国家体育场(鸟巢)PPP项目投融资案例分析

权重 10 15 20 25 5 5 5 15
占了45% 的权重
3.6“鸟巢”PPP项目的合同结构
3.7项目融资计划
项目总投资35亿元。北京市政府拟采用PPP的融资模式解决资金的筹措问题。 项目资金来源包括资本金、信托贷款、银行贷款、预收项目运营收入投入和 北京市政府提供的次级债务。 项目公司前期运营收入4.9亿元，可用于项目建设资金。扣除预收运营收 入后，项目实际投资30.1亿元，北京市政府和联合体公司按51%:49%的比例提 供资金支持。 北京市政府提供的资金支持为15.35亿元，其中，资本金5.95亿元，占项目 公司注册资本的51%;提供的债务资金支持为9.4亿元，由北京市政府提供全额 贴息贷款。 联合体公司提供的资金支持为14.75亿元，其中资本金5.72亿元，占项目公司 注册资本的49%;协助解决项目公司信托贷款3亿元，银行贷款6.03亿元。考虑 项目预期运营收入4.9亿元投入的不确定性，当其影响所需的建设资金时，在 优化建筑设计方案增加投资2.5亿元以内，由投标人解决;超出2.5亿元的部分， 由北京市国有资产经营公司和投标人按51%和49%的比例解决。
3.5评标因素的权重
政府选择PPP模式，说明了全球化背景下业主发包的项目越来越趋向巨型化和复 杂化，作为发包方的业主，对承包商的能力要求越来越高，除了基本的价值组合能力 外，更重要的是承包商的融资能力，即带资承包的能力。 “鸟巢”项目法人招标各评标因素的权重
评标因素 (A)建筑设计优化方案（含投资估算） (B)建设方案 (C)融资方案 (D)运营方案 (E)财务分析 (F)保险方案 (G)移交方案 (H)对合同文件的响应
1.4“鸟巢”项目建设大事件
• 2004年8月31日，“鸟巢”方案调整，取消可开启屋顶， 但整体风格不变。 • 2004年12月28日，“鸟巢”复工。 • 2005年10月28日，“鸟巢”首件钢构件开始吊装。 • 2005年11月15日，“鸟巢”混凝土主体结构封顶。 • 2006年8月31日，“鸟巢”钢结构合龙。 • 2006年9月17日，“鸟巢”完成钢结构卸载。 • 2007年9月27日，“鸟巢”膜结构工程开始施工。 • 2008年4月18日和5月18日，“鸟巢”进行两场测试赛。 • 2008年6月28日，“鸟巢”正式落成。
3.2PPP融资方式的操作流程
收回投资并取得一定回报之后 政府或项目 发起人
通过国际招标 授予特许权
融资、建设、设备采购、运营
项目公司
项目
中标单位
这种融资形式的实质是：政府通过给予私营公司长期的特许经营权和收
益权来换取公共产品加快建设及有效运营。
3.3PPP模式的引入过程
3.4项目联合体及参建方情况
3.8项目融资结构
• “鸟巢”项目的融资结构由三方面组成: • 1)分别是北京市国有资产经营管理有限责任公司 代表北京市政府出资18.20亿元，占比58%。 • 2)中信联合体从资本金4.38亿元中拿出3.96亿元作 为项目资金，占比12.6%。其余29.4%的部分，即 9.23亿元则由项目公司通过银行贷款的方式间接 融资获得。 • 3)作为项目公司，北京市国家体育场有限责任公 司先后与中国工商银行、中国建设银行和中信银 行签订贷款协议，贷款年限16年(含6年宽限期)， 利率5.184%，从2010年开始按季度等额偿还本金 ，从首次提款开始按季度支付利息。
1.3“鸟巢”方案的由来
• 国家体育场设计方案经全球设计招标产 生，最终为瑞士赫尔佐格和德梅隆设计 事务所、奥雅纳工程顾问公司及中国建 筑设计研究院设计联合体共同设计的“ 鸟巢”方案。 • 该方案主体由一系列辐射式门式钢桁架 围绕碗状坐席区旋转而成，空间结构科 学简洁，建筑和结构完整统一，设计新 颖，结构独特，为国内外特有建筑。
2.“鸟巢”投资结构
问题：巨额投资资金如何筹集？
2.1“鸟巢”投资概况
• “鸟巢”项目总投资为31.39亿元，其中北 京市政府授权北京市国有资产经营管理有 限责任公司出资18.20亿元，中信联合体共 同出资13.19亿元，两者出资占比分别为 58%和42%。中信联合体内部，中信集团(内 资)出资7.71亿元、国安岳强(外资)出资0.86 亿元、北京城建出资3.1亿元、美国金州出 资0.66亿元，各家出资占项目投资总额的比 例分别为24.57%,2.73%. 12.6%和2.1%。
The end!
Thanks!
问题：国家体育场项目融资风险有哪 些?
1）融资风险
• 尽管“鸟巢”项目实施PPP模式成功解决了国家体 育馆融资的问题，但是国家体育馆在奥运会建设 过程中以及在奥运会结束后的运营过程中仍然蕴 含着巨大的投融资风险。虽然奥运会结束后北京 市政府与中信联合体协商一致，确定将“鸟巢” 进行了股份制改造，中信联合体放弃30年特许经 营的权利，转而获得“鸟巢”42%的永久股份， 一定程度上规避了后期运营风险。但总体来讲， “鸟巢”项目实施过程中面临的投融资风险主要 体现在招投标过程、项目建设过程及项目运营阶 段。
国家体育场（鸟巢）融资案例
1.项目基本概况
1.1“鸟巢”项目展示
1.2“鸟巢”项目概况
• 国家体育馆，又名“鸟巢”，位于奥林匹克公园 中心南部，工程总占地面积21公顷，建筑面积 25.8万㎡，场内观众坐席91000个，其中临时坐席 11000个，项目于2003年12月24日开工建设，2008 年6月28日正式竣工。国家体育场有限责任公司负 责国家体育馆的融资和建设工作，北京中信联合 体体育场运营有限公司负责30年特许经营期内的 国家体育场赛后运营维护工作。为了缓解国家体 育场“鸟巢”建设给财政支出带来的巨大压力， 北京市政府决定对“鸟巢”项目融资进行PPP模式 。
中标人名称：中国中信集团联合体 联合体成员 项目管理顾问 项目运营战略合作伙伴 项目设计顾问 中信集团、北京城建集团、美国金州控股集团 法国万喜大型建筑工程公司、法国布依格建筑公司 法兰西体育场公司 澳大利亚H.O.K Sports+Venue+Event公司
联合体中，中信的出资比例是65%（牵头方），城建占30%，美国金州占5%
• ③成本超支
根据国家审计署事后的审计结果，“鸟巢”项目投资总额超过预 算14.5%。
3）运营风险
商业面积的运营收入
旅游收入
冠名权的出售收入
收入来源 （预期）
纪念品开发 举办活动综合收入 VIP客户
“鸟巢”每年有形的运营费用和偿还建造贷的利息约为 1.5亿元,收入从何而来？
运营风险
• 1）市场需求受限。 项目定位更为的是考虑其社会效益和政治意义，较少 考虑项目的经济价值。政府部门以及私人部门的非营利性 活动才可以在“鸟巢”举办，其他营利性的大型活动，想 通过相关部门审批难上加难。 • 2）场地条件变更导致收益受损。 国家体育场原来的商业运营面积设计达12万平方米， 但是“鸟巢”方案确定之后，商业运营面积锐减到只有6.6 万平方米的面积。 • 3）延伸服务开发滞后。 由于国家体育场的公益性为主的定位，使得“鸟巢” 在运营初期没有办法获得来自外部企业的冠名权，而这个 往往是一个体育场收入的主要来源。同时 “鸟巢”内的餐 饮与旅馆等延伸服务项目以及商业广告等都没有取得较好 进展。
1.4“鸟巢”项目建设大事件
• 2002年3月31日，国家体育场面向全球公开征集规划设计 方案。 • 2003年3月25日，由瑞士赫尔佐格和德梅隆设计事务所、 奥雅纳工程顾问公司及中国建筑设计研究院设计联合体共 同设计的“鸟巢”方案胜出。 • 2003年8月9日，中国中信集团公司、北京城建集团有限责 任公司、国安岳强有限公司、金州控股集团有限公司等４ 家企业组成的中国中信集团联合体，成为国家体育场项目 法人合作方招标的中标人。 • 2003年12月24日，国家体育场各项开工准备工作就绪，举 行开工奠基仪式。 • 2004年7月30日，奥运场馆安全性、经济性问题成为焦点， “鸟巢”全面停工。
2.2国家体育馆投融资结构示意图
2.3项目公司各方投入的资本金金额与比例
3.“鸟巢” 的融资结构
问题：采取的是哪种融资模式？
3.1PPP模式的选择
• 2002年10月，北京市政府授权北京市发展 计划委员会邀请投标者申请资格预审并递 交资格审查文件，由此拉开了“鸟巢”项 目PPP融资模式的序幕。2003年9月，北京 市国有资产经营管理有限责任公司与中信 联合体设立项目公司，标志着“鸟巢”项 目成功引入了PPP融资模式。
3.9“鸟巢”项目融资结构图
3.10鸟巢" 项目融资来源及占比
问题：“鸟巢”方案在一片溢美之词中 高票中选却2004年7月30日暂停施工 ？
停工原因
• 1）出于经济性与安全性方面的考虑 北京奥组委决定把可开启的滑动式屋顶拿掉，似乎拿掉“鸟巢” 的盖子就可以既解决资金浪费又能保证场馆安全问题。 • 2）“鸟巢”未通过抗震审查 在“戴高乐机场坍塌”事件发生后，北京市曾委托审查委员会对 部分奥运场馆进行“抗震设防”检查。其中五棵松文化体育中心、“ 水立方”都通过了审查，而在对“鸟巢”的审查中，但专家们的意见 是‚问题不少，需要修改方案‛。 • 3）“鸟巢”体育场的露水与雷击问题 由于露水在钢结构上更容易凝结，而且凝结后又迅速流下，因此 钢结构凝结露水的过程能够反复进行。如果没有相应的排水设施，鸟 巢体育场的“鸟巢”下面将总是湿淋淋的。同时如此巨大的钢铁堆积 起来的庞大建筑物，其对雷电会有着更加强烈的吸引力，甚至有可能 形成雷击景观。 • 4）奥运鸟巢设计缺陷
2）建设风险
• ①非理性的建设工期
“鸟巢”项目在签订特许协议的时候，北京市政府要求中信联合 体2006年12月31日就必须确保项目竣工，彼时距离项目完工只有3年 多的时间。
• ②取消可闭合顶盖造成的影响
2004年的7月30日，北京市政府临时决定取消闭合顶盖的设计，导 致项目施工全面停止，项目公司对原设计方案进行大量修改和完善， 这期间又耽误了半年多的工期，间接增加了后期施工的难度和风险。