浅谈城市土地经济学论文

浅谈城市土地经济学论文

[摘要]社会主义市场经济的建立，使城市建设和发展进入了一个新的阶段，运用市场经济手段，促进土地市场的发展，对构成城市空间和城市功能载体的各种资源、资本进行聚集、重组和市场化运作，才能实现城市发展资金运作的一种良性循环的态势。经营土地是经营城市的核心和关键，是提高城市综合竞争力的战略选择。所以，把握和运用好土地经济和经营城市发展的规律是经营城市发展的必由之路，城市要经营好，就必须先经营好土地。

[关键词]城市发展土地经济良性循环

[中图分类号]F29 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349(2013)05-0127-02

随着我国市场经济的不断完善，经济体制改革的不断深入，城市经济的发展由原来的计划经济转为市场经济，并逐步与国际经济运行方式接轨。同时，土地经济理论已经成为经济和社会管理科学的重要内容。市场经济是以市场作为资源配置主要手段的经济运行方式。它要求城市的发展必须以城市经济的发展来管理城市，这是城市发展管理理念上的一次再提高。而经营城市正是在这种市场经济的推动下形成的。所谓城市发展与土地经济的关系，也就是土地经济与市场经济的关系。

在经营城市的发展中，市场经济是利用市场机制的作用、运用价格信号，引导人们把有限的资源配置到社会最需要的、使用效率最高的生产单位上去的一种经济运行方式。而土地经济是人们依据经济观点或运用经济学原理研究，解决如何分配和利用土地为人类生产、生活服务，研究社会经济的发展与土地的关系及因利用土地作为财产和收入来源时所发生的人与人的关系。

通过多年的实践人们发现，土地经济和市场经济在经济理论上具有四个共同的基本属性：一是中枢性。市场上联最高经济调控中心，下联企业和每个经济细胞。市场参数是宏观决策的基本依据，市场信号是企业决策的重要基础。整个经济运

行，其一要以市场为中枢而开展，没有了市场的元素，经济活动将难能存在和发展;其二是利用土地在地域上的特殊性带来经济上的效益，处在不同地域的土地具有不同的经济价值;二是资源配置的基础性。无论是土地经济还是市场经济，都要靠市场的需求来推动。即通过需求信号，由千百万个经营者根据自己的经营需求做出决定，通过生产要素的自由流动来实施。价值规律发生作用的环境和条件需要通过供求关系的变化来体现，生产要素的流动和资源优化配置，要通过价值规律进行调节与分配，市场是价值规律发生作用的基础，它控制着市场经济的平衡，控制着土地价格的平衡。三是竞争性。市场就是战场，竞争是市场经济的突出特点，同时也是土地经济的突出特点。竞争对商品当事人既是动力又是压力。平等竞争的条件是通过市场的不断完善和发育来实现的，市场竞争以严酷的损益，激励劳动者千方百计地提高劳动效率，迫使经营者不断地采用最新技术和经营管理。使得整个市场经济位于一种良性的发展态势，使得土地利用率达到最大量化。四是开放性。市场是向所有商品生产者、经营者、购买者开放的，是向不同企业、向国内外开放的。开放是发展商品经济的要求。只有开放才能搞活市场，才能使市场经济的发展与时事需求并行，使一个城市的发展不时地站在一定的高度上向前发展。而土地正是在经营城市发展过程中不可缺少的重要因素，是开放性经济中招商引资的一种手段。

无论是土地经济还是市场经济，两者的关系是密不可分的，是相互影响、相互作用的。市场经济如何发展直接影响着土地在市场上的价格，直接体现土地利用率及土地在区域上的等级划分。然而，土地经济中土地价格的高低，也直接体现该城市经济发展的层次，在土地经济中土地如何合理分配上和供求关系上，直接影响着该城市的房地产价格，影响着一些与房地产相关企业的发展，当然也影响着地域经济的运行和发展。

土地是人类生存的基础，是人类生产和生活中不可缺少的生产要素，在经济发展和社会进步中起着重要的作用。在不同的历史时期，不同的经济政策及市场的需求都影响着土地经济中土地管理、土地利用、土地分配的问题。在计划经济时代，土地作为一种自然资源，其配置形式主要是由行政划拨，服从服务于经济建

设的需要。随着城市经济的全面发展，在市场经济的推动下，土地经济的概念在地位上和作用上得到显化，土地管理已经成为经济和社会管理的重要日程，使土地作为一种资源来管理，充分体现了国家作为土地所有者的身份。目前，我国各地区实行土地收购储备，并实施土地的招标拍卖，形成了政府垄断土地的一级市场，这正是在市场经济的推动下所形成的一种管理手段。这种管理手段对市场经济的发展能够起到一定的平衡作用。其作用表现在：一是能够盘活城市的存量土地;二是为城市建设融资;三是控制房地产盲目开发，稳定房地产市场价格，四是通过对企业的收购补偿可以使下岗职工的生活得到保障;五是对失去土地的农民做了妥善的安置。前些年由于城市要发展对土地的需求量就增大，政府对土地的利用和开发又不能实行一定的控制，形成一种多渠道供地的形势。这样就造成很多开发企业在这种形势下大量屯积土地，以求得在土地上获得利润，在高额利润的诱惑下，房地产公司蜂拥而上，盲目开发，造成大量房屋积压，这边房屋还没有销售出去，那边又在搞开发，形成房地产市场的膨胀式恶性循环，严重扰乱了土地市场。所以，要经营好城市土地城市政府必须遵循市场规律，用市场机制配置土地资源，提高经营城市土地的艺术，降低经营城市的成本，保证土地市场的公开、公平、稳定运行，促进城市经济可持续发展。

实践证明，调整好土地经济与经营城市之间的关系是城市发展的关键。在探索的过程中，必须遵循马克思主义的经济学原理，遵循从实践到认识、从认识到理论、从理论再到实践的原则。几年来，通过我国各地方利用土地搞发展的实践可以明确看到，经营土地和经营城市在实践中具有强大的生命力和无穷的潜力。特别是当前国家发展小城镇建设的决策，将农民集中居住，既拉动了城镇经济的发展，又使土地达到了最大限度的利用。这一决策将成为推动我国经济发展伟大实践中新的里程碑。

还应清楚地看到，社会主义市场经济的建立，使城市建设和发展进入了一个新的阶段，运用市场经济手段，促进土地市场的发展，对构成城市空间和城市功能载体的各种资源、资本进行聚集、重组和市场化运作，才能实现城市发展资金运作的一种良性循环的态势。经营土地是经营城市的核心和关键，是提高城市综合

竞争力的战略选择。所以，把握和运用好土地经济与把握和运用好经营城市发展的规律是经营城市发展的必由之路，城市要经营好，就必须先经营好土地。只有经营管理好土地，城市政府才能更好地履行建设和管理城市的职能，才能使经营城市的发展获得更为合理的空间和更加雄厚的物质基础。

【参考文献】

[1]刘文俭，张传翔.土地资源的节约集约利用与城市经济的持续稳定发展.现代城市研究，2006(5).

[2]汤世华，樊风雷.土地利用变化的遥感监测及其与经济发展关系的研究以增城市1998-2003土地利用为例.农业现代化研究，2005(5).

[3]朱莲，张文科，陈龙高.镇江城市土地利用与经济发展，合作经济与科技，2008(19).

《镇江城市土地利用与经济发展》

提要本文以镇江1997～2006年土地利用变化及市区经济发展相关数据为基础，结合运用spss统计软件建立数理统计模型，定量分析两者之间的关系。结果表明：镇江城市土地利用与经济发展存在一定的相关性，建设用地与地区生产总值、第三产业产值、人均可支配收入呈显著正相关性，与一二产业产值呈负相关性，对外交通用地、居住用地与固定资产投资存在显著正相关性，绿地与地区生产总值、三产产值存在显著正相关性。

关键词：经济发展;土地利用;镇江

中图分类号：F293文献标识码：A

土地是人类赖以生存和发展的基础。土地作为人类生产生活中不可或缺的重要资源，其有限性和不可再生性要求我们必须对其进行合理有效的利用。土地利用变化体现了人地相互作用的主要过程，区域经济发展要以土地资源的合理利用为重要支撑，土地利用类型与结构差异影响和制约着区域经济的发展格局。近年来，随着镇江城市化和工业化进程的加快，人们对建设用地的需求逐年增加，土地矛盾日益突出，本文对近十年镇江市土地利用情况与经济因素进行分析，意在找出其中存在的关系，为镇江市土地利用的优化和经济发展提供参考。

一、镇江概况

镇江市位于江苏省长江三角洲，长江下游南岸，地处长江与大运河交汇处。全市土地总面积3，854.11km2，占全省土地总面积的3.76%。其中，市区1，082km2。镇江属北亚热带南部季风气候区，四季分明。全市土地面积中丘陵、山地占51.1%，圩区占19.7%，平原占15.5%，水面占13.7%。全市河流60余条，除长江干流外，全市还兼跨太湖水系和秦淮河水系，水资源总量丰富;矿产资源丰富。

镇江市辖丹阳市、扬中市、句容市三个市，设丹徒区、京口区、润州区和镇江新区。2006年底全市共有51个镇(街道)。其中，镇41个、街道办事处10个。全市总人口为289.8万人，其中市区总人口为102.72万人。2006年全市生产总值达1，021.52亿元，市区生产总值达455.77亿元。

二、镇江土地利用与经济发展现状

镇江城市土地总面积1，082km2，其中建设面积90.12km2，从表1可以看出，1997～2006年间，镇江城市建设用地面积增加了3.73个百分点，属于平稳增长，其主要土地利用类型仍然是工业用地、居住用地。具体来看，首先是工业用地从1.53增长到2.74，增加了1.21个百分点;其次是居住用地从1.05增加到1.94，增加了0.89个百分点;对外交通用地和公共设施用地也有一定增加，而仓储用地和绿地用地比重变化都较小。(表1)

近几年，镇江经济持续快速发展，人民生活水平稳步提高。据统计，2006年全市地区生产总值达1，021.52亿元，其中市区生产总值达455.77亿元，全市人均地区生产总值为34，293元，其中城市人均地区生产总值达40，083元。全市第一产业生产总值为41.54亿元，市区为9.44亿元，占全市的22.7%;第二产业生产总值为618.63亿元，市区为279.51亿元，占全市的45.2%;第三产业生产总值为361.34亿元，市区为166.82亿元，占全市的46.2%。三大产业结构由1997年的9.3%、57.3%、33.5%调整为2006年的4.1%、60.5%、35.4%，第一产业占国民经济比重逐年减小，呈平稳下降趋势，第二产业所占比重保持稳定，总体呈现小幅上升趋势，第三产业所占比重总体呈缓慢上升趋势，三大产业结构不断优化调整。

三、镇江土地利用与经济发展关系分析

土地利用变化是一个相当复杂的过程，受到自然、社会、经济、技术等众多因素的同时影响。而经济因素对土地利用的时空变化具有决定性影响，是土地利用变化的主要因素。实践表明：经济发展是一种长期的结构演进过程，这种结构演进过程不仅体现在GDP不断增长和人均收入的不断提高，而且也体现在自然物质投入方向和利用结构的不断变化。

城市用地规模与区域经济、城市化进程有着密切的关系，城市土地利用状况的指标体系构建主要选取能够反应镇江经济状况对土地利用数量和类型变化产生影响的因素，本文选取了区域经济GDP、人均可支配收入、固定资产投资完成额等相关经济发展指标来进行分析。(表2)

1、镇江城市建设用地与经济发展相关性分析。影响城市建设用地需求的因素不会是单一或者唯一的，而是诸多因素共同作用的结果。为了考察建设用地数量与经济发展增量之间的相关关系，以镇江城市建设用地为因变量，以市区固定资产投资完成额、一二三产业生产总值、人均可支配收入为自变量，运用SPSS软件

对数据进行处理，得出结果如表3、表4所示。(表3、表4)

由分析结果建立数学模型关系式为：

Y=26.183-1.212X2-0.417X3+0.114X4

+0.022X5+7.0610-6X6

式中：Y为城市建设用地面积，X2、X3、X4、X5、X6见表2所示。

得出相关系数R为0.985，判定系数R2为0.969，达极显著水平，F=25.256，方程通过显著水平为0.05的F检验。从以上数学模型可知，城市建设用地量是随着第三产业生产总值、人均可支配收入、市区固定资产投资完成额的增加而增加的;随着第一产业地区生产总值、第二产业地区生产总值的增加而减少的，建设用地量受一二产业产值的影响很小。固定资产投资、第三产业生产总值和人均可支配收入的增长推动了建设用地面积的增加，而建设用地的增加也必然带来更大的投资和经济效益。

由于数据原因，这里对镇江城市建设用地与市区生产总值的关系做单独分析，2002～2006年，镇江城市建设用地与市区GDP呈现显著正相关关系，相关系数R=0.982，判定系数R2=0.965，F=83.353，t=0.003，通过a=0.05下的t建立t 检验和F检验，模型关系式为：Y=12.028X-640.403(Y为市区GDP，X为城市建设用地面积)，回归模型呈显著相关性，表明建设用地量的增加必然推动工业、建筑业等相关产业的发展，相关产业的发展带来极大的经济效益，促进了地区GDP的增长，而经济的发展、城市化水平的提高也带动了城市建设用地的扩张。

2、城市居住用地与经济发展相关性分析。人民生活水平快速提高，居住用地面积不断增加，以镇江城市居住用地为因变量，以房地产开发投资额、人均可支配收入、市区第三产业生产总值为自变量，使用相同的原理，建立数学模型如下：

Y=4.777-0.044X4+0.002X5+1.5710-6X7

式中：Y为城市居住用地面积，X4、X5、X6见表2所示。

相关系数R为0.969，判定系数R2为0.939，F=31.044，通过显著性水平为0.05的F检验。可以看出，居住用地量是随着人均可支配收入的增加而增加的，随着第三产业的增加而减少，在一定程度上也受房地产开发投资的影响。其主要原因在于，随着人们生活水平的不断提高，人们对住房用地的需求增加，用于房地产投入的资金也不断增加。增加住房面积、提高居住水平，充分显示了经济发展对居住条件的显著改善。经济发展与城市建设是相辅相成的，随着国民经济的发展和居民收入水平的提高，镇江市民的消费观念和消费结构发生了变化，已逐步由过去的必需型消费转向发展型、享受型消费过渡阶段，随着镇江经济的继续持续增长和住房需求的增加，居民在房地产方面的投入能够保持旺盛的生命力。

3、城市对外交通用地与经济发展相关性分析。以镇江城市对外交通用地为因变量，以市区固定资产投资完成情况、一二三产业生产总值为自变量。建立数学模型如下：

Y=6.688-0.15X 2+0.019X 3-0.008X 4+1.1510 -7X 7

式中：Y为城市交通用地面积，X 2、X 3、X 4、X 7见表2所示。

相关系数R为0.961，判定系数R 2=0.923，F=14.914，通过显著性水平为0.05的F检验。由模型可以看出，对外交通用地量随着第一产业与第三产业产值的增加而减少，随着第二产业产值和市区固定资产投资额的增加而增加。近年来，镇江第二产业持续快速发展，因此对外交通用地面积不断扩张，出现了用地比重持续增大的趋势。现代化交通是经济发展的必要条件，交通运输业是镇江建设发展的重点和用地大户，城市工业和建筑业的飞速发展离不开城市对外交通用地的扩

张，而对外交通用地量的增加加速了经济的发展，并带动固定资产投资的增加。

4、城市公共绿地面积与经济发展相关性分析。城市绿地是城市生态环境的重要组成因子之一。采用回归分析方法，分析镇江城市绿地规模与城市经济发展水平之间的定量关系，建立数学模型为：

Y=-17.351+1.118X 1+4.627X 4-0.113X 5

式中：Y为城市公共绿地面积，X 1、X 4、X 5见表2所示。相关系数R=0.988，判定系数R 2=0.976，F=80.503，通过显著性水平为0.05的F检验，方程总体相关性较高。结果表明：城市公共绿地与经济发展之间存在显著正相关性;表明城市公共绿地面积随全市生产总值的增加和第三产业产值的增加而增加，而受人均可支配收入的影响很小。

由于发展城市绿地，不仅可为城市居民创造良好的生存生活环境，而且通过改善城市人居环境，促进旅游业和服务业的发展，以及创造更好的外商投资环境，可间接地对城市经济的发展产生显著的促进作用，表现在全市生产总值逐年增加和第三产业迅速发展壮大，保持稳定增长的状态。

四、结论

综上，镇江城市土地利用类型结构与经济发展之间存在一定的相关关系，工业的快速发展离不开对外交通用地，第三产业的成长壮大更是需要依靠绿地和居住用地。土地利用类型在一定程度上反映并制约着区域经济发展的方式、方向和速度，如果土地利用类型适应经济结构，将促进经济发展;同样，经济的快速发展也必然推进土地利用类型的变化与调整。