房产税政策

推动城市化发展的动力不外乎推力和拉力
城市
就业机会多
社会福利保障
拉 力
程度高
因
素
文化设施齐全
城推 市力 化因 的素 动 力
农村
人口增长快，对 土地压力大
收入低，社会 服务短缺
受自然灾害 影响大
三、我国现今城市化概况
根据国家统计局数据，2011年末，从城乡 结构看，城镇人口69079万人，比上年末增 加2100万人；乡村人口65656万人，减少 1456万人；城镇人口占总人口比重达到 51.27%，比上年末提高1.32个百分点。 2011年末，城市化率达到51.27%。
（1）从价计征的计算 应纳税额=应税房产原值×（1—扣除率）×1.2% （2）从租计征的计算 应纳税额=房产租金收入×12%
进程
4.国家把城市化当作重要的发展战略 5.改革开放30年来，城市化已成为推动我国经济增长，
社会进Biblioteka Baidu的重要手段
6.2007年，我国提出《城乡规划法》《物权法》
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六、中国城市化的八大焦点
焦点一：城市化是绕不开的发展之路
焦点二：中国城市化是驶入快车道的列车
焦点三：给农村富余劳动力提供出路
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焦点八：小城镇——大战略
1978年2176座小城镇，2000年20312座，年均增 设820多座。小城镇形成了相当于全国 37%的城 镇人口，有效地分流了大中城市的压力。
小城镇处于“乡首城尾”，是沟通城乡的桥梁 和纽带 。小城镇过去、现在和将来都是农村劳 动力转移就业和人口城镇化的重要渠道，这是 由我国劳动力资源丰富、资金短缺、技术落后 的国情及小城镇多劳动密集产业和多种成分小 企业的经济特点所决定的。
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焦点二：中国城市化是驶入快车道的列车
从1978年到2000年，小城镇由2176个增加到 20312个，城市数量由190个增加到663个， 其 中大城市、特大城市及超大城市93个，城市化 水平显著提高。2000年城市化率达到36.09%。
世界城市化发展的规律表明，一个国家或地区 的城市化水平达到30%左右时，城市化进程将进 入快速发展阶段，这是一个不可逆转的客观规 律。
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焦点四：“候鸟”在城乡之间迁徙
1979年～1991年，人口流动管理由控制流动 、允许流动到控制盲目流动；
1992年之后， “鼓励、引导和实行宏观调控 下的有序流动”，改革了小城镇户籍制度。
2000年，取消对农民进城就业的不合理限制 ，逐步实现城乡劳动力市场一体化，积极推进 就业、保障、户籍、教育等多方面的配套改革 ，农村劳动力就业进入“公平流动期”。
综上所述，房产税的纳税人包括：产权所有人、经营 管理人、承典人、房产代管人或者使用人。
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5.房产税的计税依据
房产税的计税依据为房产的计税价值或房产的租金收入。
按房产计税价值征收的，称为从价计征；按房产租金收入计征 的，称为从租计征。
（1）从价计征
所谓房产税从价计征，是指以房产余值为计税依据。房产余 值是房产原值减除10%-30%后的余值。
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焦点五：谁是城里人？
“城乡差别”并没有因为农民大量进城而消 失，对民工的偏见甚至歧视及各种限制依然 存在。
在住房、医疗、子女教育等方面与市民不能 享受同样待遇；找不到安居乐业的归属感； 收入不稳定和各种不合理收费。被排斥在城 市社会体系之外，陷入与城市的分离状态。
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征收房产税，但在我国城市的土地属于国家所有，使用者没 有土地所有权，因此将城市房地产税分为房产税和土地使用 税两个税种，并于1986年9月15日由国务院颁布了《中华人 民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起正式实施。从 此，对国内的单位和个人在全国范围内全面征收房产税。城 市房地产税只对外商投资企业、外国企业和外籍人员征收。
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2.房产税的征收范围
房产税的征收范围是指开征房产税的地理区域。《房产 税暂行条例》规定：房产税在城市、县城、建制镇和工矿 区征收。城市是指国务院批准设立的市，其征税范围为市 区、郊区和市辖县城；县城是指县人民政府所在地；建制 镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇 ；工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务 院规定的建制镇标准、但未设立建制的大中型工矿企业所 在地。坐落农村的房产暂不征税。
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租 金收入向房产所有人或经营人征收的一种财产税。
中华人民共和国成立后，政务院1950年1月公布《全 国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税和地产税。 同年6月，为简并税种，将房产税和地产税合并为房地产税 。1951年8月政务院公布了《城市房地产税暂行条例》。 1973年工商税制改革时，把对企业征收的城市房地产税并 入工商税，只对有房产的个人、外商独资企业和房产管理 部门继续征收城市房地产税。1984年10月，国务院在对 国有企业实行第二步利改税和改革工商税制时，确定恢复
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焦点六：拆除城乡之间的“柏林墙”
户口，把城乡居民区分成了两个发展机会与社会 地位不同的阶层。一纸户口不仅限制了人口的流 动，它带来的城乡重大差别，成为中国城乡差异 最集中的体现。
1984年：《关于农民进入集镇落户问题的通知》 。近几年，小城镇户籍基本放开，各大中城市改 革的措施也纷纷出台。石家庄市户籍改革全面实 施。广东户籍管理制度改革的目标是按照实际居 住地登记户口的原则，实现城乡户籍管理一体化 。
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7.房产税的减免规定
房产税的减免项目主要有：国家机关、人民团 体、军队自用的房产；由财政部门拨付事业经费 的单位自用的房产；宗教寺院、公园、名胜古迹 自用的房产；个人所有非营业用的房产；经财政 部批准免税的其他房产。
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8.房产税的应纳税额的计算
房产税的计税依据有两种，与之相适应的应纳 税额的计算也分两种：即从价计征和从租计征的计 算。
城市化进程中的房产税政策
温来成教授 中央财经大学财政学院
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一、城市化的含义
人口 向城镇集聚和城市范围不断扩大
概念： 乡村 地区转变为城镇地区的过程
标志
城市人口数量不断增加 城市用地规模不断扩大 城市人口在总人口的比重不断上升
衡量城市化水平的指标：
城市人口在总人口的比重
二、城市化的动力
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转移的障碍
1.农村劳动力受教育水平普遍较低，全国4亿多青 壮年农民中有近1/4是文盲和半文盲，转移这部分 劳动力的难度较大；
2.社会保障体系还不完善，土地对农民的生活保 障功能甚至强过生产功能，农民向城市转移的后 顾之忧需要解除；
3.城市经济还需要进一步发展壮大，以增强对农 村劳动力的吸纳能力 。
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五、新中国成立后的城市化进程
改革开放以前：
(1)政府是城市化动力机制的主体。 (2)城市化对非农劳动力的吸纳能力很低。 (3)城市化的区域发展受高度集中的计划体制的 制约。 (4)劳动力的职业转换优先于地域转换。 (5)城市运行机制具有非商品经济的特征。
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改革开放以后：
1.城市化规模演变为社会经济体制下多元并行的发展格局 2.高考恢复 农村学生进入城市，乡镇企业蓬勃发展 3.20世纪80年代，乡镇企业和城市改革双重推动城市化
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焦点三：农村富余劳动力的出路
测算显示，目前农村绝对过剩的劳动力仍至少 有1．5亿。
我国是农业大国，农村人口基数大，据有关部 门预测，未来10年全国农村每年还要新增劳动 力600多万。
劳动力从低效益的第一产业向高效益的第二、 三产业转移，是农业现代化和城市化的重要组 成部分和必然结果，不以人的主观意志为转移 。
（2）从租计征
所谓从租计征，是指以房屋出租取得的租金收入为计税依据 。租金收入是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包 括货币收入和实物收入。
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6.房产税的税率
房产税采用比例税率。税率分为两种：一种 是按房产原值一次减除10%-30%后的余值计 征的，税率为1.2%；二是按房屋出租的租金 收入计征的，税率为12%。
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3.房产税的征收对象
房产税的征收对象是房产。所谓房产，是指有屋面 和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供 人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资 的场所。
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4.房产税的纳税人
《房产税暂行条例》规定：房产税的纳税人为房屋的 产权所有人。具体为：产权属于国家所有的，其经营管理 单位和个人是纳税人；产权出典的，承典人为纳税人；产 权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及 租典纠纷未解决的，房产代管人或使用人为纳税人。
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四、我国城市化进程
一、短暂发展期（1953-1957年） 二、起伏波动期（1958-1965年） 三、停滞时期（1966-1976年） 四、过渡时期（1977-1981年） 五、乡村城市化时期（1982-1991年） 六、快速城市化时期（1992年至今）
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焦点七：城市的“吸纳力”有多大？
城市 “吸纳力”的大小主要取决于城市就 业机会的多少，而就业机会的多少直接受制 于“制造”就业机会的二、三产业的发展及 转移劳动力的适应能力。
2010年末城镇登记失业人数为908万人，城 镇登记失业率为4.1%
产业升级总体上是以资本密集和知识密集 为方向，对劳动者素质的要求提高 。
2008年12月31日，颁布中华人民共和国国务院令， 1951年8月8日政务院公布的《城市房地产税暂行条例》自 2009年1月1日起废止。自2009年1月1日起，外商投资企 业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国 房产税暂行条例》缴纳房产税。
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房产税的作用在于：房产税税源稳定，作为地方 财政收入的重要来源，可以支持地方市政建设； 房产税税负不易转嫁，可以调节纳税人的收入水 平；通过征收房产税来加强对房屋的管理，提高 房屋的使用权效益。
焦点四：“候鸟”在城乡之间迁徙
焦点五：谁是城里人？
焦点六：拆除城乡之间的“柏林墙”
焦点七：城市的“吸纳力”有多大？
焦点八：小城镇——大战略
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焦点一：城市化是绕不开的发展之路
问题 1.农产品的大量剩余 2.农民收入增长乏力 3.农村大量富余劳动力
使农民的生活水平难以提高，也严重制约了 社会有效需求的扩张，影响了国民经济的增长， 成为社会各界高度关注的问题。
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民工潮
1.1982年为3000万，到1997年已突破1亿大 关。权威部门估计，未来5～10年中流动人 口数量将以平均每年500万的速度增长， 2005年达到1.3亿，2010年接近1.6亿！
2.城市化不单单是城市的发展过程，也是农村 经济发展、农民生产生活方式及理念现代化的 过程，民工无疑是这一进程的重要推动者。
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城市化是绕不开的发展之路
1.促进城市化是解决我国目前许多社会经济深层次矛 盾的现实选择。城市化是伴随工业化的自然发展过程 。在一个实现了现代化的国家，农村人口占多数是不 可想象的，没有城市化就不可能实现现代化。
2.世界各发达国家社会经济发展的历史无一例外地经 历了农村劳动力向城市非农产业转移的过程，在我国 的现代化进程中，城市化同样是绕不开的路。
“药方”：要想富裕农民，必须减少农民
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城市化是重要突破口
1.促进我国农村剩余劳动力的转移，解决人口结构 性的矛盾
2.城市人口规模扩大可以拓展第三产业发展空间， 创造更多的就业岗位，缓解就业压力
3.提高农业劳动生产率、促进农业现代化和城乡一 体化，推进二元经济向一元经济转变等
4.使更多的土地可以恢复自然状态，生态环境得到 保护，促进社会经济可持续发展。
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1978年以后的城市化进程极其特点
1978年改革开放以后的城市化，是在国民 经济高速增长条件下迅速推进的，城乡之间的 壁垒逐渐松动并被打破，特别是乡镇企业的发 展，使得中国的城市化呈现出以小城镇迅速扩 张、人口就地城市化为主的特点。
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第二部分：房产税
1.房产税的概念