别墅项目营销策略报告
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个体经济占税收总量的约 1/4，成为城市税收重要来源。
大量村办企业、乡镇企业转为私营， 使得私营经济在张家港获得迅速发 展。
城市定位
张家港－典型的新兴工业型城市
乡镇包围城市，以制造业为代表的工业在城市经济中占绝对优势
城市定位
长三角地区重要的制造业基地 江苏省重要的滨江工业基地 苏锡常都市圈内重要的保税物流中心
二零零八年七月十五日
致：张家港省级经济技术开发区
“南湖苑”营销策略性 提案
上海上实置业投资咨询有限公司 2008年7月15日
第一章：宏观环境
第二章：市场研究
第三章：项目认知
核
第四章：价格定位
心
第五章：项目定位
导
读
第六章：销售时机
第七章：推广主题
第八章：营销策略
第九章：内部客户
第一章 宏观环境
Macroeconomic environment
城市规划
城区规划格局小，沿城市界面向外顺 延发展，未形成新城跳跃发展；
城市规划缺乏大规模引擎支持，除城 西新城板块规划较清晰完整、暨阳湖 板块有一定规划外，其他区域均缺乏 较完整规划。
商业格局极其简单，除步行街外几乎 无其他商业节点，城西购物公园成形 尚需时日；
板块 板块定位 板块引擎 板块优势
从常熟和江阴各划出数个公社，成立沙洲县
1986年 张家港市
撤销沙洲县，成立张家港市，成为苏州县级市之一。
与常熟、吴江等城市相比，缺乏历史与商业文化积淀，城市格局简单。
城市空间结构－－一城、双核、五片
城市格局
“一城”－－张家港。 “双核”－－杨舍城区、金港城区，主要的居住和公共服务中心。 “五片”－－杨舍城区、金港城区、锦丰片区、塘桥片区、乐余片区。
2
张家港作为长三角经济圈腹地、国家中西部发展战略及江苏沿江开发港口的重 要城市，张家港正处于新的一轮的城市发展建设中.
3
张家港作为沿江城市发展的重要枢纽及天然港口资源，有着较强的经济基础与较 强的城市发展空间。
4
张家港城市竞争力不断加强，高端商品的消费比重将逐步增加，别墅消费层也将 不断扩大。
第二章 市场研究
Market Research
房地产市场——发展
张家港房地产市场－调整期向成熟期过渡
开发量下跌，需求量与均价上升，产品品质提升。
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
住房市场化
张家港－典型的长三角区域县级市
经济实力强劲，外向型经济特征明显，私营经济发达。
城市区位
江阴 常州
张家港
无锡、苏州
常熟太仓
上海
沿海和长江两大经济开发带交汇处 ； 长江沿线最大的国际性贸易商港，中国最大的内陆港口； 全国唯一的内河港型保税区：江苏省张家港保税区和张家港保税物流园区。
整体经济情况
锦丰片区
现代“钢城”，冶金、电力、新型建材等大型企业 生产、科研基地。到2020年，规划建设用地26 平 方公里，人口20万人。
塘桥片区
现代“纺织城”，轻工、纺织、劳动密集型 加工业基地。到2020年，规划建设用地 26.5平方公里，人口22万人。
乐余片区
生态水乡，东部生态保护区，现代生态农业 示范区、生态观光景区，适度发展冶金、轻 型机电、体育器材类工业。也可作为张家港 未来发展的战略备用地。到2020年，规划 建设用地15.5 平方公里，人口13万人。
杨舍城区
全市行政、经济、文化中心，全市生活、生产服务 中心，高新技术产业基地。将发展成为自然环境优 美、文化艺术气息浓郁、人与自然高度和谐、最适 宜人居的城市。到2020年，规划建设用地63 平方 公里，人口55万人。
金港城区
长江重要港口，长江三角洲物流中心之一，大型化 工基地。重点发展物流、化工等临港型产业。到 2020年，规划建设用地40平方公里，人口32万人。
港口保税区 化工
外来企业 物流
钢铁铸造业
市区
棉纺业
定位分布
城市外围以制造业为主的企业成为城市经济的主要来源，商业、服务业 的活跃程度远不如工业，一定程度上影响了城市与人口的进一步扩容。
城市发展及规划
张家港－经济发展大于城市发展
与经济发展相比，城市规划相对滞后，城区格局小，城市框架未拉开
1962年 沙洲县
亿111元0121234567890000000000000000000000000
生产值 第一 第二 第三
03年 475.06
11.1 299.91 164.05
04年 576.2 12.38 370.63 193.1
05年 705 11.69 453.31 240
06年 841 12.48 542.54 286.6
城市第二、三产业发展迅 速，工业化水平由初期的 初级阶段进入工业的中期 重要阶段。
私营经济
250
225
200
175
150
125 100
75
50
Fra Baidu bibliotek
25
3.99
0
2000年
223.63
2007年
27.6
私营经济企业年 总产量(亿元)
72.4
72.4
27.6
个体经济入库税收 其他税收
私营经济在7年间获得了近56 倍的增长，私营经济成为城市 经济发展的重要推动力；
07年 1050.02
13.03 669.43 367.56
县(市)
张家港 常熟 昆山 吴江 太仓
2007年5城市经济指标比较
规模以上产值
财政收入
累计
±%
累计
±%
2060.15
25
194.58 42.7
1613.75 31.2
125
34
2834.03 27.9 201.8 38.3
1529.99 28.3 84.02 27.8
774.4
36.7
66
33.5
地方一般预算收入
累计
±%
83.98 42.2
60
38.7
85
35.2
38.28 31.5
28.33 32.7
2007年已突破1000亿元。
经济稳步发展，与其他同 级城市相比，仅次于昆山， 远高于常熟；
2007年生产总值已突破 1000亿元，全市人均生产 总值11.95万元；
城中心板块 城北板块 城东板块
城西板块
暨阳湖板块
商业中心
商务行政中心
城市居住区
张家港新城 新的商业、行政中心
滨湖生态高档居 住区
步行街
行政中心
梁丰生态园 购物公园、行政中心
暨阳湖公园
中心区，配套齐全 性价比，价格低洼
价格低洼
新城规划，配套齐全， 暨阳湖独一无二
发展潜力大
的生态环境
宏观环境总结
1
张家港市经济快速增长，第三产业比重提升，居民可支配收入及城市人口稳步增长。
大量村办企业、乡镇企业转为私营， 使得私营经济在张家港获得迅速发 展。
城市定位
张家港－典型的新兴工业型城市
乡镇包围城市，以制造业为代表的工业在城市经济中占绝对优势
城市定位
长三角地区重要的制造业基地 江苏省重要的滨江工业基地 苏锡常都市圈内重要的保税物流中心
二零零八年七月十五日
致：张家港省级经济技术开发区
“南湖苑”营销策略性 提案
上海上实置业投资咨询有限公司 2008年7月15日
第一章：宏观环境
第二章：市场研究
第三章：项目认知
核
第四章：价格定位
心
第五章：项目定位
导
读
第六章：销售时机
第七章：推广主题
第八章：营销策略
第九章：内部客户
第一章 宏观环境
Macroeconomic environment
城市规划
城区规划格局小，沿城市界面向外顺 延发展，未形成新城跳跃发展；
城市规划缺乏大规模引擎支持，除城 西新城板块规划较清晰完整、暨阳湖 板块有一定规划外，其他区域均缺乏 较完整规划。
商业格局极其简单，除步行街外几乎 无其他商业节点，城西购物公园成形 尚需时日；
板块 板块定位 板块引擎 板块优势
从常熟和江阴各划出数个公社，成立沙洲县
1986年 张家港市
撤销沙洲县，成立张家港市，成为苏州县级市之一。
与常熟、吴江等城市相比，缺乏历史与商业文化积淀，城市格局简单。
城市空间结构－－一城、双核、五片
城市格局
“一城”－－张家港。 “双核”－－杨舍城区、金港城区，主要的居住和公共服务中心。 “五片”－－杨舍城区、金港城区、锦丰片区、塘桥片区、乐余片区。
2
张家港作为长三角经济圈腹地、国家中西部发展战略及江苏沿江开发港口的重 要城市，张家港正处于新的一轮的城市发展建设中.
3
张家港作为沿江城市发展的重要枢纽及天然港口资源，有着较强的经济基础与较 强的城市发展空间。
4
张家港城市竞争力不断加强，高端商品的消费比重将逐步增加，别墅消费层也将 不断扩大。
第二章 市场研究
Market Research
房地产市场——发展
张家港房地产市场－调整期向成熟期过渡
开发量下跌，需求量与均价上升，产品品质提升。
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
住房市场化
张家港－典型的长三角区域县级市
经济实力强劲，外向型经济特征明显，私营经济发达。
城市区位
江阴 常州
张家港
无锡、苏州
常熟太仓
上海
沿海和长江两大经济开发带交汇处 ； 长江沿线最大的国际性贸易商港，中国最大的内陆港口； 全国唯一的内河港型保税区：江苏省张家港保税区和张家港保税物流园区。
整体经济情况
锦丰片区
现代“钢城”，冶金、电力、新型建材等大型企业 生产、科研基地。到2020年，规划建设用地26 平 方公里，人口20万人。
塘桥片区
现代“纺织城”，轻工、纺织、劳动密集型 加工业基地。到2020年，规划建设用地 26.5平方公里，人口22万人。
乐余片区
生态水乡，东部生态保护区，现代生态农业 示范区、生态观光景区，适度发展冶金、轻 型机电、体育器材类工业。也可作为张家港 未来发展的战略备用地。到2020年，规划 建设用地15.5 平方公里，人口13万人。
杨舍城区
全市行政、经济、文化中心，全市生活、生产服务 中心，高新技术产业基地。将发展成为自然环境优 美、文化艺术气息浓郁、人与自然高度和谐、最适 宜人居的城市。到2020年，规划建设用地63 平方 公里，人口55万人。
金港城区
长江重要港口，长江三角洲物流中心之一，大型化 工基地。重点发展物流、化工等临港型产业。到 2020年，规划建设用地40平方公里，人口32万人。
港口保税区 化工
外来企业 物流
钢铁铸造业
市区
棉纺业
定位分布
城市外围以制造业为主的企业成为城市经济的主要来源，商业、服务业 的活跃程度远不如工业，一定程度上影响了城市与人口的进一步扩容。
城市发展及规划
张家港－经济发展大于城市发展
与经济发展相比，城市规划相对滞后，城区格局小，城市框架未拉开
1962年 沙洲县
亿111元0121234567890000000000000000000000000
生产值 第一 第二 第三
03年 475.06
11.1 299.91 164.05
04年 576.2 12.38 370.63 193.1
05年 705 11.69 453.31 240
06年 841 12.48 542.54 286.6
城市第二、三产业发展迅 速，工业化水平由初期的 初级阶段进入工业的中期 重要阶段。
私营经济
250
225
200
175
150
125 100
75
50
Fra Baidu bibliotek
25
3.99
0
2000年
223.63
2007年
27.6
私营经济企业年 总产量(亿元)
72.4
72.4
27.6
个体经济入库税收 其他税收
私营经济在7年间获得了近56 倍的增长，私营经济成为城市 经济发展的重要推动力；
07年 1050.02
13.03 669.43 367.56
县(市)
张家港 常熟 昆山 吴江 太仓
2007年5城市经济指标比较
规模以上产值
财政收入
累计
±%
累计
±%
2060.15
25
194.58 42.7
1613.75 31.2
125
34
2834.03 27.9 201.8 38.3
1529.99 28.3 84.02 27.8
774.4
36.7
66
33.5
地方一般预算收入
累计
±%
83.98 42.2
60
38.7
85
35.2
38.28 31.5
28.33 32.7
2007年已突破1000亿元。
经济稳步发展，与其他同 级城市相比，仅次于昆山， 远高于常熟；
2007年生产总值已突破 1000亿元，全市人均生产 总值11.95万元；
城中心板块 城北板块 城东板块
城西板块
暨阳湖板块
商业中心
商务行政中心
城市居住区
张家港新城 新的商业、行政中心
滨湖生态高档居 住区
步行街
行政中心
梁丰生态园 购物公园、行政中心
暨阳湖公园
中心区，配套齐全 性价比，价格低洼
价格低洼
新城规划，配套齐全， 暨阳湖独一无二
发展潜力大
的生态环境
宏观环境总结
1
张家港市经济快速增长，第三产业比重提升，居民可支配收入及城市人口稳步增长。