物业服务管理制度和收费标准

物业服务管理制度和收费标准

一、环境管理制度

1、卫生保洁：

（1）路面、绿地、明沟无明显暴露垃圾；宣传栏、健身设施等每2周擦拭1次。

（2）根据物业情况设置垃圾收集点，收集点周围地面无污迹，无散落垃圾，无明显异味。生活垃圾每天清运1次，根据当地实际情况定期消毒和灭虫除害。

（3）小区按规定设置果皮箱，每日清洁1次，无螨虫、无异味、无污渍。

（4）雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清淘；化粪池每季度检查1次，发现异常及时作出清掏计划。

（5）楼道每周清扫2次，走道、门厅、楼梯地面无垃圾、杂物，无乱堆乱放，无卫生死角。

（6）楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦拭一次；消防栓、指示牌等公共设施无污渍。

（7）天花板、公共灯具定期除尘，保持目视基本无灰尘，无蜘蛛网。

（8）走廊、楼梯窗玻璃每月清洁1次，门厅玻璃每周清洁1次，目视基本干净。

（9）天台，屋顶每月清扫1次。

2、绿化：

（1）绿地无杂草，无侵占现象。

（2）以绿为主，绿地内植物覆盖率在50%以上。

（3）花草树木目视外观长势良好，无明显杂草，无严重病虫害。

（4）绿地植物存活率95%以上。

3、公共秩序维护：

（1）公共秩序维护人员受过相关安全护卫知识与技能岗位培训，持证上岗，身体健康，有较强责任心；上岗时佩戴统一标识，穿戴统一制服；能对小区日常护卫事项做出正确反应；能正确使用消防器材。

（2）物业区域主出入口24小时值班，对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口整洁和畅通；阻止小商小贩、可疑人员随意入内。

（3）不定期巡逻，遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告物业管理处和相关部门。

（4）地面、墙面设置简易的交通标志；地面有停车点，车辆有序自行停放（非机动车）。收取看管费的车库24小时有专人管理，备有必需的消防器材，车辆停放有序；车库场地整洁，有照明设施，无渗漏，无明显积水；无易燃易爆物存放。

二、房屋维护保养和修缮制度

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修，有巡查、维修、保养记录。

2、每年一次对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时安排专项修理。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划或专项维修基金使用计划，根据委托方或业主委员会（业主大会）决定组织维修。

3、每半月1次对单元门、楼道防火门、窗户进行安全检查，门窗关闭正常，门窗玻璃保持百分之九十以上的完好率。做好相关巡查记录。每年1次以上对屋面泄水沟、室内室外排水管道清扫疏通，保证排水通畅。定期检查屋顶，发现防水屋有气鼓。碎裂，隔热板有断裂缺损的，应制定维修方案，并与委托方或业主委员会协商安排专项修理。

4、按照装饰装修管理有关规定和业主公约要求，与业主在装修前签订住宅内装饰装修管理服务协议，告知装修人有关装饰装修禁止行为和注意事项。装修期间至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构、主拆改用共用管线等现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建，擅自改变房屋及违反业主公约（业主临时公约）的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、墙体表层无明显剥落，地平、地砖基本平整，如有缺损，及时修补。

7、物业区域主出入口设有平面区域图，主要路口设有路标，各组团、栋及单位（门）、户和公共配套设施、场地有明显标识。

8、物业区域内危险隐患部位设置安全防范获救标识，并在主要通道设置安全疏散标识；每月检查1次，保证标识清晰完整。

三、公共设施、设备维修养护日常制度

1、对公共设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

公共设施设备完好率百分之九十以上，急修及时率达百分之九十五。

2、有设施设备的运行、巡查、维修、保养等记录，并按国家规定办理年检手续，保证其性能符合国家相关标准。

3、设施设备标识齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、属于小修范围的公用设施设备，及时组织修复；属于大、中维修范围或者需要更新履行的共用设备，及时编制维修、更新履行计划或专项维修资金使用计划，根据委托方或业主委员会（业主大会）决定，组织维修或者更新改造。

5、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。

6、按合同约定保证电梯正常运行。

7、消防设施设备完好，保持消防器材能随时有效使用；消防通道畅通。

8、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

9、不定期巡视路面、侧石、围墙、窨井、健身设施等；要求路面不积水（因市政、管道结构因素外），窨井不溫溢，围墙不倾斜，窨井盖完好无损，健身设施能正常使用（需要换除外）。主要道路及停车场交通标识齐全、规范。

10、路灯、楼道灯完好率不低于百分之九十。损坏的应在一周内修复。

11、对容易危机人身安全的设施设备有明显警示标识和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。

四、保修值班制度、回访制度

物业保修和维修的权利义务应当在物业管理服务合同中予以约定，合同没有约定或约定不明确的，按下列规定执行；向业主和使用人公布保修和保修时间。业主和使用人可用电话报修，也可直接到报修点报修。公司定期回访（1）业主、使用人报修项目分为急修项目和一般项目。公司接到急修项目保修的，应在2小时内赶到现场，24小时内修理。接到一般报修项目的，应在72小时修理。未按时维修造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。

急修项目分为：

物业公共部位、共用设备、公共设施损坏发生危险；

因室内线路故障而引起的漏水和停电；

因水泵故障和进水表内的水管爆裂造成停水龙头严重漏水；