作用； 科技一条街，给科华北路的地产带来前瞻的高科技涵义； 随着城市道路设施的逐步改善，科华北路到市区中心仅需 10分钟车程，而且沿途道路开阔，交通四通八达；
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三、机会点/Opportunity
交通流畅，是南门除人南延线以外的第二条经济干线，人 南延线的开通造就更多的商业契机；
科华北路附近同规模、同空间少。这部分人主要以 酒店长租形式解决住宿问题。
周边中高档写字楼星罗密布，著名的“电子一条街”人气 旺盛，为项目提供了广阔的商业机会空间；