上海地铁商业研究报告
轨道交通地上站商业业态调研
轨道交通地上站商业业态调研摘要：地铁站商业如今在全国各地越发多见，而对于其中商业业态分布的规律探究依然阙如。
以上海赤峰路地铁站内的深喜迪运商城为例，我们对其业态分布的发展过程和现状进行了研究。
研究结果呈示为，对于以顺路消费人群为主要消费群体、中低端商品为其消费层次的商场来说，餐饮业是其发展的重点。
而这也给以后的地铁站商业建设提供了一定的指导。
关键词：业态分布可达性服务人群地铁站商业模式1．赤峰路地铁站商业发展沿革1.1起步阶段赤峰路地铁站于2001年开始将站内商铺承包给“上海深喜迪运贸易有限公司”进行招商经营。
为了发挥集群效应，该公司将地铁内所有商铺都出租给较为平民化的服装店，一时成了热闹的“时尚淘宝街”，生意兴隆。
1.2转折阶段在经历了一段时间的鼎盛期后，在诸多方面的因素综合作用下，赤峰路地铁站内的服装商店人气开始下滑，甚至逐渐衰落，一些店铺抓住时机，进行业态改革，其中一部分服装店被餐厅和餐饮店代替，取得了较好的效益。
1.3衰落阶段如今，赤峰路的地铁站商业步入到一个衰落期，各种商店的效益都在下滑，特别是服装店，许多服装店逐渐倒闭。
一些新的业态如超市、饰品化妆品、手机维修开始涌入，形成了一个多种业态混合的状况。
2．赤峰路地铁站周边环境2.1周边功能分析赤峰路地铁站的东侧为一片由多个地块组成的高层住宅区，其中也包含较丰富的沿街商业、宾馆和办公建筑；西侧是曲阳新村，改革开放时最新建设的一批大型居住区之一；南侧是上海外国语大学，更南方可延伸到鲁迅公园和虹口体育馆。
赤峰路地铁站服务的主要对象就是两侧居住区的居民和办公服务人员以及上海外国语大学的学生。
2.2可达性分析赤峰路地铁站可达性较高，其本身作为地铁站，有地铁三号线穿过，且有内环高架桥穿过，因此从大区位来看，可达范围较广；赤峰路地铁站有城市主干道中山北一路和次干道赤峰路穿过，且距离另一条城市主干道广中路和次干道水电路不足500米，车行可达性较强；赤峰路地铁站周围的居住区、校园内部道路密度高、流线组织丰富多样，并且大多不设门禁，因此步行可达性也较高。
轨道交通对上海商业空间发展的影响研究
轨道交通对上海商业空间发展的影响研究［摘要］随着上海经济不断发展，轨道交通以它的优势日益成为城市的新宠。
轨道交通的建设，不仅使城市易达性提高，也改变着周边土地的利用方式。
其中最引人注目的就是轨道交通在改变着传统商业的同时，也加快新商圈的迅速崛起。
本文研究了轨道交通对周边商业环境的影响。
［关键词］轨道交通商业布局商圈一、引言上海是一个经济发展迅速的国际化大都市，就要求必须建立与之相适应的发达的交通系统。
而轨道交通以它快捷、安全、环保等优势得以迅速发展。
轨道交通的建设不仅改变着城市的格局，更为轨道交通站点周边的土地增值，商圈的形成和发展带来了无限的商机与活力。
二、上海市轨道交通的发展现状及远景规划自从1995年轨道交通一号线开通以来，上海的城市交通取得了突出成就，先后建成、投入使用了轨道交通二、三、五、四号线及一条磁悬浮线路，总长度共计140公里。
据上海市政府规划，到2010年，轨道交通将增加到共11条线路、总计里程达到400公里以上的轨道交通运营网络，轨道交通线日均客流量从目前的130万人次增加到600万人次，并规划到2020年完成17条轨道交通线路建设，总长度达到810公里。
整个网络建成后，预计将承担上海市公交客运量的52%。
三、轨道交通对上海市商业发展影响的总体研究上海市传统的商业布局主要是条状，分布在几条主要的商业街，其中最具有代表性的就是南京路步行街、淮海路、四川路。
随着地铁的开通，轨道交通对上海市商业布局产生了重大影响。
这种影响大概可以分为三个阶段:第一阶段：串珠状发展阶段。
在轨道交通起步阶段，由于没有形成一个完善的轨道交通网络和换乘系统，对商业的影响只能是局部的区域，主要分布在各站点的周围，基本呈圆形区域，范围以步行5分钟～10分钟到达为限。
在整个地域上沿着地铁呈现出串珠状分布，形成许多“地铁型”商业物业。
如上海市地铁一号线开通后，对徐家汇、人民广场、陕西南路商业的发展起到了一定的刺激作用。
上海地铁商讲义业研究报告
3、迪美商城
上海迪美购物中心开业于1995年，是上海首家地下“都市中心型 多功能购物中心”。它以国际先进水准的购物中心规划，引进全新观 念的经营形态，集购物、餐饮、娱乐、服务、休闲、泊车等多功能于 一体。
位于上海市中心人民广场西南侧，临近上海市政府大厦、上海大 剧院、上海博物馆。 上海迪美购物中心是上海首家地下”都市中心型 多功能购物中心“，它以国际先进水准的购物中心规划，引进全新观 念的经营形态，占地面积50000平方米，建筑面积49557平方米，商场 中央购物大道宽达12米，中央大厅钢琴吧为标志，地下二层为停车场。 人民大道和武胜路各有全国最大面积的敞开式大入口，加上广场公园 入口，都可直达购物中心。
楼层 经营模式 经营内容 布局规划 周边设施 交通状况 开业时间
长宁路890号
上海利雄置业发展有限公司（经营管理）
总建18,000平方米，营业面积7,800平方米 敞开回廊式 商业街 B2~F2
部分自营＋部分租赁 服饰、家饰、运动、餐饮 经营中档偏上的服装、饰品、餐饮、休闲消费为主 百货、美食、书城、酒店、影城、超市卖场、电器卖场 轨道交通2/3/4号线、公交、高架
此处加标题
上海地铁商业研究报 告
眼镜小生制作
目录
1、地铁商业概念阐述 2、上海地铁商业案例 3、项目定位
1、地铁商业概念阐述
何为地铁商业？
地铁商铺（地铁商铺是地铁过道商铺与地铁商业街或商业城的统称， 不包括建在地铁车站地面上的商铺。地铁过道商铺一般指建造在地铁过 道或地铁售票站附近的商铺， 这种类型的商铺比较常见。）、商业广 告、地铁线各站厅配置了以冲印、西点、便利店等经营便利性商品和服 务的不同业种组合的商业服务网点。商业网点基本采用连锁经营方式。
上海徐家汇商圈市场研究分析暨宜山路站地铁商业项目定位报告(上)
类型
宜山路商业已开始向综 合性转变，综合性较高 的购物中心即将投入使 用。
规模
12万㎡单体体量较大， 但相对于区域内零售商 业的匮乏，该体量不存 在激烈的市场竞争。
定位
一站式、综合性、时尚 现代、品质生活等，旨 在提升区域内消费环境 的品质、消费内容的丰 富。
档次
定位中高档，与现有商 户形成强烈反差。 依靠环境、品质、品牌 凝聚消费力。
徐虹北路 凯旋路
古宜路
周
宜山路
边
零
售
分
布
文定路
业态组合界定：建材家居零售+餐饮，组合单一
宜山路商圈现有业态组合单一；受制于建筑形式，区域内餐饮、零售、美容等业态档次均属低端，中高档零售、特色餐 饮、休闲餐饮、休闲食品零售等业态严重缺乏。商业业态现状与宜山路商圈的商业地位存在较大落差，也限制了宜山路商圈能 级的升级。
10
PART 1 区域商业市场解读
区域商业发展现状——商业租金
徐虹北路
蒲汇塘路
凯旋路
古宜路
本项目
中山西路
宜山路
文定路
空间划分
蒲汇塘路-文定路 徐虹北路－古宜路 宜山路－凯旋路
底商租金（元/㎡.天）
7.50-15.00 7.00-19.00 8.00-20.00
租金界定：建材商铺高于零售餐饮 ，稳中有升
经营面积㎡ 800
1200
785
10
20
350
0
55
300
500
850
0
面积比例% 16.4% 24.6% 16.1% 0.2%
0.4%
7.2%
0.0%
1.1%
6.2% 10.3% 17.5% 0.0%
上海地铁商业的发展趋势及开发政策建议
上海地铁商业的发展趋势及开发政策建议崔霁在寸土寸金的大都市里， 地铁已经成为占用土地和空间最少、 运输能量最大、 运行速度最快、环境污染最小、乘客最安全舒适的理想交通方式，因此越来越被 国际大都市所选用。
30 多年来中国的地铁建设取得了卓越的成绩，在缓解城市 交通压力方面发挥了巨大的作用。
“十一五”后期，为应对金融风暴，扩大内需， 中国进一步扩大地铁建设规模， 地铁建设的发展迎来黄金时代。
伴随地铁建设而 发展起来的地铁商业以人流量大、涵盖面广、购买力较强的三大特点使其未来前 景被投资者普遍看好，未来蕴含着巨大的发展潜力。
一、上海地铁商业现状及存在问题1、上海地铁发展速度最快，地铁商业发展潜力巨大 与国外发达城市相比，我国地铁建设起步较晚，但发展速度却是最快的，目 前上海、北京地铁运营里程数均进入了世界前十行列，其中上海市只有 15 年的 发展历程，就已经成为世界地铁运营里程排名第二，可见发展速度之快。
表 1：全球地铁运营里程十大城市排行榜（截止 2010 年 6 月） 排序 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 城市 伦敦 上海 纽约 东京 北京 莫斯科 首尔 马德里 巴黎 墨西哥城 总计 里程数(km) 439 410 370 320 300 292.2 286.9 284 213.5 201.5 3127.1 线路条 12 11 26 13 8 12 10 13 16 11 132 站数 275 267 501 285 123 176 266 280 384 175 2697 运行时间 1863 年 1 月 10 日 1995 年 4 月 10 日 1904 年 10 月 27 日 1927 年 12 月 30 日 1969 年 10 月 1 日 1935 年 5 月 15 日 1974 年 8 月 5 日 1919 年 10 月 17 日 1900 年 7 月 19 日 1969 年 9 月 4 日综观国际大都市，伦敦地铁营运线路总长居世界首位，日客运量达到 2000 万人次， 地铁商铺年营业总收入目前已超过 120 亿美元；东京地铁仅便利店的年1销售额目前就要接近 370 亿日元，整个地铁商铺的年销售总额近 1000 亿日元； 而其他城市的地铁上盖商业， 其平均租赁价格要高于同片区、 同等类型物业 30% 以上，国内城市如北京、广州、上海的一些楼盘因为地铁的开通，价值数倍地增 长，地铁所蕴含的商业价值都是令开发商、投资者最向往的。
城市轨道交通商业经营模式研究
城市轨道交通商业经营模式研究作者：曾晖来源：《中国经贸》2018年第01期【摘要】随着城市轨道交通的发展，轨道交通地下空间的挖掘和轨道交通沿线地面上盖物业的开发也成倍数增长。
由于其无法比拟的便利性、可达性和大客流，受到商户的追捧，但在商业经营日趋繁荣的同时，轨道交通公司也在被经营中不断出现的消防隐患、安全疏漏、经营矛盾、租金收缴等问题困扰。
本文以南京地铁为例，通过对南京地铁商业资源的梳理，提出了在地铁全线网内全面推行连锁品牌的经营模式。
【关键词】轨道交通；商业；经营模式一、南京地铁商业发展现状南京地铁自2000年开工建设以来，通过站厅布局的优化、地下空间的挖掘、沿线物业的开发、地面综合体的运作，逐渐形成了今天25万余平方米、1300余间商业用房的格局，并将随着线路建设的高速推进，沿地铁线网全面展开，覆盖全市。
1.租赁状况在目前已交付的23万平方米商业用房中，已经营商业约14万平方米，出租率达到97%，其中整体租赁商业约10.3万平方米，自主经营商业约1.8万平方米，纯办公用房1.4万平方米。
2.租金收缴虽然，在租金收缴中大部分商户给予配合，但是拖欠租金、恶意拒缴、甚至蓄意造假的事件还是时有发生。
3.商业形象另外，“门前三包的不到位”，店招的参差不齐，从业人员的素质差异，管理水平的高低有别，安全管控意识强弱不均，后场的“脏、乱、差”是一直存在的普遍现象。
二、存在的问题1.消防验收问题在存量待开发商业中，约有60%的用房没有经过消防验收或不具备消防验收条件。
主要是因为线路建设期间为赶工期，建设部门往往对商业建筑进行甩项，直接移交给资源公司，造成商业建筑未经消防验收或不具备消防验收条件，使后期的招商经营无法开展。
2.位置偏僻约有40%的商业用房是利用线路的存车线建设的，大多位置偏僻，而建设期间只考虑了车站功能布局，未将商业体纳入综合考量，造成商业动线不合理，或根本无人流动线可谈，人迹罕至，招商困难。
3.招商方式单一根据国资委的要求，商铺大多通过公开挂牌方式进行招商，基本处于坐等承租户上门的状态，虽然也与很多品牌单位进行过意向沟通，但无法确保进场的是品牌客户。
地铁商业研究报告共37页PPT资料
地面商业具有聚集人气的磁场效应，而地铁的运营犹如动脉，能加速客流， 二者相互支持。因此地面商业的发展与地铁地下商业关系密切，地上地下各商 业设施之间相互补充，能更大的方便和满足消费需求。地铁作为一种快捷、准 时的城市交通工具，能够聚集巨大的客流，而客流在乘坐地铁时对某些类别的 消费潜力巨大。因此地铁商业的开发经营具有明显的交通优势,旨在对地铁相 关资源的开发有效利用客流带来的巨大市场机会.
五.地铁商业发展的要素
一、 营造良好的空间环境
不能将地下通道简单地填入商业，会丧失了商业本身所依托的环境。 从内涵上来看，商品只是商业的的一小部分，这种比重甚至随着现代消 费特征的改变还在不断减小，然而很多人仍然简单的认为商业即出售商 品的地方。因此，忽视商品之外环境的塑造，即场所吸引。缺乏场所吸 引，即使商品再好，也无法形成对消费者的有效吸引，在国内商品不够 丰富，同质化竞争激烈的情况下尤其如此。地下本身较封闭，缺乏自然 采光的特点，已经给人造成了相比地面更多的不舒适感，甚至不安全感。 即使以地上来看，如果商业缺乏有效的场所吸引，营造更好的商业环境， 也很难吸引人流。更何况在地下本身已较为压抑的环境下填充的商业了。
一早一晚
地铁商业的功能和价值
3、从客流吸引角度看，地铁的运载功能可以顺利实现客流吸引，因此对 于地铁的商业功能而言更为需要的是把客流转化为有效的消费，这一要求使得 地铁商业具有更强的专业性，包括商业定位和规划以及商业组合等等。
上海最全地铁商业大数据报告（附17张线路商业地图）
上海最全地铁商业大数据报告（附17张线路商业地图）前言“地铁一响，黄金万两”，地铁作为现代城市重要的轨道交通工具，不仅担负着人流运转与输送使命，方便了人们的出行，更是直接拉动了所到之处、必经之地的商业消费，带旺了板块的经济。
而与地铁规划有着捆绑式发展命运的地产尤其是商业地产，地铁导流效应关乎商业兴旺。
上海，作为中国大陆经济最发达、商业发展程度最高的超级大都市，目前拥有着19条轨交线路（15条线已通车及将于年内通车的17号线与在建的14、15、18号线），纵横交错、四通八达的轨道交通使得每一个站点几乎都成为了自带流量的商业IP，吸引了无数商业地产掘金者的目光。
其地铁沿线商业地产发展规模、水平堪称教科书级，对国内其他城市有着重要的参考意义。
▲ 上海轨道交通网络示意图上海购物中心与地铁站直接连通的地下楼层，大多为乘客通勤路途中低单价高频率的业态，如咖啡、面包、甜品等轻餐，中小型特色餐厅及快餐，还有超市、化妆品专卖店、快时尚服饰等等，无论客流量、租金单价、坪效（客单价例外）往往都是整个商场最高的。
本期，以上海为例，聚焦地铁沿线商业开发状态，沿着当前19条地铁线路，调研分析了总计300余个商业体（主要是地铁站1公里范围内的，但包括少量地铁周围打的起步费范围内约占5％），统计了沿线店王以及潜在店王数量，直观呈现上海地铁线商业发展程度。
并在此基础上，全面复刻上海地铁沿线商业面貌：以精确到每一条线路、每一个站点的原则，精心绘制了17张集购物中心方考察、品牌方拓展乃至普通顾客逛街指南等功能于一体的上海地铁全线路商场地图，以供参考。
本文分两部分，第一部分为《上海地铁商业大数据报告》，主要分析研究上海商场店王与地铁站距离关联度、上海商业最旺的26个地铁站以及19条地铁线商业发达程度榜。
第二部分为《跟着地铁考察上海购物中心》，主要以图表形式绘制上海地铁沿线商场盘点地图。
第一部分《上海地铁商业大数据报告》一、上海商场店王与地铁站距离关联度上海目前52个年营业额达到或接近10亿的商场中，27个直接连通地铁站，占比高达52％，且其中有17个商场位于换乘站。
地铁商业研究报告
北京公主坟地下商圈
公主坟地上商圈
地铁商业的功能和价值
2、从时间角度看，地铁通行区域的广泛和运营时间的相对饱满为商业功 能的发挥和提升创造了很好的条件，地铁客流高峰在于一早一晚，而生活方式 的进步将使得地铁对晚间消费和假日消费的刺激更为明显。
一早一晚
地铁商业的功能和价值
3、从客流吸引角度看，地铁的运载功能可以顺利实现客流吸引，因此对 于地铁的商业功能而言更为需要的是把客流转化为有效的消费，这一要求使得 地铁商业具有更强的专业性，包括商业定位和规划以及商业组合等等。 在地铁的日客运量数据方面：巴黎超过1000万人次、纽约为2000万人次、 莫斯科800万人次、香港特区虽然地铁线路的总长只有43.2公里，但其日客运 量高达220万人次，最高时可以达到280万人次，其中九铁每天载客约75万人次； 我国内地城市北京地铁每天流量为130万，上海达到100万人次，广州为60万人 次。
地铁商业发展的要素
三、合理的业态组合 从目前国内的地铁业态来看，无非就是低端的休闲服饰、抑或家居家电 大卖场、快餐小吃等，其中虽然也不乏经营好的。但总体上，迎合大于 引导！若无法引导巨大的人流，而靠简单的迎合人流快速消费的特征， 将无法真正有效地吸引人流。这样的业态，小规模的商业体尚可支撑， 若要带动较大的商业体，那么无法主动引导，必将面临消费人流不足的 危险。 借鉴香港、日本等经验，对于地下人流的带动仍然需要强有力 的主力店加以引导。当然，这种主力店的类型可根据所属区域的特点加 以设置。若是商务区，那么百货、大型时尚品牌可作为选择。若是居民 区，那么大型生活类卖场可作为选择。当然特色美食、有亮点的商业品 牌都可以吸引一定的消费群。
四.地铁商业的功能和价值
地铁的商业价值应该结合地铁自身的核心功能以及地铁客流的实际情况进 行分析。主要包含空间、时间和客流三个层面的因素。 1、从空间角度看，由于地铁的首要功能是满足客载要求，因此地铁商业功 能的实现和挖掘就必须充分考虑到这个特点。通常来说，国内各城市地铁线路 所经过的地区大多是社区居住人口或者流动人口高度密集的区域，地铁经过的 范围很大，也很容易使沿线形成一个新的商业区，比如北京的公主坟。 同时地铁与商业的影响是双向的，地铁深入的区域通常都具有良好的 商业基础，而地铁的引入又会加速新的项目的诞生，使沿线商业环境更加成熟。
地铁商铺调研报告
地铁商铺调研报告地铁商铺调研报告一、调研背景地铁商铺是指位于地铁站内或地铁站周边的商业用房，由于地铁在城市中的便捷交通地位和日益增长的客流量，地铁商铺成为了众多商家争相进驻的热门地段。
为了更好地了解地铁商铺的市场状况和潜在机遇，本次调研着重对地铁商铺的租金价格、商户经营情况以及顾客需求进行了深入调查。
二、调研方法本次调研采用了问卷调查和实地访谈相结合的方式进行。
首先，我们设计了一份问卷，针对地铁商铺的租金价格、商家类型和经营时间等方面进行了调查。
然后，我们选择了若干家地铁商铺进行了实地访谈，了解商家的运营情况以及他们对地铁商铺的评价。
三、调研结果1. 地铁商铺租金价格根据问卷调查的结果显示，地铁商铺的租金价格普遍偏高。
超过80%的受访者认为地铁商铺的租金对商家来说是一个很大的经营成本。
不过，由于地铁商铺客流量大、广告宣传效果好等优势，仍有约60%的商家表示他们可以承担得起这样的租金水平。
2. 商家类型和经营情况地铁商铺内主要经营的是快餐、零售、饮品店等服务性行业。
占比最高的是快餐店，约占地铁商铺的40%。
同时，我们还了解到近年来，一些创新型商家也开始进入地铁商铺，如小型便利店、智能售货机等。
另外，我们发现地铁商铺的经营时间普遍较长，大部分商家在早上7点至晚上9点之间营业。
3. 顾客需求分析通过实地访谈，我们了解到地铁商铺的顾客主要分为两类：通勤者和购物者。
通勤者主要是在上下班的高峰期使用地铁的人群，他们对地铁商铺的需求主要集中在取快餐、购买饮料等方面。
购物者则是利用地铁商铺方便的位置进行购物，他们更关注商品的多样性和质量。
四、结论和建议从调研结果来看，地铁商铺的市场潜力很大，但也存在一些问题。
首先，地铁商铺的租金普遍较高，这可能成为一部分商家进驻的障碍。
因此，建议地铁部门可以适当降低商铺的租金水平，吸引更多的商家进入。
其次，地铁商铺的经营时间普遍较长，但在晚间时段客流量相对较少，这导致了部分商家在晚上8点后没有足够的顾客支持。
上海轨道交通的调研报告
上海轨道交通的调研报告第一篇：上海轨道交通的调研报告大学生思政课社会调研报告选萃上海轨道交通的调研报告城市，让生活更美好——关于近年上海在建轨道交通的研究报告一、调查概况上海是个国际化都市，已建成的轨道交通线路很多，但为了更加的完善轨道交通的建设、使市民出行更加的方便，现已有7、10、11、12、13号线轨道交通在建或者即将投入建设。
了解这些正在进行中的轨道的线路以及周边环境，分析它们建成之后给周边区域所带去的影响和意义，可以深化我们对城市规划建设的认识，可以准确的分析和把握轨道交通的健全所带去的城市区域性经济增长点，便于提高居民的生活品质。
这些线路全线建成之后，市民出行将会更加的便捷便也会带动周边设施的建设，尤其是这些线路都是从市中心到周边地区，这将大大推动周边的经济建设发展。
除此以外建成之后，轨道与轨道之间的换乘将变得更加丰富，极大的促进了客流量的增长，缓解上海大多数地区的交通出行压力。
二、调研的具体目标和方法(一)调研目标：1、了解上海已建及在建轨道交通情况；2、认识在建轨道交通给居民带来的潜在便利；3、探索在建轨道交通完成后带来的区域性经济增长成因；(二)调研基本对象：1、各个主要地铁站的路人、乘客；2、网络调查受访者；(三)调研地点：1、各个主要地铁站周边；2、校内网进行网络调查；(四)调研方法：1、问卷调查居民问卷，内容涵盖对轨道交通的满意度、轨道交通的便利程度、新轨道交通的建。
车，找不到自己想去的地方等一系列问题。
有些乘客提出可以更换一些周围明显的建筑物等的地名，例如：中林站，儿童医学中心站等。
（三）人民广场站：l 1，2，8号线的换乘站。
上海客流量最大的地铁车站。
l 1，8号线南北平行走向，1号线先建成，原在人民公园下，8号线在它东侧的西藏中路下，2号线东西向，南京西路南侧，列车在1，8号线下通过。
1号线为地下二层，b2为站台，b1为站厅。
8号线为地下二层，b2为站台，b1为站厅。
地铁商业案例分析-上海南站
空间位置
出租率
租金
南广场地下一层
75%
7-8 元/平方米.天
南广场地下二层
90%
7-10 元/平方米.天
北广场地下一层
80%
7-10 元/平方米.天
北广场地下二层
80%
5-7 元/平方米.天
五、小结
火车陆路交通枢纽的功能带来了巨大的人流，适合各种方便快捷餐饮商业的发展， 同时折扣型品牌百货类等中高档商业会对该区域的目的性消费人群进行补充，提升整个 商圈的商业氛围和档次，带动周边商业发展。
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三、空间特征分析 1、空间布局 上海南站站点地下商业规模相当庞大，地下商业的营业面积在 70000 平方米左右，目前营业部
分分别分布在南北广场的地下一二层。其中南广场的地下二层部分全为餐饮业态。
楼层
主力店
营业面积
南广场 北广场
地下一层 地下二层 地下一层 地下二层
Jack&Jones，nike360，adidas 三 叶草，G-2000，TONY WEAR，工商银
上班族和周围的居民，广场全日与高峰时的人流吞吐量分别为 50 万以及 6 万人次。交通的绝好优势，
使得该地区具备了提高人流量这一商业发展最基本的条件，由于规划相对档次较高，商业起点相对
高端，另外加大了零售的占比，所以对周围区域的目的性消费人群的吸引力会逐渐增大。
由于列车班次较多，且区域内公交线路、轨道交通运营时间较长，因此人流量在时间上除
1、区位概况
上海南站位于上海市徐汇区，是上海客流量最大的火车站之一，也是轨道交通 1、3 号线的汇聚 点，区位优势明显。上海南站所在区域商业氛围过去一直处于低迷状态，该区域由于有强大的人流 保障，商业潜力巨大。
轨道交通枢纽商业中心发展研究——以上海为例
轨道交通枢纽商业中心发展研究轨道交通枢纽商业中心发展研究轨道交通枢纽商业中心发展研究轨道交通枢纽商业中心发展研究——以上海为例以上海为例以上海为例以上海为例2011-06-11 22:33:51| 分类：轨道交通商业| 标签：轨道交通枢纽商业|字号大中小订阅《城市轨道交通研究》2011.4 宋培臣林涛摘要针对轨道交通枢纽商业存在的问题如城市轨道交通枢纽地下与地面商业的呼应不够；商圈功能、商圈业态同质化经营和恶性竞争，没有鲜明主题与定位，提出了注重城市轨道交通枢纽地下与地面商业的呼应，并注重轨道交通上盖建筑与周边商业的协同发展；建立特征明显、业态细分的主题商业圈层，准确定位实行错位竞争；合理设置轨道交通枢纽商业业态、类型及其组合；改善与商业中心相适应的地面公共交通网络等对策。
1 引言轨道交通枢纽商业一般指，以轨道交通枢纽站有效连接地铁上盖、地面、地下空间的复合立体交通网络为依托，以集各种交通换乘、购物、休闲、娱乐乃至商务、酒店等多功能大型轨道交通上盖建筑为核心，通过辐射效应和规模效应形成有影响力的商圈。
轨道交通枢纽商业包括地面和地下商业。
地面商业业态空间包括地铁周边站点商业与地铁上盖。
地下商业业态空间按其区位主要有站厅商铺，通道商铺，地下商业街和地下商场。
根据上海市轨道交通2020年远景规划，在660平方公里的市中心范围内，轨道交通线路总长将达492公里，车站399座，其中3线换乘站15个，2线换乘站89个。
按照《上海商业发展行动方案》，2010年上海将发展成l0个轨道交通枢纽商业中心（图1），目前已经成形的大型轨道交通枢纽商圈有徐家汇、人民广场、中山公园和新上海商业城。
上海市的商业规划提出，建设调整现行商业格局，不断发展地铁沿线商圈，轨道交通枢纽商业的发展列为重中之重。
轨道交通商业中心模式, 正逐渐成为上海商业主导方向，将对上海商业在未来空间发展的趋向、特点和增长点上起到重要的影响作用。
针对轨道交通枢纽商业站点发展存在的问题，抓住轨道枢纽放大效应，研究轨道交通枢纽商业对上海市商业的远景发展具有重要意义。
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1）伊美时尚广场并不位于地铁通道的必经之路，且间隔下沉式 广场，人流于此分流，进入商场多为带有明确目的购物的客户， 这对于商场的经营定位提出了较高的要求，若商场主题没有明 确的定位，很难将人流吸引进来； 2）商场定位须与周边环境相一致，南京西路定位为高档商业街， 周边遍布高档写字楼，但广场内部的招商，品牌没有进入门槛， 商场的品质受到一定限制，和周边氛围有一定差异，导致对周 边客流的吸引力度不够； 3）商场仅有一处入口，没有类似人民广场、徐家汇区域实现真 正地下通道，人流“活动”不起来，二号线带来的仅仅是“可 到达”，而非“贯通”。
楼层 经营模式 经营内容 布局规划 周边设施 交通状况 开业时间
长宁路890号
上海利雄置业发展有限公司（经营管理）
总建18,000平方米，营业面积7,800平方米 敞开回廊式 商业街 B2~F2
部分自营＋部分租赁 服饰、家饰、运动、餐饮 经营中档偏上的服装、饰品、餐饮、休闲消费为主 百货、美食、书城、酒店、影城、超市卖场、电器卖场 轨道交通2/3/4号线、公交、高架
他们需要的商业业态是： 1）互动式商业 2） DIY式商业 3）流行品牌 4）旗舰店等
项目定位
我们希望打造一个 属于时尚年轻人的消费场所； 属于80后的互动消费场所；
一条最时尚，最具潮流魅力商业街； 一幅最青春，最具活力的动感画卷。
商业街名称建议 1、80后街 2、炫动地带 3、时尚基地
房地产策划大全
/chenguimao
写好策 略简报
黑弧广告 2003/07/27
它真是个好东西
让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作； 知道创作的源头、方向、味道核心诉求； 有把握做出有创意的广告；
先澄清几个概念
3、迪美商城
上海迪美购物中心开业于1995年，是上海首家地下“都市中心型 多功能购物中心”。它以国际先进水准的购物中心规划，引进全新观 念的经营形态，集购物、餐饮、娱乐、服务、休闲、泊车等多功能于 一体。
位于上海市中心人民广场西南侧，临近上海市政府大厦、上海大 剧院、上海博物馆。 上海迪美购物中心是上海首家地下”都市中心型 多功能购物中心“，它以国际先进水准的购物中心规划，引进全新观 念的经营形态，占地面积50000平方米，建筑面积49557平方米，商场 中央购物大道宽达12米，中央大厅钢琴吧为标志，地下二层为停车场。 人民大道和武胜路各有全国最大面积的敞开式大入口，加上广场公园 入口，都可直达购物中心。
4、香港名店街
上海地下商城有限公司（香港名店街）位于上海的黄金地段人民广场这一带， 在人民大道的地下通道内，地理位置非常优越，交通极其便利，他是一个综 合型的地下购物中心，采用并排型的小商店形式的结构，是一条长长的走廊 形状，环境比较宽敞，沿街开了几十家商店，店铺装修布局好，面积分割合 理，购物环境不错，形成了一个独特的购物环境，他们经营的东西非常多， 包括服装、首饰、玩具、礼物、小饰品等，不但有各类品牌产品，比如VERO MODA，ONLY，BAXTON等，同时也有许多个体经营的小型商店，像是烫画王， 爱家家饰等，可谓包罗万象，而且他们拥有一个共同的特点就是非常时尚， 种类颇多，可以满足不同消费者的各种需求，在上海非常有名气，价格也是 比较合理，很受消费者的喜爱。 开发商：香港名店街商业集团
地铁商业 研究报告
目录
1、地铁商业概念阐述 2、上海地铁商业案例 3、项目定位
1、地铁商业概念阐述
何为地铁商业？
地铁商铺（地铁商铺是地铁过道商铺与地铁商业街或商业城的统称， 不包括建在地铁车站地面上的商铺。地铁过道商铺一般指建造在地铁过 道或地铁售票站附近的商铺， 这种类型的商铺比较常见。）、商业广 告、地铁线各站厅配置了以冲印、西点、便利店等经营便利性商品和服 务的不同业种组合的商业服务网点。商业网点基本采用连锁经营方式。
面积计算方式
使用面积＋公摊（系数弹性*）
租赁面积
10~20平方米
租金
位置较差：5~8元/平米/天（含物业管理费） 位置较好：15~18元/平米/天（含物业管理费） 主力价格：10元/平米/天（含物业管理费）
系数弹性*：主要视店铺位置，双方双向选择意向程度可弹性调整系数，无固定数值，分摊比例约为20%~25%左右。
2、伊美时尚广场
项目地址 楼层
商业体量 开业时间 经营内容 周边设施 道路交通 主要客群
静安寺地铁站5号出口 B1＋F1
7,144平方米 1999年
服饰、饰品、美甲等流行时尚用品 综合商场、高档写字楼 地铁二号线、高架、公交
追求时尚流行的学生、年轻人群
总可出租面积
3,932Байду номын сангаас方米
商铺（单元）数量
300余家
谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里？
寻找两至三个关键竞争者 不描述竞争者，直接点出竞争者的核心
举例说明：
国际公馆（竞争环境）：
波托菲诺：意大利人文的生活格调； 水榭花都：香蜜环境第一品牌； 雅颂居：豪宅第一地段；
营销策划：产品的市场定位、产品设计及行销整合。 广告策划：围围绕营销任务的传播整合。 广告创作：一个具体的广告创作。
本策略的意义在于指引创作，而非指引策划。
策略单的覆盖面
所有广告涉及的内容
1. 企业品牌核心 2. 项目品牌核心 3. 阶段性广告运作 4. 一次活动、一则促销广告 5. 几乎所有的广告内容
举例说明：
波托菲诺（三期）：
一群自认为很有格调的有钱人。例如：学识/财富/地位/见识/ 穿着得体/举止优雅/言行得当/艺术欣赏等等。 但又对什么是真正的格调信心不足，需要用最好的东西来证 明自己，如名车/美女/名酒/名画。 渴望把自己塑造成格调的标杆。就像每年奥期卡明星，成为 众人的念效。
4、竞争环境
开发商：上海迪美广场有限公司 租金：约6800元/平米*月 营业时间:10:00-21:00 空置率：5％ 交通方式：乘17、18、23、46、48、123、112、49、925、109路公共 汽车及地铁一号线、隧道三、四、五、六、八号线人民广场站下 地址：上海市黄浦区人民大道221号、武胜路218号
举例说明：
国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和 底蕴的企业。 浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风 格，具有强烈变革意识。 蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。 星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气。
2、广告任务
这个广告的目的，必须具有针对性
目的：这旨策略的原点与初衷； 也是检验作业成果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一着不慎，全盘则毁。
地铁商业效果示意
上海地铁商业正在启动全新“大升级”。根据城市规划，上海地铁 规模将迎来历史性的突破，2010年全市将拥有13条地铁，408公里线长， 预计每日客流有望达到900万人次左右，通车里程将成为世界之最，这 种庞大的地下交通体系，必将引发全新的地铁商业新机遇。”
目前
一号线和二号线交汇的人民广场站已经完成改造
迪美 核心商圈内 时尚购物街
适中 较多 15-35岁 高90%以上
香港名店街 核心商圈区 中高档品牌购物街
稍好 多 15-28岁 98%几乎满租
玫瑰坊 次级商圈内 女子服装街
一般 较少 25-35岁 50-60%
定位思考
比较上海几个地铁商业项目，我们的项目 应该如何定位？
定位思路一 我们的客户在哪里？ 年轻人已经成为上海地铁商业消费主力军
二号线和三号线交汇的中山公园站，以及人流庞大的徐家汇站
均开始了调整改造工作
目前共有轨道交通1、2、3、4号线四条经营线路，商业经营总面积近3 万平方米。经营范围涉及日用百货、文教用品、服装鞋帽、针纺织品、 五金交电、工艺美术品、建材、数码电子产品及配件等。
上海主要地铁商业个案研究
1、玫瑰 坊
商场地址 开发商 （经营管理公司） 商业体量 建筑形态 商业形态
2004年5月
商场特点 主要客群 经营状况 面积计算方式 租金计算方式
租金
租赁期限
情况分析
针对女性的时尚特色类零售为主
以周边中高档公寓住宅群的居民、商务楼的白领、 过往中山公园商圈、换乘轨道交通的游客为 目标市场。
逐渐呈上升趋势
建筑面积 租赁面积
20-150平方米
单位面积租金
15~30元/平米/天，按照正常租金承担的商户， 可免管理费；
内容解释：
他们的阶层、教育背景与审美情趣 它们的语言、行为及风格 他们如何消费广告，他们渴求什么东西 不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程 必须紧紧抓住消费者的酋长
举例说明：
蔚蓝三期（留住）：
一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。 通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、 激情与智慧。 但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在 考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。
肯德基（F1+F2）：6元/平米/天 F1：20~30元/平米/天 F2：15~17元/平米/天 B1：15~20元/平米/天
一年一签
租金支付方 式
协商而定
从开业初期的收支难平衡到目前租金稳定增长， 玫瑰坊通过经营调整和对部分铺面实行自营， 控制业种业态比例及质量，目前已走出当初 的尴尬局面，逐步呈现逐渐上升势头。目前 仅一楼部分铺面营业中，其他部分进行装修 工作暂时停业，年后开业。
内容解释：
我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。 它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象， 品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。 引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。 考虑它的阶段性、媒体特征。
举例说明：
国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的 豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。 公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。 蔚蓝三期（留住）：引发人们是否安心并定居深圳进行思考。