关于土地权属和确权工作的认识与思考调研报告

调研报告

关于土地权属和确权工作的认识和思考

2012年11月

随着社会经济的发展和城市化进程的推进，土地资源变得越来越重要。土地资源是资产管理重要的组成部分，具有其他资产不可比拟的优势，合理利用现有土地资源可以给集团公司长远发展以有效支撑，也是使资产保值增值的有效途径。因此，理清土地权属关系，做好土地确权工作，是资产管理的重要职责。通过对集团公司土地规模、管理现状、权属关系、土地确权工作的分析思考，以加强土地资产管理，为集团公司“十二五”目标任务的完成奠定基础。

一、我国的土地制度概况

土地制度是指土地所有关系，主要是对土地的所有、占有、支配、使用土地所形成的关系的总称。土地制度包括土地所有制、土地使用制和土地管理制。

土地所有制是指人们在一定社会制度下拥有土地的经济形式,是生产资料所有制的基本组成部分，是整个土地制度的核心。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

土地使用制是指人们在使用土地时所形成的经济关系，是实现部分土地收益权的前提条件，是整个土地制度的基础。

二、土地权属的表现形式

土地权属是指土地所有权和使用权及他项权利的归属。其中，土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权；土地使用权也分为国有土地使用权和集体土地使用权。

（一）国家土地所有权

国家土地所有权是指国家依法对归其所有的土地所享有支配性和绝对性的权利。

（二）国有土地使用权

国有土地使用权是指使用人根据法律、文件、合同的规定，对国家所有的土地享有占有、使用、收益及部分处分的权利。其主要类型为国有建设用地使用权和国有农用地使用权。国有土地使用权的取得方式主要是：

1、通过划拨取得，即土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得或者缴纳土地补偿、安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。

2、通过出让取得，即土地使用者以向国家土地所有者代表支付出让金为对价，而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。

3、通过租赁取得，即土地使用者按期向国家土地所有者代表支付租金为对价，而原始取得的一定期限的国有土地使用权。

4、通过土地作价出资（入股）取得，即国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入新设企业，土地使用权由新设企业持有，并依照出资（入股）获取收益的土地使用方式。

另外，还有通过举办中外合资企业取得的场地使用权；通过出让、

租赁、承包和划拨取得国有农用地和未利用土地的使用权和城镇私有房主国有土地使用权。

（三）国有土地使用权的权利内容：

国有土地使用权的取得方式不同，其权利内容也有所不同：

1、划拨土地使用权的取得具有无偿性和低偿性，不向所有者缴纳使用费；没有使用期限的限制；但未经批准不得转让、出租、抵押，其使用权的处分权能受到限制。

2、出让的土地使用权具有相对丰满的权利内容，其处分权能包括准予依法转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动；但依法受使用期限、合同约定用地条件和违约责任的限制。

3、租赁国有土地使用权享有占有、使用、收益权，可以依法转租，但没有买卖的处分权；其使用受租赁期限、用途和合同约定权利、义务的限制。

4、国家作价出资（入股）的国有土地使用权享有出让土地使用权的政策，但处置必须报经国家土地所有者代表同意。

（四）土地他项权

土地他项权是在土地所有权和使用权以外，依法律、合同或者其他合法行为设立的土地权利。土地他项权的类型：主要有土地抵押权和土地承租权。另外还有地役权、空中权、地下权、土地借用权、耕作权等。

三、集团公司的土地情况概况

集团公司现有土地60宗，面积为168.98万平方米。另外，租

用农村集体土地2宗，35335.10平方米，剩余租期分别是19年和9年。

（一）土地区域分布状况四环以内土地24宗，面积为160623.5平方米，占总面积的10%；四环以外五环以内土地9宗，面积为156790.75平方米，占总面积的9%；五环以外六环以内土地7宗，面积为360575.56平方米，占总面积的21%；六环以外北京市范围以内的土地18宗，面积为981697.13平方米，占总面积的58%；北京市范围以外的土地2宗，面积为30103.4平方米，占总面积的2%。

（二）集团公司土地分属集团公司和下属二级企业，其中集团公司所属土地面积为924584.58平方米，占55%；下属二级企业所属面积为765205.77平方米，占45%。

（三）土地按用途分布主要是工业用地1352061.36平方米，占80%；办公科研用地109163.43平方米，占7%；文体教卫用地77221.27平方米，占5%；其它用途土地占8%。

（四）土地办证比例已办理土地证的土地50宗，1585584平方米，占94%；正在办理中土地5宗，53290平方米，占3%；未申请办理土地证的土地5宗，50916.5平方米，占3%。

（五）取得方式以划拨方式取得的土地43宗，1302469.68平方米，占总面积的77%；以协议出让方式取得的土地17宗，387320.67平方米，占总面积的23%。

（六）地上建筑物总面积736196.13平方米。其中，有房屋产权证的493652.72平方米，占67%；有规划手续无产权证的

236270.41平方米，占32%；无任何手续的6273平方米。

四、存在问题分析

（一）以划拨方式取得的土地比重偏大

根据国家土地管理局第８号令的精神，国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。国有企业改造或改组为国有独资公司的划拨用地方式的期限不超过五年。集团公司划拨取得的土地43宗，面积为130.25万平方米，占全部土地的77%，所占比重较大。这对企业今后改制中的土地处置、土地房产的自主经营、土地房产的转让、土地资产的调配等也会带来一定阻碍。

（二）土地权属问题

1、由于历史原因，部分土地存在手续不全、资料欠缺等问题，造成无法办理土地证。

2、部分土地的确权工作正在进行，但难度较大，进展缓慢。北京化工实验厂铁路专运线的土地、丰西库的土地、大灰厂的土地等都进入到指界阶段，但工作都需要进一步推进。

3、另外，地上建筑物有三分之一没有办理房屋产权证。

权属不清将对土地、房产等资产的综合利用和国有企业自身的改革进程产生影响，是亟待解决的问题。

(三) 企业土地资产的账面价值未得到体现

集团公司现有60宗土地，只有24宗土地进行了入账处理，占总宗数的40%。其余60%土地并没有估价入账，导致土地价值无法显现和明确，存在土地资产流失的可能。