资产评估的概述.

❖ 3 土地的权利 ❖ （1）土地所有权：是指在法律规定的范围内自由支配土地
的权利（占有、使用、支配和处分）； ❖ （2）土地使用权：是土地使用者依法对土地进行使用和依
法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利； ❖ ① 我国土地有国家所有和农民集体所有两种所有制形式； ❖ ② 实行两权分离制度，土地使用权出让可以采取协议、招
交的价格。
❖ （4）课税价格（二级市场价格）是政府为征收有关土地税收，
如土地增值税、土地使用税等，作为地产课税基础的价格。 课税价格的确定与课税政策密切相关。
❖3、根据房地产的实物形态可分为：土地价格、建筑 物价格、房地产价格；
❖4、根据房地产价格表示单位分为：总价格、单位价 格、楼面地价等； 其中 ： 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 容积率＝建筑总面积/土地总面积 楼面地价＝土地单价÷容积率
❖ （1）房屋：是指能够遮风避雨并供人居住、生产、储藏物 品或进行进行其他活动的工程建筑；
❖ （2）构筑物：是指除房屋以外的建筑，如：道路、桥梁、 水坝、水井、水塔、隧道、烟囱等。
❖ （四）房地产的特性 ❖ （1）位置固定性及区域性； ❖ （2）长期使用性；（3）保值与增值趋势； ❖ （4）投资风险性；（5）政策限制性。
（3）行政因素
（a）土地使用权制度与住房制度、地价政策； （b）城市规划、土地利用规划、城市发展战略； （c）税收制度、投资倾斜、优惠政策； （d）行政隶属关系变更； （e）交通管制；
（4）心理因素
❖ 2、区域因素 ❖ 是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技
术等因素相结合所产生的价格水平产生的区域特性，对该区 域内的各块土地的价格水平产生影响。这类因素包括：
❖ （1）土地：是地球表面及其上下一定范围的空间； ❖ （2）建筑物：是指人工建筑而成的，由建筑材料、建筑构件
及设备等组成的整体物；
❖ （3）其他地上定着物：是指固定在土地或建筑物上，与土地、
建筑物不能分离，或能够分离，但分离后不经济、缺乏完整 性、使用价值或功能损伤的植物或人工建筑等。
❖（二）土地及其权利 ❖1、土地的基本含义 ❖（1）狭义的含义：是指地球表面的陆地部分，包括内陆
❖ 三、房地产价格及影响因素 ❖ （一）房地产价格的种类 ❖ 1、根据权益不同分为：所有权价格、使用权价格、其他权利
价格； ❖ 2、根据价格形成方式分为：市场交易价格、评估价格。其中
房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标 定地价、房屋重置价格、交易地价、课税价格等几种。土地 价格简称地价，通常指空地的价格。 ❖ （1）基准地价 （一级市场价格）是按照城市土地级别或均 质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地 级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位 进行。基准地价由政府以文件下达公布。
❖ 5、其它价格类型：公告地价、申报地价
❖ （二）房地产价格的影响因素 ❖ 影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素
和个别因素。 ❖ 1、一般因素：是指影响一定区域范围内所有房地产价格的
一般、普遍、共同的因素。这类因素主要包括以下因素： ❖ （1）经济因素：（a）经济发展因素； ❖ （b）财政金融因素；（c）产业结构因素。 （2）社会因素：（a）人口因素； （b）家庭规模因素；（c）房地产投机因素； （d）教育科研水平和治安因素；（e）社会福利因素。
水域和滩涂；
❖（2）广义的含义，是指陆地及其空间的全部环境因素，
由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等 因素构成的自然综合体；
❖（3）土地的二重性，既是自然资源，同时又是社会资源
和资产。
❖ 2、土地的特性 ❖ （1）自然属性
❖ （2）经济属性
① 位置固定； ② 质量差异性； ③ 不可再生性； ④ 效用永续性。 ① 供给的稀缺性； ② 权利的垄断性； ③ 用途的广泛性； ④ 效用的级差性。
❖ （2）标定地价（一级市场价格）是市、县政府根据需要评估
的、正常地产市场中具体宗地在一定使用年期内的价格。标 定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大 小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通过系数修正进 行评估得到，也可以按市场交易资料，直接进行评估得到。
❖ （3）交易地价（二级市场价格）是地产在市场交易中实际成
❖ （5）典权：是指支付典价占有他人地产而获得土地使用和 收益的权利；
❖ （6）地役权：也称临地利用权，是指土地使用人为方便使 用其土地而利用他人土Leabharlann Baidu的权利；
❖ （7）空间使用权：是指在法律规定的范围内，利用地表上 下一定范围内空间的权利。
❖ （三）建筑物：是指人工建筑而成的实体，包括：房屋和构 筑物两类：
❖ （1）商务繁华因素； ❖ （2）道路通达因素 ❖ （3）交通便捷因素 ❖ （4）城市设施状况因素： ❖ ① 基础设施；② 生活设施；③ 文化娱乐设施。 ❖ （5）环境状况因素。
❖ 二、房地产评估的原则 ❖ 1、房地产评估：是专业人员为特定的目的对房地产的特定
权益在某一特定时点上的价值进行评估。 ❖ 2、评估人员在进行评估活动时，必须受到行业行为准则的
约束，评估技术原则主要有： ❖ （1）预期原则； （2）贡献原则； ❖ （3）供需原则； （4）替代原则； ❖ 3、合法及经济性原则： ❖ （1）合法性原则； ❖ （2）最有效使用原则。
标和拍卖三种方式； ❖ ③ 居住地70年，商业、旅游、娱乐用地40年，其他50年； ❖ ④ 土地所有权可以依法转让。
❖ （3）土地租赁权：是指土地使用权出租的权利，土地使用 者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租 赁给承租人使用，向承租人收取租金的行为和权利；
❖ （4）土地抵押权：是指债权人对债务人或第三人不转移占 有而供担保的地产，在债务人不履行债务时，就该地产的变 价款优先受偿的权利；
第三章 房地产评估
第一节 资产评估的概述
第二节 房地产评估的市场法 第三节 房地产评估的收益方法 第四章 剩余法在房地产评价中的应用 第五章 房地产评估的成本方法
第一节 房地产评估概述
❖ 一、房地产的概念及特征 ❖ （一）房地产的基本含义：是指土地、建筑物、其他地面定
着物及其权属的总称。