上海甲级写字楼租金和空置率走势
2023年写字楼市场年度总结及年后展望
04
2024年写字楼市场展望 与建议
市场机遇与挑战并存
市场需求持续增长
随着国内经济的稳步发展和城市 化进程的加速，写字楼市场需求
将持续增长。
竞争激烈
随着市场的发展，竞争将更加激烈 ，企业需要不断提高自身竞争力以 保持领先地位。
政策影响
政府对房地产市场的调控政策将继 续影响写字楼市场的发展，企业需 要关注政策变化并做出相应调整。
政策法规对市场的影响
政策法规
政府对写字楼市场的政策法规对市场发展具有重要影响。例如，政府对房地产市场的调控政策可能导致写字楼市 场的波动和变化。此外，政府对环保和可持续发展的要求也越来越高，这可能对写字楼市场的建设和运营产生影 响。
市场影响
政策法规的变化可能对写字楼市场的供求关系、租金水平和投资回报等方面产生影响。例如，政府对房地产市场 的调控政策可能导致租金水平下降和投资回报减少。此外，环保和可持续发展的要求也可能导致写字楼市场的建 设和运营成本增加。
营销推广
利用互联网、社交媒体等渠道进行营销推广，提 高品牌曝光度和影响力。
客户关系管理
建立良好的客户关系管理系统，提高客户满意度 和忠诚度，促进业务发展。
感谢您的观看
THANKS
品质需求提升
随着消费者对办公环境品质的要求提 高，高品质、高附加值的写字楼产品 可能会更受欢迎。
竞争格局变化趋势预测
竞争加剧
随着写字楼市场的不断发展，竞争可能会更加激烈，企业需要不断提升自身竞争 力以保持市场份额。
合作共赢
在竞争的同时，企业之间也可能会加强合作，通过共享资源、降低成本等方式实 现共赢。
华南地区
深圳市、广州市等城市的 写字楼市场活跃，新兴产 业和科技创新型企业发展 迅速。
上海市近三年的办公楼租赁报告
上海市近三年的办公楼租赁报告
根据上海市近三年的办公楼租赁报告，以下是一些重要的数据和趋势：
1. 租金水平：上海市的办公楼租金水平在过去三年中呈稳步增长。
2018年，上海市的平均办公楼租金为每平方米每月约300元人民币，2019年上升至每平方米每月约320元人民币，2020年进一步上升至每平方米每月约350元人民币。
2. 区域分布：上海市的办公楼租赁市场主要集中在浦东新区、徐汇区和静安区等中心商务区。
这些区域的租金水平相对较高，但也拥有更好的交通和商业设施。
3. 需求趋势：近年来，上海市的办公楼租赁需求持续增长。
随着越来越多的国内和国际企业进入上海市，对办公空间的需求不断增加。
此外，互联网和创新科技行业的快速发展也推动了办公楼租赁市场的增长。
4. 租赁面积：上海市的办公楼租赁面积也在增加。
根据报告，2018年的租赁面积约为500万平方米，2019年增加到550万平方米，2020年进一步增加到600万平方米。
5. 租赁类型：在上海市的办公楼租赁市场中，整体租赁和分散租赁是两种主要的租赁类型。
整体租赁适用于大型企业，他们通常租赁整个楼层或整栋楼。
分散租赁适用于小型和中型企业，他们可以租
赁办公楼中的一部分空间。
总体而言，上海市的办公楼租赁市场在过去三年中保持稳健增长。
随着上海市作为国际商务中心的地位不断提升，办公楼租赁需求有望继续增长。
2015年上海写字楼市场概览
•
• •
上海核心商务区甲级写字楼
供应量、吸纳量和空臵率
• 季内，对核心区优质办公空间的需求保持平稳，空臵率按季环比下降0.7个百分点，截至季末为 7.2%。
•
•
主要由于季节性放缓以及季内有限的新增供应，扩租及新设办公等租赁活动在本季有所减少。
来自金融及专业服务行业的租户仍是需求的主要来源。本土企业是吸纳核心区市场空臵面积的 主力。
写字楼物业投资持续增加
不同类型房地产投资年增长率，2014年1至2月 不同类型房地产投资 2014年1-2月
办公物业
办公物 业, 20%
零售物业
零售物 业, 16% 住宅物 业, 64%
住宅物业
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
来源：上海市统计局
• •
2014年1至2月，写字楼开发投资同比增长42.2%，住宅物业开发投资同比仅增长0.2%，同时零售物 业开发投资同比减少2.7%。上述数据显示出投资者与发展商对写字楼物业市场的强劲信心。 写字楼开发投资的高速增长或归因于其较低基数，以及一些发展商在政府对住宅市场降温背景下的 多元化举措。
浦西租金（左轴） 人民币每天每平方米 浦东租金（右轴）
12 11 10 9 8 7 6 5 4 1Q06 3Q06 1Q07 3Q07 1Q08 3Q08 1Q09 3Q09 1Q10 3Q10 1Q11 3Q11 1Q12 3Q12 1Q13 3Q13 1Q14
来源：上海高力国际研究部
上海核心商务区甲级写字楼
9 8
15%
10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 2006 2007 2008 2009 2010 年平均租金(左轴) 2011 2012 年增长率 (右轴) 2013
2016年上海甲级写字楼市场研究-市场回顾分析
6
上海写字楼物业市场结构
持续发展……
7
来源：上海高力国际研究部，2016
细分市场
各业态在未来几年均将明显扩张
市场细分
(人民币每天每平方米) Q2 2016
租金
空置率
Q2 2016
总存量 (平方米)
Q2 2016
580万 780万
2020F
↑ 34% ↑192% ↑57% ↑41%
核心区甲级写字楼
10.25
7.2%
次中心甲级写字楼
6.28
16.1%
240万
710万
成熟次中心甲级写字楼
6.53
10.1%
190万
310万
商务园区
来源：上海高力国际研究部，2016
3.86
9。4%
800万
1,120万
9
注: *未来供应预测基于发展商的规划完工时间以及据高力国际研究部观测而预估的建设进度
各类细分市场租金
的子市场。
2
上海宏观经济概览
上海宏观经济指标
经济增速放缓，但……
经济指标 数值
人口 居民消费价格指数（CPI）
地区生产总值（GDP） 第三产业产值 第三产业占GDP比重 社会消费品零售总额 固定资产投资（FAI）
2,420万（常住人口）截至2015年末 103.2（同比增长3.2%）H1 2016
•
13
核心区甲级写字楼
2016年第二季度总结
•
供应 –
o o o
位于竹园的陆家嘴世纪大都会T2和T3 位于陆家嘴的大华银行大厦 位于长宁的来福士T2
•
• •
需求 – 整体空置率攀升至7.2%。
关于写字楼空置率的调查报告
关于写字楼空置率的调查报告写字楼空置率调查报告一、引言写字楼作为商务办公场所的代表，其空置率对于商业地产市场的发展和经济状况有着重要影响。
本报告旨在调查分析当前写字楼空置率的情况，并探讨其原因和可能的解决方案。
二、调查方法本次调查采用了问卷调查和实地走访相结合的方式。
问卷调查主要针对写字楼的物业管理公司和企业租户，以获取他们对于空置率的看法和原因。
实地走访主要考察了不同地区的写字楼空置情况。
三、调查结果1. 写字楼空置率普遍较高根据调查结果显示，目前大多数城市的写字楼空置率普遍较高，平均空置率在20%以上。
一些二线城市空置率甚至超过30%，而一线城市的空置率相对较低，一般在10%至20%之间。
2. 原因分析（1）租金水平过高调查显示，租金水平是导致写字楼空置率高的主要原因之一。
随着经济的发展和土地资源的稀缺，写字楼租金不断攀升，导致企业承受不起高昂的租金成本，从而选择放弃租赁或选择其他低成本的办公场所。
（2）供需失衡另一个导致写字楼空置率高的原因是供需失衡。
一方面，城市发展过快，写字楼建设过多，供应过剩；另一方面，企业规模扩张不及预期，需求不足。
这种供需失衡导致了写字楼供应过剩的局面。
（3）地理位置和交通条件地理位置和交通条件也是影响写字楼空置率的重要因素。
一些偏远地区的写字楼由于交通不便、商业氛围不浓等原因，导致租赁需求较小，空置率较高。
四、解决方案1. 调整租金策略物业管理公司可以根据市场需求和租赁情况，适当调整写字楼的租金水平，降低企业的租赁成本，吸引更多的租户。
2. 拓宽用途范围写字楼的用途不仅仅局限于办公场所，可以考虑引入更多的商业、文化等元素，提高写字楼的综合利用率。
3. 改善地理位置和交通条件对于地理位置偏远的写字楼，可以通过提升周边交通条件和配套设施，增加其吸引力，从而吸引更多租户。
4. 加强市场营销和宣传物业管理公司可以通过加强市场营销和宣传，提升写字楼的知名度和形象，吸引更多租户关注和选择。
上海五角场商业及办公项目提案报告_76PPT
中环百联地下一层引入世纪联华超市， 超市面积。8万㎡，其他区域包含美食 广场，娱乐中心。
关键词：区域商业核心地段，利用地上百货商业互相带动客源。
金丰易居·普润
4、地下商业存活的几个基本因素总结
1 依靠传统市中心核心地段，连接多条地铁，高密度人流 市区核心+地铁
2 专业型单一产品批发零售市场，定向消费人群庞大
创意产业联盟军工分部 贸易服务
五角场800号
绘画\设计
铭太创意产业园 海上海LOFT 汇星(广场)创意园 滨江创意产业园
工艺设计 建筑设计 工业/贸服 建筑设计
金丰易居·普润
MEDIA1895/媒体服务 汇龙创意园/工业贸易 创意联盟/贸易服务
改造型园区 新建型园区
13、五角场办公楼入驻企业情况
杨浦创意产业园出租情况表
发展商的工作着重于土地价值的赋予和创造 的工作着重于价值的实现和尽量不折损的实现
金丰易居·普润
？ 核心难点：地下一层4万㎡如何定位
适合地下商业经营 可后续有效经营
考量 要素
先期收益最大化
不影响住宅产品档次
金丰易居·普润
1、地下商业的形成
『 』 城市土地资源日益稀缺，市中心黄金地段商铺要发展，势必要进入 ‘立体化’时代，向上、向下进行空间的探索与开发。
金丰易居·普润
9、目前高校毕业创业人群办公物业情况
大学毕业生创业办公物业形态比例
20%
3%
7%
10%
60% 甲级办公楼 乙级办公楼 商住两用楼 普通居民楼 创意产业园
大学生创业办公%
1%
25%
50M以下 50－100M 100－150M 150－200M 200－300M 300M以上
各国CBD
物业规模及类型
物业规模较与CBD的经济规模相适应，2008年总体规模达到了 2,770万平米； 以写字楼物业为主，酒店及商业作为配套，数量满足需求，住 宅物业较少；
总 结
2008年写字楼规模达1,954万平米，占71%；
酒店和商业物业规模分别为417万平米和399万平米；
物业档次及标准
27%
73%
物 业 构 成
写字楼租金水平达到339元/平米/月，略高于北 京CBD；
居住
规模（平方米） 公寓 高端 住宅 合计 135,376 188,083 323的开发 • 区域商业供应量较为有限，分布较为集中， 正大广场项目约占区域商业供应的3/4；
酒店统计 房间数量 酒店数量 1796 3
入 驻 企 业
综合区物业构成（万平方米）
399， 14% 417， 15%
写字楼
写字楼 1954， 71% 酒店 商业 65.8
34.2
物 业 配 比
甲级 乙级
甲级写字楼租金430-1,170元/月平米，约 为北京CBD的2-4倍，空置率4-6%；
商业
临街商 铺
酒店 12.2
五星级
43.9 43.9
D o c k l a n d
总 体 规 划
整体规模约2770万平米，以优质写字楼为主； 空间规划考虑了地块上具有历史价值的码头，保留了船坞的形状；
注重公共空间营造，通过500棵树龄35-50年大树的种植，运用开放设计等手段，使商务
氛围和建筑环境更轻松健康； 目前已经基本进入开发尾声阶段；
陆家嘴物业构成
3% 11% 11% 12% 办公楼 酒店 商业
物 业 构 成
中原地产上海一手写字楼市场月报04月
供求双双大幅回落低空置率助推租金创新高4月份，一手办公物业市场再次遭遇“寒流”，供求面积双双大幅下挫。
相比上个月，本月无一例整栋成交案例是导致环比成交数据大幅下探的主要原因，但这并不能完全表明办公物业成交热情正在下滑。
如果剔除大宗交易数据，本月办公物业成交量仍有4.41%的环比上扬。
随着房地产调控政策不放松基调的持续，住宅限购的挤出效应在未来仍将继续，加之上海甲级写字楼空置率的不断下降、租金水平的稳步提升，未来的办公物业投资市场值得期待，特别是核心区域办公物业仍将是关注焦点。
本月，全市甲级写字楼空置率持续下滑，部分商务区甚至降至历史最低水平。
由于企业对办公物业租赁需求整体保持旺盛，而近期甲级写字楼的释出量有所放缓，导致写字楼空置率的持续下行。
市场上可租甲级写字楼日渐稀缺，直接导致了本月租金水平的大幅上扬。
另外，相比去年1月份，上海甲级写字楼租金的累计涨幅已经达到了21.92%，持续上涨的租金也在不断增加企业的办公成本并推动部分需求外移，这对次中心区商务区的发展提供升级机遇，也给外围商务区的成长增强原动力。
资金链重压推动商业物业转让l上海迪士尼本月底开建主题乐园主体：4月10日，上海迪士尼项目工地桩机林立。
本月底，上海迪士尼乐园将正式开建主题乐园主体，这也预示着整个乐园的建设进入实质性阶段。
作为全球第六个、中国内地第一个迪士尼主题乐园，上海迪士尼项目预计2015年底建成开园。
l SOHO中国21亿购绿城上海项目，在沪项目达11个：4月17日，SOHO中国发公告称，SOHO中国上海公司与绿城控股订立框架协议，以21.38亿元收购上海绿城广场置业全部股权，收购均价为19,800元/平方米。
天山路项目位于上海长宁区虹桥涉外贸易中心最核心地段，项目作办公及商业用途，占地总面积约2.56万平方米，总建筑面积约17.22万平方米。
项目所在区域是上海市第一个涉外商务区，入驻内外资企业及机构4400多家，50%以上之公司为外资企业及机构，包括英特尔、通用电气、三星、壳牌等跨国企业。
2024年上海市写字楼市场调研报告
上海市写字楼市场调研报告1. 引言这份报告是对上海市写字楼市场进行的调研，旨在分析该市场的现状和趋势，为投资者和相关业务人员提供参考。
本报告主要从市场规模、供需情况、租金水平等方面进行分析。
2. 市场规模上海市作为一个国际金融中心和商业中心，吸引了大量企业和机构进驻，从而推动了写字楼市场的发展。
根据我们的调研，上海市目前拥有约XX万平方米的写字楼面积，分布在核心商务区和郊区。
3. 供需情况上海市写字楼市场的供需情况总体平衡。
由于企业数量的增加和租户选择的多样化，写字楼的出租率保持在一个稳定的水平。
同时，新建写字楼的投入也提供了更多供应，以满足市场的需求。
4. 租金水平上海市的写字楼租金水平相对较高，与其地位作为国际金融和商业中心密切相关。
核心商务区的写字楼租金通常高于郊区。
根据我们的调查，核心商务区的写字楼租金每平方米每月约为XXX元，而郊区则为XXX元。
5. 发展趋势上海市写字楼市场的发展显示出某些趋势。
首先，随着上海市的经济发展和对外开放程度的提高，预计会有更多国内外企业选择在该市投资和扩大业务规模，进一步推动写字楼市场的发展。
其次，随着互联网、共享经济和其他新兴行业的崛起，写字楼市场将面临新的机遇和挑战，需要持续关注。
6. 结论通过对上海市写字楼市场的调研，我们可以得出以下结论：市场规模较大，供需情况平衡，租金水平较高。
同时，市场发展趋势显示出稳定增长的特点。
投资者和相关业务人员可以根据这些信息做出更明智的决策。
以上是对上海市写字楼市场的调研报告，我们希望该报告能为您的业务决策提供帮助。
2024年上海市写字楼市场分析现状
2024年上海市写字楼市场分析现状引言上海作为中国的经济中心和国际金融枢纽，拥有庞大的商业和金融机构群体，写字楼市场一直都是该城市房地产市场的重要组成部分。
本文将对上海市写字楼市场的现状进行分析，并重点探讨其市场规模、租金水平、供需状况和发展趋势。
市场规模上海市写字楼市场规模巨大，并在不断扩张。
根据市场调研，截至目前，上海市的写字楼总面积已超过1000万平方米，分布在市区和近郊地区。
随着上海日益壮大的经济实力和国际影响力，越来越多的企业选择在此设立总部或办事处，从而推动了写字楼市场的发展。
租金水平上海市的写字楼租金水平较高，主要受到地段、楼层、装修水平等因素的影响。
一线商务区（如陆家嘴、静安等）的写字楼租金相对较高，平均租金约为每平方米每月100元以上。
二线商务区（如虹口、徐汇等）的租金较一线区域略低，平均租金约为每平方米每月80元左右。
供需状况和发展趋势上海市写字楼市场供需状况相对平衡，但部分热门区域供应紧张。
近年来，随着更多国内外企业进入上海，写字楼租赁需求持续增长。
尽管新写字楼项目不断涌现，但因为土地资源有限以及政府对于空气和环境保护的限制，导致竞争激烈，即使是一线商务区的空置率也始终维持在较低水平。
未来的发展趋势显示，上海市写字楼市场将继续保持稳定增长。
随着国家对上海的支持和推动，上海将进一步完善基础设施和人才引进政策，吸引更多的跨国公司和创业者进入市场。
这将进一步提升写字楼市场的供求关系，推动租金水平的稳步增长。
结论综上所述，上海市写字楼市场具有巨大的规模和潜力。
其稳定的供需状况和持续增长的租金水平表明该市场对企业和投资者来说是一个有吸引力的选择。
随着上海的持续发展和政府的支持，预计上海市写字楼市场将继续保持稳定增长，并为投资者带来丰厚的回报。
以上所述仅为个人观点，不构成任何投资建议。
仅供参考。
2019年上海写字楼市场分析报告分析
419,153 平米 (y-o-y ↑)
资产价值
人民币 82,527每 人民币 50,740每
平米 (q-o-q ↑)
平米(q-o-q ↑)
收益率
4.6% (q-o-q ↓)
4.9% (q-o-q ↑)
上海写字楼
全市概览, 浦西/浦东, 2017Q2
浦西
浦东
存量
上半年新增供 应
6,382,244 平米 (q-o-q ↑)
3,310,228 平米 (q-o-q ↑)
872,919 平米 (y-o-y ↑)
平均租金
人民币 10.4每平 人民币 6.8每平米
米每天 (q-o-q ↓)
每天 (q-o-q ↑)
空置率
11.0% (q-o-q ↑) 25.5% (q-o-q ↑)
上半年净吸纳 量
300,948 平米 (y-o-y ↑)
米/天
陆家嘴
人民币 12.7/
平米/天
竹园
徐汇核心
黄浦 人民币 9.9/平
米/天
人民币 9.6/平 米/天
世纪公园 人民币 9.1/平
米/天
人民币 10.3/平米/天 徐汇非核心
世博前滩 人民币 7.2/
平米/天
核心商圈 新兴商圈
人民币 6.6/平米/天
上海写字楼
租金走势
350 330 310 290 270 250 230 210 190 170 150
金融街海伦中心
(95,483 平米) 金光白玉兰广场
(136,798 平米)
国寿金融中心
星荟中心
(88,000 平米)
(118,000 平
世纪汇广场T2
米)
上海办公楼市场供需结构探析
市 场 活 动 中 心 将 从 浦 西 转 向 浦 东 。 在 未 来 ５年 的 上 海 甲 级 写 字 楼 供 应 中 ，预 计 约 ６ ％ 将来 自浦 东 陆 家嘴 地 区 。 ０ ２ ０ 年 ，在 １ 个 区 县 办 公 楼 成 交 量 ０５ ９ 排 名 中 ，浦 东 全 年 合 计 的办 公 楼 成 交 量 成 为 全 市 之 最 ，高 达 ４ ０ ９万 平 方 米 。浦 东 供 应 量 和 成 交 量 均 双 双 名 列 榜 首 ，继
区 为 主导 ．０ ５ 全年 合 计 的新 增 办 公 楼 ２０ 年
初起步 ． 经历了 １９ 年的谷底之后 ． ７ ９ 经过
近 ３ 时 间 的 底 部 徘 徊 ， 于 在 ２ 世 纪 之 年 终 １ 初 ． 内需 和 外 需 双 重 影 响 和 刺激 下 ． 在 市 场 各 项 指 标 得 到 全 面 修 复 ．租 金 迅 速 上
５ ９
维普资讯
场广角上海住宅
成 交 占全 市 办 公 楼 成 交 总 量 的 ５ ％ ， ６ ５ 浦 东 新 区 占２ ％ ． 余 则 为近 郊和 远 郊 的 ５３ 其 成 交 量 ， １ ％ 。由 于 浦 西 写 字 楼 的 开 约 ２ ８
上 涨 到 ４４ ０ ７美 元 ／平 方 米 。 尽管 近 期 上海 高 端办 公 楼 项 目供 应 相 对 来 说 较 为 短 缺 ．但 是 将 有 大 量 的办 公
二 、办 公 楼 市 场 地 域
供 需 不 平衡
上海的办公楼市场 尤其是销售型办 公 楼 的增 量市 场 ． 目前仍 以浦西传统 市
需比达到 １ １ 目前上海乙级办公楼市 。 ４：
场 的平 均租 金 水 平 为 ０ ４ 元 ／平 方 米 ／ 美 天 ， 置 率达 到 ２％ 。 管现 有 供 应 量 不 空 ０ 尽
2024年上海商业地产市场环境分析
2024年上海商业地产市场环境分析1. 市场概况上海商业地产市场是中国最具活力和影响力的商业地产市场之一。
随着中国经济的快速发展和上海城市化的进程，在上海市区近几年商业地产市场经历了快速增长的阶段。
商业地产市场主要包括零售、写字楼、酒店和餐饮等领域。
2. 市场特点上海商业地产市场的特点主要有以下几个方面：2.1 市场规模和增长上海商业地产市场的规模庞大，市中心地段拥有大量的商业地产项目，包括购物中心、商业街和写字楼等。
随着经济的发展和人们对消费品的需求增加，市场不断扩大。
根据统计数据显示，近年来上海商业地产市场呈现稳定增长的趋势。
2.2 消费需求和消费行为变化随着人们生活水平的提高，消费需求和消费行为也在发生变化。
上海市场的消费者越来越注重品质和个性化的消费体验，对商业地产提出了更高的要求。
消费者越来越喜欢购物中心和商业街这样集中了各类品牌和服务的场所，而不是传统的单一商铺。
此外，电子商务的兴起也对商业地产市场产生了一定的冲击。
2.3 品牌入驻和租金水平上海商业地产市场吸引了国内外众多知名品牌的入驻。
这些品牌的入驻不仅提高了市场的知名度和影响力，还为商业地产带来了稳定的租金收入。
随着品牌租户的增多和市场竞争的加剧，商业地产的租金水平也在不断上升。
3. 市场竞争和发展趋势3.1 市场竞争激烈上海商业地产市场竞争激烈，许多商业地产项目在市中心地段争夺有限的资源。
竞争主要表现在品牌入驻、租金水平、服务质量和消费体验等方面。
为了吸引更多租户和消费者，商业地产开发商不断创新和改善，提供更好的服务和体验。
3.2 发展趋势未来上海商业地产市场的发展趋势主要包括以下几个方面：•大型购物中心和商业综合体将继续增长，为消费者提供更多选择和便利。
•城市更新和商业地产项目升级将成为市场的重要发展方向。
•电子商务和线上线下融合将对商业地产市场带来新的挑战和机遇。
•消费者对健康、环保和可持续发展的关注将对商业地产产生影响。
写字楼空置率 标准
写字楼空置率标准
写字楼空置率是指某一时间段内写字楼单位面积内空置的比例，通常以百分比形式表示。
空置率是一个重要的指标，用于衡量写字楼市场的供需状况和经济活力。
标准的写字楼空置率可以因地区和行业而异，没有全局统一的标准。
然而，通常来说，以下是一些常见的空置率标准的范围：
1. 正常运营状态：一般认为空置率在5%至10%之间是正常的运营状态，表示市场供需较为平衡，有一定的租赁活动和稳定的收入。
2. 健康状态：空置率低于5%被认为是较为健康的写字楼市场，意味着供应紧缺，需求旺盛，租金可能较高。
3. 拥挤状态：空置率在10%以上时，可能表示市场相对拥挤，供应过剩，竞争激烈，租金可能下降。
需要注意的是，空置率标准的具体范围可以根据不同地区、不同时间段以及不同写字楼类型的市场特征而有所不同。
有些地区可能有更高的空置率标准，而另一些地区可能有更低的标准。
此外，写字楼空置率也可以根据不同的楼层、区域或建筑物类型进行细分和分析。
在进行写字楼投资或租赁时，了解当地的空置率标准并进行市场研究是非常重要的，以帮助做出明智的决策和评估市场供需情况。
上海及长三角城市写字楼市场2019H1戴行
2019 H1 上海及长三角城市写字楼市场报告戴德梁行写字楼部2019年07月上海2019 H1| 写字楼市场宏观经济目录租赁市场销售市场土地市场Content房地产及办公楼投资增速同比上扬需求先抑后扬，租金下滑渐趋于平稳成交量同比小幅上升，整栋成交活跃底价成交为主的市场，静安及长宁区表现优异展望预测宏观经济2019年一季度经济增速放缓，第三产业比重保持高位；前五个月，房地产及办公楼投资增速同比上扬办公楼投资额及投资增速（2009-201905）房地产投资额及增幅（2009-201905）人民币，亿元三产比重及第三产业增幅（2009-2019Q1）国民生产总值及增幅（2009-2019Q1）人民币，亿元人民币，亿元2019Q1，国民生产总值8308亿元，同比增长5.7%，与去年同期相比增速回落，较全国增速下滑0.7个百分点，经济增速放缓。
2019Q1，第三产业增加值6013亿元，同比增长8.8%；第三产业占比72%，比去年同期增长。
2019年1-5月，固定资产投资增幅5.0%，增速同比放缓。
房地产开发投资额1537亿元，同比增长4.0%，增速比去年同期提高。
2019年1-5月，办公楼投资额255亿元，同比增长3.1%，与去年同期相比增速上扬。
0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%010000200003000040000200920112013201520172019Q1GDP增幅0%2%4%6%8%10%12%14%010000200003000040000200920112013201520172019Q1第一产业第二产业第三产业第三产业增长率0%10%20%30%40%0200040006000200920112013201520172019.1-5房地产投资总额固定资产投资增速，同比%房地产投资增速，同比%-10%0%10%20%30%40%50%(1000)10002000300040005000200920112013201520172019.1-5办公楼投资其他投资办公楼投资增幅人民币，亿元租赁市场上半年整体成交放缓，市场先抑后扬，大量新增供应下促使空置率持续攀升，租金在连续下滑后渐趋于平稳上海甲级写字楼供求及空置率核心区及新兴区甲级写字楼净吸纳量与空置率万㎡12%13%14%15%16%17%18%19%20%020406080100120140H1 2017H2 2017H1 2018H2 2018H1 2019新增供应净吸纳量空置率0%5%10%15%20%25%30%-10-505101520252017Q12017Q32018Q12018Q32019Q1核心区净吸纳量新兴区净吸纳量核心区空置率新兴区空置率万㎡8.806.07.08.09.010.0H1 2017H2 2017H1 2018H2 2018H1 201910.006.904.05.06.07.08.09.010.011.02013Q12014Q12015Q12016Q12017Q12018Q12019Q1核心区新兴区上海甲级写字楼租金走势核心区及新兴区甲级写字楼租金走势元/㎡/天元/㎡/天租赁市场上半年新增供应主要集中在新兴区，其中北外滩有两个项目入市，区域竞争加剧项目：北外滩来福士（东塔）体量：9.45万m ²报价：9-12元/m ²/天项目：静安国际中心体量：7.09万m ²报价：7.5-9.5元/m ²/天项目：一方大厦体量：4.80万m ²报价：8元/m ²/天起项目：古北SOHO 体量：10.6万m ²报价：7-9元/m ²/天2019H1新增供应约41.7万m ²，其中北外滩：14.3万m ²不夜城：7.1万m ²长宁虹桥：10.6万m ²虹桥商务区：9.67万m ²北外滩虹桥不夜城项目：虹桥汇二期体量：9.67万m ²报价：6.5-8元/m ²/天虹桥商务区20040060080010001200140020112013201520172019H1新增供应存量数据来源：戴德梁行研究部，写字楼部上海甲级写字楼新增供应与存量万m ²◼专业服务✓大部分联合办公品牌趋于理性布局，但个别品牌受资本利好驱动持续扩张，个别联合办公品牌虽有退租现象，但迅速被其他品牌填补。
写字楼运营管理指标
写字楼运营管理指标1. 引言写字楼作为商务办公场所，承载着众多企业的办公需求。
高效的写字楼运营管理是保证企业能够顺利进行办公活动的重要保障。
本文将介绍写字楼运营管理的指标体系，旨在帮助运营管理团队监控和评估写字楼的运营状态，并提供数据支持，从而优化写字楼的运营机制和提升企业的办公体验。
2. 指标分类和定义写字楼运营管理指标可以分为以下几个分类：2.1 财务指标•月度租金收入：写字楼每个月的租金收入总额；•成本支出：包括房屋维护费用、物业管理费用、保险费用等；•净利润：租金收入减去成本支出后的盈利情况；•租金回报率：净利润与总投资的比率，反映了投资回报的效果。
2.2 出租率指标•空置率：写字楼出租面积中空置面积的占比；•出租率：已出租面积与总面积的比率，反映了写字楼的租用情况；•客户流失率：表示每年离开写字楼的客户所占比例，反映了客户维持的情况。
2.3 功能设施指标•办公空间利用率：写字楼使用的办公空间占总面积的比率；•共享设施空间利用率：写字楼提供的共享设施的使用率，如会议室、休息区等；•停车位利用率：写字楼停车位使用率的比率。
2.4 服务质量指标•投诉率：表示每年客户投诉的数量和比例；•响应时间：写字楼管理团队对客户投诉的响应时间；•客户满意度：通过调查问卷或反馈来确定客户对写字楼服务质量的满意度。
3. 重要性和监控频率不同的指标在写字楼运营中的重要性和监控频率是不同的。
以下是一些指标的重要性等级和推荐的监控频率：•重要性等级：高，中，低•监控频率：每日，每周，每月，每季度，每年指标重要性等级监控频率租金收入高每日净利润高每月空置率中每季度办公空间利用率中每月客户满意度低每年投诉率低每月4. 数据收集和分析为了获取运营管理指标的数据，写字楼管理团队可以采取以下方式：4.1 内部数据收集•租金收入和成本支出等财务数据可以从财务部门获取；•出租面积和客户维护相关数据可以从销售和客服部门获取；•办公空间利用率等数据可以从物业管理软件或设备获取。
甲级写字楼租赁管理分享ppt课件
结束项目
19
设立项目时间表
通过设立时间表，抓住重要时间节点
20 20
深圳写字楼供应筛选
大幅攀升；优质 物业出现更高的
溢价
44
供应量上升乃写字楼市场发展的必经阶段
以一线城市为参考
55
单一物权甲级写字楼将是市场发展的趋势
小业主持有单位基本都在500平方米以下，而2000平方米以上基本为大业主持有
66
写字楼市场的变化
过往的发展是由乙级搬迁至甲级，随着市场成熟，日后大部分的目标租 户本身就在甲级写字楼办公
顶级租户组合
聚集世界500强客户 和国内龙头企业，形 成优质的租户强强组 合
企业总部所在地，特 别为金融、专业服务 业、高端IT业
高端品牌形象
借助项目经营团队的 国际品牌影响力，打 造口碑
树立项目高端精品形 象，为市场提供信心 保证
G1 G3
G5
高Co建nn筑ec品tio质ns
满足租户要求，为目标客 户 群体度身订做产品，打 造公办新概念
✓ 准备及审视可行选项
✓ 进行项目考察 ✓ 协助进行物业选择。 ✓ 准备和发送邀约书（RFP） ✓ 解决业主的问题，并提供优先租赁条款及其
他问题提供指导。
- 完整物业选择可用性 - 市场调查 - 物业考察资料 - 筛选short list - RFP - 搬迁
- RFP – 续租
第3阶段：分析备选方案 及制定建议
把竞争变得毫无意义 不断探索客户的需要
88
甲级写字楼 分展类望
9
何为甲1（A1）写字楼？
当写字楼市场进入成熟期时，甲1（A1）写字楼为从大量甲级写字楼中脱颖而出的少数最 优质写字楼。
甲1 （A1）写字楼在市场高峰的时候，特别是空置率低的，体现比普通甲级写字楼大幅 度的溢价；而在市场低谷的时候，甲1 （A1）写字楼的抗风险能力更强。
2006年上海写字楼市场总结
平 大 幅上 涨 的 景气 局 面 专 业 服 务 型公 司
¨ ¨¨ 啊
大量吸纳新建成 的甲级写字楼 造成市场
延续 紧张 的 供应 局 面 。 上 海 中心 区域 甲级 写字 楼 平均 空 置 率 一 度 达 １ 年 以来 的 最 ０
需 求 情 况
１． 甲级 项 目供 应 稀 缺 ， 年 成 交
总 量 略 有 调 整
２ ６年 上 海销 售 型 写 字楼 总 体 成 交 ０ ０
大幅放 量 ．保 持充足 的后 续供应 月供 应量 基 本保持在 ２ 万平方 米以上 而在年 初 年 ０
万平方米以上。
写字 楼供 应稀缺 的影响 ．市场 吸纳 量受
到 了抑制 。
２月更集 中放 量达到 ２ ５ １．年 度 供 求 比 １：０． ７ ８。供 不 中和年终 的 １ ６ １
交 量为 １ ８ ９ ｊ 平方 米 ．与 ２ ０ 年 １ １ ４ ５ ７ ０ ５ ． ６
低水 平 达到 ３ ％ 进而助推了租金继续
上涨的趋势。
年 供应 不稳定 在 ５ 平方 米左右 ，下半 年则 万
万 成 交量 相 比Ｊ ｒ Ｊ￣下降 ．受 中心 城 区 甲级 ，
供 求 关 系
２ ．月 度 供 应 保 持 平 稳 ，下 半 年
开 始 放 量
从 ２ ０ 年 月度 供应 量走势来 看 ．上半 ０６
量为 ２４ ８万平方米．供应量呈现上升趋势 ０
并 实现 大幅 度跨越 ．增 长率 达到 ３ ４ 。 ｑ ％ ３２ ０ ０ ６年 上 海 销 售 型 写 字楼 总 体 成
月度供 求走 势来看 ．上 半年市
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6
大綱
1 新昌管理介紹
2
全球金融海嘯對中國房地產業 發展帶來的影響
處於全球性經濟衰退的條件下， 中國仍有強勁的復甦能力
3
4
中國房地產業的投資發展趨勢
5
經濟衰退下物業管理的新契機
7
2
全球金融海嘯對中國房地產業發展所帶來的影響
中國物業管理市場在經濟衰退下的契機
樊卓雄先生, 董事總經理 新昌管理集團有限公司 二零零九年二月廿七日
大綱
1
新昌管理介紹
全球金融海嘯對中國房地產業 發展帶來的影響
2
3
處於全球性經濟衰退的條件下， 中國仍有強勁的復甦能力 中國房地產業的投資發展趨勢
4
5
經濟衰退下物業管理的新契機
2
1
新昌管理介紹
I.
圖四：2008年高檔住宅租金季度環比變更
%
2 0
-2 -4 -6 -8 -10 廣州 北京 上海 深圳 大連 杭州 西安 南京 沈陽 寧波 成都 廈門 青島 天津 武漢
資料來源：世邦魏理仕，二零零八年第四季
12
大綱
1 新昌管理介紹 全球金融海嘯對中國房地產業 發展帶來的影響
2
3
處於全球性經濟衰退的條件下， 中國仍有強勁的復甦能力
住宅
辦公樓
商業
其他
資料來源：國家統計局， REICO
9
II.
甲級寫字樓
甲級寫字樓市場需求主要來自國 際跨國公司，在全球金融危機的影響 下， 不少企業削減海外預算及成本， 選擇搬離高檔甲級寫字樓，以至空置 率急升，連帶租金水平亦下跌
2008年第四季，廣州、深圳、上 海的甲級寫字樓的整體租金水平較第 三季分別下跌6.3%、5.91% 及1.5%， 而其中上海甲級寫字樓的空置率亦在 近四年首次出現上升的趨勢
全面優質管理系統 ISO9001:2000 優質管理系統 ISO14001 環境管理系統 ISO10002 顧客服務管理體系 OHSAS18001:1999職業安全及健康系統
4
II.
城市
香港 北京 上海 深圳 重慶 武漢 總計
新昌管理營運
员工人数
4,503 55 1,098 109 47 102 5,914
I.
房地產市場開發投資下滑
II. 甲級寫字樓 III. 零售物業 IV. 住宅樓宇
I.
房地產市場開發投資下滑
在全球經濟衰退影響下，2008年度，中國各種物業開發投資增 幅均比前年同期減少，其中辦公樓開發投資更出現負增長。
圖一：各種物業類型開發投資增幅同比減少
比去年同期増長( ％ )
-5
房地產開發 完成投資
圖二: 上海甲級寫字樓租金和空置率走勢
人民幣/平方米/天 空置率（％） 空置率 (%)
資料來源：DTZ戴德梁行
10
III. 零售物業
由於考慮到商鋪的購買成本高及收益回報期長，投資者不願 在經濟不樂觀的環境下入市 在經濟低迷的情況下，零售業大受影響，國際零售商擴展戰 略將明顯放緩，導致商鋪物業的需求減少，租金下跌 相對於二、三線城市，一線城市的優質零售物業市場所受的 影響較為明顯。08年第四季，一線城市的零售物業首層平均租金 ，除深圳略有上升外，其餘城市均較第三季下跌0.9-5.1%
資料來源：國際貨幣基金組織 *估計
16
II.
擁有全球最龐大的外匯儲備基金
有利於確保國家金融安全，防範並抵禦金融風險 有利於維護和鞏固中國作為大國的國際經濟地位和國際影響力
圖七：全球六大外匯儲備國家 （2008年11月份）
百萬（美元）
2,000,000
1,884,717
1,500,000 1,002,861
1,000,000
500,000
455,730 247,686 200,506 194,668
2007
美國
2008*
發展中國家
2009+
2010+
高收入國家
資料來源：<2009年全球經濟展望>，世界銀行 *估計 ＋預測
15
I.
維持實質本地生產總值的相對穩健 増長(續)
亞太地區三分之二市場的國民生產總值增長超過全球平均水平 中國長期維持本地生產總值於高增長水平，而其増長幅度更為 全區之冠
圖六：亞太地區實質本地生產總值増長（％）
圖五：發展中與高收入國家的實質本地生產 總值増長比較 ％
14 12 10 8 6 4 2 0 -2 2006
中國
在全球經濟不景氣的情況下 ，中國的實質本地生產總值增長 仍能保持世界領先的地位 跟據聯合國發展計劃(UNDP) 於零九年一月份發表的預測報告 所指出，中國預期仍會繼續成為 東亞地區，甚至全球經濟增長的 主要動力之一
管理面積 (平方米)
8,964,支援 137,513 65,788 11,024,084
北京 蘇州 上海
重慶 武漢
深圳 澳門 香港
5
III. 代表性客戶
瑞安集团
北京金融街
领汇
香港房屋委员会
花旗集团
埃克森美孚有限公司
凯德置地 (中国) 黑石集團 ECM 中国 東方海外
公司簡介
II. 新昌管理營運 III. 代表性客戶
I.
公司簡介
於1978年成立 為香港第一及唯一於香港聯交所上市的物業及設施管理集團 (股份編號:2340) 香港最大的物業及設施管理公司之一，擁有超過 5,600名員工
於中國及香港管理超過270項物業及設施 163,000 個住宅單位 2,200,000 平方米工商物業
中國房地產業的投資發展趨勢
4
5
經濟衰退下物業管理的新契機
13
3
處於全球性經濟衰退條件下，中國仍有強勁的 復甦能力
I. 維持實質本地生產總值的相對穩健増長
II. 擁有全球最龐大的外匯儲備基金 III. 房地產投資銷售總額錄得相對輕微的跌幅 IV. 推出全球最大規模的救市方案
I.
維持實質本地生產總值的相對穩健 増長
圖三：2008年優質零售物業首層租金季度環比變更
%
6 4 2 0 -2 -4 -6
圳 深
州 廣
海 上
京 北
島 青
陽 沈
都 成
州 杭
京 南
波 寧
安 西
門 廈
津 天
漢 武
資料來源：世邦魏理仕，二零零八年第四季
11
IV. 住宅樓宇
地方各項實施細則未能及時推出，市場未能受惠於中央的救市 政策。投資者多持觀望態度，住宅物業成交量未見顯著増長 經濟環境不明朗，高檔住宅市場所受影響較大，由於投資者普 遍持謹慎態度，擔心樓價再度下滑。2008年第四季，一線城市的租 金環比下跌最高達8.5%，而二、三線城市的租金跌幅相對較少