(房地产项目规划)房地产的规划设计

房地产开发项目的规划设计

一、房地产开发与城市规划的关系

（一）房地产开发与城市规划的内涵、性质及其相互关系

城市规划是为实现一定时期内城市发展的目标和各项建设而预先进行的综合部署和具体安排行动步骤，并不断付诸实施的过程。城市总体规划是从宏观上明确城市的性质、规模和发展方向，从空间上确定城市布局结构和土地使用功能以及道路交通和市政基础设施网络，是城市发展的总框架、总蓝图。详细规划是总体规划的深入，是对各项建设的综合部署和具体安排，是指导城市中某一区域进行当前开发建设的依据和蓝图。与房地产开发关系密切的是城市总体规划和详细规划（包括控制性详细规划和修建性详细规划）。

房地产开发是指按照城市规划和社会经济发展的需要，对土地和地上建筑物、构筑物及城市基础设施等进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。其内容包括从立项、规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建造、工程竣工验收、经营销售、交付使用直至物业管理的全过程。房地产开发的形式有多种：按开发的对象（客体）而言，可分为土地开发、房屋开发和房地产综合开发；按开发的主体而言，有独资、合资、个人三种开发形式；按开发的区域划分，有新区开发和旧区（旧城区更新改造）开发；按开发的规模划分，有单项开发和成片集中开发。无论哪种开发形式，房地产开发都是具有高投入、高风险、高回报的行业。

城市规划的编制、实施和管理一般由规划设计院和规划管理部门完成，它们是政府的职能部门，所以，就其性质而言，城市规划是政府行为。这一行为结果要求能反映城市中全体公众的意志，维护公共利益，保障公民和法人的合法权益，促进城市的全面发展。房地产开发主要是由房地产开发公司来承担，其性质是企业行为。这一行为目标主要是追逐利润最大化，即克服房地产开发项目周期长、投资长、风险高的不利因素，以期获得最大的收益。

由于城市规划和房地产开发内涵、性质不同，在编制城市规划和进行房地产项目开发的过程中，各自考虑问题的侧重点也不同：从发展战略方面看，城市规划侧重于从宏观的角度分析城市的发展条件，确定城市的发展方向，而房地产开发则多从微观的角度考虑企业的发展；从时间上看，城市规划侧重考虑长远的和远景的效果，兼顾近期的发展，而房地产开发更注重近期的效果；从空间上看，城市规划注重整体的空间结构组织和各类用地功能的配置，而房地产开发则多从局部考虑项目的区位选择；从效益看，城市规划注重研究经济效益、社会效益和环境生态效益的相互统一，侧重研究降低社会边际成本，提高整体综合效益，而房地产开发更关心开发项目、开发宗地或企业经济效益；从信息反馈角度看，城市规划侧重听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要，而房地产开发侧重搜集市场信息，适应市场的需要。

归纳以上分析，城市规划与房地产开发是宏观与微观、整体与局部、长期与短期的关系，是后者应服从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的关系。但是，不能否认，因两者的侧重点不同，必然会产生矛盾的一面，若处理不当，就会给城市建设与发展带来问题。

（二）城市规划对房地产开发的影响及约束

房地产的开发和经营管理活动绝大部分都是在城市范围内进行的。所以说，房地产开发的每一个环节都要受城市规划的影响和约束。为此，开发商不仅要全面了解某个城市的规划意图，掌握城市规划的各项控制指标，还要正确处理两者的关系，使房地产的开发少走弯路，取得事半功倍的效果。

1.城市规划对房地产开发经济效益的影响。为了使一个城市的经济、社会、环境效益统一和谐，城市规划往往通过一些控制指标实现这一目标。其中与房地产开发关系最密切能是对城市土地开发强度的控制。

反映城市土地开发强度的指标通常有三个，即建筑密度、建筑高度和建筑容积率。容移率综合了前两者的内容，直接反映一块土地上的建筑容量，因此受到城市规划师和房地产开发商的广泛重视。

在房地产开发活动中，开发商总是追求利润最大化，争取收益和支出的差额最大。根据经济学中边际收益（成本）递减（增）的原理，房地产项目的收益和支出的状况随土地开发的强度变化而变化。假定在一块面积和建筑密度都已明确的土地上，建设楼字的边际收益和边际成本随楼层和容积率的提高，将产牛变化：据天津市的调查，三、四层房价最高；此外二、五层与一、六层各属一档，商品房价相差10％～2 0％；但三、四层的单方成本却比仅仅建一、两层的件宅要低。当楼房超过一定层数后，由于建筑本身的设施投资大幅度增高，高层楼宇的基础和支撑结构费用增多，勘察设计的成本加大，而且建设周期长，贷款利息增加，整个投资的成本和风险愈来愈高。由此分析，选择和确定合适的容积率对房地产开发项日的投资回报将产生较大的影响。因此，城市规划确定的建筑容积率，应在保证环境、社会效益的前提下，寻求充分发挥土地经济效益的最佳建筑容积率的范围。

2.房地产开发必须符合城市规划。我圈城市规划法规定，城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。为此，城市规划管理部门通过建设用地规划许可证等措施，对包括房地产开发在内的各项建没进行有序有效的管理。具体办法如下。

（1）关于项日选址意见书。由城市管理部门建议的关于项目选址意见书是房地产开发申报立项时必须具备的文件之一。建设单位存进行项目可行性研究时，要接受城市规划行政主管部门关于项目选址的规划指导，审批任务设计书时应当尊重选址意见书。

（2）建设用地规划许可证。是城市规划主管部门根据开发单位，或有关机构的用地申请以及规划和建没项目的用地需要，确定用地位置、面积、界限的法定凭证。房地产开发单位凭借建设用地规划许可证，才能到土地管理部门申请开发建设用地，办理土地征用划拨或出让手续。

（3）建设工程规划许可证。这是核准工程设计、施工图纸是否符合城市规划并准予施工的法定凭证之一。只有在取得建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、土地使用权证和其他有关文件后，房地产项同才能破土动工。

（4）临时建设用地规划许可证和临时规划许可证。这和永久性开发建设用地的申请、审批程序类似，是对于因施工材料堆放、运输、架设地上线路、铺设地下管线、进行地下工程建设和地质勘探等需要临时占用土地所核发的法定凭汪，这类用地必须在规定期限内予以收回。

3.开发商在规划设计阶段的职责。一个项目的规划设计，往往需要委托某设计单位完成，但这并不等于开发商不介入这一活动，相反，开发商必须组织并参与整个规划设计的研究和论证，以便规划设计更加合理、更加切合当时当地的实际情况。开发商主要完成下列协调、管理的工作。