漯河市场调研

1、建业 西城森林半岛
物业地址 漯河西城区太白山路与嘉陵江路交会处
建筑风格
新亚洲主义建 筑风格
物业类 型
别墅、高层
占地面积 306亩
建筑面 积
60万㎡
容积 率
2.2
绿化 率
40%
面积区间 主力户型
89-171平米两房/三房/四房
价格范围 别墅1.1万/㎡售罄，高层均价4300元/㎡
开盘时间
别墅2014年底开盘，高层一批2015年6月开 盘
200
169.9
107.5
100
0 2013
655.8
184.3
112.2 2014
624.8
261.5
106.6 2015
第一产业 第二产业 第三产业
漯河市产业分布以第二产业为主，占比高达63%以上，但整体呈下滑趋势。第三产业所占比重 呈稳步上升趋势。
（五）居民收入与固定资产投资
2012至2015年漯河市人均可支配收入（元）
年份
批准预售面积（万平方米） 销售面积（万平方米）
2014年 2015年
227.11 192.75
133.5 153.73
包含县城去化面积
2016年
264.8
前3季度销售面积271.4，预 计全年340。
从2014-2016年三年来房地产市场的预售和销售情况来看，2014年至2015年共批准预售面积419.86万平， 共销售面积287.2万平，高出132.66万平，供需比为1.46，库存容量大；漯河市房地产市场不考虑2014年之前 的存量数据，仅2014-2016年，已取得预售的市场存量约为684.66万方，三年去化面积为627.23万方，供需比 为1.09，基本达到供需平衡。原因是：1、购房补贴政策出台，去库存；2、彻底放开外籍人员买房按揭限制； 2、漯河市对周边周口、驻马店、舞阳、临颍等地的务工人员吸引，导致漯河市场销售形势大好；
郾城区板块：该区域大致处于沙河以北，南环以南，金山路以西，包含漯河最繁华的商圈，人口密集，配 套成熟齐全，沙河河堤风景区吸引了众多品牌开发商进驻，恒大名都、恒大御景、建业森林半岛、昌建东外滩等 项目竞争激烈；
源汇区板块：该区域大致为沙河以南，南环以南，老火车站以西，源汇区政府以东；该区域为漯河市次城 市中心，商业繁荣、各类配套完善，向西承接新城区与东区相连；新楼盘较多，其中沙河南岸吸引各大开发商进 驻，澧河北岸新开楼盘较多，长申玉、月湾湖东岸等，澧河南岸拆迁安置工作尚未进行，环境较差；该区域两河 之间被称为双龙板块，澧河以南是漯河产业集聚区，板块成熟还需要较长时间的开发培育。
漯河距郑州新郑国际机场不足一小时车程，石武高铁、京广、 漯宝(丰)、漯阜(阳)3条铁路和京港澳高速、南洛高速、107国道及5 条省道贯穿全境，构成全省重要的铁路和高速公路“双十字”交通枢 纽。
（二）城市建设和规划
（一）漯河市指标规划：规划城市性质为国家食品名城， 区域性交通枢纽城市，中原经济区重要的现代商贸物流中心， 生态宜居城市。
面积区间 多层67、95、102、124、139平；高层80— 主力户型 139平。
价格范围 多层4900元/㎡，高层均价4300元/㎡。
开盘时间
多层2014年3月底开盘，高层2015年12月开 盘
竣工时间
2016.6/17.10
交房时 间
多层已交房
配套
月湾湖、北大附中、源汇区中心医院 幼儿园、休闲公园
河南漯河市场调研报告
2016.12.4
part1：投资环境概况
（一）城市简介
漯河市位于河南省中南部，曾是“内陆经济特区”，现已被评 为“中国品牌城市”，漯河市地处河南省中南部，总地势西高东低， 境内有大小河流81条，沙、澧河横贯全境，在市区交汇后穿越市区而 过。总面积2617平方公里，辖3区2县，总人口约300万人；城镇化率 达47%，市区人口100万人。
30000 25000 20000 19136
21173
23281
24756
15000 10000
5000
47ห้องสมุดไป่ตู้7
9875
10893
城镇 11979 农村
0 2012
2013
2014
2015
漯河市12年至2015年住宅投资情况 （亿）
50
47.22
40 36.2
35.5
30
32.34
20
10
0 2012
2、月湾湖东岸
月湾湖东岸
物业地址 漯河市长江路西段源汇区政府正对面
建筑风格 --
物业类 型
多层、高层
占地面积 110亩
建筑面 积
17万㎡
容积 率
2.07
绿化 率
38%
共1400户。多层为12栋9层，共396户，一层带停车位和带院均 价7700元/㎡，只带院的6600元/㎡；洋房于2013年开始销售，均 价3800元/㎡，剩余中间5栋139平多层产品停止销售，等到2017 年开始推售，其中部分楼栋要做工程抵押；月均去化12套；高层 为4栋18层，600余户，基本去化完毕，剩余部分139平及80平产 品，月均去化20套。
银行政策放宽，放宽了非户购房限制，四大行和邮政储蓄与银行都可为非户籍购房者 提供办理按揭服务。
其他方面，如首付比例方面，根据各楼盘而有所差异。当前整体同各地政策一样，未 有新政策出台。
part2：房地产市场概述
一、市场环境
根据漯河市行政区域划分、未来城市发展规划，房地产开发项目分布状况，漯河房地产市场主要划分为郾城 区、邵陵区、经济技术开发区、西城区、源汇区板块。
目前来看，已经步入发展快车道的漯河房地产市场正处于平稳上升期，在未出台紧缩政策的前提下，供 需量会继续稳步小幅度升高，供货量会逐渐高出去化量 ；小楼盘林立，烂尾楼较多，市场实际库存较大。
三、发展趋势
经过对漯河市房地产市场的调研，对漯河市房地产市场未来4年内的发展趋势作以下预判： 1)西城区和源汇区板块内土地投放量增大，区域内项目竞争日趋激烈；市场竞争焦点会由郾城 区板块继续向西城区（主要）和源汇区板块转移，但市场对澧河两岸的认可度依旧需要时间培育； 西城区板块土地基本出让完毕，新项目会在近一年内分分入市。 2) 市场上高层产品同质化较为严重，追求南北通透的120平米左右的户型将在市场上走俏；别 墅产品相对稀缺，市场对别墅价格接受程度在13000元/㎡以内，并对开发商品牌影响力和实力提出 更高要求，去化周期较长；高品质，价格合理、凸显差异性的洋房产品会获得较高的市场认可。 3) 户型面积115㎡-135㎡将依然为市场主流户型面积；板式或连廊式，户户南北通透，两卧朝 南的高层格局产品将越来越被市场接受。 4) 2016年，全市新建商品房住宅均价3809元/㎡，西城区、两河之间的双龙板块典型楼盘普通 商品房最高价格在4400元/㎡浮动。 5)源汇区产业集聚区基础设施会在2年内进一步完善，相关配套规划、建设相对缓慢，市场认 可度依旧有待提高。 6) 市场更加看重品牌和产品，对开发商开发实力要求越来越高，项目现金流压力增大。
二、西城区各项目品质普遍较好，配套完善，普遍定价要低 于郾城区，主要吸纳周边县乡镇和部分市区客户，距离交付3-8 个月，去化速度较为稳定，此部分标杆项目月均去化30-50套左 右，均价在3800—4600元/㎡；
三、现存现房销售项目均为去化剩余房源，西城区土地开发 基本结束，未来两年建业二期、水投西溪花园、长申玉等项目将 会入市，竞争更加激烈。
配套优越 人民医院，博物馆，图书馆，北大附中，实验幼儿园，
实验小学，体育场等等
4、畅园国际
畅园国际
物业地址 漯河市西城区太白山路与月湾湖东路交汇处
60万㎡
容积 率
2.2
绿化 率
40%
面积区间 主力户型
89-171平米两房/三房/四房
价格范围 别墅1.1万/㎡售罄，高层均价4600元/㎡
开盘时间
别 墅 2014 年 底 开 盘 ， 高 层 一 批 2015 年 6 月 开盘
竣工时间 2017年
交房时 间
预计2017年
社区配套
2.4万㎡滨河商业街、2100㎡建业小哈佛幼 儿园
一期二批2016年7月16日开盘，推售300多套，销售200多套， 一期剩余高层约200套，别墅5套。月均去化50套。
别墅10栋，均是4层结构，290-410平，共49套，均价1-1.2万， 2014年12月14日开盘，凭借建业品牌和当时产品的稀缺，开盘去 化60%，剩余别墅于2015年8月29日开盘，基本去化完毕。
西城区板块（高铁片区）：该板块是漯河目前最炙手可热的区域，新区各类配套在市政府近几年的大力支 持下逐步完善。随着区域的成熟和配套的逐步完善，区域内房地产市场也将日趋成熟，将会愈加吸引购房群体前 来置业。
漯河城区面积不大，但房地产市场呈现出明显的区域特点；楼盘林立，数量庞大，竞争激烈。
二 市场供求
2013
2014
2015
漯河市人均可支配收入持续增长；漯河市近几年住宅投资在2014年达到峰值，但整体呈下降趋势，原因 是2015年以前，市场库存量过大。
（六）政策支持
漯河市房地产政策现状：
自2015年9月16日至2016年2月29日每平米补助200元，2016年3月1日至8月31日每平方 米补助100元，导致漯河市前三季度去化面积与2015年全年去化面积持平，当前，购房补贴 政策结束；
part3：区域代表性项目分析
漯河市东西长，南北窄，市主城区楼盘众多，据不完全统计， 主城区楼盘大约有100个（不包含手续不全，违章经营的项目）。 地块项目竞品主要分布在澧河以北的西城区板块，澧河以南没有 正规商品房项目。经过初步对漯河市市整个市场项目的摸排，在 售楼盘分为以下几种情况：
一、本地和外来品牌开发商较多，恒大、建业、昌建、坤恒 等；
竣工时间 2017年
交房时 间
预计2017年
社区配套
2.4万㎡滨河商业街、2100㎡建业小哈佛幼 儿园
公共配套
站前商业区、1.2公里水街、北大附中等学 校、公园等
建业 西城森林半岛
物业地址 漯河西城区太白山路与嘉陵江路交会处
建筑风格
新亚洲主义建 筑风格
物业类 型
别墅、高层
占地面积 306亩
建筑面 积
公共配套
站前商业区、1.2公里水街、北大附中等学 校、公园等
整体规划共3472户，一期约900户。项目共分三期开发，一期产 品为别墅及高层住宅。89-171㎡高层，均价4600元/㎡。项目 2014年年底入市（约10月份），一期一批2015年6月开盘， 均价 约4300-4400，推售300多套，销售200多套； 去化约300套。
19#4层20户别墅，240—380平，老板去化几套外，边户联排 别墅去化较为理想，中间部分房源在售；均价13000元/㎡。
位置好，源汇区政府对面；项目信誉较好，结合政府，借助公益 举办活动，进行蓄客销售；但是洋房产品品质不高，景观绿化较差， 影响销售。
3、天润滨湖国际
天润滨湖国际
物业地址
长江路与太白山路交会处（高铁站向东600 米路南）
项目依托新区优势配套资源，定位刚需，首次开盘价格为3800 元/㎡，打开市场，后期逐步拉高价格，但低于建业价格分流客户， 产品户户送面积，附加值高。
价格范围 高层均价4200元/㎡。
开盘时间
多层2014年3月底开盘，高层2015年12月开 盘
交房时间 2017年5月
月湾湖，月塘湾，澧河，高铁站，金融中心，漯河第一
（二）城市建设和规划
由于近几年漯河市政府大力支持西城区建设，各项配套学 校、医院、市政机构、商业中心、景观休闲区等设施逐步完善， 已成为漯河市发展焦点地区。
（三）生产总值 漯河市经济总量上虽然排名靠后，但近几年增长幅度都位于省内前列，达到9%
（四）产业比重
700
600
584.1
500
400
300
项目特色 -湖景房
物业类 型
高层，写字楼
占地面积 120亩
建筑面 积
40万㎡
容积 率
2.5
绿化 率
40%
面积区间 高层86—140平，其中114—138平占比约 主力户型 50%。
共800余户。一期4栋楼2015年7月开盘，目前已去化完毕；二 期5—11号楼2016年7月开盘，开盘去化60%，月均去化50套，目 前剩余少量两房和大面积产品，均价4200元/㎡。
指标名称 市域地区生产总值（亿元） 市域人均生产总值（元） 市域年末总人口（万人）
城镇化水平（%） 中心城区人口（万人）
2020年目标值 1900 66000 288 60 95
2030年目标值 4000
134000 300 70 120
（二）总体空间布局规划：市域空间结构：“一中心两 组团”；中心城区：市域工业研发中心、产业综合服务中心及 高新技术产业核心区；临颍组团：休闲食品制造基地、农副产 品加工基地、休闲文化旅游区。舞阳组团：盐化工产业基地、 新型工业基地。